양도소득세 기본공제

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 특정 자산의 매매에서 손실이 났는데, 다른 거래의 이익과 통산이 되어 양도세가 줄일수 있는지 여부입니다. 그리고 양도소득기본공제에 대해서도 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도차손은 동일 자산유형내에의 이익을 통산하고, 다른 자산 유형과는 통산되지 않습니다.양도소득금액은 아래의 4가지 유형으로 분류합니다.①유형1: 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산②유형2: 주식③유형3: 파생상품④유형4: 신탁수익권 소득그리고,매매로 인한 이익과 손실은동일자산 유형내에서 통산합니다.즉, 토지 매매로 인한 손실은 주택의 매매 이익과 통산가능하나, 해외주식의 매매 손실을 주택 매매 이익에 차감할 수는 없다는 것입니다.102조(양도소득금액의 구분 계산 등)① 양도소득금액은 다음 각 호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산할 때 발생하는 결손금은 다른 호의 소득금액과 합산하지 아니한다.1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 소득2. 제94조제1항제3호에 따른 소득3. 제94조제1항제5호에 따른 소득4. 제94조제1항제6호에 따른 소득② 제1항에 따라 양도소득금액을 계산할 때 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각 호별로 해당 자산 외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.양도차손은동일 세율을 적용받는 자산과 먼저통산하고, 그 다음으로 다른 세율을 적용받는 자산과 통산합니다.제167조의2(양도차손의 통산 등)①법 제102조제2항의 규정에 의한 양도차손은 다음 각호의 자산의 양도소득금액에서 순차로 공제한다.1. 양도차손이 발생한 자산과같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액2. 양도차손이 발생한 자산과다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액. 이 경우 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액이 2 이상인 경우에는 각 세율별 양도소득금액의 합계액에서 당해 양도소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 공제한다.②법 제90조의 감면소득금액을 계산함에 있어서 제1항의 양도소득금액에 감면소득금액이 포함되어 있는 경우에는 순양도소득금액(감면소득금액을 제외한 부분을 말한다)과 감면소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 당해 양도차손을 공제한 것으로 보아 감면소득금액에서 당해 양도차손 해당분을 공제한 금액을 법 제90조의 규정에 의한 감면소득금액으로 본다.양도세 비과세 자산에서 손실이 난 경우, 타 양도차익과 통산되지 않습니다.양도세가 비과세 되는 1세대 1주택 매매에서 손실이 발생한 경우, 동일 유형의 주택, 건물이나 분양권 매매등에서 난 이익에서 차감할 수 없습니다.양도차손의 통산 대상이 과세 대상 양도소득이나, 비과세의 경우 과세 대상 자체가 아니기 때문입니다.양도, 조심2013구2727 , 2013.08.21 , 완료[ 제 목 ]비과세대상 양도자산에서 발생한 양도차손은 과세대상 양도자산의 소득금액에서 차감할 수 없음.[ 요 지 ]쟁점아파트는 일시적 1세대 2주택으로 비과세 대상에 해당하므로 쟁점아파트에서 발생한 양도차손을 다른 양도자산의 양도소득금액에서 차감할 수 없음살피건대, 청구인은 일시적 1세대 2주택에 해당하여 양도소득세 가 비과세되는 쟁점아파트에서 발생한 양도차손을 다른 양도자산의 양도소득금액에서 차감하여야 한다고 주장하나,「소득세법」제102조제1항에서규정하는양도소득금액은 과세대상 양도소득을 의미한다고 할 것이고 비과세대상 양도소득과 과세대상 양도소득을 통산하는 규정으로 보기 어려운 점,「소득세법 시행령」제167조의2에서 규정하는 바에 따라 양도차손의 통산은 세율에 의하여 구분하는 점에서 비과세대상 양도소득금액은 통산하지 아니하는 것으로 봄이 타당한 점, 특정자산의 양도가 과세대상이 아니라서 그 양도로 인하여 발생한 수익에 대하여 양도소득세를 과세할 수 없다면 그 양도로 인하여 발생한 손실에 대하여도 결손금으로 인정하지 않는 것이 공평한 점(2011.7.15., 서울고법2010누38617 참조)등을 종합하여 볼 때, 쟁점아파트는 일시적 1세대 2주택으로 비과세 대상에 해당하므로 쟁점아파트에서 발생한 양도차손을 다른 양도자산의 양도소득금액에서 차감하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.단, 9억 이상 고가주택의 매매인 경우 9억 초과분에 대해서는 양도세가 과세되는데, 이런 경우 고가주택 매매에서 손실이 발생하면과세분인 9억초과분에 대해서만 양도차손을 타 이익과 통산해줍니다.사전-2015-법령해석재산-03771세대1주택 고가주택 양도차손 발생시 소득금액 계산방법[ 요 지 ]1세대1주택인 고가주택의 양도차손의 통산은 총 양도차손 중 9억원 초과분에 상당하는 양도차손에 대해서만 통산 가능함[답변내용]「소득세법」제102조 규정에 따라 양도소득금액을 계산하는 경우 같은 법 시행령 제156조 제1항에 따른 고가주택을 양도하여 발생한 양도차손 중 같은 법 시행령 제160조 제1항 제1호를 준용하여 계산한 금액을 초과하는 양도차손은 같은 법 제94조 제1항 제1호・제2호 및 제4호에 따른 소득과 통산하지 않는 것입니다.국외자산 양도소득 세액은 국내자산과 별도로 구분 계산하고,국내자산 양도차손익과 통산되지 않습니다. 단, 파생상품과 주식은 통산이 가능합니다.해외의 부동산과 주식 및 파생상품을 거래하는 경우가 있는데, 국외자산 양도소득은 국내와 통산하지 않고 구분 계산합니다.따라서,해외 부동산 매매에서 손실이 발생한 경우, 국내 부동산 매매로 이익이 난 것과 통산되지 않습니다.다만,해외 파생상품은 2017년부터 해외 주식은 2020년부터 국외자산 양도소득의 범위에서 삭제되어 국내 파생상품, 주식 양도차익과 손익을 통산합니다.따라서, 2020년에 해외 주식 손실이 있는 경우 국내 주식 양도손익과 통산됩니다. 물른 현재는 국내 상장주식은 대주주(10억이상)이 아닌 경우는 과세되지 않으므로 국내 비상장주식이나 상장 대주주의 경우에만 해당하는 것입니다.제118조의2(국외자산 양도소득의 범위)거주자(해당 자산의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자만 해당한다)의 국외에 있는 자산의 양도에 대한 양도소득은 해당 과세기간에 국외에 있는 자산을 양도함으로써 발생하는 다음 각 호의 소득으로 한다.다만, 다음 각 호에 따른 소득이 국외에서 외화를 차입하여 취득한 자산을 양도하여 발생하는 소득으로서 환율변동으로 인하여 외화차입금으로부터 발생하는 환차익을 포함하고 있는 경우에는 해당 환차익을 양도소득의 범위에서 제외한다.1. 토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)나. 지상권다. 전세권과 부동산임차권3.삭제 <2019.12.31>4.삭제 <2017.12.19>5. 그 밖에 제94조제1항제4호에 따른 기타자산 등 대통령령으로 정하는 자산의 양도로 발생하는 소득.각 자산유형별 연간 250만원을 양도소득 기본공제해줍니다.자산 1건당이 아닌, 자산 유형별 연간 1회 250만원을 기본공제 해줍니다. (미등기 자산은 제외)따라서, 1년에 2건 이상의 토지, 건물, 부동산권리 등을 양도한 경우 2회 이상 각각 250만원을 공제해주는 것이 아니고 1회만 공제가 된다는 것입니다. 공제 순서는 처분 순서대로 가장 먼저 처분한 건에 대해서 250만원 공제가 적용되고 이후에는 적용이 안되는 것입니다.그리고 자산 유형별로 공제이므로, 다른 자산 유형인 주택과 해외주식의 경우 각각 250만원이 공제되나, 국내주식과 해외주식은 20년부터는 양도차손익이 통산되므로 기본공제도 통산 250만원 공제됩니다.제103조(양도소득 기본공제) ① 양도소득이 있는 거주자에 대해서는 다음 각 호의 소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다. <개정 2014. 12. 23., 2020. 12. 29.>1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 소득. 다만, 제104조제3항에 따른 미등기양도자산의 양도소득금액에 대해서는 그러하지 아니하다.2. 제94조제1항제3호에 따른 소득3. 제94조제1항제5호에 따른 소득4. 제94조제1항제6호에 따른 소득② 제1항을 적용할 때 제95조에 따른 양도소득금액에 이 법 또는 「조세특례제한법」이나 그 밖의 법률에 따른 감면소득금액이 있는 경우에는 그 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저 공제하고, 감면소득금액 외의 양도소득금액 중에서는해당 과세기간에 먼저 양도한 자산의 양도소득금액에서부터 순서대로 공제한다.③ 제1항에 따른 공제를 “양도소득 기본공제”라 한다.재일46014-1754,1996.07.24양도소득이 있는 거주자에 대하여는 당해 연도의 양도소득금액에서 연간 250만원을 양도소득세 기본공제액으로 공제하는 것이며, 수년간 보유한 부동산을 양도한 경우나, 당해연도에 여러 건의 부동산을 양도한 때에도 연간 1회에 한하여 인정되는 것임.정리하면,양도차손은 아래의 동일한 자산유형내에서만양도차익과 통산이 가능하다는 것입니다.① 유형1: 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산② 유형2: 주식③ 유형3: 파생상품④ 유형4: 신탁수익권 소득따라서, 가장 일반적인주택 매매로 인한 이익과 해외주식 매매 손실은 자산 유형이 다르므로 차손익이 통산되지 않는다는 것입니다.양도세 비과세 조건을 충족하는 자산에서 손실이 발생해도 다른 양도차익과통산되지 않는다는 점국내 양도소득과 국외 양도소득은 통산되지 않으나, 현재는해외 부동산 등만 국내 부동산과 통산되지 않고 해외 주식 및 해외 파생상품은 국내와 통산이 가능하다는 것입니다. 특히, 해외 주식의 양도차손익 통산은 20년부터 적용되었습니다.양도소득기본공제 250만원은, 각 자산별이 아닌 해당 자산 유형별로 1년에 1회만 가능하다는 것이고 2회의 예정신고를 하는 경우 먼저 매매된 건을 적용한다는 것입니다.이러한 규정을 통한 가장 기본적인 절세 방법은① 양도차손은 내년으로 이월되지 않으므로, 양도차손이 발생되면 양도차익이 있는 자산을 처분하여 세금을 줄이는 방법으로 양도차손 통산을 최대한 활용하는 방법② 동일 자산 유형내 1년에 1건만 기본공제가 적용되므로, 연말에 2건을 처분하는 것보다 연말과 내년초로 나누어 처분함이 기본공제를 2번 받을 수 있다는 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

외국계 직장인이라면 반드시 알아야 할 RSU·ESPP 세금 이야기안녕하세요, 김동영 세무사입니다. RSU·ESPP로 받은 주식, 혹시 '공짜 주식'이라고 생각하고 계신가요? 아직 세금 신고를 안 하셨다면 지금 바로 확인이 필요합니다.외국계 기업에서 근무하는 직장인이라면 RSU(양도제한조건부주식)나 ESPP(종업원 주식 구입 제도)를 통해 주식 보상을 받는 경우가 많습니다. 처음 주식을 받았을 때는 '횡재했다'는 기분이 들지만, 세무 처리를 방치했다가는 예상치 못한 가산세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 특히 2026년 5월 종합소득세 신고 시즌이 다가온 지금, 지난 한 해 동안 주식 보상을 받은 분들은 반드시 신고 현황을 점검하셔야 합니다.이 글에서는 RSU와 ESPP의 개념부터 2단계 과세 구조, 실무 체크리스트까지 세무사가 직접 쉽게 풀어드리겠습니다.RSU와 ESPP, 뭐가 다른가요?RSU (Restricted Stock Units, 양도제한조건부주식)RSU는 쉽게 말해 '조건을 달성하면 주는 주식'입니다. 예를 들어 우리 회사에서 3년 더 근무하면 주식 100주를 줄게 처럼 베스팅(Vesting) 조건이 붙습니다.별도의 매수 대금이 필요 없는 무상 지급입니다.주식을 받는 날(귀속일, Vesting Date)의 시가 전체가 나의 소득으로 잡힙니다.내가 돈을 한 푼도 안 냈어도 그 시가만큼 근로소득세 신고 대상이 됩니다.ESPP (Employee Stock Purchase Plan, 종업원 주식 구입 제도)ESPP는 회사가 직원에게 자사 주식을 시장 가격보다 할인된 가격으로 살 수 있는 기회를 주는 프로그램입니다. 급여에서 일정액을 공제해 두었다가 정해진 시점에 할인가로 주식을 매수하는 방식입니다.내 돈이 들어가지만 '할인 혜택'이 주어집니다.세금 계산의 기준은 (매수일 시가 - 실제 매수가) × 수량, 즉 할인받은 금액만큼이 소득입니다.할인 혜택을 받은 금액이 회사에서 준 보상으로 간주되어 근로소득세 대상이 됩니다.핵심은 2단계 과세 구조입니다해외 주식 보상 세무에서 가장 중요한 원칙은 [취득 시]와 [매도 시]를 완전히 분리해서 생각하는 것입니다. 많은 분들이 주식을 팔 때만 세금을 낸다고 오해하지만, 주식을 받는 순간에도 세금이 발생합니다.1단계: 주식을 받았을 때 → 근로소득세주식을 무상으로 받거나 할인 혜택을 받은 것은 회사가 급여 대신 주식으로 보상을 준 것으로 간주합니다. 따라서 이는 근로소득에 해당하며, 근로소득세를 납부해야 합니다.과세 대상 금액은 아래와 같이 계산합니다.RSU: 귀속일(Vesting Date) 종가 × 수량ESPP: (매수일 시가 - 실제 매수가) × 수량가장 큰 함정이 여기 있습니다. 외국계 기업 해외 본사에서 직접 주는 주식 보상은, 한국 지사 급여 명세서에 빠져 있는 경우가 매우 많습니다. 이런 경우를 '을종근로소득'이라고 하는데, 본인이 직접 신고해야 하는 의무가 생깁니다.신고 방법은 두 가지입니다.매년 5월 종합소득세 신고 시 합산 신고하는 방법납세조합에 가입하여 매월 신고하는 방법 (이 경우 세액의 5%를 공제해주는 혜택이 있어 적극 권장드립니다)2단계: 주식을 팔았을 때 → 양도소득세취득한 주식을 나중에 주가가 올랐을 때 팔아서 이익을 봤다면, 그 차익에 대해 양도소득세를 내야 합니다.과세 대상 금액: 매도가액 - 취득가액 - 양도비용 - 기본공제(연 250만 원)여기서 핵심 포인트가 있습니다. 취득가액은 0원이 아닙니다. 1단계에서 이미 근로소득세를 냈던 당시의 시가가 나의 취득 원가가 됩니다. 이를 제대로 반영하지 않으면 같은 금액에 대해 두 번 세금을 내는 이중과세가 발생하므로, 반드시 확인하셔야 합니다.세율: 22% (지방소득세 포함)국내 주식과 달리 해외 주식은 대주주 여부와 관계없이 무조건 과세됩니다.신고 시기: 매도한 해의 다음 해 5월 확정신고 (분기별 예정신고도 가능)세무사가 강조하는 실무 체크리스트 3가지체크 1. 환율 계산, 절대 빠뜨리지 마세요모든 세금 계산은 원화 기준입니다. 주식을 받은 날의 환율과 판 날의 환율을 각각 따로 적용해야 하며, 서울외국환중개 공시 기준환율을 사용합니다. 주가가 떨어졌어도 환율이 급등했다면 원화 기준으로는 양도차익이 발생한 것으로 보아 세금을 납부해야 할 수 있으니 주의하세요.체크 2. 해외 금융계좌 신고 의무를 확인하세요RSU·ESPP로 취득한 주식 가액과 해외 계좌의 현금 합계액이, 매달 말일 중 어느 하루라도 5억 원을 초과했다면 다음 해 6월에 국세청에 해외 금융계좌 신고를 해야 합니다. 이를 누락하면 미신고 금액에 따라 상당한 과태료가 부과되므로 반드시 챙기셔야 합니다.체크 3. 국세청은 이미 알고 있습니다과거에는 해외 주식 보상을 신고하지 않아도 모를 것이라고 생각하는 분들이 있었습니다. 하지만 현재는 국세청과 외국 본사 간의 조세조약에 따른 정보 교환, 국내 법인의 자료 제출 의무화 등이 강화되어 탈세 적발 가능성이 매우 높습니다. 무신고 시 20%의 무신고 가산세와 매일 쌓이는 납부지연 가산세는 수익률을 갉아먹는 치명적인 요인입니다.2026년 5월 신고 전 최종 정리RSU와 ESPP는 훌륭한 보상 제도이자 재테크 수단이지만, 세무 처리가 복잡해 전문가 없이 완벽하게 관리하기란 쉽지 않습니다. 지금 내 주식 계좌에 아직 신고하지 않은 RSU나 ESPP가 잠자고 있다면, 2026년 5월 종합소득세 신고 전에 반드시 현황을 점검하세요.절세의 첫걸음은 취득 시점의 근로소득 신고, 특히 납세조합을 활용한 매월 신고를 놓치지 않는 것입니다. 구체적인 세액 계산이나 신고 방법이 궁금하시다면 전문 세무사와 상담하시는 것을 권장드립니다.자주 묻는 질문Q. RSU를 받았는데 한국 급여 명세서에 없어요. 신고 안 해도 되나요?A. 아닙니다. 해외 본사에서 직접 지급하는 RSU는 '을종근로소득'에 해당하여 본인이 직접 5월 종합소득세 신고 시 합산 신고해야 합니다. 신고하지 않으면 무신고 가산세(20%)와 납부지연 가산세가 추가로 부과됩니다.Q. RSU 주식을 아직 팔지 않았는데도 세금을 내야 하나요?A. 네, 맞습니다. 주식을 매도하지 않았더라도 베스팅(Vesting)이 된 시점, 즉 주식을 받은 날에 근로소득세가 발생합니다. 주식을 팔았을 때 발생하는 양도소득세와는 별개입니다.Q. ESPP 취득 후 주식을 팔았을 때 취득가액은 얼마로 계산하나요?A. 취득가액은 0원이 아닙니다. 매수일 시가를 취득가액으로 봅니다. 실제 납부한 할인가가 아니라 시가를 기준으로 하는 이유는, 할인 혜택(시가와 매수가의 차액)에 대해서는 이미 근로소득세를 납부했기 때문입니다. 이를 반영해야 이중과세를 피할 수 있습니다.Q. 해외 주식 양도소득세 기본공제 250만 원은 매년 적용되나요?A. 네, 연간 250만 원의 기본공제는 매년 적용됩니다. 다만, 국내 주식과 해외 주식을 합산하여 적용하는 것이 아니라 해외 주식 양도소득에 대해 별도로 적용됩니다. 여러 종목을 매도했다면 손익을 통산하여 기본공제를 차감합니다.Q. 납세조합 가입이 복잡하지 않나요? 꼭 해야 하나요?A. 납세조합 가입 시 세액의 5%를 공제해주는 혜택이 있어 절세 측면에서 매우 유리합니다. 가입 자체가 어렵지는 않지만, 처음 절차가 낯설 수 있으니 세무사와 함께 진행하시면 더욱 편리합니다. RSU·ESPP 보상이 큰 경우라면 납세조합 활용을 적극 권장드립니다.김동영 세무사주요 경력: 가업승계 컨설팅, 사내근로복지기금 컨설팅 다수전문 분야: 병의원, 약국, 이커머스한줄 소개: 법과 규정을 준수하면서 현실적이고 효율적인 해법을 제안합니다.세금 문제, 어렵게 생각하지 마세요.김동영 세무사가 처음부터 끝까지 친절하게 안내해드립니다.📞 상담 전화: 02-3448-2301💬 카카오 상담: 카카오 채널 바로가기 →

미등기자산을 양도할 경우 엄청난 불이익을 받는다(중과세율 적용, 장기보유특별공제 배제 등)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 토지나 건물 등 부동산을 양도할 경우, 양도소득세를 납부해야 합니다. 양도소득세는 아래와 같은 구조로 계산하며 양도소득세에서는 일정 요건에 따라 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 기본공제 등의 여러 혜택이 있습니다. 다만, 미등기자산을 양도할 경우 이러한 혜택들이 배제됩니다.미등기자산을 양도할 경우 불이익1. 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받지 못합니다.부동산을 미등기로 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세, 기타 각종 감면 혜택을 받지 못합니다.2. 장기보유특별공제를 적용받지 못합니다.토지와 건물을 3년 이상 보유하고 양도할 경우, 보유기간에 따라 양도차익의 6% ~ 30%(1세대 1주택의 경우, 거주 및 보유기간에 따라 20% ~ 80%)를 공제해주나 등기를 하지 않고 양도하면 공제를 적용받지 못합니다.3. 양도소득 기본공제를 적용받지 못합니다.양도소득세를 계산할 때는 양도자에게 다음의 각 자산별로 각각 연 250만원씩을 공제해줍니다. 단, 미등기 양도자산일 경우 기본공제를 적용받지 못합니다.· 부동산, 부동산에 관한 권리 및 기타자산· 주식, 파생상품4. 양도소득세율은 70%가 적용됩니다.기본적으로 양도소득세율은 양도차익에 따라 6% ~ 45%의 세율이 적용되지만, 미등기자산을 양도할 경우 70%의 매우 높은 양도소득세율이 적용됩니다.5. 그 외또한, 미등기자산을 양도할 경우, 양도소득세 신고기한의 다음날부터 10년 이내까지 언제든지 양도소득세를 부과할 수 있습니다. 일반적인 경우 신고기한으로부터 5년입니다. 따라서 위의 기간 내에 미등기 양도사실이 밝혀지면 매우 무거운 세금이 부과되므로 미등기 전매는 절대로 금물입니다.미등기양도로 보지 않는 경우하지만, 다음의 자산은 미등기일 경우라도 미등기 양도로 보지 않으므로 위의 불이익을 적용받지 않습니다.· 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산· 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산· 양도소득세가 감면되는 8년 이상 자경농지 및 대토하는 농지와 비과세대상인 교환·분합하는 농지· 비과세대상인 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 미등기 양도자산에 대해 알아보도록 하겠습니다.미등기양도자산의 정의소득세법 제104조제3항미등기양도자산이란 부동산 또는 부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말합니다.​다음 중 하나에 해당하는 경우는 제외합니다.① 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산② 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산③ 양도소득세가 감면되는 8년 이상 자경농지 및 대토하는 농지와 비과세 대상인 교환·분합하는 농지④ 비과세대상인 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축 허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산​미등기양도자산의 불이익1. 미등기양도자산은 1세대 1주택 비과세 및 조세특례제한법에서 규정하고 있는 감면혜택을 받지 못합니다.제91조(양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등) ① 제104조제3항에서 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 이 법 또는 이 법 외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다.2. 미등기양도자산은 3년 이상 보유하였어도 장기보유특별공제를 받지 못합니다.제95조(양도소득금액) ②제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다. 3. 미등기양도자산은 양도소득세 계산시 양도소득 기본공제를 받지 못합니다.제103조(양도소득 기본공제) ① 양도소득이 있는 거주자에 대해서는 다음 각 호의 소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다. 1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 소득. 다만, 제104조제3항에 따른 미등기양도자산의 양도소득금액에 대해서는 그러하지 아니하다.​4. 미등기양도자산에 대하여는 70%의 세율이 적용됩니다.제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.10. 미등기양도자산　　양도소득 과세표준의 100분의 70​

요즘 부동산시장에서는 정상적인 매매가 어려운 상황이기 때문에 타인에게 매매하지 않고 다른 방법을 많이 고민하십니다. 이때 가장 보편적인 것이 증여 또는 부담부증여이지만, 특수관계인(배우자, 부모자녀) 사이에 저가양수도도 고려 대상입니다. 최근 조선일보에 김리영 기자님이 저가양수도 사례를 소개하셔서 많은 분들께 알려지고 있는 중입니다.35억 집, 세금 2억 내고 아들에게… ‘저가 양도’의 마법 : 네이버 뉴스 (naver.com)그런데 특수관계인 저가양수도는 치명적인 단점이 있는데, 남남처럼 매매를 한다고 하더라도 세법에서 매매를 인정하지 않고 증여한 것으로 추정해버립니다. 그리고서 증여가 아니라는 반증을 제시하게 합니다. 예를 들어 부모가 자녀에게 저가양도를 하는 경우, 자녀가 부모에게 매매대금을 총액을 지급한 것이 확인되어야 하고, 그 매매대금도 세금을 내고 난 적법한 금액임이 확인되어야 합니다. 그런데 실제로 젊은 자녀에게는 매매대금에 해당하는 돈이 없는 경우가 대부분입니다. 그래서 저가양수도 방법을 취해도 어차피 증여세로 회귀하게 되니 그냥 자녀에게 대금마련 부담이 없도록 아예 증여하는 길을 취하게 됩니다.​그런데 아주 가끔, 자녀가 매매대금은 없지만 적당한 부동산을 갖고 있는 경우가 있습니다. 그래서 매매대금 대신에 부동산으로 지불하는 물물교환을 고려하게 되는 경우가 있습니다. 세법에서는 물물교환도 대가를 받고 양도한 것으로 명백히 인정하고 있어 가능한 방법입니다. 그리고 물건가격이 차이가 많이 나면 적절한 현금을 보태서 부모님의 노후까지 챙기는 거래가 일어날 수 있습니다.​이때 굉장히 복잡한 세법상의 문제가 생겨납니다. 일단 교환도 양도의 일종인 바 양자에게 양도소득세 문제가 발생합니다. 그런데 부모는 저가양도 고가양수를 하고 있어서 부당행위계산의 부인 문제가 불거집니다. 다음으로 등가교환이 아니라 부등가교환이 이루어지고 있기 때문에 자녀에게는 저가양수 고가양도 증여세 문제가 불거집니다. 마지막으로 소득세법에서 부당행위계산의 부인을 적용받은 자산의 취득에 대해 취득세 과세표준을 결정하는 문제가 불거집니다. 그래서 양도소득세와 증여세, 지방세에 대해 제대로 숙지하지 않으면 이런 교환은 아주 다루기가 까다롭습니다. 천천히 설명해보도록 합니다.​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. (생략)​상속세 및 증여세법 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우​상속세 및 증여세법 시행령 제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③ 법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우​소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.​소득세법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산)③법 제101조제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때​국심1999서1881(2000.03.29)교환의 경우에 있어서 등가인지 여부는, 상속세법상의 규정에 의하여 적법하게 교환재산의 가액을 평가하여 그 가치가 같은 경우를 의미하는 것으로서, 이 건의 경우는 청구인들과 ○○○이 특수관계에 있는 자라면, 교환재산의 가액이 현저히 차이가 있어 그 대가와 시가와의 차액을 증여의제가액으로 하여 증여세를 과세하여야 할 것으로 보이고​상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)① 특수관계인 간에 재산(생략)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 “기준금액”이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.​상속세 및 증여세법 시행령 제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액2. 3억원​지방세법 제10조(과세표준)① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득