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01-16
주택조합 입주권&상가 or 매도 세금문의드립니다
부산의 아파트 조합원 입주권을 매매 할려고하는데
부모님(60세이상) 댁이
현재 주택으로 살고있지만
집합건물대장에 용도는 학원으로 되어있고
토지(31.44m2), 건물(86.72m2) 입니다.
1.상가로 되어있기때문에 주택수에 포함이 안되는게 맞나요?
또 두분다 60세 이상 이기때문에
건물의 크기와 상관없이 조합원 자격이 되는지 궁금합니다.
2.그리고 현재 살고있는 집을 매도할때도
매수당시 1억3천, 매도시 2억5천
양도세는 주택으로 계산되는건지
아니면 상가 적용을 받는건지 궁금합니다.
절세 방법이 있을까요?
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이상웅 세무사
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안녕하세요? 이상웅 세무사 이상웅 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
안녕하세요~ 부동산 양도 증여 상속 전문 이상웅세무사입니다.
1. 소득세법에서 주택이란 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로 실질 사용용도가 주택이라면 주택수에 포함됩니다.
만약 건물이 멸실 전이더라도 해당 사업이 관리처분계획인가가 났다면 소득세법상 입주권이기 때문에 상가, 주택 여부에 무관하게 주택수에 포함됩니다.
2. 용도가 상가이더라도 실질이 주택이라면 보유 주택 수 및 상황에 따라서 주택으로서 비과세 또는 중과세 세율이 적용될 수 있습니다.
만약 주택으로서 비과세 대상에 해당된다면, 공부상 상가이지만 주택임을 입증함으로써 비과세로 절세 가능합니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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관련 질문답변
모두보기취득세
재개발 구역 입주권 취득의 시기
상가를 제공하고 주택입주권을 부여받은 경우에도 소득령 156조의2 3항과 4항이 적용되는 것으로 유권해석이 있습니다.
따라서 소득령 156조의2 에 해당하게 양도하는 경우 비과세가 가능합니다.
다음의 유권해석을 참조하시기 바랍니다.
서면부동산2019-4470(2020.03.23) 조합원입주권 분양권 소유시 특례 관련 쟁점별 사례 더보기
[제목] 상가를 재건축조합에 제공하는 경우 종전주택 양도 시 비과세 적용
[요약] 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득하여 1주택 1조합원입주권을 보유한 경우 「소득세법시행령」제156의2제3항 및 제4항에 따라 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세여부를 판정하는 것임
양도소득세
매도청구소송 변호사 선임비용은 필요경비에 해당하는지?
소용비용 및 수임료를 양도소득세 상 필요경비로 보는 경우는 양도 자산을 취득 후 소유권을 확보하기 위한 쟁송비용에 해당해야 합니다. (소득세법 시행령 163조 3항 2호)
매도청구소송의 경우 소유권의 취득과 관련 것이라기보다는 매도금액 산정과 관련한 것이 일반적이므로 필요경비에 산입하기 어려울 것 같습니다. 아래의 자료를 참고해주세요.
...
양도, 사전-2018-법령해석재산-0507, 2018.08.30
[ 요 지 ]
지역주택조합의 매도청구소송 시 매도금액 증액과 관련하여 변호사에게 지급한 소송비용은 필요경비에 해당하지 않는 것임
[답변내용]
거주자가 주택법에 따른 지역주택조합에 토지 및 건물을 양도하는 경우로서 지역주택조합의 매도청구소송 시 매도금액 증액과 관련하여 변호사에게 지급한 소송비용은 소득세법 시행령 제163조제3항에 따른 필요경비에 해당하지 않는 것입니다.
양도소득세
가로주택입주권과 재개발입주권
01.
가로주택정비사업에 따른 조합원입주권의 주택수 포함 여부
과거에는 가로주택정비사업에 따른 조합원입주권은
세법상 조합원입주권에 해당하지 않았으나 개정되어
현행법령에 따르면 가로주택정비사업에 따른 조합원입주권도
주택수에 포함됩니다.
세법의 개정은 21.12.08.에 이루어졌는데
개정되었을 때 부칙에는
'이 법 시행 이후 취득하는 조합원입주권부터 적용한다.'
고 되어있습니다.
따라서 질의자님 상황처럼 21.12.08. 이전에 취득한
가로주택정비사업 조합원입주권은 위 개정규정이 적용되지 않아서
세법상 조합원입주권에 해당하지 않아 주택수에 포함되지 않습니다.
02.
A주택 입주전에 B주택을 매도하면 비과세 받을 수 있을까?
A가 완공되기전에는 주택수에 포함되지 않으므로
완공 전에 B주택을 매도하면 비과세를 받으실 수 있습니다.
03.
A주택 완공 후 입주권 이전 보유기간을 인정받을 수 있을까?
일반적인 원조합원입주권은 입주권이었던 기간도
보유기간으로 인정하나 질의자님의 상황과 같이
세법상 조합원입주권이 아닌 경우에 대해서는
명확한 유권해석은 없습니다.
다만 과거 예규 중에 개인이 스스로 건물을 허물고
다시 재건축한 경우에도 비과세를 판단할 때
허물기 전 주택에대한 보유기간을 인정해준 예규가 있으므로,
* 재산세과-1087(09.06.0.1)
권리로 변환하기 전에 보유했던 주택에 대한 보유기간은
인정받으실 수 있을 것으로 판단됩니다.
그밖에 궁금하신 점이 있으시면 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.
양도소득세
재개발구역내 상가보유 1주택자 일시적2주택 비과세 여부
가능합니다.
소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)
③국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)
④국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
부동산거래관리 -152, 2012.03.09
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 근린생활시설을 조합에 제공하고 조합원입주권을 취득한 경우에도 소득세법 시행령 제156조의2제4항을 적용받을 수 있는 것임
양도소득세
혼인으로 인한 비과세 특례조항 거주요건 문의
현재 해당 지역이 조정지역이 계속 유지될 경우, 2년 이상 거주를 하셔야 비과세가 가능한 것입니다. 만약, 사업계획승인일에 조정지역이더라도 추후 해당 주택을 실제로 취득(잔금일 vs 등기일 중 빠른 날)에 조정지역이 해제된다면 거주요건은 없습니다.
1주택을 보유한 자가 1주택 또는 1분양권, 1조합원입주권 등을 보유한 자와 혼인하여 일시적으로 2주택 이상에 해당되더라도 혼인일로부터 5년 이내 '1세대 1주택 비과세요건'을 충족한 주택을 양도할 경우 2주택이상임에도 불구하고 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건을 적용하는 것입니다.
따라서 해당 지역주택조합분양권이 주택 취득당시 조정지역으로 해제되지 않는 이상 2년 이상 거주요건은 충족해야 하는 것입니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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양도소득세
가로주택정비사업으로 취득한 조합원 지위가 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지 등
가로주택정비사업으로 취득한 조합원 지위가소득세법상 조합원입주권에 해당하는지 등양도, 서면-2021-법규재산-5050, 2022.06.13[ 제 목 ]가로주택정비사업으로 취득한 조합원 지위가 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지 등[ 요 지 ]「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”)에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가에 의해’20.12.31. 이전에 취득한 입주권*은 「소득세법」에 따른 조합원입주권에 해당하지 않음[ 회 신 ]귀 서면질의의 (질의1)의 경우 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호나목에 따른 가로주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 같은 법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 본 건의 입주자로 선정된 지위는「소득세법」(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것)제89조제2항에서 규정하는“조합원입주권”에 해당하지 아니하는 것입니다. 또한, (질의2)의 경우 우리 청의 해석사례(서면인터넷방문상담4팀-187, 2006.2.3.)를 참고하시기 바랍니다.※ 서면인터넷방문상담4팀-187, 2006.2.3.2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사용검사 전 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우로서 당해 양도하는 주택이「소득세법 시행령」제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(당해 주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 제외) 되는 것이나, 재건축으로 완성된 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임[관련 참고자료】1. 사실관계○ ’97.11월 A주택 취득○ ’09.2월 B상가 취득○ ’19.11월 B상가, 『빈집 및 소규모주택정비사업에 관한 특례법』에 따른 가로주택정비사업 사업시행계획인가로 2주택과 1상가를 분양받을 권리(조합원입주권)로 전환됨○ ’21.12월 조합원입주권 분양계약○ ’22.00월 A주택 양도 예정2. 질의내용○(질의1)A주택과 B상가를 보유한 1세대가 『빈집 및 소규모주택정비사업에 관한 특례법』에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가로 인하여 B상가가 2주택과 1상가를 분양받을 권리로 전환됨에 따라- ’19.11월에 취득한 조합원입주권이 주택 수 계산에 포함되는 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지○(질의2)소규모주택정비법에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가로 ’19.11월에 취득한 조합원입주권을 분양 계약 후 사용승인일 전에 A주택 양도 시 1세대1주택에 해당되어 비과세가 가능한지
양도소득세
가로주택정비사업으로 취득한 조합원 지위가 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지 등
양도, 서면-2021-법규재산-5050, 2022.06.13[ 제 목 ]가로주택정비사업으로 취득한 조합원 지위가 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지 등[ 요 지 ]「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”)에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가에 의해’20.12.31. 이전에 취득한 입주권*은 「소득세법」에 따른 조합원입주권에 해당하지 않음[ 회 신 ]귀 서면질의의 (질의1)의 경우 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호나목에 따른 가로주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 같은 법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 본 건의 입주자로 선정된 지위는「소득세법」(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것)제89조제2항에서 규정하는“조합원입주권”에 해당하지 아니하는 것입니다. 또한, (질의2)의 경우 우리 청의 해석사례(서면인터넷방문상담4팀-187, 2006.2.3.)를 참고하시기 바랍니다.※ 서면인터넷방문상담4팀-187, 2006.2.3.2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사용검사 전 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우로서 당해 양도하는 주택이「소득세법 시행령」제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(당해 주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 제외) 되는 것이나, 재건축으로 완성된 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임[관련 참고자료】1. 사실관계○ ’97.11월 A주택 취득○ ’09.2월 B상가 취득○ ’19.11월 B상가, 『빈집 및 소규모주택정비사업에 관한 특례법』에 따른 가로주택정비사업 사업시행계획인가로 2주택과 1상가를 분양받을 권리(조합원입주권)로 전환됨○ ’21.12월 조합원입주권 분양계약○ ’22.00월 A주택 양도 예정2. 질의내용○(질의1)A주택과 B상가를 보유한 1세대가 『빈집 및 소규모주택정비사업에 관한 특례법』에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가로 인하여 B상가가 2주택과 1상가를 분양받을 권리로 전환됨에 따라- ’19.11월에 취득한 조합원입주권이 주택 수 계산에 포함되는 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지○(질의2)소규모주택정비법에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가로 ’19.11월에 취득한 조합원입주권을 분양 계약 후 사용승인일 전에 A주택 양도 시 1세대1주택에 해당되어 비과세가 가능한지
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상속∙증여세
양도소득세
[절세컨설팅] 양도소득세 절세를 위한 부부간 증여(종부세, 상속세 추가 절세방안)
1. 개요양도소득세에서 주택 비과세 및 중과세 판단은세대를 기준으로 판단합니다.만약 2주택 이상의 부부가 일시적 2주택 등 비과세 특례 대상에 해당하지 않는 경우에는먼저 양도하는 주택은 비과세가 안될뿐만 아니라 양도시기와 소재지에 따라 중과세가 적용될 수 있습니다.주택이 아닌 상가건물 또는 토지의 경우도 동일합니다. 오래전 상속·증여 또는 매매로 취득한 부동산은 취득가액이 굉장히 낮을 수 밖에 없습니다. 이렇게 취득가액이 낮은 부동산을 양도하는 경우 시세차익 전체에 대해 온전히 양도소득세를 납부할 수 밖에 없으며,양도소득세율은 양도차익에 따라 최대 45%(지방세 포함 49.5%)까지 적용됩니다.비록 장기보유특별공제를 최대 30%까지 받을 수 있지만, 8년 이상 자경을 하는 등 예외적인 상황이 아니라면5억의 양도차익이 발생하는 경우 양도소득세는 약1.25억원(비사업용 토지의 경우 1,65억원) 이상 발생합니다.이러한 상황에서부부간 증여를 활용한다면 양도소득세를 절세할 수 있습니다.2. 부부간 증여를 하는 이유1. 양도소득세 절세부부간 증여시증여세는 10년간 6억원이 공제됩니다. 쉽게 말해 배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않습니다.이렇게 배우자에게 6억원의 부동산(또는 지분)을 증여한다면 이후 증여 받은 부동산을 양도할 때의 취득가액은 예전에 증여자가 취득했던 가액이 아닌증여가액 6억원으로 산정되어 6억원에 대한 양도소득세가 줄어드는 구조입니다.[사례1]- 20년 전 1억원에 증여 받은 상가건물- 현재 상속세및증여세법상 기준시가 6억원- 현재 시세 10억원구분현재 상황에서 양도시 양도세배우자 증여 후 5년뒤 양도세양도소득세250,000,000원120,000,000원증여세0원0원취득세0원24,000,000원합계세액250,000,000원144,000,000원절세액106,000,000원*취득세는 지방세법의 시가표준액에 따라 달라질 수 있습니다.사례1과 같이 부동산의 증여재산가액 산정액이 6억원과 유사하는 경우도 있지만, 보유하고 있는 부동산의 가액이 6억원을 초과하는 경우지분 증여를 통하여 절세할 수 있습니다.[사례2]- 부부세대 기준 2주택자- 20년 전 2억원에 취득한 서울아파트- 현재 시세 10억원(공시가 7억원)- 당장 매도할 계획은 없으며, 5년 뒤 예상 시세는 12억원- 배우자에게 6억원의 지분증여(약 60%)구분중과세율 가정일반세율 가정현재 상황에서 5년 뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세현재 상황에서 5년 뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세양도소득세640,000,000원260,000,000원280,000,000원100,000,000원증여세0원0원0원0원취득세0원50,000,000원0원50,000,000원합계세액640,000,000원310,000,000원280,000,000원150,000,000원절세액330,000,000원130,000,000원*취득세는 23.1.1이후 증여분부터 개정세법이 적용되므로 위 계산과 달라질 수 있습니다.부부간 증여는 6억원이 공제되며,6억원을 초과하는 경우 1억원까지의 증여세율 구간은 10%입니다. 다시 말해7억원까지 증여시 10%의 증여세율 구간을 활용하여 취득가액을 높혀 더 많은 세액을 절세할 수 있습니다.위 사례2번에서 증여가액을 7억원으로 올린다면 당장의 증여세, 취득세는 증가하지만이후 양도소득세까지 고려했을 때 중과세의 경우 합계세액은 더 줄어들게 됩니다.[사례3]부부세대 기준 2주택자20년 전 2억원에 취득한 서울아파트현재 시세 10억원(공시가 7억원)당장 매도할 계획은 없으며, 5년 뒤 예상 시세는 12억원배우자에게 7억원의 지분증여(약 70%)구분중과세율 가정현재 상황에서 5년뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세양도소득세640,000,000원200,000,000원증여세0원10,000,000원취득세0원60,000,000원합계세액640,000,000원270,000,000원절세액370,000,000원*취득세는 23.1.1이후 증여분부터 개정세법이 적용되므로 위 계산과 달라질 수 있습니다.지분비율을 늘리는 경우 증여세와 취득세가 증가하지만, 이후 양도소득세가 줄어들 수 있습니다. 다만,지분비율을 무한정 늘리는 것이 유리한 것은 아니니 사실관계에 맞는 가장 유리한 지분비율을 산정하는 것이 필요합니다.2. 종부세 절세종합부동산세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세를 하는데 이때 과세기준은세대단위가 아닌 인별과세입니다. 1세대 1주택자가 아닌 2주택 이상의 다주택자의 경우 부부 각각 본인의 지분비율에 따른 공시가격에서 6억원씩 공제를 해주고 있습니다.또한 조정대상지역 2주택 이상(비조정 3주택 이상)을 보유하고 있는 경우 적용되는 중과세율 역시 세대단위가 아닌 인별로 판단하여 적용합니다.구분적용 세율2주택 이하일반세율(0.6~3%)3주택 이상 or 조정지역 2주택 이상중과세율(1.2~6%)예를 들어2개의 주택이 남편의 명의로 되어 있는 경우 모든 공시가격이 남편에게만 산정되어높은 세율 구간이 적용될 뿐만 아니라 중과세율이 적용되어 부담이 될 수 있습니다.이때 하나의 주택을 아내에게 증여하는 경우 각각1주택으로서 6억원을 공제 받을뿐만 아니라 일반세율이 적용되어 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.다만, 반대로 부부가 각각 1주택씩 보유하고 있는 상황에서 증여한다면 오히려 종부세가 증가할 수 있으니 유의해야 합니다.종합부동산세는 현재 개정여부가 확정되지 않았기 때문에 이후 개정사항을 지켜봐야합니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222513505316[재산전문세무사] 주택 부부공동명의 장단점 총정리 1탄 (명의에 따른 취득세, 보유세, 증여세, 양도세, 상속세 비교)새로운 주택을 취득하는 경우 부부공동명의로 취득할지, 단독명의로 취득할지는 누구나 가지는 고민입니다....blog.naver.com3. 상속세 절세상속세는 상속개시일 현재 피상속인(돌아가신 분)의 순재산(부동산 및 금융재산 등 – 채무)에 대해서 과세하는 세금입니다. 상속세를 부과함에 있어서 기본적으로 공제해주는 금액이 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.예를 들어 재산의 대부분이 남편의 명의로 되어 있는 상황에서 아내가 먼저 사망한다면10억원 공제를 활용하지 못하고 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받아 재산의 대부분이 상속세 과세대상이 되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.만약 재산이 남편과 아내에게 적절히 분배되어 있다면,아내가 먼저 사망했을 때 10억원 공제를 받을 수 있을 뿐만 아니라 이후 남편이 사망할 때 낮은 세율구간이 적용되어 유리할 수 있습니다.따라서 재산의 대부분이 배우자 일방에게 몰려 있는 경우에는 배우자에게 증여하는 것이 이후 상속세에서도 절세 효과를 얻을 수 있습니다.구분상속세율1억원 이하10%1억원 ~ 5억원 이하20%5억원 ~ 10억원 이하30%10억원 ~ 30억원 이하40%30억원 초과50%3. 유의사항1. 증여부동산의 평가부동산을 증여할 때 증여재산가액은‘시가’와‘기준시가’로 나뉩니다.시가란 증여하려는 부동산과 유사한 물건이 최근 거래가 됐다면 최근거래가액, 흔히 말하는시세와 감정평가를 받는 경우 감정평가액이있습니다.만약 시가가 없는 경우공동주택가격, 공시지가 등의 기준시가를 사용할 수 있습니다.다만, 물건의 종류와 사실관계에 따라 기준시가를 사용하기 어려운 물건들도 있습니다.일반적으로 아파트의 경우 시가로 적용하지만 예외적으로 기준시가로 증여가 가능한 경우가 있으며, 아파트 외 부동산은 일반적으로 기준시가 적용이 가능합니다.다만, 꼬마빌딩 등의 부동산은 기준시가로 증여하는 경우 평가심의위원회 대상이 될 수 있으므로 유의해야 합니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com2. 이월과세소득세법에 따라 배우자로부터 증여 받은 부동산을증여일로부터 5년 내 양도하는 경우 취득가액 등을 증여가액이 아닌 증여자가 최초에 취득한 가액으로 적용합니다.따라서 증여일로부터 5년을 추가로 보유해야만 양도소득세 절세 실익을 얻을 수 있으므로매도 계획에 맞게 증여를 진행해야 합니다.2022년 세제개편안에 따르면 23년부터 이월과세는 10년으로 늘어나게 됩니다. 따라서 양도세 절세를 위한 증여는 22년 올해 안에 진행하는 것이 유리할 수 있습니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222472304622[양도세 전문 세무사]배우자 등으로부터 증여받은 자산은 5년 동안 양도하지 못한다?(소득세법 제97조의2 이월과세)흔히들 배우자 및 직계존비속에게 증여 후 5년간은 양도하면 안 되는 것으로 알고 계십니다. 해당 내용은 ...blog.naver.com최적의 절세를 위해 각자의 상황과 물건의 종류에 맞는 증여플랜을 수립하는 것이 필요합니다.
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부동산의 매매계약에 따라 소유권이전등기 후 합의해제가 된 경우 양도로 보지 않음.
부동산의 매매계약에 따라 소유권이전등기 후합의해제가 된 경우 양도로 보지 않음.(양도세 환급 가능)[ 조심2022서1757 , 2022.05.12]【재결요지】당초 매매계약이 적법하게 합의해제 되었다면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 않은 것이 되어 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없다 할 것(대법원 1990.7.13. 선고 90누1991 판결 참조)이고, 청구인에게 달리 조세회피 목적이 있다고 볼 만한 사정이 없어 보이므로 처분청이 쟁점부동산 매매계약의 합의해제를 인정하지 아니하고 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨【관련법령】소득세법 제88조, 제98조, 소득세법 시행령 제162조【주문】OOO서장이 2021.10.29. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원에 대한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.【이유】1. 처분개요가. 청구인은 2021.6.16. AAA과 OOO 구역 내에 소재한 OOO을 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하였고, AAA은 2021.6.17. 소유권이전등기를 완료하였으며, 청구인은 2021.8.31. 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고․납부하였다.나. 청구인은 쟁점부동산의 매매계약에 대한 합의해제를 원인으로 2021.6.25. 소유권이전등기를 말소한 뒤 2021.9.23. 처분청에 쟁점부동산의 매매계약이 해제되어 양도가 이루어지지 않았다는 이유로 기 신고․납부한 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2021.10.29. 잔금이 청산되고 소유권이전등기가 완료되었기에 합의해제를 원인으로 소유권이 환원되었더라도 당초 거래는 양도소득세 과세대상에 해당한다고 보아 이를 거부하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2021.11.11. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 2010.7.15. 개정된 「서울특별시 도시 및 주거환경조례」 제27조 제1항 제3호에 의하면, 공동주택을 분양받기 위해서는 분양신청자가 소유하고 있는 권리가격이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상 이어야 하는데, 쟁점조합은 쟁점재개발사업의 분양용 최소규모 공동주택의 추산액을 OOO원으로 정하고 있다.쟁점조합은 당초 청구인이 소유한 쟁점부동산의 평가액은 OOO원, AAA이 소유한 OOO의 평가액은 OOO원으로 각각 평가하였고, 이에 AAA은 청구인으로부터 쟁점부동산을 양수하면 AAA소유토지 평가액과 합하여 공동주택 신청요건을 갖출 수 있다고 판단하여 2021.6.16. 청구인과 쟁점부동산 매매계약을 체결한 후 2021.6.17. 잔금을 청산하고 쟁점부동산의 소유권을 취득하였다.그러나 쟁점조합은 2021.6.24. 쟁점부동산의 평가액을 당초 OOO원에서 OOO원으로 재평가하여 통보하였고, 이에 따라 AAA은 쟁점부동산을 양수하여도 쟁점부동산과 AAA소유토지의 평가액은 총 OOO원이 되어 공동주택 분양신청요건을 충족하지 못하게 되자, 같은 날 청구인과 쟁점부동산 매매해제계약을 체결하고 다음 날인 2021.6.25. 계약해제등기를 완료한 후 거래금액을 전부 반환하였으며, 청구인과 AAA은 2021.6.26. 위 말소등기에 따른 소유권을 근거로 쟁점조합에 근린생활시설을 각각 분양신청하였다.(2) 쟁점부동산이 양도된 날(2021.6.17.)로부터 불과 8일 만에 쟁점부동산의 소유권이 환원(2021.6.25.)되었고, 동 거래가 쟁점조합의 공동주택분양신청기간(2021.6.8.~2021.6.27., 20일) 이내에 이루어졌으며, 쟁점조합으로부터 재평가로 인한 분양자격 미달 사실을 통보(2021.6.24.)받고 양 거래당사자는 부득이 근린생활시설을 각각 분양신청(2021.6.26.)한 점 등을 고려할 때, 당초 매매계약은 AAA이 공동주택 분양을 받을 수 없다면 해제할 것을 조건부(묵시적)로 체결한 계약이었음을 알 수 있고, 실제 분양자격 미달을 이유로 소유권을 곧바로 원상회복하였으므로 이는 명백히 원인무효에 의한 소유권환원으로 보아야 한다.(3) 청구인과 양수인 간에 2021.6.24. 작성한 매매해제약정서에 의하면, 해제사유에 당초 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례에 의한 공동주택 신청요건을 갖추기 위하여 쟁점부동산을 AAA이 인수하기로 하였으나, 조합의 평가금액 변동으로 공동주택 자격요건에 미달되어 공동주택 신청이 불가능하므로 조건 미달에 의한 원인무효로 하여 당초대로 소유권을 환원하기로 합의한다 고 되어 있다.(4) 설령 외관을 인정하여 양도를 인정한다 할지라도 쟁점부동산의 거래대금은 OOO원이었으나, 쟁점조합이 추산한 권리가격은 OOO원으로 경정되었으므로 그 차액인 OOO원은 공동주택을 분양받게 될 경우 기대이익에 상당하는 권리가액이 포함된 것으로 보아야 하고, 해당 이익실현이 불가능하게 된 이상 조합원 권리가격인 99,113,646원을 정당한 매매가액으로 보는 것이 실질과세의 원칙에 부합한다.(5) 조세심판원은 재건축구역 내 다주택을 보유한 사람으로부터 주택을 구입한 사람은 조합원이 될 수 없다는 법제처의 유권해석에 따라 당초의 매매계약을 해제한 사안에서 부동산 매도인과 매수인 사이에 해당 주택에 대한 매매계약이 해제되었다면 이는 양도소득세의 과세요건인 양도가 있다고 볼 수 없으므로 매매계약의 합의해제를 인정하지 아니하고 경정청구를 거부한 처분이 위법하다 고 결정OOO한바 있고, 대법원OOO도 매매계약이 합의해제되면 자산의 양도나 양도소득이 발생할 여지가 없으므로 이와 같은 경우에도 양도소득세를 납부하게 하는 것은 소득이 없는 사람에게 소득세를 부담하게 하는 것으로서 정당화될 수 없다 고 판시한 바 있다.나. 처분청 의견(1)「소득세법」 제88조는 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계 없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다 고 규정하고 있고, 같은 법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항에 의하면, 자산의 양도시기를 대금청산일로 하면서 대금을 청산한 날이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 하도록 규정하고 있다.(2) 청구인은 AAA과 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 소유권이전등기를 완료하였고, AAA이 의도하는 공동주택 분양권을 받을 수 없어 합의해제를 원인으로 소유권이전등기를 말소하였으므로「소득세법」상 양도에 해당하지 않는다고 주장하나, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산의 매매계약서에는 위와 같은 특약사항이 명시되어 있지 아니하다.(3) 당초의 매매계약은 당사자 간 매매계약의 하자 없이 잔금이 적법하게 청산되고 소유권이전등기가 완료되었으며, 매매계약서상 계약을 소급적으로 소멸시킬 만한 합의해제에 대한 특약사항 등이 명시되어 있지 아니하므로 임의해제로 보는 것이 타당하며, 대금청산 절차를 거쳐 유상양도한 것을 재차 원소유자에게 이전하는 것은 별개의 양도에 해당하므로 당초 거래는 양도소득세 과세대상에 해당한다.3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점부동산의 매매계약에 따라 소유권이전등기 후 합의해제를 원인으로 소유권이전등기가 말소된 경우 당초 매매계약의 해제를 인정하여 쟁점부동산이 양도되지 않은 것으로 볼 수 있는지 여부나. 관련 법령(1) 국세기본법(2020.12.22. 법률 제17650호로 개정된 것)제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.(2) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 개정된 것)제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.가.「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우나. 토지의 경계를 변경하기 위하여「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.(3) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것)제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일(4) 민법(2021.1.26. 법률 제17905호로 개정된 것)제103조(반사회질서의 법률행위) 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.제104조(불공정한 법률행위) 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.다. 사실관계 및 판단(1) 처분청의 경정청구 처리보고서(2021년 10월)에 의하면, 청구인은 2021.6.17. AAA에게 쟁점부동산을 양도하면서 2021.8.31. 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 예정신고․납부하였다가 2021.9.23. 처분청에 쟁점부동산의 매매계약이 2021.6.25. 합의해제되어 위 소유권이전등기가 말소되었으므로 당초 신고납부한 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였고, 이에 대하여 처분청은 2021.10.29. 당초 매매계약은 잔금이 적법하게 청산되고, 소유권이전등기가 경료되었으며, 매매계약서상 계약을 소급하여 소멸시킬 만한 합의해제에 대한 특약사항이 명시되어 있지 아니하므로 임의해제로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 것으로 나타난다.(2) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2006.4.24. 공매취득한 쟁점부동산의 소유권을 2021.6.16. 매매를 원인으로 2021.6.17. AAA에게 소유권이전등기하였고, 위 소유권이전등기는 2021.6.24. 합의해제를 원인으로 2021.6.25. 말소된 것으로 나타난다.(3) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서를 보면, 계약일자는 2021.6.16., 쟁점부동산의 매매금액은 OOO원, 계약금은 OOO원, 중도금 없이 잔금일자는 2021.6.17.이며, 중개업자는 부자공인중개사무소 BBB인 것으로 나타나고, 특약사항의 주요내용은 아래 OOO와 같다.(4) 청구인이 제시한 증빙자료의 주요내용은 다음과 같다.(가) AAA은 2021.8.11. 쟁점조합에 쟁점부동산이 속한 OOO빌딩 평가금액 변동과 관련된 자료를 요청하였고, 이에 대하여 쟁점조합이 2021.8.25. AAA에게 통보한 문서의 주요내용은 다음과 같다.1) 구 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례(2010.7.15. 개정)」 제27조에 따라 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상이어야 하는데, 쟁점조합의 분양용 최소규모 공동주택의 추산액(분양가액)은 OOO원이다.2) 주택분양 신청일자 및 이의신청기간은 1차는 2021.4.9.~2021.6.7.(60일간)이고, 2차는 2021.6.8.~2021.6.27.(20일간)이며, 기본적으로 2021.5.10.까지 이의신청을 접수받아 6월 3일 회신결과를 우편으로 발송하였으나, 쟁점부동산이 소재한 259-1은 물건의 지분관계가 복잡하여 이의신청(12건) 회신결과를 6.11. 통보하였다.3) 쟁점부동산이 소재한 OOO빌딩 일부 조합원의 이의신청 내용에 대한 반영여부를 결정하기 위하여 권리분석을 다시 실시하여 통보받은 결과, 일부 호수에 대한 면적(전용면적, 공급면적, 대지권 등)이 변경되어 변경된 면적을 반영하였고, 그 내용을 반영할 경우 불가피하게 다른 호수에 영향을 미칠 수 밖에 없는 항목에 대하여는 해당 호수가 이의신청을 하지 않았더라도 적의 조정하였는바, 재평가 실시기간은 2021.5.11.~2021.6.23.이다.4) 쟁점조합은 감정평가법인으로부터 2021.6.17. OOO 가격변동에 따른 평가금액을 받은 후, 2021.6.24. 공유자 대지권을 반영한 각 호별 평가내역을 받아 같은 날 최종소유자로 확인된 조합원 AAA에게 평가결과를 등기우편으로 발송하였다.5) AAA의 추정분담금 추산액 내역은 아래 OOO과 같다.(나) 청구인이 2021.6.24. AAA과 체결한 매매해제계약서의 주요내용은 아래 OOO와 같은데, 청구인과 AAA은 쟁점조합의 평가금액 변동으로 AAA이 공동주택 자격요건이 미달되자 당초대로 소유권을 환원하기로 합의한다고 기재되어 있다.(다) 분양신청서에 의하면, 청구인과 AAA은 2021.6.26. 쟁점조합에 '상가'를 신청한 것으로 나타난다.(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.처분청은 쟁점부동산의 매매계약 합의해제가 매매계약서에 특약사항이 없는 임의해제에 해당하여 이 건 경정청구 거부처분은 정당하다는 의견이다.그러나 매매계약이 성립한 후 당사자 간에 합의해제를 한 경우 당초에 부동산 등을 양도한 것이 양도소득세 부과대상인 '자산의 양도'에 해당하는지 여부는 매매계약의 이행완료 여부, 양도소득세 납세의무의 성립 여부, 부과처분의 유무, 계약을 소급적으로 소멸시킬 객관적 사정의 변경 또는 부득이한 사유의 유무, 합의해제의 동기 및 의도 등을 종합적으로 판단하여야 할 것인데,쟁점부동산의 당초 매매계약서, 쟁점조합이 2021.8.25. AAA에게 통보한 문서 및 해제계약서 등에 의하면, 쟁점재개발사업에서 공동주택을 분양받기 위해서는 분양신청자가 소유하고 있는 부동산의 권리가격이 OOO원 이상이어야 하는데, 쟁점재개발사업의 2차 분양신청기간이 시작된 2021.6.8. 당시 AAA은 OOO원으로 평가되는 토지만 보유하고 있어 위 분양조건을 충족하지 못하고 있었던 것으로 나타나고,이에 쟁점재개발사업의 조합원인 청구인과 AAA 사이에 분양신청 기간(2021.6.8.∼2021.6.27.) 중인 2021.6.16. 청구인이 AAA에게 쟁점부동산을 양도하는 내용의 매매계약이 이루어졌고, 그 다음날인 2021.6.17. 쟁점부동산의 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타나는 점,쟁점부동산의 소유권이 AAA에게 이전된 지 7일 만인 2021.6.24. 쟁점조합은 쟁점부동산의 평가액을 당초 OOO원에서 OOO원으로 재평가하여 AAA에게 통보하였고, 이로 인해 AAA은 쟁점부동산을 양수하여도 쟁점재개발사업이 정한 공동주택분양자격을 충족하지 못하게 되었는바, 쟁점조합이 평가액을 재통지한 날 즉시 청구인과 AAA은 쟁점부동산 매매를 해제하는 내용의 계약서를 작성하고, 다음 날인 2021.6.25. 당초 소유권이전등기에 대하여 합의해제를 원인으로 말소등기를 경료한 점,위와 같이 쟁점부동산의 합의해제에 따른 환원등기(2021.6.25.)는 당초 쟁점부동산 매매계약일(2021.6.16.)로부터 단 9일 만에 이루어졌고, 쟁점부동산의 매매계약과 합의해제 기간 사이에 쟁점조합이 쟁점부동산 평가액을 재통지하였다는 중대한 사정변경이 생긴 것으로 볼 수 있으며, 그 외 청구인과 양수인 사이에「민법」상 반사회질서의 법률행위나 불공정한 법률행위가 있었다고 보기 어려울 뿐만 아니라 합의해제 다음날인 2021.6.26. AAA은 쟁점조합에 상가 분양을 신청한 점 등에 비추어, 이 건 매매계약은 양수인의 공동주택 분양자격을 충족시키기 위하여 이루어졌다가 해당 거래조건이 부득이한 사유로 충족되지 아니하자 합의해제된 것으로 보인다.따라서 당초 매매계약이 적법하게 합의해제 되었다면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 않은 것이 되어 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없다 할 것OOO이고, 청구인에게 달리 조세회피 목적이 있다고 볼 만한 사정이 없어 보이므로 처분청이 쟁점부동산 매매계약의 합의해제를 인정하지 아니하고 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.