주거용 오피스텔 매입후 민간청약 신청시 유주택인가요?

오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물을 말하며, 주거 시설을 갖추어 사무실과 주거의 기능을 겸한다. 일하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종으로 상업지역에 공동주택 건설을 못 하게 하는 규제를 회피하기 위해 1985년 최초로 선보인 형태의 건축물이다. 최근 들어 정부의 부동산 규제가 아파트에 집중되고 있는 상황에서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔에 대한 투자수요가 커지고 있다. 오피스텔 분양사업자는 분양권 전매가 가능하고, 담보대출의 경우 LTV 규제가 적용되지 않으며, 세금 규제를 받지 않는 등 아파트에 비해 유리한 조건을 앞세워 열띤 홍보를 진행하고 있다. 그러나 사전 검토 없이 유리한 조건만 생각하고 분양을 받거나 매수를 한다면 낭패를 볼 수 있다. 특히 주택을 보유한 사람이라면 오피스텔이 주택 수에 포함이 되는지 아닌지를 종합적으로 따져봐야 할 것이다. 오피스텔을 취득하고 보유하는 동안 단계별로 발생하는 세금 문제를 살펴보자.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. [사진 Pxhere]기본적으로 오피스텔은 등기부 등본상 업무시설이기 때문에 업무시설에 대한 세금이 부과된다. 오피스텔의 취득 시점에는 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용할지 판단할 방법이 없기 때문에 오피스텔을 취득하는 경우 주거용과 업무용을 막론하고 공부(등기부 등본)에 따라 4.6%의 취득세가 적용된다. 문제는 오피스텔을 보유하고 있는 상황에서 주택을 취득할 때 발생한다. 세법에서는 공부를 기준으로 판단하지 않고 실질에 따라 판단하기 때문에 오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. 조정대상 지역에서는 2주택부터, 비조정대상 지역에서는 3주택부터 취득세가 중과된다.다만, 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함한다는 내용은 2020년 ‘7·10 부동산대책’에 따라 지방세법이 개정되면서 반영된 것으로 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외된다. 이 내용을 세 줄로 요약하면 다음과 같다.-오피스텔 취득 시에는 주택 수에 상관없이 4.6%의 취득세가 적용된다.-2020년 8월 12일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 산입하지 않는다.-2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 포함된다.따라서 주택과 오피스텔을 둘 다 취득할 계획이 있다면, 주택을 먼저 취득한 후에 오피스텔을 취득하는 것이 유리할 것이다. 참고로 취득세 중과 판단 시 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.오피스텔 보유 시 재산세와 종합부동산세는재산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 보유한 부동산에 대해 부과된다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 근린생활시설로 토지와 건축물 각각에 재산세가 부과된다. 단, 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하거나 주거용으로 재산세 과세 대상 변동신고를 한 경우 주택분 재산세를 납부하게 된다. 일반적으로 주택분 재산세가 업무용보다는 저렴하지만 주택분 재산세를 납부하는 경우 종합부동산세와 양도소득세 산정 시 주택 수에 포함되는 등 불리한 상황이 생길 수 있으므로 다른 세금효과를 고려해 결정해야 한다.양도 시 주택 수에 포함되는가?양도소득세에서 오피스텔은 부동산대책 이전에도 실질 용도에 따라 판단하였으며, 주거용으로 사용한다면 주택 수에 포함된다. 따라서 주거용 오피스텔 1채만 보유해 요건을 충족했다면 1주택으로 보아 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있고, 조정대상 지역에서 다른 주택을 함께 보유하고 있다면 양도 시 다주택자 중과세율을 적용받게 된다.다주택자의 경우 기존 주택 매도 시 양도세 중과를 피하거나 비과세 혜택을 받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하는 경우가 있는데, 변경 후 적법하게 세금 혜택을 받을 수 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 예를 들어 조정대상 지역에 주택 1채와 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있는 개인이 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하였다면, 용도변경 후 2년 보유 및 거주요건을 채워야 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한, 주택임대사업자에 대한 혜택이 축소되었지만 주택임대사업자 거주 주택 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과 배제 규정이 있으니 절세 혜택을 받을 수 있다면 반드시 챙겨야 할 것이다. 참고로 오피스텔 분양권은 양도할 때도 주택 수에 포함되지 않는다.주택청약 시 주택 수에 포함되는가?결론부터 말하면 주택청약에서 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문에 업무용이든 주거용(주택임대사업자 포함)이든 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 민간분양이 아닌 공공분양의 특별공급이나 일반공급 중 전용면적 60㎡ 이하의 경우 자산 기준을 충족해야 하는데, 보유 오피스텔의 시가표준액이 자산 기준에 포함된다. 2021년 기준 공공주택 청약 시 자산 기준은 부동산 가액 2억1550만원 이하, 자동차 가액 3496만원 이하이다. 이 자산 기준을 초과하면 위의 공공분양에 청약할 수 없으니 주의해야 한다.

청약은 지역별로 세세한 조건이 다르기 때문에 해당 지역관련 청약 기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 청약은 주택공급에 관한 규칙에 따르기 때문에 세법과는 무관하나 문의하시는 분들이 많아 정리하여 포스팅해봅니다.​주택을 가짐으로써 청약의 유, 불리를 물으시는 질문이 많아 관련 사안을 포스팅해보려 합니다.주택 청약이란 청약관련 예금을 통하여 일정한 요건을 갖춘 자에게 동시분양되는 아파트에 청약할 수 있는 자격을 주는 것을 뜻합니다.​입주자 선정방식은 추첨제와 가점제가 있으며 추첨제는 추첨을 통하여 입주자를 선정하며, 가점제와 추첨제가 동시에 이루어질 경우에는 가점제로 우선 선발 후 남는 비율을 추첨제로 선정합니다. 따라서 신혼부부에게 추첨제를 30% 배정하겠다는 것은 가점제로만 주택을 공급한다면 신혼부부, 청년 등이 중장년층에 비해 청약통장, 무주택 기간의 점수에 불리함을 가져갈 수 밖에 없기 때문에 젊은 층에게 청약을 통한 주택마련의 기회를 주기위한 정부의 정책인 것입니다.​가점제는 1)가주구의 나이, 2) 청약통장 가입기간, 3) 무주택기간, 4)부양가족 수 등에 따라 각각 점수를 매긴 뒤(만점 84점) 총점이 높은 순으로 주택을 분양하는 제도입니다.​1) 가주구의 나이미성년자는 기존에 납입이 완료된 청약통장을 보유하고 있더라도 2년(24개월)만 가입기간으로 인정됩니다. 나이가 많고 적음이 유리하다는 것은 아니지만 미성년자 등의 청약통장 보유기간에 제한을 두고 있습니다.​2) 무주택 기간무주택 기간은 만 30세가 된 때를 기점으로(30세 이전에 혼인신고를 한 경우에는 최초혼인신고일을 기점으로 산정) 산정합니다. 만약 청약 신청인이 30세 이전 주택을 보유하고 있다가 30세 이후 주택을 매도했을 경우에는 주택 매도일을 기준으로 무주택 기간을 산정합니다. 또한, 오피스텔은 주택법상 주택에 해당이 되지 않으므로 청약자의 오피스텔이 여러채 있는 경우라도 무주택자로 취급합니다.3) 부양가족 수입주자 모집공고일 기준으로 주민등록등본에 기재된 배우자와 직계존비속(존속의 경우 무주택자, 최근 3년 이상 동일 주민등록 등재)의 수입니다. 청약자 본인은 부양가족에서 제외되며 세대의 세대주여야 합니다.4) 주택청약통장 가입기간주택청약통장 가입일에서 입주자 모집공고일의 기간을 의미합니다. 위에서 언급하였듯이 만 19세 이전의 가입기간은 24개월을 초과하더라도 24개월로 간주합니다.위 4가지 사항을 조합하여 합계 점수로 판단하게 됩니다.​청약은 지역별로 세세한 조건이 다르기 때문에 해당 지역관련 청약 기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 청약은 주택공급에 관한 규칙에 따르기 때문에 세법과는 무관하나 문의하시는 분들이 많아 정리하여 포스팅해봅니다.​주택의 보유 및 매각과 함께 청약에 대한 유불리를 따져보기 위해서는 세무대리인과의 상담이 필요합니다. 언제든지 관련 사항을 문의해주시기 바랍니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 조특법 99조의2에 규정되어 있는 감면주택에 대해 설명드리고자 합니다. 조세특례제한법 제99조의2 신축주택 등 취득자에 대한 과세특례○ 감면 대상 주택 (실지거래가액 6억원 또는 연면적 85㎡이하)① 신축주택 주택건설사업자 등이 공급하는 주택을 말하며 개인이 신축하는 주택도 포함합니다.다만, 도정법상 재개발·재건축으로 인하여 재건축하는 주택 및 보유기간 중 멸실되어 재건축하는 주택은 제외합니다.2013.4.1 ~ 2013.12.31 이내에 취득하는 주택만 해당하며 2013.12.31 까지 매매계약 및 계약금을 지급하고 이후 취득하는 주택도 감면대상 주택에 해당합니다.​② 미분양주택2013.3.31 까지 분양계약이 체결되지 않아 2013.4.1 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말합니다.​③ 1세대 1주택자의 주택2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」상 1세대가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택은 「주택법」에 따른 주택을 말하며, 「주택법」에 따른 주택을 소유하지 아니하고 2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 오피스텔을 소유하고 있는 경우에는 그 1오피스텔을 1주택으로 본다. 이하 이 항에서 1주택 이라 한다)을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택​④ 주거용 오피스텔(신축, 미분양, 1세대 1주택자의 주택)가. 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 해당 오피스텔의 주소지에 취득자 또는 임차인의 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 경우. 이 경우 기존 임차인의 퇴거일부터 취득자 또는 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간은 기존 임차인의 주민등록이 되어 있는 것으로 본다.​나. 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자(취득 후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 취득한 경우로서 취득일부터 60일 이내에 임대용 주택으로 등록한 경우​○ 특례내용1) 취득일로부터 5년간 양도소득세 100% 감면 적용 (감면세액의 20% 농특세로 부과)감면주택을 2013.4.1 ~ 2013.12.31 이내에 분양권 상태에서 취득하는 경우에는 당해 주택의 취득일 기준으로 하여 5년간 양도소득세가 100% 감면됩니다.​2) 취득 후 5년 경과 후 양도하는 경우 다음의 식에 따른 양도소득금액을 공제합니다.① 양도 당시 기준시가 또는 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가가 취득 당시 기준시가보다 작아 양도소득금액이 0이 나오는 경우에는 감면대상금액은 없습니다.② 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가가 양도 당시 기준시가보다 큰 경우에는 양도소득금액 전체에 대해서 감면이 적용됩니다.​3) 1세대 1주택 비과세 판단시 주택수 제외다른 주택의 비과세 판단시 해당 감면주택은 주택수에서 제외합니다.예시) A주택, B주택, 감면대상C주택이 있는 상황에서 A, B주택이 일시적 2주택에 해당하게 되어 A주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받을 수 있습니다.(C주택은 제외하고 A,B만으로 판단)​4) 중과배제 주택감면대상주택은 소득세법상 중과배제 주택에 해당됩니다. 다만, 다른 주택의 중과여부 판단시에는 주택수에 포함됩니다.​○ 감면대상 주택 확인날인 서식매매계약서, 분양계약서에 다음과 같은 서식으로 확인날인이 되어있고, 이를 양도소득세 감면신청시 제출하는 경우에만 과세특례가 적용됩니다.○ 관련 예규1) 신축주택 등 취득자에 대한 과세특례 적용 시 동일세대원으로부터 상속받은 주택의 보유기간 기산일2013.4.1. 부동산대책으로 시행된 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용 시 상속받은 주택의 보유기간의 기산일은 상속등기일이며, 피상속인의 보유기간을 통산하지 아니함 (법규-946, 2013.09.03)​2) 감면대상주택이 다른 주택 양도시 거주자의 '소유주택'에서 제외되는 주택인지 여부조세특례제한법 99조의2 제1항을 적용받는 주택을 취득하여 그 주택이 도정법에 의한 관리처분계획에 따라 조합원입주권으로 전환된 경우, 조세특례제한법§99의2 ②에 따라 소법　§89①3호 및 104조제1항제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 해당 조합원 입주권의 보유기간에 관계없이 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임 (법규-1020, 2013.09.16)​3) 감면대상기준주택을 취득한 후 재건축되는 경우 과세특례 적용여부 등조세특례제한법§99조의2에 따른 감면대상기존주택을 취득한 후 도정법상 재건축으로 신축주택으로 전환된 경우 재건축된 신축주택이 면적・가액요건을 모두 충족하지 못하더라도 감면대상기존주택의 양도소득 범위 내에서 과세특례를 계속 적용 (법규-260, 2014.03.24)​이것으로 오늘 글을 마치겠습니다.감사합니다!​

1. 개요소득세법 제89조에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용 받기 위해서는 세대를 기준으로 1개의 주택을 보유해야 하는 것이 원칙입니다.이때 주택에 해당하는지 여부의 판단은 실질에 따라 판단하게 되므로 주거용으로 사용하는오피스텔, 폐가, 무허가주택, 생활형숙박시설 등의 경우에도 사실관계에 따라 주택으로 포함될 수 있습니다.소득세법 제88조 [ 정의 ]7. 주택 이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.국세, 지방세, 청약, 대출, 지역주택조합 등 무주택자 및 1주택자를 판단해야 하는 경우들이 많지만 각 관련 법 규정에 따라 판단의 기준이 달라집니다. 청약 시 무주택자에 해당하여 해당 분양아파트를 1세대 1주택 비과세를 적용하여 비과세로 신고했지만보유하고 있던 오피스텔이 주택으로 잡혀 양도세가 추징되는가 하면, 상속받은 토지 위에 본인도 모르게 위에 친척이 농가주택으로 사용함으로써 취득세 폭탄을 맞는 경우도 있습니다.사례1)- 일산 A아파트 보유- 송도 B오피스텔 보유(주거용으로 임대)- 일산 A아파트를 7억원에 양도 후 비과세 신고구분실제 추징 세액A아파트 양도 전 B오피스텔을사무용으로 변경하는 경우양도소득세110,000,000원0원가산세30,000,000원0원합계세액140,000,000원0원양도소득세의 경우 오피스텔이라고 하더라도 실제로 주거용으로 임대하여 임차인이 주거용으로 사용하는 경우 주택수에 포함되므로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다.사례2)- 10년 전 파주 A토지 상속(토지 위 건물은 친척이 농가주택으로 사용)- 은평구 B아파트 12억원에 취득구분실제 납부 세액B아파트 취득 전 A농가주택을멸실하는 경우취득세108,000,000원42,000,000원취득세의 경우 주택으로 사용하고 있는 건물의 부속 토지에 해당한다면 해당토지만 본인 소유라고 하더라도 주택 수에 포함되므로 새로운 조정대상지역의 주택 취득 시 2주택에 해당하여 9%의 높은 중과세율이 적용됩니다.이처럼 각 세목에 따라 생각하지 못한 부동산들이 주택에 포함되어 비과세가 불가능하거나 중과세율이 적용되는 불이익을 받지 않도록 각별한 주의가 필요합니다.아래에서는 양도소득세 비과세 및 다주택자 중과세 판단 시 물건 종류별로 주택 수 포함 여부에 대해서 자세하게 안내해 드리겠습니다.1. 오피스텔2. 생활형 숙박시설(레지던스)3. 고시원4. 별장5. 기숙사6. 무허가주택2. 오피스텔소득세법 제88조에 따라 오피스텔이라도 주거용으로 사용하는 것은 주택에 해당합니다.오피스텔로 건축하여 공부상 오피스텔이라고 하더라도실제 사용하는 용도에 따라 소득세법상 주택에 해당할 수도 있는 것입니다.주거용으로 사용 여부의 판단은임대차계약서, 전입신고 여부, 확정일자 부여, 사업자등록 여부, 수도 사용량, 내부 구조등으로 판단할 수 있습니다.[절세방안]오피스텔은 주택에 포함될 수도 있으며, 제외될 수도 있습니다.따라서무주택자의 경우에는 오피스텔을 주택으로 인정받을 수 있도록 하여 1세대 1주택 비과세를 받는 것이 유리하며,1주택 이상자의 경우에는 오피스텔이 주택에서 제외될 수 있도록 하여 다른 주택을 비과세 받는 것이 유리합니다.다만 실무에서는 조세회피 행위를 방지를 위한 제도들이 마련되어 있으며, 사실관계에 따라 인정받기 어려울 수 있습니다.따라서양도일 현재의 사용 용도뿐만 아니라 전후 사실관계를 함께 고려하여 유리한 방향으로 인정될 수 있도록 사전에 필요한 절차들을 준비해 놓는 것이 필요하며, 일정 기간의 여유만 있다면 충분히 입증 가능합니다.3. 생활형 숙박시설(레지던스)주택에 대한 각종 세금들이 높은 중과세율이 적용되면서 새로운 투자처를 찾는 사람들이 늘어나면서 최근 생활형 숙박시설이 관심을 많이 받고 있습니다.생활형 숙박시설은 실내에서 취사가 가능한 숙박시설로서 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로 건축법상 숙박시설 중 생활숙박시설에 해당합니다.하지만 호텔은 일반숙박시설로서 취사가 불가능 하지만 생활형 숙박시설은 취사가 가능하므로 주거용으로 사용 가능한 것이 특징입니다.청약 시 제한을 받지 않고, 생활형 숙박시설을 보유하고 있더라도 전세자금대출도 가능하여 큰 인기를 얻고 있으나 세법에서는 사용 용도에 따라 주택에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.구분내용청약주택 수 제외대출주택 수 제외전매 제한전매 제한 제외세금분양권 상태 주택 수 제외(준공 후 사용현황에 따라 포함)취득세는 공부를 기준으로 판단하므로 실제 사용 용도가 주거용이라고 하더라도 주택의 취득세가 적용되지 않습니다.다만, 실질의 원칙으로 하는 양도소득세에서는 다릅니다.생활형 숙박시설이라고 하더라도 주거용으로 사용하는 경우에는 주택에 포함됩니다.따라서 생활형 숙박시설이 소득세법상 주택에서 제외되기 위해서는 숙박업으로 신고가 필요합니다. 숙박업으로 등록하지 않는 경우 공중위생관리법상 벌금이 부과될 수 있으며, 각종 세금에서 주택으로 보아 중과세가 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.[생활형 숙박시설 분양권]소득세법에서 21.1.1 이후 취득한 아파트의 분양권은 주택에 포함됩니다.다만, 생활형 숙박시설의 분양권은 21.1.1 이후 취득하더라도 소득세법에 따른 분양권에 해당하지 않으므로 주택 수에서 제외됩니다.4. 고시원고시원은 일반적으로 방마다 취사시설이 구비되어 있지 않고 공동 취사시설을 사용합니다. 고시원의 주택 여부를 판단할 때는 방마다 취사시설 및 화장실 등 독립된 주거 활동이 가능한지, 주택임대차계약서 작성 여부, 공부상 주택 여부, 보증금 여부 등 관련 사실관계를 종합적으로 판단합니다.고시원이 주택 외 건물로 인정된 사례도 있지만, 사실관계에 따라 주거용으로 보아 주택으로 본 사례도 있습니다.고시원 건물이 공부상 주택이 아니더라도 사실에 따라 주거용으로 인정되는 경우 주택으로 사용하는 층수가 4층 이상이라면 다세대주택으로 보아 다주택자 중과세율의 높은 세금이 부과될 수 있으므로 유의해야 합니다.5. 별장소득세법에서'별장'이란‘주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물’이라고 규정하고 있습니다.하지만 이 조문은 비사업용토지에 대한 것으로서 1세대 1주택 비과세 판단에 있어서 동일하게 적용하기 어렵습니다.별장은 일반적으로 주거용으로 사용할 수 있도록 내부구조와 취사시설이 설비되어 있습니다.따라서 주거용으로 사용하기 적합한 건물로서 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물에 해당하기 때문에 주택에서 제외되기 어려울 수 있습니다.별장의 가장 중요한 것은 주거용으로 사용할 수 있는 적합한주거기능이 유지·관리되어 있다는 점으로서 1주택과 1별장을 보유하는 경우 별장을 주택에서 제외하여 1세대 1주택 비과세를 받는 것은 쉽지 않은 일입니다.다만, 실무에서 별장으로 사용하고 있음을 입증하는 방법은 다양하게 있으므로 전문 세무사와 함께 준비한다면 충분히 인정받을 수 있습니다.6. 기숙사기숙사는오피스텔, 고시원과 같이 주택법에 따른 준주택으로서 주택 외 건축물로서 주거시설로 이용가능한 시설을 말합니다.따라서 기숙사 역시 주거시설로 사용 가능한 건물이기 때문에 소득세법상 주택에 해당할 수 있는 건물입니다. 특히나기숙사는 고시원과 다르게 아파트 등을 기숙사 등으로 사용하는 경우도 있으므로 기숙사의 형태나 사업주의 형태도 함께 고려해야 합니다.기숙사의 형태 중공장 등에 부수된 합숙소인 경우에는 주택에서 제외될 수 있지만, 공장 이외의 장소에 위치한 주택인 경우 주택으로 인정되기 어려울 수 있습니다.만약기숙사로 사용하고 있는 건물이 아파트라면 인정 가능성이 낮을 수 있습니다.아파트는 기숙사 뿐만 아니라 실제로 사업용으로 사용하더라도 사업용 건물로도 보기 어렵습니다. 따라서 기숙사 건물의 용도뿐만 아니라 건물 종류도 함께 고려해야 합니다.7. 무허가주택소득세법에서 주택이란 등기부상 등기 또는 건축물관리대장상 등재 여부에 불구하고무허가주택을 모두 포함하는 것입니다.[무허가주택의 토지를 취득한 경우]소득세법상 주택의 건물과 주택의 부수토지의 소유자가 다른 경우로서 각 소유자가 별도세대라면 주택의 부수토지 소유자는 소득세법상 주택에서 제외합니다.다만,주택이 무허가주택인 경우에는 소유주를 특정할 수 없으므로 부수토지만 취득한 경우에도 주택을 함께 취득한 것으로 보아 주택 수에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.[양성화 조치에 따라 등기가 가능한 경우]무허가주택을 주택으로 인정 받아 1세대 1주택 비과세로 양도하려는 경우로서 무허가주택이 특정건축물 양성화 조치에 따라 등기가 가능한 주택에 해당한다면‘미등기양도자산’에 해당하여 비과세 혜택 적용이 불가능할 수 있으니 유의해야 합니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글[양도세 전문 세무사]1주택 비과세, 장특혜택 2년 거주 요건 충족하는 방법안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 양도소득세에 있어서 거주 기간의 문제는 비과세 및 장기보...blog.naver.com[부동산전문세무사]주택 취득세 자주 묻는 주요 질문 모아봤습니다. - 취득세 중과, 세대기준, 일시적 2주택, 입주권·분양권작년 7.10 대책 이후로 취득세 부담이 크게 올라가고 복잡해졌습니다. 그만큼 주택 취득시 취득세에 대한 ...blog.naver.com

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 오피스텔에 대한 종부세, 재산세, 부가가치세상 처리입니다.세부적으로 살펴보면,1.종합부동산세, 재산세종부세상 오피스텔이주택이면, 주택+부수토지가 과세 대상이고 종부세 주택수에 포함됩니다.우선 종부세의 과세 대상에 대해 간략히 먼저 살펴보면,과세대상은 주택, 종합합산토지, 별도합산토지로 나누어지고, 각 과세대상별 합산한 금액에서 공제금액을 차감하며 공제금액은 주택은 6억, 사무실부속토지인 별도합산토지는 80억입니다. (아래 표 참조)따라서,①오피스텔이 주택이면, 다른 아파트,단독 등과 합산하여 6억원을 공제하고②오피스텔이 사무실이면, 해당 건물은 제외한 부속토지만다른 상가 등과 합산하여80억원을 공제합니다.별도합산 토지는 사실상 법인이 아닌 개인의 경우는 흔치 않습니다.종부세 주택인지 여부는, 재산세 과세 대상과 동일하고장기간 독립된 주거생활이 가능한지 여부로 판단합니다.종부세법상 주택은 지방세법에 따른 주택을 의미하고, 지방세법상의 주택은 다시 주택법 2조 1호에 따른 주택을 의미합니다.결과적으로 주택법상의 정의를 종부세나 지방세나 동일하게 따르는 것인데, 주택법은 장기간 독립된 주거가 가능한지 여부로 판단합니다.그리고 주택법상 오피스텔은 공동주택도 단독주택도 아닌 준주택에 해당합니다.준주택이 주택인지 여부는 사실상 주택의 정의에 해당하는지에 따르는 것입니다.종합부동산세법제2조 【정의】3. “주택”이라 함은 「지방세법」제 104조 제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조 제3항 제1호에 따른 별장은 제외한다.지방세법 제104조 【정의】3. 주택 이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다주택법 제2조 【정의】1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.4. 준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.제4조(준주택의 종류와 범위)법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔재산세 부과시, 오피스텔이 공부상 용도와 사실상 용도가 다른 경우에는, 사실상 현황에 따른다는 것입니다.따라서, 취득세, 양도세, 종부세, 재산세 모두 공부상의 현황과 사실상의 현황이 다른 경우 사실상의 현황을 따른 다는 것을 알수 있습니다.지방세법 시행령제119조 (재산세의 현황부과)재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.건축물 대장에는 업무용 시설로 되어있으나, 사실상 주거용으로 사용하였거나 사용가능한 경우에는 주택분으로 정정하고 환급해주는 취지의 하기 재산세 조세심판원 결과를 참고하시면 되겠습니다.조심2017지0884, 2017.10.13. (세목) 재산세【결정요지】재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되었는지 여부를 재조사하여 주택으로 사용된 경우에는 주택으로 보아 재산세 등을 경정하는 것이 타당함3. 심리 및 판단(2)「지방세법」제111조 제1항 제2호 다목 및 제3호에서 일반 건축물의 경우에는 과세표준에 관계 없이 1천분의 2.5(정률세율)를, 주택의경우에는 과세표준에 따라 누진세율을 적용하되 과세표준이 OOO천만원 미만인 경우에는 1천분의 1을 재산세율로 적용하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있다.한편, 「주택법」제2조 제4호에서 ‘준주택’이란 주택 외의 건축물과그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말한다고 규정하고있고, 같은 법 시행령 제4조 제4호에서 오피스텔을 ‘준주택’으로 규정하고 있다.(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「지방세법 시행령」제119조에서 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있으므로 당초 주거용으로 신축되지 아니한 건축물이라 하더라도 이를 실제로 주거용도로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보아 과세하는 것이 현황 과세의 원칙에 부합하는 점(조심 2014지1307, 2015.8.31. 같은 뜻임), 건축물대장상 이 건 오피스텔은 업무용 시설로 등재되어 있으나, 세대의 구성원이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 것으로 보이는 점,청구인이 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 오피스텔을 주거용으로 사용하였다는 사실이 나타나지 아니하는 점, 「주민등록법」에 따른 주민등록을 하였다는 사실만으로 거주자가 장기간 독립하여 주거하고 있다는 사실을 입증하는 것은 아닌 점 등에 비추어 처분청은 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되었는지 여부를 재조사하여 주택으로 사용된 경우에는 주택으로 보아 재산세 등을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.재산세의 경우,오피스텔이 업무용 분류되어 건축물로 과세되는 경우보다, 주택으로 분류되는 것이 과세표준이 3억(주택 공시가격 5억)이하인 경우 세율이 낮아 주택분으로 과세됨이 유리합니다.[재산세 과세표준]-건축물: 공시가격 * 70% * 0.25%-주택: 공시가격 * 60% * 0.1% ~ 0.4% (아래표)그러나, 재산세는 유리하나 종부세, 취득세 중과, 양도세에는 불리하게 작용할 수 있으니 주의해야겠습니다.2.부가가치세법오피스텔로 임대업을 하는 경우,주택으로 임대하는 경우 매입세액공제를 받지 못합니다.오피스텔은 임대사업으로 사용하는 경우가 많은데, 부가가치세법상 일반 건축물을 임대하면 과세용역이나 주택의 임대는 면세용역에 해당합니다.따라서, 분양시에부가가치세 매입세액을 공제를 받았으나, 왼공 이후 주택으로 임대하는 경우 환급받은 경우에 당초 환급액과 가산세를 납부해야 합니다.기준-2016-법령해석기본-0264 [법령해석과-3634] , 2016.11.11오피스텔을 분양받은 납세자가 임대사업 개시 전에 과세사업자인 일반임대사업자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 환급받았으나, 오피스텔 준공 후 과세사업에 사용하지 아니하고 면세사업자인 주택임대사업자로 전환한 경우에는 당초부터 면세사업자로 보아부당하게 환급받은 부가가치세에 대하여 「국세기본법」 제 47조의3 및 같은 법 제47조의4 규정에 의한초과환급신고가산세 및 환급불성실가산세를 부과하는 것임오피스텔을 일반 임대로 사용하다가,주택 임대로 전환하는 경우 간주공급으로 보아 부가가치세를 납부해야 합니다.당초에 일반임대업으로 부가세를 공제받고 업무용으로 사용하는 임차인에게 제공하던 중에 주거용 임대로 전환하는 경우에는, 부가세법상 간주공급에 해당하여 산식에 따른 부가세를 납부해야 합니다.부가, 부가가치세과-322 , 2014.04.11[ 제 목 ]감가상각 자산을 면세사업에 사용・소비하는 경우 부가가치세 과세표준 및 공급시기[ 회 신 ]가. 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 매입세액이 공제된 해당 재화를 자기의 면세사업을 위하여 사용・소비하여재화의 공급으로 보는 경우 과세표준은 부가가치세법 제29조 제11항 및 동법시행령 제66조 제3항에 따라 계산한 금액으로 합니다.나 .위 경우 재화의 공급시기는 부가가치세법 시행령 제28조 제4항 제1호 규정에 의거당해 면세사업에 재화를 사용하거나 소비하는 때가 되는 것입니다.1. 사실관계오피스텔을 2008.1.18. 분양받은 수분양자가 동 오피스텔을 주택으로 사용하여 면세전용으로 인한 간주공급으로 부가가치세 수정신고 안내를 받음납부할 금액은 당초 공제받은 매입세액 전액이 아니라, 감가상각을 고려한 가액에 대해 납부하게 됩니다.예를 들어, 당초 오피스텔 건물 취득가액이 2억이고 2천만원을 공제받았다면완공 후에 4 과세 기간이 경과된 경우, 2억*(1- 5%*4) = 1.6억으로 1.6억의 10%인 1천 6백만원을 납부하게 됩니다.따라서, 만약 20 과세기간 (10년)이 경과된 경우라면 공급가액이 0원이 되기 때문에 주택임대로 전환해도 납부할 부가세는 없습니다.부가가치세법 시행령 제66조 【감가상각자산 자가공급 등의 공급가액 계산】③ 과세사업에 제공한 감가상각자산을 면세사업에 일부 사용하는 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 하되, 그 면세사업에 의한 면세공급가액이 총공급가액 중 5퍼센트 미만인 경우에는 공급가액이 없는 것으로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수에 관하여는 제2항 후단을 준용한다1.건물 또는 구축물공급가액 = 해당 재화의 취득가액 x (1- 5/100 x 경과된 과세기간의 수) x 면세사업에 일부 사용한 날이 속하는 과세기간의 면세공급가액 / 면세사업에 일부 사용한 날이 속하는 과세기간의 총공급가액오피스텔을 주거용 임대로 사용하다가,다시 상업용으로 전환하는 경우 과세 전환 감가상각자산에 대해 부가세 공제가능합니다.매입세액을 공제받고 주거용 오피스텔로 임대하는 경우와는 반대로,주거용으로 매입세액 공제를 받지않은 후에 업무용으로 전환하는 경우, 당초 매입세액 불공제액에 기간 경과분을 차감한 금액을 환급받을 수 있습니다.부가가치세법제43조 【면세사업등을 위한 감가상각자산의 과세사업 전환 시 매입세액공제 특례 】사업자는 제39조제1항제7호에 따라 매입세액이 공제되지 아니한면세사업등을 위한 감가상각자산을 과세사업에 사용하거나 소비하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 그 과세사업에 사용하거나 소비하는 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있다.부가가치세법 시행령제85조【면세사업등을 위한 감가상각자산의 과세사업 전환 시 매입세액 공제 특례 】① 사업자가 법 제39조제1항제7호에 따라 매입세액이 공제되지 아니한 감가상각자산을 과세사업에 사용하거나 소비하는 경우 법 제43조에 따라 공제되는 세액은 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 경과된 과세기간의 수에 관하여는 제66조제2항 후단을 준용한다.1. 건물 또는 구축물공제되는 세액 = 취득 등시 해당 재화의 면세사업등과 관련하여 공제되지 아니한 매입세액 × (1- 5/100 × 경과된 과세기간의 수)업무용으로 매입세액 공제 ⇒ 주거용 전환으로 간주공급으로 부가세 납부 ⇒ 다시 업무용으로 전환하는 경우에도, 마찬가지로 공제를 받을 수 있습니다.법규 부가2013-43 2013.02.15【제목】주거용으로 임대하던 오피스텔을 상업용으로 임대시 과세사업 전환 감가상각자산에 대한 매입세액공제 가능함[ 요 지 ]오피스텔을 취득하면서 부동산임대업으로 사업자등록을 신청하여 관련 매입세액을 공제받고 오피스텔을 상업용으로 임대한 자(이하 “신청인”이라 함)가 오피스텔을 주거용 임대로 전환하면서 면세전용에 따른 자가공급에 해당하는 것으로 보아 부가가치세를 신고・납부한후, 해당 오피스텔을 상업용으로 임대하는 경우 신청인은과세사업전환 감가상각자산에 대하여그 과세사업에 사용한 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있는 것임정리하면,오피스텔을 보유한 경우,종부세와 재산세는 주거용인지 업무용인지에 따라 달라집니다.주거용 오피스텔은 종부세의 경우, 주택으로 분류되어 합산되고 중과 주택수의 계산시에도 포함이 됩니다.주거용 구분 여부는 종부세와 재산세 모두 동일한데, 공부상의 용도와 사실상의 용도가 다른 경우에는 사실상의 용도를 따릅니다.재산세의 경우, 주택분으로 분류되는 경우가 공시가격 5억이하인 경우 유리하나종부세의 경우, 주택분에 합산되고 중과세율이 적용될 수 있으므로 불리합니다.오피스텔로 임대사업을 하는 경우,부가가치세법상 주택의 임대는 면세이나, 일반 건물의 임대는 과세이므로당초 분양받을시 일반 임대로 하여 매입세액 공제를 받은 경우,① 완공이후 주거용으로 임대하는 경우, 당초 환급을 추징하고 가산세를 납부해야하고② 완공이후 업무용으로 임대하다 주거용으로 전환 임대하는 경우, 1과세(6개월) 기간당 5%를 감액한 금액을 간주공급으로 하여 납부하게 됩니다.반대로, 주택 임대로 사용하던 중 일반 업무용 임대로 전환되는 경우, 1과세(6개월) 기간당 5%를 감액한 금액을 매입세액 공제해 줍니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사