주택조합 입주권&상가 or 매도 세금문의드립니다

[양도소득세]상가 또는 나대지를 재건축조합에 제공하여입주권을 취득한 경우,종전주택 양도 시 비과세 적용 가능★1주택+1입주권(분양권) 보유 중, 1주택 비과세 특례에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건 (취득시점, 양도시점, 예외사항 등)1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건 (취득시점, 양도시점, ...blog.naver.com서면-2019-부동산-4470 [부동산납세과-371]등록일자 : 2020.07.15.생산일자 : 2020.03.23.요지국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득하여 1주택 1조합원입주권을 보유한 경우 「소득세법시행령」제156의2제3항 및 제4항에 따라 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세여부를 판정하는 것임회신1. 귀 질의의 경우 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득(상가를 조합에 제공하고 조합원입주권을 취득하는 경우 포함)함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 「소득세법시행령」제156조의2제3항 및 제4항에 따라 양도하는 종전의 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법시행령」제154조제1항을 적용하는 것입니다.2. 또한,「소득세법시행령」제156조의2제4항제2호의 따라 종전주택의 양도기한은 재건축 등으로 취득한 주택 완공 전에 양도하거나 완공 후 2년이내에 양도하는 경우를 말하는 것입니다.상세내용1. 사실관계-2002. 12월 서울 강남구 소재 A 상가 취득- 2004. 06월 서울 구의동 소재 B 아파트 취득 후 거주-2017.06월 A 상가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축 관리처분계획인가서면-2016-부동산-5055 [부동산납세과-1497]등록일자 : 2017.04.16.생산일자 : 2016.09.29.요지나대지가 「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 조합원입주권으로 변경된 경우, 해당 관리처분계획의 인가일을 조합원입주권의 취득일로 보는 것이며, 조합원입주권 취득일부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도할 때에는 「소득세법 시행령」제156조의 2제4항 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에 비과세회신1. 소유하던 나대지가 「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 조합원입주권으로 변경된 경우, 해당 관리처분계획의 인가일을 조합원입주권의 취득일로 보는 것입니다.2. 국내에 1주택을 소유하던 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 1주택과 1조합원입주권을 소유하게된 경우 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 「소득세법 시행령」제156조의 2제4항 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.상세내용1. 질의내용 요약○ 사실관계 - 2011.05.13. 부산시 금정구 소재 A나대지 취득 - 2012.07.17. 부산시 금정구 소재 B아파트 취득 - 2013.08.00. 위 A나대지가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업으로 관리처분계획 인가되어 조합원입주권(A-)취득 ※ 조합원입주권(A-)은 2017.09. 준공예정도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.상가와 주택이 한 건물에 있는'상가주택 (겸용주택)'일반적으로 1층 상가 + 2,3 층 주택으로 되어있는상가 + 다가구주택으로 많이 구성되어 있습니다.상가주택은특성상 상가의 부분과주택의 부분으로 나뉘기 때문에양도하실 때나 취득하실 때계산법이 복잡해질수 밖에 없습니다.특히 상가주택에 대한 과세 방법이계속 개정이 되고 있어서더더욱 상가주택 양도시 주의하셔야 할 부분이 많습니다.오늘은 상가주택 양도시반드시 확인해야 하는 부분에 대해다뤄보도록 하겠습니다.대표사진 삭제1차적으로 면적을 따져보아야 합니다.주택면적 > 상가면적 : 전부 주택으로 봅니다.주택면적 < 상가면적 : 주택부분만 주택으로 봅니다.단, 22.1.1 이후 양도하는 분부터12억원을 초과하는 고가 겸용주택에 대해서는주택면적이 > 상가면적, 즉 주택면적이 더 크더라도주택 부분만 비과세하고 상가 부분은 일반 과세됩니다.구분주택면적 ＞ 상가면적주택면적 ≤ 상가면적일반주택 (12억 이하)주택으로 과세(1세대1주택이라면 비과세)주택은 주택으로 과세상가는 일반세율로 과세고가주택 (12억 초과)주택은 주택으로 과세상가는 일반세율로 과세이때 12억원은 전체 겸용주택을 매도하는 대가로 받은 금액을 말합니다.상가 주택 양도세 계산 방법주택과 상가로 나눈 경우주택분과 상가분에 대해 각각의 양도소득을 계산해야 합니다.이때는 거래가액이 중요합니다.일괄 양도하는 경우<전체 일괄 양도가액> 이 있기 때문에주택분 / 상가건물분 / 상가토지분 을 어떤 금액으로 산정할지가 중요합니다.만약 계약서상 실지거래가액이 작성되었다면실지거래가액으로 나누어서 양도세를 계산하게 됩니다.하지만 실지거래가액이시가를 기준으로 안분한 금액과 30% 이상 차이나는 경우세법은 실지거래가액을 인정하지 않고,기준시가 등으로 안분한 금액을 임의로 양도차익을 계산합니다.이때 시가란감정가액이 모두 있다면, 감정가액을 기준으로 안분계산하며기준시가가 모두 있는 경우에는 기준시가에 따라 안분 계산하게 됩니다.각각의 거래가액이 정해졌다면주택 / 상가건물 / 상가토지로 나누어서주택은 주택대로 1세대 1주택 비과세 or 일반과세 or 중과세 를 적용하고상가 건물과 상가 토지는 개별적으로 일반과세를 적용합니다.양도가액 - 취득가액 = 양도차익 을 계산하고각각의 양도소득금액을 합산하여전체 납부해야 할 양도소득세를 계산하게 됩니다.양도시 부가세도 꼭 챙기셔야 합니다.상가주택을 양도하게 되면상가 건물분은 양도시 부가세가 과세되는과세대상에 해당되는데요.상가 건물분으로 나뉜 금액에 10%는계약서 상 명시하시고부가세에 대한 부분을 정리하셔야 합니다.세법상 10% 에 대한 부가세는양도자의 매출세액으로부가세 신고시점에도 10%에 대한 부가세를납부하셔야 합니다.반대로 양수자는 해당 부가세에 대해매입세액 공제를 받으실 수 있겠죠.이 경우 매수자와 잘 협의하셔서부가세에 대한 내용을 계약서상 기재하시고부가세 세금계산서 발행 및 부가세 신고를 놓치시지 않길 바랍니다.만약 계약 - 잔금이 길어지는 경우중간지급조건부가 된다면 이 부분도 꼭 체크해주셔야 합니다.양도 전 반드시 챙겨야 할 체크리스트 5가지일반 상가나, 주택을 매도하셨을 때는많이들 셀프 양도세 신고를 하시고,아마 큰 부담은 없으실텐데요.그런데 상가주택은 개인이 양도세를 신고하기에는너무나 복잡한 영역이라고 판단됩니다.상가주택에 대해서는 양도신고가 들어와도과세관청에서 주의깊게 보는 신고내역이기도 합니다.아무래도 세금 자체가 클 수 있고,또 신고 내용도 복잡하기 때문입니다.그럼 상가주택을 양도하면서 납세자가 준비해야 할 것은무엇이 있을까요?<1>상가주택은 유사매매사례가액이 없는 경우가 많아절세나 정확한 세금 신고를 위해서는감정평가가 우선되는 경우가 많습니다.감정평가를 받는게 더 유리한지 한번 검토해보시고진행하시는 걸 추천드립니다.<2>상가주택의 건축물대장을 보시면용도 변경 내역이 있는지 확인이 필요합니다.용도가 중간에 변경되었고,변경된 시점에 따라주택 과 상가 에 대한 판단 내용이 달라질 수 있고세액이 변동될 수 있습니다<3>상가주택은 실질 사용 용도가 무척 중요합니다.건축물대장과 실질 현황이 다르다면,어떤 것이 더 세법상 유리하고어떤 증빙을 갖춰놓는것이향후 문제가 없는지 미리 체크하셔서 준비해둔 다음매도를 준비하시는 것이 좋습니다<4>자본적 지출 증빙 및 취득 가액을 준비하셔야 합니다.상가주택은 신축하여 오래 보유하신 경우가 많습니다.이에 따른 내용을 잘 보관하셔서추후 신고 진행시 절세가 되는 부분을 확인해야 합니다.<5>양도세와 부가세 둘 다 챙기셔야 합니다.특히 상가주택을 매도하시며 사업자도 폐업하셔야 하는 경우끝까지 마무리가 중요합니다.상가주택은안분가액 계산,주택 수 산정,거주 요건 충족 여부,다세대 VS 다가구주택 이슈,부수 토지의 범위,취득가액이 없다면 환산취득가액 계산 등양도세 신고시 변수가 무척 많습니다.특히 부부 공동명의이거나증축 /개축 이력이 있거나취득가액이 없는 오래된 주택인 경우계산은 더더욱 복잡해집니다.절세의 시작은 정확한 분석입니다.상가주택 양도 신고를 진행할 땐반드시 전문가와 상담하여가장 유리한 양도 시기와 방법을 찾으시길 권장드립니다.상가주택 양도세와 관련해 고민이 있으시다면,언제든 아래 링크로 연락 부탁드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사황정민 세무사입니다.오늘은 서초구 반포동재건축 단지(반포 주공 1,2,4주구 및 3주구 / 반포 미도1차 아파트) 에 대한투자/세무상 주요 확인사항들에 대하여설명드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.정리된 글은블로그에 포스팅하였습니다.반포 1,2,4 주구 및 3주구 [ 래미안 트리니원 , 디에이치 클래스트 ]관리처분계획인가 후 준공 전 [ 반포 주공1단지 재건축 ]반포 3주구 [래미안 트리니원] / 반포124주구 [ 반포 디에이치 클래스트 ]도시 및 주거환경정비법 상 재건축 ( 정비사업 )조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 ( 2017-08-02 ~ 현재 )세대수 : 반포 3주구 [ 래미안 트리니원 ] 약 2,091세대 / 반포 124주구 [ 디에이치 클래스트 ] 약 5,000 세대사업시행계획인가일 : 2017-09-27관리처분계획인가일 : 2021-07-14재건축 단계 : 준공 직전 ( 일반 분양 완료 )반포 미도 1차 아파트 재건축조합설립인가 후 사업시행계획인가 전 [ 미도아파트 재건축 ]도시 및 주거환경정비법 상 재건축 ( 정비사업 )조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 ( 2017-08-02 ~ 현재 )세대수 : 약 1,743세대 [ 조합설립인가일 : 2025-09-30 ]재건축 단계 : 조합설립인가 후재건축 세무/투자 Check Point [ 증여자 / 매도자 ][쟁점사항]도시 및 주거환경정비법 제 39조 2항 조합원 지위 전매제한 및 4호 / 시행령 37조 예외 조항조합원 입주권 취득세율 , 시가 산정방법취득세 및 양도소득세 중과세율토지거래허가 및 부담부증여 관련 규정대체주택 비과세 및 일시적 입주권(분양권) 비과세 특례입주권 주택 수 포함 및 중과 관련[1] 투기과열지구 조합원 지위 전매제한도시 및 주거환경정비법 제 39조 ② / 동법 시행령 제 37조현재반포 1,2,4 주구 및 3주구그리고미도 1차아파트는모두 조합설립인가가 난 상태입니다.따라서 예외 조항을 충족하지 못하였다면 매도 및 증여가 불가능합니다.일반적으로 아래의 경우에는 매도 및 증여가 가능합니다.미도/반포 주공 공통 : 1세대 1주택자로서 보유기간이 10년 이상이며, 거주기간이 5년 이상인 경우 [ 4. ]반포 1,2,4 주구 [ 반디클 ] / 반포 3주구 [ 트리니원 ] : 착공 후 3년 이내 준공이 되지 않는 경우 해당 기간[현재 미충족 _ 준공 전 일정기간 ]이정도 재건축 단지를 보유하며 매도/증여 계획을 세우시거나 매수를 희망하시는 분들이라면도정법 상 규정은 익숙하실테니 잘 확인 후 계획을 세워주시면 될 듯 합니다.[2] 취득세 및 증여재산 평가 관련지방세법 제13조의2 및 시행령 28조의6반포 1,2,4주구[반디클] / 반포 3주구[트리니원]현재 시점 매도/증여시 [ 소득세법 및 지방세법 상 입주권(토지) ]재산가액 평가 방법 : 일반적으로 조합원 입주권 감정가액으로 시가 산정취득세율 : 매수(4.6%) / 증여(4%)반포 1,2,4주구 및 3주구 준공 이후 매도/증여시 , 미도 1차 아파트 매도/증여시재산가액 평가 방법 : 유사매매사례가액 혹은 감정가액으로 시가 산정취득세율 : 매수(3.3~13.4%) / 증여(1세대1주택자의 직계존비속 증여제외_12.4%or13.4%)추가 고려사항 : 입주권_토지거래허가대상 , 분담금 지분비율 자력 납부 필요[3] 대체주택 비과세 및 일시적 입주권 / 일시적 분양권 비과세 특례 규정소득세법 시행령 제 156조의2 ⑤ / 소득세법 시행령 제 156조의2 ③④ , 시행령 제 156조의3 ②③[1] 반포 미도 1차 아파트 보유자 , 반포 1,2,4주구 및 3주구 원조합원 [ 대체주택 비과세 ][효과]보유 및 거주기간과 무관하게1세대 1주택 비과세 적용- > 비교 : 선 취득 주택을 양도할 때 비과세를 적용하는 소령 155조 ① 및 동시행령 ③④와 다르게후 취득 주택 비과세 적용[요건]①국내에 1주택을 소유한 1세대가②사업시행인가일 이후대체주택을 취득하여1년이상 거주하고③ 신축 주택 완성 전이나완성 후 3년 이내에 대체주택을 양도하는 경우[사후관리]신축 주택 완성 후 3년 이내 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.[2] 반포 1,2,4주구 및 3주구 승계조합원 및 일반 분양 당첨자 [ 일시적 입주권/분양권 비과세 ][ 승계조합원 일시적 입주권 비과세 특례 ][요건]☞ Case 1 . 조합원 입주권 취득 3년 이내에 종전 주택 양도하는 경우 [ 156조의2 3항 ]①종전 주택 취득일부터1년 경과 후 조합원 입주권을 취득② 조합원 입주권 취득한 날부터3년 이내에 종전 주택을 양도☞ Case 2. 조합원 입주권 취득 3년 이후에 종전 주택을 양도하는 경우 [ 156조의2 4항 ]① 종전 주택 취득일부터1년 경과 후 조합원 입주권을 취득② 재개발재건축 신축주택이완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주③ 재개발재건축 신축주택이 완성되기 전이나완성 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것[ 일반 분양 당첨자 일시적 분양권 비과세 특례 ][요건]☞ Case 1 . 분양권 취득 3년 이내에 종전 주택 양도하는 경우 [ 156조의3 2항 ]① 종전 주택 취득일부터1년 경과 후 분양권을 취득② 분양권 취득한 날부터3년 이내에 종전 주택을 양도☞ Case 2. 분양권 취득 3년 이후에 종전 주택을 양도하는 경우 [ 156조의3 3항 ]① 종전 주택 취득일부터1년 경과 후 분양권을 취득② 재개발재건축 신축주택이완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주③ 재개발재건축 신축주택이 완성되기 전이나완성 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것[4] 입주권 주택 수 포함 및 장기보유특별공제 및 중과 관련소득세법 제 95조 및 104조 ⑦결론[1] 비과세 판정 및 중과세율 적용 판정시 주택 수 포함 - O[2] 입주권 자체 양도시 중과세율 적용 여부 - X[3] 장기보유특별공제 관련 - 관리처분계획인가 후 양도차익에 대하여는 장기보유특별공제 미적용

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.'현물출자' 에 대한 양도소득세는많은 분들한테는 생경한 부분일텐데요.양도를 하지 않았는데,양도소득세 고지서를 전달 받고양도의 원인이 '현물출자' 라고써있는 경우가 있게 됩니다.오늘은 '현물출자' 에 대한양도소득세에 대해 알아보도록 하겠습니다.현물출자란 무엇인가?단어 자체도 굉장히 어렵습니다.<현물출자> 란법인을 설립하거나공동사업체 혹은 법인 아닌 단체 (조합) 에현금이 아닌현물 즉, 부동산, 유가증권, 특허권 등의 자산을 출자하고그 대가로 주식 혹은 지분, 혹은 권리를 취하는 것을 의미합니다.간단한 예를 들어보겠습니다.(1) 개인사업자 → 법인사업자개인사업자는 개인 이름으로 부동산이 있을텐데,이 사업체가 커져서 법인이 되고 싶습니다.이 경우 개인사업자의 부동산 명의는개인이 아닌 법인 소유가 되게 되는데,이때 그 부동산은 '유상 이전' 된 것으로 보는 것입니다.(2) 개인 → 공동사업체 or 법인 이외의 단체개인 소유 부동산을공동사업체나 법인 이외의 단체 조합 등에 출자하는 것도결국은 공동사업체에 현물출자한 대가로그에 따른 각종 권리를 취한 것이기 때문에결국 유상 양도에 해당하게 됩니다.(3) 개인 → 개인사업자반대로 개인 소유재산을 개인 단독 사업에현물출자한다고 가정해보도록 하겠습니다.개인 소유 토지 위에 소유자 단독명의로상가나 주택을 신축하여 판매하는 경우입니다.이 경우 소유의 주체가 동일하므로양도에 해당하지 않습니다.개인사업자법인사업자양도 O개인공동사업체 or 법인 이외의 단체양도 O개인개인사업자양도 X현물출자에 대한 양도세 과세그럼 이 현물출자는 왜 양도세가 과세되는거죠?소득세법 88조에서는 양도의 정의가 나옵니다. 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한현물출자등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다.'매매' 뿐만 아니라교환, 현물출자 도 똑같이 자산을 유상 이전하는 것으로 보아양도세를 과세할 수 있다고 말한 것입니다.현물출자에 대한 양도세는1) 도정법에 의한 재개발 또는 재건축사업을 할 때2) 20세대 미만 임의재건축사업을 할 때3) 부동산임대업의 공동사업을 할 때발생할 수 있습니다.단순히, 공동사업체를 냈을 뿐인데현물출자에 따른 양도소득세 고지서가 날아올 수 있으니내가 가진 부동산을 토대로 어떤 사업을 진행하실 때는꼭 미리 세법적 검토를 진행하신 뒤내용을 진행하시기를 추천드립니다.현물출자에 따른 양도소득세 이월과세개인이 법인에 자산을 넘길 때는당장 세금을 내는 것이 아니라나중에 법인이 그 자산을 실제로 매각할 때까지세금 납부를 미뤄주는 이월과세 제도가 있습니다.초기 법인 설립 단계에 세금 부담 없이자산을 안전하게 이전할 수 있는 장점이 있는 반면,완전히 세금을 없애주는 것이 아닌법인이 해당 자산을 팔 때원래 개인이 냈어야 할 양도소득세를 법인이 대신납부하게 되어 추후 세금에 대한 부담은 계속 있게 됩니다.이월과세를 받기 위해서는 3가지 요건이 필요합니다.업종 요건소비성 서비스업(호텔, 여관, 주점업 등)을 제외한 사업을 영위하는 법인으로 전환해야 합니다.2. 자본금 요건신설 법인의 자본금이 법인으로 전환하는 사업장의순자산가액(시가 평가액 - 부채)이상이어야 합니다.3. 대상 자산사업용 고정자산이어야 하며, 주택 및 주택을 취득할 수 있는 권리는 제외됩니다.이월과세는 세법상 '혜택'을 준 것이기 때문에5년의 사후관리 기간 동안세액 관리를 지속해서 해야 합니다.전환된 법인이 승계받은 사업을 폐지하거나거주자가 법인 전화으로 취득한 주식의 50% 이상을 처분하는 경우이월과세가 아닌 즉시 양도소득세 과세되는 요건에 부합하여가산세를 포함한 양도소득세가 과세될 수 있습니다.현물출자 양도세는일반적으로 쉽게 예상하지 못한 세금으로무신고 / 과소신고되어필요 이상의 양도세를 내는 경우가 많습니다.주택 신축판매업이나부동산임대업, 임의재건축 등을 하는 경우 등개인의 토지 및 건물 등을 이용해'사업자' 를 통해 진행하게 되는 경우반드시 사전 세무 점검을 통해 진행하셔야 합니다.현물출자 양도소득세 관련궁금하신 점이나, 문제가 발생한 경우언제든 연락주시길 바랍니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.혼인 합가에 따른 양도세 규정이 있다는건많이들 알고 계신 내용입니다.이때문에 혼인 신고를 늦추기도,혹은 전략적으로 사용하기도 하는데요.만약 각자 가지고 있던 1주택이조합원입주권이 된다면,혹은 1주택이 아닌 분양권이라면동일한 비과세 특례가 가능한지확인해보도록 하겠습니다.혼인 합가 양도세 비과세 규정혼인 전부터 각각 1주택을 소유하는 경우혼인합가 특례로 양도세가 비과세 됩니다.이전에는 합가일로부터 5년 이내양도하는 경우에만 적용이 가능했으나24. 11. 12 이후 양도분부터는10년 이내로 양도기간이 연장되었습니다.혼인합가일은 혼인신고일로을 의미합니다.이전에는 양도일 현재 각각 1주택을 보유한 것으로 보았는데예규가 변경됨으로써합가일 현재 각각 1주택을 보유한 채로 혼인신고를 해야 합니다.요건을 정리해보자면,① 1주택을 소유한 남자가 1주택을 소유한 여자와 혼인할 것② 혼인신고일로부터 10년 이내 1주택을 양도할 것③ 양도일 현재 양도주택은 2년 이상 보유 (조정지역 취득시 거주) 요건을 충족할 것즉 일반적인 일시적 2주택 비과세 등은3년 이내 매도하는 등의 제한이 엄격하지만혼인합가에 따른 비과세는1주택 + 1주택이 결혼하여 합가하더라도10년 이내 먼저 파는 1주택은 혼입합가에 의한 비과세이후 파는 1주택은 1세대 1주택 비과세에 의해두 주택 모두 각각 비과세를적용할 수 있게 되는 것입니다.그렇다면 1주택 + 1조합원입주권 or 1분양권의 경우는?1주택과 1주택을 가지고 있어 혼인합가를 하는 경우처음 파는 주택에 대해 비과세가 됩니다.조합원입주권이나 분양권은 주택이 아니기 때문에별도의 규정이 있어야 비과세가 가능합니다.만약, 적정 규정이 없다면, 비과세가 불가능하다는 의미죠.아래 예규를 보겠습니다.서면4팀-3833, 2006.11.211세대 1주택자간의 혼인으로 1세대 2주택자가 된 이후기존 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우, 당해 조합원입주권을 혼인일로부터 2년 이내 양도하더라도혼인으로 인한 1세대 2주택자의 비과세 특례 규정을 적용받을 수 없음사전-2018-법령해석재산-0678 [법령해석재산-3115]1조합원입주권(「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권)의 2분의1 지분을 보유하고 있는 갑과 1주택(이하 “C주택”)을 보유하고 있는 을이 혼인하여1세대가 1주택과 1조합원입주권을 보유한 상태에서 갑이 2분의1 지분을 보유하고 있던 상가가 조합원입주권(「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권, 이하 “B입주권”)으로 전환된 경우로서 혼인한 날부터 5년 이내에 그리고 B입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 C주택을 양도하는 경우 C주택은 「소득세법」제89조제1항제3호에 따른1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않는 것입니다.각각 1주택을 보유하고 있었는데1주택이 조합원입주권으로 변경된 경우부부가 1주택과 1조합원입주권을 보유한다면10년 이내 조합원입주권을 양도하는 경우비과세 혜택을 받을 수 없습니다.남자가 A 주택을 보유하고여자가 B 주택을 보유하던 중B 주택이 B 조합원입주권이 되었다고 가정해 보겠습니다.법령에 따르면A 주택을 먼저 양도하는 경우라면1세대가 1주택을 보유한 것으로 보아비과세 규정을 적용할 수 있습니다.그런데 B 조합원입주권을 먼저 양도하는 경우라면비과세 규정을 적용할 수 없습니다.사실 기존 주택이 조합원입주권으로 된 것일 뿐이고세법상 다른 형태의 물건이라 할지라도비과세 규정을 달리 적용한다는 것에모순이 있다는 생각이 드는데요.조세심판원에서는 비과세 특례가 적용된다고 판단된 바가 있지만(조심 2010 서 1322, 2010.12.20)법령이나 세법 해석에는 지속적으로 불가능 하다고 해석되고 있습니다.따라서 조합원입주권과 주택을 동시에 보유하고 있는 경우에는안전하게 그 매도 순서를 정하시는 것이 좋을 것이라 판단됩니다.명확히 세법을 들여다보면,막연히 공포스럽게 느껴졌던 것 보다실제 부담은 덜 할 수도 있습니다.반대로 전혀 문제로 생각하지 않고 간과했던 부분이큰 부담으로 되는 경우도 많죠.그래서 세무사라는 직업이 있다고 저는 생각합니다.궁금하신 점 있으시면 언제든 연락주세요.간단한 세법 내용은 무료 상담 가능하며구체적인 유료 상담이 필요한 경우 사전에 안내드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.