녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.지난 시간에 이어서 오피스텔과 관련한 세금에 대해서 알아보겠습니다.종합부동산세오피스텔은 업무용 시설에 해당하여 일반적으로 건축물과 토지에 대하여 각각 재산세가 부과됩니다. 종합부동산세는 재산세와 달리 세무서에서 부과하는 세금이지만 기본적으로 재산세 부과내역을 바탕으로 산정을 하게 되는데요. 주택분 재산세가 부과된 오피스텔의 경우 주택에 대한 종합부동산세가 부과될 것이고, 그렇지 않은 오피스텔은 토지에 대하여 종합부동산세가 부과됩니다. 종합부동산세의 과세대상 유형과 공제액은 다음과 같습니다.주택으로 보지 않는 오피스텔의 부속토지 및 다른 별도합산토지의 기준시가 합계액이 80억원을 초과하는 경우 종부세가 부과되는 반면에 주택으로 보는 오피스텔은 이외 주택과의 기준시가 합계액이 6억원을 초과하면 종부세가 과세되게 됩니다. 주택으로 보는 오피스텔이 종부세 측면에선 상당히 불리하다고 볼 수 있습니다.​오피스텔이 주택으로 분류되어 종합부동산세를 내고 있다면 다음의 요건을 충족하여 장기일반민간임대주택으로 등록한 뒤 종합부동산세 합산배제 신고를 통해 종부세를 줄일 수 있습니다.​① 세무서 및 지자체 사업자 등록② 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권 외 지방 3억) 초과하지 아니할 것③ 2018.9.13 이후 조정대상지역에서 취득한 오피스텔에 해당하지 아니할 것④ 임대료 상한 및 의무임대기간(8년 또는 10년) 준수할 것​ 종부세 합산배제를 받기 위해서는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제신고서를 세무서에 제출하시면 됩니다.양도소득세양도소득세는 다른 세목과는 달리 사실상 주거용으로 사용되는 경우 주택으로 보아 비과세 및 기타 감면 또는 중과여부를 판단합니다. 업무용 오피스텔이 아닌 주거용 오피스텔은 기본적으로 주택에 해당하게 되는데요. 다만, 주거용 오피스텔이라 하더라도 이를 사무실 목적으로 임대하고 있거나 거주하고 있다면 주택으로 보지 않게 되는 것이지요.​많은 분들이 주거용 오피스텔 분양권에 대해서 궁금해하시는데요. 현재 분양권의 경우 조정대상지역에서 양도하게 되면 보유기간에 관계없이 50%의 중과세율을 부과하고 있습니다. 과연 여기에 오피스텔 분양권도 포함이 되는 것일까요? 오피스텔 분양권은 포함하지 않습니다. 법조문을 살펴보면 다음과 같은데요.주택법에 따라 조정대상지역내 주택의 입주자로 선정된 지위가 주택 분양권으로 나타내는 말인데요. 오피스텔은 주택법상 주택이 아닌 준주택이라고 말씀드렸죠? 즉, 오피스텔 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하기 때문에 분양권 중과세율은 적용받지 않습니다.이외 분양권과 관련한 글은 제가 추후에 한번 정리하도록 하겠습니다.​그렇다면 업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에 1세대 1주택 비과세를 위한 보유기간 산정은 언제부터 시작되는 걸까요?업무용으로 사용하는 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 해당 오피스텔을 상시 주거용으로 사용한 날 새로이 주택을 취득한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하여야 합니다. 상시 주거용으로 사용한 날이 취득시기가 되는 것입니다.​이상으로 오피스텔에 대한 세금에 대해서 알아봤습니다.감사합니다.

(3) NFT와 소득세, 법인세​개인이 1/1 ~ 12/31까지 얻은 소득은 9개의 원천(이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타, 금융투자, 양도, 퇴직)으로 구분되어 소득세가 부과됩니다. 그 중 이자소득 ~ 기타소득을 합하여 종합소득이라고 하고, 종합소득은 원칙적으로 합산하여 누진율을 적용하여 과세합니다. 이때 사업소득인지, 근로소득인지, 기타소득인지에 따라 필요경비 적용, 원천징수, 세율, 분리과세 가능 여부가 달라지기 때문에, [기초다지기편]에서 가장 먼저 설명을 드렸습니다.​개인이 NFT를 매매하는 경우, 작가든 컬렉터든 NFT사업자든, 소득을 얻고 있는 것은 분명합니다. 그러나 NFT는 기존에는 존재하지 않았던 소득원천이기 때문에, 1) NFT 자체의 성질과 2) NFT 소득의 성질이 명확히 정의되지 않은 상태입니다.​​1) NFT의 성질​현재 세간의 논의를 요약해보면 소득세법상 NFT를 판정하는 시각은 2가지로 요약됩니다. ① 암호화폐라는 의견과 ② 미술품이라는 의견입니다.​① NFT를 암호화폐로 보는 시각에서는, 고유의 인식값을 가진 토큰 자체를 강조합니다. 고유의 인식값을 생성하는 것은 블록체인 기술이고, 사람들은 고유의 인식값을 가진 토큰을 구매하는 것으로 봅니다. 토큰의 외관이 미술작품으로 드러나는 것 뿐이라는 의견입니다.​이해를 돕기 위해 예를 들면, 피카소 작품이 레이블로 붙어 있는 [샤토 무통 로쉴드]가 있다고 했을 때 이것은 와인일까요, 미술품일까요? 이렇게 귀한 와인은 마시려고 사는 사람보다 소장용으로 사는 사람이 더 많을 것이긴 합니다만, 그래도 이것은 어디까지나 와인입니다. 레이블을 부착한 와인이라고 해서 그게 다 가치가 있을까요? 와인이 대량생산되었다면, 피카소의 작품이라도 눈에 보기 좋은 상표에 불과했을 것입니다. 이 와인이 귀한 이유는 한정된 수량으로, [샤토 무통 로쉴드]에 부착되었기 때문에 가치있는 것입니다.​마찬가지로 NFT를 처음 본 사람들은 지금까지의 통념에 따라, 복제할 수 있는 사진파일을 왜 거래하는지 의아했을 것입니다. 그러나 그것이 가치를 갖는 이유는 민팅 과정을 통해 고유의 인식값을 부여받고 한정된 수량으로 통제되어 희소성을 가지게 되었기 때문입니다.​​② NFT를 미술품으로 보는 시각에서는, 어쨌든 NFT가 작가의 미적인 생각의 표현물이라는데 무게를 둡니다. 작품만으로도 충분히 가치가 있지만, 후공정으로 고유의 코드값을 부여하여 희소성 및 교환가치를 부여한 것에 불과하다는 입장입니다. 그래서 본질은 미술작품이라는 것에 집중합니다.이해를 돕기 위해 예를 들면, 롤렉스(ROLEX) 시계에는 제품 고유번호가 부여되는데, 고유번호는 그 제품이 진품이라는 사실과 다른 제품과 서로 다르다는 것을 증명하기는 하지만, 그렇다고 고유번호가 있기 때문에 비싼 것은 아닙니다. 훌륭한 기술이 적용되었고, 사회적인 지위를 상징하는 시계 또는 악세사리로서 롤렉스 시계인 것이 중요하지, 고유번호는 부차적인 요소입니다. 희소성을 더하고, 신뢰를 부여하고, 관리상의 편의를 제공하는 하나의 요소에 불과합니다.​③ 미술 NFT에 대한 업계의 반응은 대체로 암호화폐가 아니라는 쪽에 무게가 실립니다. 우선 금융위원회 보도자료에 따르면, NFT에 대해 가상자산으로 규정하기 쉽지 않은 측면이 있는 것으로 보고 있습니다. 또한 언론에 의하면 금융연구원의 NFT 관련 보고서에 게임 NFT와 결제형 NFT는 가상자산에 해당할 수 있으나, 미술 NFT는 가상자산으로 분류되기 어렵다는 입장입니다. (정부 NFT 가상자산 편입 논의...금융연 “게임NFT는 OK…미술NFT ‘NO’ ”, 박수호 기자, 매일경제신문, 2002.02.25.)​NFT는 일반적으로 가상자산이 아니며, 다만 결제‧투자 등의 수단으로 사용될 경우에는 해당될 수 있습니다. (2021년 11월 23일 보도자료)(생략) 동 보도내용에 대한 금융위의 입장기사 제목 등에서 “NFT는 가상자산”이라고 단정적으로 언급하고 있으나, 기사 내용 중 인용된 부분과 같이 NFT는 일반적으로 가상자산으로 규정하기 쉽지 않은 측면이 있으며, 개별 사안별로 봤을 때 일부 해당할 가능성이 있습니다. 현실에서 NFT는 다양한 양태로 발전하고 있어 일반화 할 경우 불필요한 혼선을 줄 수 있으므로, 보도에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.​

​주택을 상속받는 경우 피상속인의 보유기간 통산 관련 이슈에 대해 설명드립니다. ​​1. 배우자의 사망으로 인하여 1주택을 상속받은 경우 1세대1주택 비과세를 판정시 피상속인 보유&거주기간을 통산하여 판단합니다. ​1세대1주택 비과세를 적용받으려면 보유기간이 3년이상(조정대상지역인 경우 거주기간 2년이상)이어야 합니다. 그러나 동일세대원으로부터 상속 받은 주택은 피상속인과 상속인의 보유&거주기간을 통산하여 판단합니다. (피상속인이 2017.8.2 이전 취득한 주택은 거주요건 제외, 서면-2020-법령해석재산-3884, 2021.04.23)​만약 피상속인이 10년이상 보유하고 배우자에게 주택이 상속된 경우, 상속받은지 2년 이내 양도하여도 단기양도세율 60%를 적용받는 것이 아니라 10년이상 보유한 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. (9억초과분에 대해서는 과세)​​2. 상속주택의 장기보유특별공제는 상속개시일부터 계산합니다. 1세대1주택 상속주택이라고 하여도 장기보유특별공제를 적용할때는 상속인의 보유&거주기간으로만 계산합니다. ​만약 주택을 상속받은 1세대1주택 상속인이 5년을 보유하였으나 거주요건을 채우지 못했다면 1세대 1주택 장기보유특별공제율은 적용할 수 없으며 일반 장기보유특별공제율만 적용할 수 있습니다. ​상속받은 자산의 세율 적용을 위한 보유기간은 피상속인과 상속인의 보유기간을 통산하는 것이나, 장기보유특별공제의 적용을 위한 보유기간은 피상속인의 보유기간을 제외하고 상속개시일부터 양도일까지로 계산한다〈서면부동산-71, 2015. 3. 11.〉.​조세특례제한법 집행기준 99의 2-99의 2-6 【동일세대원으로부터 상속받은 경우 주택의 보유기간】동일 세대원으로부터 상속받은 주택의 보유기간은 상속등기일부터 기산하는 것이며 피상속인의 보유기간은 통산하지 아니한다.​​

재개발·재건축 1+1 입주권은 비교적 큰 종전의 부동산을 보유하고 있는 조합원들의 형평성 문제를 보완하여 원만한 사업을 위한 동의를 끌어내기 위한 제도이다.도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라고 함)에 따른 재개발 및 재건축 사업의 조합원은 원칙적으로 하나의 입주권을 부여받는다. 다만, 도정법 제76조 제1항 제7호 다목에 따라 예외적으로 1+1 입주권을 부여할 수 있도록 규정하고 있다.재개발·재건축 1+1 입주권은 비교적 큰 부동산을 보유하고 있는 조합원의 형평성 문제를 보완해 사업 동의를 끌어내기 위한 제도다. 1+1 입주권은 프리미엄이 어느 정도 보장되는 물건을 같은 단지 내 2개 가질 수 있어 시세차익을 많이 누릴 수 있다. [사진 flickr]다목에 따르면 가격 또는 면적이 큰 종전 물건을 가지고 있는 조합원의 경우 2개의 입주권 즉, 1+1 입주권을 공급할 수 있다고 명시하고 있으므로 강행규정이 아닌 임의규정의 성격으로 무조건 1+1을 받을 수 있는 것이 아닌 조합의 재량에 따라 받을 수 있는 것이다.이때, 1+1 입주권 중 한 개의 물건은 주거전용면적이 60㎡ 이하로 제한되며 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전까지는 큰 평수의 물건만 양도할 수 있다.1+1 입주권의 장점1+1 입주권의 장점은 명확하다. 프리미엄이 어느 정도 보장되는 입주권 물건을 같은 단지 내에서 2개를 가질 수 있으므로 시세차익을 많이 누릴 수 있다는 것이 장점이다. 또한 조합원들에게 부여하는 무료 옵션 계약 등의 혜택을 모두 받을 수 있다.과거 몇 년 전만 해도 이런 1+1 입주권을 통하여 큰 시세차익을 온전히 누릴 수 있었다. 하지만 각종 세금규제가 생기면서 1+1 입주권이 오히려 불리한 경우들이 많이 발생하고 있다.같은 1+1 입주권이라고 하더라도 일부 조합원에겐 유리할 수 있고 일부 조합원에게는 큰 손해를 보게 할 수 있다. 따라, 현재 1+1 입주권을 고려 중이라면 분양신청 하기 전 본인의 상황에 맞게 구체적으로 검토해야 한다. [사진 piqsels]1+1 입주권의 단점① 양도소득세 중과세현행 소득세법에서는 일정 요건을 충족하는 2주택 이상을 보유하고 있는 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제를 배제하며, 기본세율에 20%(3주택자 30%)를 가산한 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과하고 있다.입주권 역시 주택 수에 포함되므로 1+1 입주권을 보유한 다주택자가 다른 주택을 양도하는 경우 2주택 중과가 아닌 3주택 중과세율이 적용될 수 있다. 또한 1+1 입주권만 보유하고 있는 조합원이라고 하더라도 투기과열지구 내의 물건은 원칙적으로 신축아파트로 준공된 이후에 양도할 수 있어서 신축 이후 양도하는 주택은 2주택 중과를 받을 수밖에 없다.사실상 시세차익의 대부분을 양도소득세로 가져가게 되는 셈이다. 게다가 비교적 시세차익이 적은 작은 평수를 먼저 양도하여 중과세액을 줄이려고 하더라도 이전고시 후 3년을 보유해야 하니 종합부동산세도 부담이 된다.② 종합부동산세위에서 언급한 것처럼 60㎡ 이하의 작은 평수의 물건은 이전고시일로부터 3년간은 양도를 할 수 없으므로 양도소득세를 줄이기 위해서는 3년간 종합부동산세를 견뎌야 한다. 조정대상지역 내의 2주택 이상자는 종합부동산세 세율 역시 중과세율이 적용되는데 1주택자에 비하여 2배 이상의 종합부동산세를 부담하게 된다. 종합부동산세는 매년 내야 하는 세금이기 때문에 결코 만만히 볼 세액이 아니다.③ 대출 제한, 추가 분담금1+1 입주권을 신청한 조합원은 집단대출에 있어서 대출 제한이 있을 수 있다. 또한 1+1 입주권의 경우 물건이 2개인 만큼 추가 분담금이 더 발생하게 된다.따라서 초기에 투입되어야 하는 자금이 많아지므로 자금력의 부담이 커지게 된다. 또한 신축 이후에 누릴 수 있는 시세차익 역시 중과세율로 인하여 온전히 다 누릴 수 없으므로 늘어나는 부담금과 실제 받을 수 있는 금액을 구체적으로 비교해봐야 한다.④ 처분의 제한투기과열지구의 입주권은 원칙적으로 준공 전까지는 매매, 증여 등의 소유권 이전이 불가하다. 입주권으로 양도하는 경우 다주택자라고 하더라도 양도소득세 중과세율이 적용되지 않기 때문에 유리하지만 여의치 않은 상황이다.만약 전매제한의 예외 대상으로서 입주권 상태로 전매가 가능한 상황이라고 하더라도 1+1 입주권은 원칙적으로 2개의 입주권을 모두 소유권 이전 해야만 한다. 1개의 물건만 분리하여 매매나 증여할 수 없다. 이같이 1+1 입주권은 처리하기가 까다로우며 그만큼 매수자를 찾기도 쉽지 않다.1+1 입주권을 고려 중이라면1+1 입주권의 단점에 대해서 여러 가지를 서술하였지만, 장점이 너무나도 큰 물건임에는 틀림없다. 조합원마다 보유한 주택 수, 해당 물건의 상황, 이후 부동산 계획, 취득가격 등 여러 가지 상황에 따라서 유불리는 크게 차이가 난다. 같은 1+1 입주권이라고 하더라도 일부 조합원에겐 유리할 수 있고 일부 조합원에게는 오히려 큰 손해를 가지고 올 수 있다. 따라서 현재 1+1 입주권을 고려 중이라면 분양신청 하기 전 본인의 상황에 맞게 구체적으로 검토하여야 한다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 상속주택에 대한 취득세율 입니다. 그 중 1가구 1주택 특례세율 적용요건에 대해 자세히 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,상속주택 취득세율은2.8%입니다취득세는 아래 표와 같이 취득의 원인에 따라 달라지는데, 무상 승계 중상속은 2.8%의 세율이 적용됩니다. 여기에 지방교육세 0.16%와 85제곱미터 초과시 농특세가 0.2%가 부가되어최종적으로 2.96%~3.16%의 세율이 적용됩니다.증여와 달리, 상속은 중과세율이 적용되지 않습니다.1가구 1주택은 0.8%의 특례세율이 적용됩니다현재 취득세는 과거 취득세와 등록세가 통합된 것인데, 당시 1가구 1주택에 해당하면 취득세는 비과세되고 등록세만 과세되었습니다.취등록세 통합 이후에도 동일하게 유지하기 위해,중과기준세율인 2%를 2.8%에서 차감한 0.8%의 취득세율을 적용합니다.지방세법제15조(세율의 특례)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로하되, 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.1. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득2.상속으로 인한 취득중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 취득가.대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득나. 「지방세특례제한법」 제6조제1항에 따라 취득세의 감면대상이 되는 농지의 취득이하 생략무주택인 1가구가상속주택을 취득하여, 1주택이 된 경우에 적용됩니다1가구 1주택은 상속주택을 취득하여, 1가구 1주택이 됨을 의미하므로기존에 무주택 가구인 상속인이 1주택을 상속받는 경우에 적용됩니다.여기서,1가구는 '상속인과 주민등록이 함께 등재된 가족'을 의미합니다.단, 아래의 경우는 등재되지 않아도 동일 1가구로 봅니다.㉠ 상속인의 배우자㉡ 상속인의 미혼인 30세 미만 직계비속㉢ 상속인이 30세 미만인 경우, 그 부모단, 재외국민은 혜택을 받을 수 없습니다.1가구의 정의가 취득세의 1세대와는 다름에 유의해야 합니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)① 법 제15조제1항제2호가목에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란상속인(「주민등록법」제6조제1항제3호에 따른 재외국민은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 같은 법에 따른세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별 주민등록표”라 한다)에함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다.따라서, 상속주택은 취득세 절감 차원에서는상속인 중에 무주택자가 상속주택을 협의 분할해서 받는 것이 이득입니다.1주택 판단시, 공동명의과 부속토지는 각각 1주택으로 봅니다1가구 1주택인지를 판단할 때, 공동 명의 주택이 있다면 이미 1주택자이므로 적용이 안되고 주택의 부속토지만 보유해도 주택으로 보기 때문에 특례세율이 적용되지 않습니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고,주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다.상속주택을공동상속 받는 경우, 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 봅니다1주택을 상속인들이 공동상속 받는 경우에는 1가구 1주택 충족여부를 판단하는 기준인 소유권자는 다음의 순서에 따라 결정됩니다.① 지분이 가장 큰 자② 그 주택에 거주하는 자③ 최연장자따라서,공동상속을 하더라도 무주택자인 상속인이 가장 큰 지분을 받는 것이 상속주택의 취득세가 절감되니 유리합니다.예를 들어, 1주택 결혼한 형과 무주택 가구인 동생으로 구성된 상속인 이라면, 형이 최대 또는 동일지분을 받으면 취득세율이 2.8%의 세율이 적용되나, 동생이 최대 지분을 가지면 0.8%의 세율이 적용됩니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)③ 제1항 및 제2항을 적용할 때1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다.1. 그 주택에거주하는 사람2.나이가 가장 많은 사람정리하면,상속주택에 대한 취득세를 살펴보았는데, 일반적인 경우 2.8%이나 1가구 1주택의 조건을 만족하는 경우에는 0.8%의 특례세율이 적용됩니다.특례세율은 무주택인 상속인 가구가 1상속주택을 취득하는 경우에 적용되나, 1가구의 개념이 1세대와 다름과 재외국민은 대상에서 제외됨에 주의해야합니다.또한, 상속인 중에 누가 주택을 상속받느냐 또는 공동상속시 최다지분이 되느냐에 따라 취득세율이 차이가 나므로 취득세 절세를 위해 상속재산 분할과 지분협의가 중요합니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 상속세신고/부동산세금 책