남편 명의로 분양받은 아파트의 계약금부터 중도금까지 제 명의의 계좌에서 이체했는데 그것도 증여신고해야 하나요?

자금조달계획서 양식을 보면'③ 주식 · 채권 매각대금'이 있습니다. 이번 포스팅에서는'주식 · 채권 매각대금'과 관련하여 알아보며 많이 여쭈어보시는 사안에 대해 답변을 드리려 합니다.주식 등 투자자금으로 주택을 구입해도 문제가 없을까근로 또는 사업을 통해 벌어들인 소득은 본인에게 귀속되는 자금입니다. 이러한 소득을 개인의 투자성향에 따라 저축할 수도 있고, 투자를 할 수도 있습니다. 투자과정에서 주식이나 채권 등을 구입하고 매각했다면 이로 인하여 발생한 수익 역시 본인에게 귀속되는 자금입니다.따라서 주식 또는 채권 매각대금으로 주택을 구입한다고 하여도 문제가 없습니다.주식 또는 채권의 매각대금의 증빙은증권계좌 개설확인서, 주식거래내역서, 주식잔고증명서 등을 통해 진행합니다. 또한 자금조달계획서를 제출하는 시점에서 해당 자금이 이미 예금액으로 이체되어 있다면, 예금잔액증명서를 통해 증빙할 수 있습니다.주식 등 투자로 발생한 수익 역시 본인에게 귀속되는 자금이라고 말씀드렸듯이, 이렇게 발생한 수익 자체에는 대부분 문제가없습니다.주식 등 투자자금으로 주택을 구입하는 경우 문제가 되는 부분은 출처가'명확하지 않은 투자 원금'입니다.물론 부동산원 소명 등을 통해 주식 및 채권 매각대금에 대한 증빙서류가 모두 확인되어 문제없이 지나갈 수도 있는 것이지만, 최초 투자 원금에 대해 편법증여가 의심된다면 국세청 등 기관에 통보되어 자금출처조사가 발생될 수 있습니다.따라서, 주식 등 처분대금을 통해 주택을 구입하려 하는 경우, 최초에 어떻게 자금을 마련하였었는 지 거슬러 올라가 따져보며, 소명이 필요하다고 생각되는 경우 소명이 가능한 방안을 마련해두시는 것이 중요합니다. 가령 증여세 기한후신고를 진행하는 등 말입니다.해외주식의 경우 양도소득세도 생각하셔야 합니다.주식을 처분하여 계약금을 지급하였거나, 앞으로 있을 중도금 및 잔금 등을 지급하려는 경우 자금조달계획서에 해당 내역을 작성해야 합니다.국내 상장주식의 경우 대주주만 양도소득세를 내기에, 대부분은 해당사항이 없습니다. 다만 해외주식의 경우 연간 양도차익이 250만 원을 초과하는 경우 다음해 5월 중 양도소득세 신고 및 납부를 진행해야 합니다.자금이 딱 맞아 떨어지는 경우가 아니라면 해외주식 양도소득세까지 고려하여 세후금액을 기재할 필요까지는 없지만, 혹시나 수익이 커 양도소득세도 큰 상황이거나, 자금이 빠듯하고 시기상 양도소득세 납부와 부동산 구입 시점이 겹치는 경우라면 자금조달계획 중 양도소득세도 함께 고려를 하시는 것이 좋습니다.세금 신고가 이루어질 경우 관련 기관에서 확인이 가능하기에, 개인이 운용할 수 있는 자금에서 납부할 세액을 차감하고 계산하는 것이 맞기 때문입니다.보통 부동산 처분대금을 자금으로 활용하는 경우 양도소득세 등을 차감한 세후금액을 기재하고 있으나, 주식의 경우는 세금을 납부하는 기간과 주택 대금을 지급하는 시점의 차이가 나는 경우가 많아 여기까지 고려하는 경우가 많지는 않습니다.다만 각자의 상황에 따라, 양도소득세를 고려한 자금조달계획이 필요할 수 있으니 이 부분도 고려를 해보시는 것이 좋습니다.배우자 명의 계좌를 통해 주식 투자를 진행한 경우배우자 1인의 명의로 생활비를 쓰거나, 주식 투자 등 자금을 운용하는 경우가 많습니다. 공동으로 생활하며 생계를 유지하기 위해 생활비를 합치는 것은 증여로 보기 어렵습니다.다만, 주택을 구입하기 위해 배우자 명의의 주식처분대금을 활용할 경우 증여로 추정될 수 있습니다.예를들어, 남편이 아내계좌로 주식 투자를 하기 위해 3년 간 1억 원을 아내에게 이체하였고, 금번에 주택을 구입하기 위해 아내 명의 주식을 처분하여 수익금과 함께 1억 5천만 원을 다시 이체받아 사용한다면 각각을 증여로 볼 수 있는 것입니다.법률혼 관계라면 10년 누계액 합산 6억 원까지는 각각 증여세가 발생되지 않기에 문제가 없을 수 있지만, 사실혼관계에서부터 투자를 1인 명의로 진행하였다거나, 금액이 커 6억 원을 초과하는 경우 등은 증여 문제가 발생될 수 있으니 주의하셔야 합니다.이미 거래가 이루어져 원상회복이 불가능한 상황이라면, 각자의 상황에 대해 검토 후 차용관계 구성 등을 통해 자금조달내역에서 세금부담이 발생하지 않고, 문제가 없을 수 있도록 구성할 수 있는 지 고려해볼 여지는 있습니다.다만 모든 사후적 조치는 확실한 해답이 되지 못하기에, 가장 좋은 방법은 생활비는 공동으로 활용하더라도애초부터 주식 및 부동산 등 투자활동은 본인 명의로 진행하는 것입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조세불복 사례 중 남편 단독명의 계좌에서 주택을 매입하고 부부공동명의로 등기한 경우에도 증여로 보지 않은 사례입니다.세부적으로 살펴보면,부부간 계좌이체라고 증여로 보지 않습니다부부간에 계좌이체를 하면, 증여로 보는 것 아닌지 걱정을 하시는 경우가 종종 계신데 무조건 증여로 보지는 않습니다.부부는 경제공동체라서 남편의 급여를 배우자의 계좌로 이체한다고 하여 증여로 보지는 않습니다. 특히, 그 사용내역이 생활비, 교육비 등으로 사용된 것이라면 증여세 비과세 대상입니다.문제는 이체된 자금으로 부동산, 주식 등의 재산을 취득하는 경우에 주로 발생합니다. 특히, 배우자의 소득이 없는 경우라면 남편이 보내준 자금으로 재산을 취득한다면 증여를 받은 것으로 볼 수 있습니다.부부 각자의 수입을 원천으로 취득한 재산은 증여로 보지 않습니다부부가 맞벌이를 하는 경우, 각자의 수입은 각자의 통장으로 관리하고 생활비 등 비용이 지출되면 별도 통장으로 모아 지급하는 경우도 있고 1인이 지출하는 경우도 있습니다.만약, 이런식으로 부부가 각자 소득이 있고 각자 통장으로 관리하다 부동산 등을 공동명의로 취득하고 매입대금을 각자의 통장으로 지급한다면 문제될 것이 없습니다.문제는 모든 수입을 1인의 통장에 모아서 관리하고, 부동산을 공동명의로 취득하였는데 1인의 통장에서 지급되는 경우, 이를 증여로 볼 것이냐인데 아래의 심판례를 살펴보겠습니다.부부가 공동사업을 하고,모든 수입은 남편 통장으로 관리한 경우입니다부부가 공동으로 가게를 운영하고, 다만 모든 수입을 남편 명의 통장으로 관리하였는데 부동산을 취득하면서 공동명의로 취득한 경우에 증여에 해당하는지 여부인데, 증여가 아니라고 판단한 사례입니다.[사실관계]① 부부공동명의로 부동산을 취득하고 증여세 신고납부함② 경정청구로 증여가 아님을 주장③ 1973년부터 2000년까지쌀가게를 공동으로 운영한 소득임④ 쌀매입과 배달은 남편이, 판매는 아내가 하였음⑤ 편의상 남편 명의 통장으로 모든 수입을 관리한 것임따라서,공동명의로 취득한 자금의 출처는 부인의 공동사업 결과로 얻은 소득이므로 증여가 아님상증, 조심-2016-서-2670 , 2017.01.17 , 인용[ 제 목 ]쟁점부동산은 공동사업으로 형성된 자금으로 취득한 부부 공동재산이므로 증여재산이 아니라는 청구주장의 당부[ 요 지 ]청구인이 쟁점부동산의 지분을 배우자로부터증여받았다기보다는 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 쟁점부동산을 부부 공동으로 취득한 것으로 봄이 타당함남편명의 통장에서 부인의 부동산 취득자금이 지급되었으나,증여로 보지 않음조세불복 결과,① 사진과 확인서에 따라, 실제 부부가 공동으로 쌀가게를 운영한 것으로 판단② 남편명의로 모든 수입을 관리했다는 것은 당시 관습으로 인정③ 당초의 증여세 신고는 세법을 몰라 신고한 것으로 보이는 점④ 증여가 아닌, 당초 가게 운영 수입을 원천으로 부동산을 취득한 것으로 보이는 점등을 인정하여, 당초 증여세를 취소하였습니다(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분에 대하여 증여세 신고를 하였고 청구인의 자금으로 쟁점부동산을 취득하였다는 객관적인 금융증빙 등을 제시하지 못하므로 그 지분은 배우자로부터 증여받은 재산에 해당한다는 의견이나, 청구인이 제출한 쌀가게를 할 당시의 사진이나 인근 주민들의 확인서 등에 따르면 청구인과 배우자가 쌀가게를 공동으로 운영한 것으로 보이는 점, 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 수입이나 자금 등을 모두 배우자가 지배・관리하였을뿐 아니라 이를 원천으로 쟁점외부동산을 구입하여 배우자 단독 명의로 소유권이전 등기를 하였다는 청구인의 진술은 당시의 관습이나 상관행상 충분히 수긍할 수 있는 점, 특히 쟁점부동산을 매매를 원인으로 하여 부부 공동재산(지분 각 2분의 1)으로 소유권이전등기까지 경료하고 쟁점외부동산에서 쟁점부동산으로 주소지를 이전한 점, 당초 청구인의 증여세 신고는 세법의 무지에 기인한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분을 배우자로부터 증여받았다기보다는 부부 공동으로 쌀가게를 운영하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 하여 각자 2분의 1지분을 취득한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.정리하면,부부가 맞벌이를 한다면, 각자의 명의 계좌로 재산을 관리하고 부동산 등을 취득할 때 본인 명의 통장에서 지급되는 것이 깔끔하고 추후 문제 소지가 없습니다.그러나, 심판례처럼 가게 운영을 공동으로 하고 수입을 남편 통장으로 관리하다가 부인의 부동산 취득자금이 남편통장에서 이체되어도, 이를 공동사업으로 인한 수입을 원천으로 부인이 재산을 취득한 것이므로 증여로 보지 않는 사례도 있으니 참고하시길 바랍니다.

아파트 분양계약자만 부모님 명의이고, 실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제​​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​아파트 분양권을 부모님 명의로 취득(분양권 당첨)하고, 실제 아파트 대금은 자녀가 납부하면서 아파트 명의를 부모님->자녀로 변경하였을 경우에는 증여에 해당하지 않습니다.​증여세는 재산을 무상으로 취득했을 때 과세가 되는 것이므로, 실제 아파트 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 본인이 납부했다면 증여받은 것이 아니므로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.​다만, 부모님 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.​​​▣ 재산세과-891 , 2009.12.01​[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부[ 요 지 ]아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고,실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임​[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.​귀 질의의 경우 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는 아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나,아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 자녀의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.​다만,이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.​위의 예규에서 보듯이 분양권 명의자만 부모님이고, 실제 대금은 본인이 납부하였다면 증여세는 과세되지 않습니다.​다만, 취득세는 두번 납부하셔야 합니다.1) 부모님이 주택을 등기하실 때, 2) 부모님->본인 명의로 등기할 때, 총 두번을 납부하는 것입니다. 부모님이 주택을 등기하실 때는 주택의 유상 취득세율(주택수에 따라 1%~12%)를 납부하는 것이고, 부모님->본인으로 주택으로 등기할 경우에는 실제 자금을 부모님께 납부한 것이 아니므로 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용됩니다.​이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.

아파트 분양계약자만 부모님 명의이고,실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제(구체적 사실관계를 따져보아야 함)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.아파트의 실제 소유자가 자녀이고, 단순히 아파트 분양권을 부모님 명의로 취득(분양권 당첨)하고, 실제 아파트 대금은 자녀가 납부하면서 아파트 명의를 부모님->자녀로 변경하였을 경우에는 증여에 해당하지 않습니다.증여세는 재산을 무상으로 취득했을 때 과세가 되는 것이므로, 실제 아파트 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 본인이 납부했다면 증여받은 것이 아니므로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.다만, 부모님 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.▣ 재산세과-891 , 2009.12.01[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부[ 요 지 ]아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고,실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.귀 질의의 경우아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우 로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결 한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급 하고, 실제 소유자인 자녀 의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.다만,이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.위의 예규에서 보듯이 실제 소유자는 본인이면서 분양권 명의자만 부모님이고, 실제 대금은 본인이 납부하였다면 증여세는 과세되지 않습니다. 이는 구체적인 사실관계를 따져보아야 할 문제이며, 사실관계에 따라 오히려 증여세가 이중으로 부과될 수도 있는 것입니다.증여로 보지 않는 경우에도 취득세는 두번 납부하셔야 합니다.1) 부모님이 주택을 등기하실 때,2) 부모님->본인 명의로 등기할 때, 총 두번을 납부하는 것입니다.부모님이 주택을 등기하실 때는 주택의 유상 취득세율(주택수에 따라 1%~12%)를 납부하는 것이고, 부모님->본인으로 주택으로 등기할 경우에는 실제 자금을 부모님께 납부한 것이 아니므로 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용됩니다.

아파트 분양계약자만 부모님 명의이고,실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제(구체적 사실관계를 따져보아야 함)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.아파트 분양권을 부모님 명의로 취득(분양권 당첨)하고, 실제 아파트 대금은 자녀가 납부하면서 아파트 명의를 부모님->자녀로 변경하였을 경우에는 증여에 해당하지 않습니다.증여세는 재산을 무상으로 취득했을 때 과세가 되는 것이므로, 실제 아파트 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 본인이 납부했다면 증여받은 것이 아니므로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.다만, 부모님 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.▣ 재산세과-891 , 2009.12.01[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부[ 요 지 ]아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고,실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.귀 질의의 경우아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나,아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 자녀의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.다만,이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.위의 예규에서 보듯이 실제 소유자는 본인이면서 분양권 명의자만 부모님이고, 실제 대금은 본인이 납부하였다면 증여세는 과세되지 않습니다. 이는 구체적인 사실관계를 따져보아야 할 문제이며, 사실관계에 따라 오히려 증여세가 이중으로 부과될 수도 있는 것입니다.증여로 보지 않는 경우에도 취득세는 두번 납부하셔야 합니다.1) 부모님이 주택을 등기하실 때, 2) 부모님->본인 명의로 등기할 때, 총 두번을 납부하는 것입니다. 부모님이 주택을 등기하실 때는 주택의 유상 취득세율(주택수에 따라 1%~12%)를 납부하는 것이고, 부모님->본인으로 주택으로 등기할 경우에는 실제 자금을 부모님께 납부한 것이 아니므로 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용됩니다.이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.