공동명의로 주택구입시 연말정산 공시지가 작성 요령

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 가족간에 상호 증여를 하는 경우에 발생할 수 있는 문제점에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,2023년부터 취득세와 양도세 개정으로 인한 불이익이 증가되어, 올해안에 증여가 많이 이루어지고 있습니다내년부터 취득세의 시가인정액 도입과 양도세의 이월과세 강화로 인해 올해안에 증여를 해야 유리하다고 하여 당초 증여를 계획하였던 분들은 앞당겨서 하시는 경우가 많습니다.① 취득세: 시가인정액 도입현재 증여취득세는 '공시가격'을 기준으로 산정하는데, 내년부터 '시가인정액'이 도입됩니다. 즉, 공시가격이 3억원이고 시가가 6억원인 아파트를 증여하는 경우에 현재는 3억원을 기준으로 하나 내년부터 6억원을 기준으로 취득세를 매겨 2배로 증가됩니다.② 양도세: 이월과세 강화 (5년→10년)현재는 부동산을 배우자나 직계존비속에 증여후, 5년이내 양도하면 당초 증여자의 취득가액을 적용하여 양도세를 계산하여 증여로 인한 양도세 절감효과가 없어지게됩니다.그래서 증여하면 5년뒤에 팔아야한다는 말이 있습니다. 5년이 내년부터 10년으로 늘어납니다.단, 연말 국회를 통과해야 하므로 아직 확정된 것은 아닙니다. (취득세는 이미 확정)이와 관련 자세한 내용은 아래 포스팅 참고하세요[취득세,양도세 - 증여 2023년 개정] 시가인정액, 이월과세, 부당행위계산부인, 올해안에 증여해야 (by 증여세상담/증여세신고/부산양산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰내용은 2023년부터 증여와 관련하여 달라지는 세법에 ...blog.naver.com상호 증여를 하는 경우, 이를교환거래로 보아 양도세가 과세됩니다올해안에 증여를 해야한다고 하여, 각자 서로가 보유한 자산을 증여하는 경우가 있습니다.이러한 거래는 증여가 아닌 교환거래로 보고, 교환거래는 양도소득세 과세대상이므로 쌍방 증여했다가 양도소득세가 나올 수 있으니 유의해야합니다.즉, 공동명의 A아파트와 B토지를 지분을 상호간에 증여하여 단독명의로 만드는 경우⇒ 증여가 아닌 교환으로 보아, 양도소득세 과세입니다.상증, 재산세과-1929 , 2008.07.28[ 제 목 ]지분을 서로 교환하는 경우 증여 해당여부O 사실관계- 5인의 형제가 공동소유하던 2건의 부동산(아파트 단지내 상가 2건)을 각각 1인 단독소유로 하기 위하여 각자의 공유지분을 2인에게 증여하는 계약을 체결하고 증여등기를 함으로써 2건의 부동산은 각각 2인이 단독으로 소유하게됨O 질의내용- 이 경우 단독소유자 2인이 서로 증여한 공유지분에 대하여 적용할 세목은 무엇인지 여부[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는「상속세 및 증여세법」제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이나, 귀 질의와 같이2인 이상이 공동소유하던 각 필지를 각각 1인 단독소유로 함에 있어 한 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 발생하는 경우에는 이를교환되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 때 교환하는 재산가액이 서로 같지 아니하는 때에는 그 차액상당액에 대하여 증여세가 과세되는 것입니다.서로 증여한 것을 교환거래로 볼때,교환가치가 차이나면 증여로 봅니다상호간에 증여한 경우, 이를 교환거래로 보더라도 교환재산의 가액이 서로 다르다면 그 차액분에 대해서는 증여세가 과세됩니다.예를들어, 부친과 자녀가 10억원 서울 아파트와 5억원 부산 아파트 2채를 모두 공동명의로 보유한 상태에서 자녀의 부산아파트 50%는 부친에게 증여하고 부친의 서울아파트 50%를 자녀에게 증여하는 경우이를 교환거래로 보아 양도소득세가 과세되나, 차액분인 2.5억원은 부친이 자녀에게 증여한 것으로 보아 과세가 된다는 것입니다.상증, 재삼46014-2477 , 1994.09.16[ 제 목 ]직계존비속간에 아파트의 지분교환 시 증여세 또는 양도소득세 과세여부[ 요 지 ]직계존비속간에 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을서로 교환한 경우 증여로 보지 않고 아파트의 지분은 양도소득세 과세대상이 되지만, 교환재산 가액이 상이할 때에는 그 차액에 대해 증여세가 과세되는 것임.[ 회 신 ]배우자 또는 직계존비속간에 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우, 상속세법 제34조 제3항 및 동법시행령 제41조 제3항의 규정에 의하여 이를 증여로 보지 아니하고, 소득세법 제4조의 규정에 의하여양도소득세 과세대상이 되는 것이나, 이때 교환하는 재산의 가액이 서로 같지 아니한 때에는 그 차액에 대하여 증여세가 과세되는 것임.정리하면,올해안에 증여를 해야 취득세나 양도세 측면에서 유리합니다.이런 애기를 뒤늦게 늦고 급하게 가족 상호간에 서로 각자의 부동산을 증여하고 증여를 받는 경우가 있습니다.이런 경우는 교환거래로 보아 양도소득세가 과세되고의도치 않게 양도소득세를 납부해야 할 수 있으므로 유의해야 합니다.[세무상담/신고업무]아래를 클릭하여 신청서 작성 또는 전화(051-503-2162)나 카톡문의 바랍니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 증여세상담/양도세상담/부산세무사/양산세무사

1. 개요취득세는 2023년 가장 개편이 많이 되는 세목이라고 볼 수 있습니다. 취득세 개정은 21.12월에 완료되었고적용시기가 23년 1월1일부터였는데요, 지방세법에‘시가인정액’이라는 용어가 들어오면서 취득의 원인에 따라 부과되는 취득세가 달라졌습니다.다만, 사실관계에 따라 2023년에도 2022년과 동일한 취득세가 적용되는 경우가 있으며, 최근 거래가 된 아파트 등의 경우에도2023년 2월까지 저에게 연락주시는 경우 2022년과 동일한 취득세로 절세할 수 있으니 증여, 부담부증여를 계획하고 계신다면 해당 내용을 검토하시는 것을 추천해 드립니다.2. 개정사항취득세 개정사항 중 주요내용은 다음과 같습니다.구분개정 전개정 후유상거래 과세표준Max(신고한 가액, 시가표준액) 금액원칙 : 사실상 취득가격부당행위 : 시가인정액증여 과세표준시가표준액원칙 : 시가인정액예외 : 시가표준액1. 시가인정액을 산정하기 어려운 경우2. 시가표준액이 1억원 이하인 경우상속시가표준액시가표준액지방세심의위원회-취득일 전2년 이내 ~신고·납부기한으로부터 6개월 이내 시가인정액신고·납부기한유상거래 : 취득한 날부터 60일유상거래 : 취득한 날부터 60일증여 : 취득한 날부터 60일증여 :취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월상속 : 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월상속 : 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월<1> 가족간 매매거래가족간 매매거래는매매가액에 따라 취득세가 달라지는 거래입니다.만약 시가인정액과 매매가액이 유사하거나 같은 경우에는 해당 취득가액을 기준으로 취득세가 부과되지만, 증여세 절세 등의 위하여시세보다 저렴하게 매매하는 경우 취득세가 달라집니다.(1) 개정 전: 2022년까지는 시세와 무관하게 매매가액이 공시가격보다 높은 경우에는 매매가액으로 취득세를 부과했으며, 공시가격보다 낮은 경우에는 매매가액에 대해서는 매매로 인한 취득세율, 차액에 대해서는 사실관계에 따라 매매 또는 증여로 인한 취득세율이 적용되었습니다.(2) 개정 후: 2023년부터는 부당행위에 해당하여 시가인정액을 기준으로 부과됩니다. 따라서 전체적인 취득세가 증가하게 되며, 사실관계에 따라 일부는 매매, 일부는 증여로 인한 취득세율이 적용됩니다.[가족간 매매거래 절세방안]따라서 취득세의 기준이 되는 시가인정액을 낮게 설정하거나, 부당행위에 적용되지 않도록 매매가액을 조절하거나, 증여로 인한 취득세율이 유리한 경우에는 증여로 인한 취득세율이 적용될 수 있도록 해야합니다.증여세 절세를 위한, 일시적 2주택자의 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 가족간 저가매매거래 컨설팅 관련한 자세한 내용은 아래의 글을 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.com<2> 증여2022년까지는 감정평가를 받거나 최근 거래가격이 있더라도 공시가격 등의시가표준액을 기준으로 부과하였으나, 2023년부터는시가인정액을 원칙으로 부과합니다. 따라서 이월과세 등 불리해지는 세법을 감안하여2022년 연말에 증여 및 부담부증여를 진행하셨던 분들이 굉장히 많았습니다.2023년부터는 시가인정액에 따라 취득세가 부과되어 취득세 부담이 크게 증가합니다.다만, 글의 하단에 절세방안에 대해 서술하였으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.<3> 부담부증여증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는채무액에 대해서는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대해서는무상취득에서는 과세표준을 적용하며, 이때 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액의 범위는 시가인정액을 한도로 합니다.(1) 유상거래(매매 또는 교환 등)유상거래의 경우 사실상취득가격을 원칙으로 하지만, 특수관계인간의 거래로서 부당행위계산의 경우에는 시가인정액을 기준으로 취득세가 부과됩니다.(2) 무상취득증여 등의 무상취득은 22년까지 공시가격 등의 시가표준액 부과되었지만, 23년부터는 시가인정액을 원칙으로 하고 시가인정액이 불분명한 경우 시가표준액으로 부과됩니다.<4> 교환교환의 경우 개정을 통하여 구체적으로 법에 규정되었습니다. 다만,사실상 취득가액이 내용에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 경정청구 등을 통하여 환급을 받을 수 있는 경우가 있습니다.교환 컨설팅 관련한 자세한 내용은 아래의 글을 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284[교환전문세무사] 일시적 2주택자의 해결책, 주택 교환거래 컨설팅1. 개요 부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월...blog.naver.com3. 시가표준액지방세법에 따른 시가표준액은 물건의 종류에 따라 다음과 같습니다.구분시가표준액토지토지의 공시된 개별공시지가주택주택의 공시된 개별주택가격 또는 공동주택가격공시되지 않은 토지,주택공시되지 않은 경우에는 시장·도지사 등이 산정한 가액을 적용건물구조별·용도별·위치별 지수와 경과연수별 잔존가치율 및 그 규모,특수부대설비 등을 참작한 가감산율을 적용4. 시가인정액시가인정액이란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서'평가기간 내'의매매사례가액, 감정가액, 공매가액, 그 밖에 시가로 인정되는 가액을 말합니다.취득한 부동산의면적, 위치, 및 용도와 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산등에 대한 시가인정액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가인정액으로 봅니다.다시말해취득하는 부동산에 대한 시가인정액이 없더라도 평가기간 내 유사한 부동산이 거래되는 등의 경우에는 해당 가액으로 취득세가 부과될 수 있습니다.[평가기간] : 취득일 전6개월 ~ 취득일 후3개월시가인정액의 범위는취득일 전6개월 ~ 취득일 후3개월 이내의 기간내의 가액입니다.거래가액 등의 가액이 평가기간 이내의 가액인지에 대한 판단은 다음의 구분에 따른 날을 기준으로 하며, 시가인정액이 둘 이상인 경우에는 취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액을 적용합니다.(1) 거래가액 : 매매계약일(2) 감정가액 : 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일(3) 경매가액 또는 공매가액 : 경매가액 또는 공매가액이 결정된 날5. 지방세심의위원회 : 취득일 전2년 ~신고·납부기한으로부터 6개월납세자 또는 지방자치단체의 장은 위의 평가기간에 해당하지 않더라도취득일 전2년 ~ 신고·납부기한의 만료일부터 6개월 이내의 기간 중 매매등이 있는 경우지방세심의위원회에 해당 매매등의 가액을 시가인정액으로 인정하여 줄 것을 심의요청할 수 있습니다.시간의 경과와 주위환경의 변화 등을 고려할 때 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 매매등의 가액을 시가인정액으로 심의·의결할 수 있습니다.[지방세심의위원회에 따른 추징 예상 사례]따라서 지방세심의위원회에 따라 다음의 경우 취득세가 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.사례1평가기간인 취득일 전6개월 ~ 취득일 후 3개월내 유사한 물건의 거래된 가액을 포함한 시가인정액이 없어 시가표준액으로 취득세를 신고·납부했으나,취득일 전2년 이내 유사한 물건의 거래가액으로 취득세 부과사례2시가인정액을 산정하기 어려운 경우에 해당하여 시가표준액으로 취득세를 신고·납부했으나,지자체장의 요청에 따라 시가인정액으로 취득세 부과6. 취득세 절세방안2023년 취득세 개정으로 매매, 증여, 부담부증여, 교환에 따른 취득세가 증가하였습니다. 다만, 모든 경우에 증가된 취득세가 부과되는 것이 아니므로해당 물건의 종류와 사실관계를 잘 파악하여 개정전의 취득세를 부담하는 방향으로 진행을 도와드리고 있습니다.<1> 취득세 신고 납부시 관련 법령에 따라 취득신고를 하더라도 모든 유사사례의 시간인정액 산정자료가 공개되는 것은 아닙니다. 따라서증여, 부담부증여 물건의 종류와 증여시기 등의 사실관계에 따라 시가인정액이 아닌 시가표준액을 적용 가능 여부를 판단하여 적법하게 처리한다면22년과 동일하게 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 취득세를 신고·납부할 수 있습니다.<2> 또한 최근 거래가 되어시가인정액이 있는 아파트 등의 물건이라도 23년 2월 까지 연락주시는 경우22년과 동일하게 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 취득세를 신고·납부 할 수 있도록 도와드리고 있습니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 매년 9월이면 반드시 챙겨야 하는 종합부동산세 합산배제에 대해서 설명드리겠습니다. 어떤 주택과 토지가, 어떤 요건을 갖추면 종부세 과세표준에서 빠지는지 근거 조문과 함께 하나씩 정리해 드리겠습니다.합산배제, 배제되는것은?-종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 소유하고 있는 주택과 토지의 공시가격을 인별로 합산한 뒤, 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 여기서 '합산'이라는 말이 핵심입니다.-합산배제란 특정한 요건을 갖춘 주택이나 토지를 아예 이 합산 대상에서 빼주는 제도입니다. 「종합부동산세법」 제8조 제2항은다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함하지 아니한다 고 규정하고 있습니다.-즉 세율을 깎아주거나 세액공제를 해주는 것이 아니라, 그 주택의 공시가격 자체가 계산식에서 사라지는 구조입니다. 그래서 효과가 큽니다. 주택 몇 채가 빠지면 과세표준 구간이 통째로 내려가면서 누진세율까지 낮아지기 때문입니다.-다만 합산배제는 자동으로 되지 않습니다. 원칙적으로납세자가 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 신고를 해야 적용받을 수 있습니다. 요건을 갖추고도 신고를 놓쳐서 고지서를 받고 나서야 알게 되는 사례가 실무에서 꾸준히 발생합니다.· · ·합산배제는 크게 세 갈래로 나뉩니다-종부세 합산배제는 근거 법령에 따라 세 가지 유형으로 구분됩니다.① 합산배제 임대주택 : 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호, 같은 법 시행령 제3조② 합산배제 사원용주택 등 : 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제2호, 같은 법 시행령 제4조③ 주택신축용 토지 : 「조세특례제한법」 제104조의19-①과 ②는 주택분 종부세에서 빠지는 것이고, ③은 토지분(종합합산과세대상) 종부세에서 빠지는 것입니다. 신고 서식도 각각 다릅니다.-참고로종합부동산세법 시행령은 2025년 11월 28일 대통령령 제35880호로 개정되었고, 시행규칙은 2026년 1월 2일과 3월 20일에 각각 개정되었습니다. 부처 명칭이 기획재정부에서 재정경제부로 바뀌면서 서식 근거 조문도 함께 정비되었으니 신고 전에 최신 서식을 확인하시기 바랍니다.· · ·첫 번째, 합산배제 임대주택-가장 많이 활용되고, 동시에 가장 많이 추징되는 유형입니다.「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항은 합산배제 임대주택의 대전제를 이렇게 정하고 있습니다.-「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자로서, 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 임대하거나 소유하고 있는 주택이어야 합니다.-여기서 등록이 '두 개'라는 점을 놓치시면 안 됩니다.지방자치단체(시·군·구)의 임대사업자 등록과 세무서의 사업자등록이 모두 필요합니다. 둘 중 하나만 되어 있으면 합산배제를 받을 수 없습니다.-다만 과세기준일 현재 실제로 주택을 임대하고 있다면,합산배제 신고기간 종료일인 9월 30일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우 과세기준일 현재 등록한 것으로 보아 그 해부터 합산배제를 적용받을 수 있습니다.-개별 요건은 건설임대인지 매입임대인지에 따라 달라집니다.▶ 장기일반민간건설임대주택 (시행령 제3조 제1항 제7호)-전용면적 149㎡ 이하, 2호 이상 임대, 공시가격은 2호 이상 30호 미만이면 9억원 이하·30호 이상이면 12억원 이하, 10년 이상 계속 임대, 임대료 증가율 5% 이내▶ 장기일반민간매입임대주택 (시행령 제3조 제1항 제8호)-전용면적 제한 없음, 1호 이상 임대, 공시가격 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하, 10년 이상 계속 임대, 임대료 증가율 5% 이내-공시가격 기준시점도 중요합니다.임대개시일 또는 최초로 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일 현재 공시가격으로 판단하므로, 이후 공시가격이 올라도 요건이 깨지지는 않습니다.-반대로 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서새로 취득한 주택을장기일반민간임대주택으로 등록한 경우에는 합산배제 대상에서 제외됩니다. 아파트는 현재 장기일반민간임대주택 신규 등록 자체가 제한되어 있다는 점도 함께 고려하셔야 합니다.· · ·두 번째, 합산배제 사원용주택 등-「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항은 종합부동산세를 부과하는 목적에 맞지 않는 주택들을 열거하고 있습니다. 대표적인 항목은 다음과 같습니다.1. 사원용주택: 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 6억원 이하인 주택. 다만 사용자가 개인이면 그 배우자·직계존비속 등 특수관계인에게 제공하는 주택은 제외되고, 법인이면 과점주주에게 제공하는 주택은 제외됩니다.2. 기숙사: 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사3. 미분양주택: 사업계획승인(또는 건축허가)을 받아 주택을 신축·판매하는 사업자가 건축해 소유하고 있는 미분양주택으로, 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 지나지 않은 주택. 2025년과 2026년에 종합부동산세 납세의무가 성립하는 분에 대해서는 이 기간이 7년으로 한시 연장되었습니다.4. 가정어린이집용 주택: 세대원이 「영유아보육법」에 따라 인가를 받거나 운영을 위탁받은 어린이집으로서 관할 세무서에서 고유번호를 부여받고, 과세기준일 현재 5년 이상 계속하여 어린이집으로 운영하는 주택5. 노인복지주택: 「노인복지법」 제32조 제1항 제3호에 따른 노인복지주택을 같은 법 제33조 제2항에 따라 설치한 자가 소유한 해당 주택6. 등록문화유산 주택: 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 등록문화유산에 해당하는 주택7. 멸실 목적 취득주택: 공공주택사업자, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행자 등이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득해 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택8.그 밖에 주택의 시공자가 공사대금으로 받은 미분양주택, 정부출연연구기관이 연구원에게 제공하는 주택, 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속토지, 「주택법」에 따른 토지임대부 분양주택의 부속토지 등-가정어린이집의 경우 5년 요건이 상당히 엄격하게 적용되지만, 어린이집용 주택에서 이사해 3개월 이내에 새 주택을 어린이집으로 운영하는 경우나 운영자의 사망으로 운영하지 않은 기간이 3개월 이내인 경우등에는 계속 운영한 것으로 보아주는 보완 규정이 마련되어 있습니다.· · ·세 번째, 주택신축용 토지-주택분이 아니라 토지분 종부세에 관한 것입니다.「조세특례제한법」 제104조의19는 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 종합합산과세대상 토지 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받을 토지를 종합합산과세대상에서 제외하도록 정하고 있습니다.-취득 주체는「도시 및 주거환경정비법」상 정비사업 시행자, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」상 소규모주택정비사업 시행자, 「주택법」상 주택조합·고용자·주택건설등록사업자, 프로젝트금융투자회사(PFV) 등입니다.-신고 서식은「조세특례제한법 시행규칙」 별지 제64호의17 서식(주택신축용 토지 합산배제 신고서)이며, 역시 9월 16일부터 9월 30일까지 제출합니다.-주의할 점은 5년 이내에 사업계획승인을 받지 못하면 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징당한다는 것입니다. 인허가 지연 리스크가 곧 세금 리스크가 되는 구조입니다.-참고로 정부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에는 주택신축용토지에 대한 종합부동산세 합산배제 범위를 확대하는 안이 포함되어 있습니다. 다만 이는 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안으로, 확정된 법령이 아니라는 점을 유의해 주시기 바랍니다.· · ·'합산배제'와 '주택 수 제외'는 다릅니다-상담을 하다 보면 가장 많이 혼동하시는 부분입니다.상속주택이나 지방 저가주택을 보유하면 종부세가 없어지는 것으로 알고 계신 분들이 계신데, 그렇지 않습니다.-「종합부동산세법」 제8조 제4항은일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등에 대해 1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외하는 특례를 두고 있습니다. 이는 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제를 계속 적용받게 해주는 제도입니다.-그러나 해당 주택의 공시가격 자체는 과세표준에 그대로 합산됩니다. 세액이 사라지는 것이 아니라 계산 방식이 유리해지는 것뿐입니다.-반면제8조 제2항의합산배제는 공시가격 자체가 과세표준에서빠집니다. 두 제도는 신청 시기와 서식도 다르므로, 본인이 어느 쪽에 해당하는지 정확히 구분하셔야 합니다.· · ·신고 절차와 사후관리, 여기서 갈립니다-합산배제는 신고제입니다.「종합부동산세법 시행령」 제3조 제9항(임대주택)과 제4조 제5항(사원용주택 등)은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고서를 제출하도록 정하고 있습니다.-다행히 매년 반복할 필요는 없습니다. 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 신고한 내용 중 임대주택의 소유권 또는 전용면적에 변동이 없는 경우 별도의 신고 없이 계속 적용됩니다.-반대로 변동이 생겼다면 반드시 다시 신고해야 합니다.소유권이나 면적이 바뀌었으면 '변동신고'를, 임대등록이 말소되었거나 임대료를 5% 초과해 갱신하는 등 요건을 충족하지 못하게 되었으면 '제외신고'(과세대상 포함)를 해야 합니다.-사후관리는 생각보다 촘촘합니다.「종합부동산세법」 제17조에 따라 합산배제를 적용받은 뒤 의무임대기간이나 임대료 증액제한 요건을 지키지 못한 사실이 확인되면, 경감받은 종합부동산세액에 이자상당가산액을 더해 추징합니다. 국세청은 등록말소 임대주택에 대한 합산배제 사후관리 종합점검을 주기적으로 실시하고 있습니다.· · ·실무에서 다투어진 쟁점들-임대료 5% 증액제한의 기준이 되는 '최초 임대차계약'을 언제로 볼 것인지가 오래된 쟁점이었습니다. 특히 단기민간임대주택이 자동말소된 뒤 장기일반민간임대주택으로 재등록한 경우가 문제였습니다.-이에 대해기획재정부 재산세제과-1302(2022.10.19.)는재등록 이후 새로 작성되어 지방자치단체에 신고된 표준임대차계약을 기준으로 5% 상한을 계산하는 것으로 정리했습니다. 매입임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경등록한 경우의 기준은사전-2019-법령해석재산-0305(2019.10.31.)에서 다루어졌습니다.-사업자등록 시점도 반복적으로 다투어집니다.조심 2025서0912 사건에서는과세기준일 현재 「소득세법」상 사업자등록 요건을 갖추지 못한 주택에 대해 합산배제를 부인하고 경정청구를 거부한 처분이 문제되었는데, 심판원은 조세법률주의의 원칙상 감면요건 규정은 법문대로 엄격하게 해석해야 한다는 원칙을 확인했습니다.-2020년 8월 18일 민간임대주택법 개정으로 단기임대·아파트 장기임대 등록이 자동말소된 사안들도 계속 문제되고 있습니다.조심 2023서10342는 자동말소된 임대주택을 합산배제 대상에서 제외하고 과세한 사안입니다.자동말소 사실을 인지하지 못한 채 합산배제를 계속 적용받다가 몇 해분을 한꺼번에 추징당하는 경우가 실제로 발생합니다.· · ·실무 체크포인트1.9월 16일~9월 30일 신고기간을 달력에 고정해 두세요. 요건을 다 갖추고도 신고를 놓치면 그 해에는 그대로 과세됩니다. 홈택스에서 합산배제 신고 안내를 받았는지 매년 9월 중순에 확인하시기 바랍니다.2. 등록이 두 개인지 확인하세요.지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록이 모두 과세기준일 현재 유효해야 합니다.부부 공동명의 임대주택이라면 공동소유자 전원이 각각 등록되어 있어야 합니다.3.자동말소 여부를 직접 확인하세요. 지자체가 별도 통보 없이 말소한 경우에도 세법상 효과는 그대로 발생합니다. 렌트홈에서 등록 상태를 조회해 두시는 것이 안전합니다.4.임대료 갱신 전에 5% 계산을 먼저 하세요. 기준이 되는 직전 계약이 무엇인지, 1년 이내 증액에 해당하지는 않는지 확인한 뒤에 계약서를 쓰셔야 합니다. 한 번의 실수로 여러 해분이 추징될 수 있습니다.5.상속주택·지방 저가주택은 합산배제가 아니라 주택 수 특례입니다. 신청 서식과 효과가 다르므로 혼동하지 마시고,해당하는 특례를 각각 신청하셔야 합니다.6.법인 오너라면 사원용주택·기숙사 요건을 점검해 보세요. 국민주택규모 이하이거나 공시가격 6억원 이하라는 요건, 그리고 특수관계인·과점주주 제공 주택 제외 규정을 함께 확인해야 합니다.· · ·참고 법령 및 예규·심판례종합부동산세법 제8조 제2항 (과세표준 - 합산배제 주택)종합부동산세법 제8조 제4항 (1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외 특례)종합부동산세법 제17조 (결정과 경정 - 합산배제 요건 위반 시 추징 및 이자상당가산액)종합부동산세법 시행령 제3조 (합산배제 임대주택) [시행 2025.11.28. 대통령령 제35880호]종합부동산세법 시행령 제4조 (합산배제 사원용주택등)종합부동산세법 시행규칙 제4조 (합산배제 신고서 서식) [개정 2026.1.2., 2026.3.20.]조세특례제한법 제104조의19 (주택신축용 토지에 대한 종합부동산세 과세특례)기획재정부 재산세제과-1302 (2022.10.19.) 자동말소 후 재등록 시 임대료 증액제한 기준사전-2019-법령해석재산-0305 (2019.10.31.) 변경등록 시 최초 임대차계약의 판단 기준조세심판원 조심 2025서0912 과세기준일 현재 사업자등록 요건과 합산배제 여부조세심판원 조심 2023서10342 임대사업자 등록 자동말소와 합산배제 배제#종합부동산세 #종부세합산배제 #합산배제신고 #임대주택합산배제 #사원용주택 #미분양주택 #주택신축용토지 #종부세절세 #1세대1주택특례 #임대사업자 #자연세무회계컨설팅 #머털도사절세도사 #김주성세무사