법인사업자가 법인 명의로 업무용 오피스텔 취등록 중과세 문의

주택에 대한 세금 규제가 지속되면서 오피스텔에 투자수요가 몰리고 있다. 주택에 대하여 다주택자와 법인에게 취득세를 중과하고 보유세 부담을 늘리는 등 규제가 이루어지면서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔 투자가 인기인 것이다. 또한 소득세 절세 및 대출한도 등의 이유로 법인 명의로 오피스텔을 취득하는 투자자가 늘고 있다. 이 역시도 법인을 통한 오피스텔 투자에 따라 취득하고 보유하는 과정에서 발생하는 세금 이슈를 미리 파악하고 투자를 해야 한다.오피스텔은 임차인이 어떻게 사용하느냐에 따라 취득, 보유 및 양도 단계별로 세금이 달라지므로 사전에 검토하여 투자계획을 세워야 할 것이다. [사진 pxhere]법인이 오피스텔을 취득하고 임대하면서 화두가 되는 것은 업무용인지 주거용인지에 대한 구분일 것이다. 최근에는 오피스텔을 주거용으로 쓰는 비율이 높아지고 있으며, 임대할 경우 임차인의 실질적인 사용 용도에 따라 세금이 달라진다. 임차인이 업무용으로 사용한다면 부가가치세 과세사업자가 되는 것이고, 주택임대는 부가가치세법상 면세 항목이기 때문에 면세사업자가 되는 것이다.면세사업이란?흔히 ‘면세’와 ‘비과세’의 용어를 혼동하는 경우가 많다. ‘면세’는 부가가치세를 면제하는 것으로 1977년 부가가치세법이 시행되면서 국민 필수재 등에 대한 국민들의 세금 부담을 경감하기 위하여 면세제도를 두었다. 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세)에 부가가치세의 면세 대상이 열거되어 있으며, 최종 소비자가 부담하는 부가가치세를 면제해주는 것이다. 예를 들어 면세 항목으로는 농산물, 축산물, 수산물, 수돗물, 도서, 주택임대 등이 있다. ‘비과세’는 소득자에게 일정한 소득에 대하여 세금을 부과하지 않도록 법인세법, 소득세법 등에서 규정한 것을 말한다. 해당 세법에서 비과세 항목을 정해놓은 것으로 예를 들면 1세대 1주택 양도소득세 비과세, 근로소득자의 식대와 차량유지비, 무주택자의 상속주택 비과세 등이 있다.임차인이 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 면세사업자가 되는 것이고, 업무용으로 사용한다면 과세사업자가 되는 것이다. 주거용으로 사용하는지는 공부상 용도 구분에 상관없이 실질에 따르며, 임차인의 사업자등록 여부에 불구하고 주거시설 등이 갖추어져 있고 임차인이 상시 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 볼 수 있으니 주의해야 한다.법인의 오피스텔 취득법인이 오피스텔을 취득하는 단계에서 만나는 주요 세금은 취득세와 건물분에 대한 부가가치세일 것이다. 취득세는 업무용과 주거용에 상관없이 4.6%의 취득세를 적용한다. 다만, 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면 대도시 내에서 부동산 취득 시 취득세가 중과되는 규정이 있으니 주의해야 한다.건물분에 대한 부가가치세는 오피스텔 취득 시 사용 용도가 불분명하기 때문에 부가가치세 환급이 가능하다. 오피스텔 취득할 때부터 주거용으로 임대하게 된다면 면세사업이 되므로 취득 시 부가가치세를 환급받을 수 없다. 또한 취득 당시에는 부가가치세 환급을 받았다가 임차인이 주거용으로 사용한다면 면세사업에 사용하게 되는 것이므로 환급받았던 부가가치세를 다시 반납해야 한다. 다만 건물의 경우 부가가치세 과세기간이 지날수록 과세기간마다 5%의 체감률을 적용하여 간주시가를 계산하기 때문에 건물의 금액이 감소하는 만큼 반납해야 할 부가가치세 부담도 줄어들게 된다.법인의 오피스텔 보유단계법인이 오피스텔을 보유하면서 발생하는 세금은 재산세, 부가가치세, 법인세 등이다. 오피스텔 재산세의 경우 주택분과 상업분(토지/건축물분)으로 나눌 수 있다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 상업분 재산세에 해당하지만 지자체에 주택임대사업자로 등록하거나, 소유자가 주택분 재산세로 변경 신청한 경우 주택분 재산세가 부과된다. 일반적으로 주택분 재산세가 상업분 재산세보다 저렴하다고 해서 주택분으로 변경 신청하는 경우가 있는데, 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세 납부의무도 생기므로 주의해야 한다.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 과세사업이므로 임차인에게 세금계산서를 발행하고, 임대차 계약에 따라 10%의 부가가치세가 포함된 임대료를 받게 된다. 예를 들어 월임차료(공급가액)가 100만원이라면 10만원을 별도로 받아 부가가치세 신고 시 납부하는 것이다. 또한 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하여 부가가치세 신고서에 반영하여 납부하여야 한다. 주거용이라면 면세사업이므로 부가가치세가 면제되는 계산서를 발행하게 된다. 면세사업의 경우 부가가치세 매출세액이 없어 부가가치세를 부담하지 않기 때문에 매입세액에 대하여도 공제를 받을 수 없게 된다.법인의 오피스텔 양도법인이 오피스텔을 양도하는 경우 발생하는 세금은 건물분에 대한 부가가치세와 법인세 등이다.오피스텔을 업무용으로 사용했을 경우 건물분에 대하여 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 납부하여야 한다. 일반적으로 양도금액에 토지와 건물의 가격이 구분되지 않는 경우에는 공시가격에 따라 안분한다. 또한 오피스텔을 양도하면서 양도차익이 발생했다면 장부에 반영하여 법인세 및 법인지방소득세 신고·납부를 진행하면 된다.오피스텔을 주거용으로 사용했다면 건물분에 대한 부가가치세는 발생하지 않지만, 양도차익이 발생한 경우 ‘토지 등 양도소득에 대한 과세특례’에 따라 주택에 해당하여 법인세 신고 시 양도차익의 20%를 추가하여 납부하여야 한다. 법인지방소득세까지 합치면 22%의 세금을 더 부담하게 된다.이처럼 오피스텔은 임차인이 어떻게 사용하느냐에 따라 취득, 보유 및 양도 단계별로 세금이 달라지므로 사전에 검토하여 투자계획을 세워야 할 것이다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 오피스텔에 대한 세무상 처리문제입니다.주택으로 보는지 취득세, 양도세 여러 세금에서 어떻게 판단되는지 확인해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.취득세오피스텔 취득세는4.6%로 중과 적용대상은 아닙니다.취득세의 경우,오피스텔은 취득 시점에 주택여부가 불분명하므로 취득세인 4%를 적용하고 지방교육세 0.4%와 농특세 0.2%를 더한 총 4.6%의 세율이 적용됩니다.[국세청 100문 100답]오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않으나,20.8.12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다.20.8.12일 이후 취득한 주택 분양권의 경우, 주택수에 포함되나 오피스텔 분양권은 주택 분양권인지, 업무용건물 분양권인지를 분양권 상태에서 알 수 없으므로 주택수에 제외됩니다.[국세청 100문 100답]그러나, 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.단, 20.8.12일 이전에 취득 및 매매/분양 계약이 된 오피스텔은 주택수에서 제외됩니다.따라서 주택수 산정시 취득 시점에 주의해야합니다.[국세청 100문 100답]지방세법제13조의3(주택 수의 판단 범위)제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.1. 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “조합원입주권”이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.주거용 오피스텔 이라도취득세 중과여부, 주택수 산정시에 취득 당시시가표준액이 1억 이하 오피스텔이 주택수에서 제외됩니다.[국세청 100문 100답]2.양도세주거용 오피스텔은 주택으로 봅니다. 주거용의 여부는공부상 구분과 관계없이사실상 주거용인지 업무용인지로 판단합니다.양도세의 주택에 대한 정의는 공부상 구분과 관계없이, 주거용으로 사용하면 주택입니다.즉, 오피스텔도 공부상에는 주택으로 안되어 있어도 실제 주택으로 사용하면 주택입니다.소득세법제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.따라서, 주거용 오피스텔과 다른 1 주택을 보유한 경우그 주택의 처분시에 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않고, 조정지역인 경우 중과될 수 있습니다.그리고, 주택인지 여부는①주택임대사업자 등록여부②임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④전력, 도시가스, 수도 사용량⑤임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단하게 됩니다.단순히, 세입자 전입을 안하는 조건으로 하여 확정일자를 못받게 하는 조건을 거는 경우가 있는데,사실상 상시 거주으로 판단되면 주택수에 포함됩니다.양도, 심사-양도-2020-0016 , 2020.09.02 , 일부인용[ 제 목 ]쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 봄이 타당함[ 요 지 ]분양 당시부터 쟁점오피스텔은 주거용도로 사용하기 적합하게 구조를 갖추고 있었고, 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보여 주택으로 봄이 타당함나) 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지 여부에 대한 판단청구인은 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도한 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다고 보는 것은 부당하다고 주장한다.그러나 청구인이 2007년 쟁점오피스텔을 분양받을 당시부터 쟁점오피스텔은주거용도로 사용하기 적합하게 구조(큰방, 거실, 드레스룸, 화장실) 및 시설(싱크대, 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 에어컨)을 갖추고 있었고, 2011년 쟁점오피스텔이 완성된 이후 2016년 1월부터 쟁점주택 양도시(2019.2.22.) 및 이후 2019.4.16.까지 쟁점오피스텔을 임차한 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 양도한 이전에는 청구인이 임차인에게 주민등록 전입신고 및 사업자등록을 금지하는 조건은 임대하고, 쟁점주택을 양도한 이후에는 전입신고를 허락한 사실이 확인되는바, 쟁점주택 양도 前 청구인과 임차인 김아무개 간 맺은 전세계약서(2016.10.26.)의 특약을 보면, 주거용도로 사용하지 못할 목적으로 전입신고를 금지한 것은 일응 이해되나, 임차인이 사업자등록을 하지 아니할 것을 요구한 것은 쟁점오피스텔을 업무용도로 사용하는 것을 막는 것이어서 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용도로만 사용할 목적으로 제한하여 임대하였다는 청구주장과는 모순되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.이와 반대로,공부상 주택인 오피스텔이라도 실제로는 주거용으로 사용하지 않는 경우,주택이 아닌 일반 건물의 양도로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용이 되지 않습니다.양도, 서면-2016-부동산-5722 [부동산납세과-1982] , 2016.12.30[ 제 목 ]오피스텔 보유시 일시적 2주택 적용여부[ 요 지 ]공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로, 오피스텔의 실제 사용용도는 사실판단 사항임[ 회 신 ]1.소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것입니다.소득세법 기본통칙89-154…4【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】소유하고 있던 공부상 주택인 1세대1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포・사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 아니한다.※ 21년 이후 취득한 분양권은 양도세 주택수에 포함되는데, 오피스텔 분양권이 양도세 중과 주택수에 포함되는지 여부는 명확한 유권해석은 없으나, 취득세와 마찬가지로 제외되는 것으로 봄이 타당합니다.분양권의 정의에 주택에 대한 공급계약과 주택을 공급받는자로 선정된 지위로 되어 있어, 업무용일지 주택일지 불분명한 오피스텔 분양권은 이에 해당하지 않는다고 봅니다.소득세법제88조(정의)10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.오피스텔이공실인 경우, 내부시설 등이 상시 주거용으로 사용가능한지로 판단합니다.오피스텔이 공실인 경우에는,공부상의 용도가 아닌 사실상 주거용으로 사용이 가능한지 여부로 판단합니다.양도세 집행기준 89-154-22공실인 오피스텔의 주택 여부주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다.공실인 상태에서 사실상 주거용인지 여부는 내부 시설이 상시 거주가 가능한 샤워시설, 싱크대, 세탁기 등이 설치되어 있는지 여부로 판단합니다.양도, 조심-2018-서-1973 , 2018.10.02 , 기각[ 제 목 ]쟁점아파트 양도 당시 공실상태인 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점아파트 양도일 이전인 쟁점오피스텔을 구청, 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 취득세등을 감면 받는등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한점, 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 화장실, 샤워시설, 싱크대 등이 있어 독립된 주거가 가능한 점등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 공가상태인 쟁점오피스텔을 공부상 용도인 업무용 오피스텔로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트 양도일 이전인 2016.9.30. 쟁점오피스텔을 관할 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 이를 근거로 취득세 등 지방세를 감면 받는 등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한 점, 분양안내서에는 주거용인 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 생활하는데 필요한화장실과 샤워시설, 싱크대, 전기쿡탑, 개별난방 보일러, 냉장고, 세탁기 등이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 점, 쟁점오피스텔 단지의 인터넷 매물정보에는 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동이 구분 없이 주거형 원룸오피스텔로 게시되어 쟁점오피스텔이사실상 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,오피스텔은 일반적인 아파트와 달라, 취득세 양도세 등에 차이가 있는데취득세의 경우①취득세 중과시, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②오피스텔의 취득시 세율은 4.6% (지방세교육세 0.4% 농특세 0.2%)③주거용 오피스텔은 주택수에 포함④주거용 오피스텔도 공시가격 1억이하는 주택수 제외양도세의 경우①양도세 중과세, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②공부상 주택이 아니라도, 실제 주택으로 사용하는 경우는 주택임③공실인 경우, 내부시설이 상시주거용에 적합한 경우는 주택임오피스텔이 주거용인지 여부는① 주택임대사업자 등록여부② 임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③ 오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④ 전력, 도시가스, 수도 사용량⑤ 임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단해야함**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

(6) 법인인 창작자​세법에서는 소득이 귀속되는 자가 개인이면 소득세를 부과하고, 법인이면 법인세를 부과합니다. 그런데 소득세와 법인세의 구조가 다르다는 사실은 이미 배웠습니다. 개인사업자들은 보통 규모가 어느 정도 커지면 절세를 위해서나 대외신용도 등 필요에 의해 법인설립을 고민하게 되는데요, 과연 미술작품을 창작하는 작가도 법인설립을 활용할 수 있을까요? 바꿔 표현하면, 창작에 따른 소득, 즉 저작권으로 인한 소득이 법인에 귀속되는 일이 가능할까요? 아래 내용은 최경수 교수님의 [저작권법 개론]을 참고하였습니다.​원래 저작물은 인간의 사상 또는 감정을 표현한 창작물이고, 저작물을 창작한 자를 저작자라고 하기 때문에, 그는 자연인일 수 밖에 없습니다. (저작권법 제2조 제1호, 제2호) 그러나 저작권법에서는 법인등의 명의로 공표되는 [업무상저작물]의 저작자는 법인등(법인과 법인격 없는 단체)이 된다고 하여, 법인이 저작자가 될 수 있는 길도 열어놓고 있습니다. (저작권법 제9조) 그러므로 일반적인 저작물을 양도 또는 이용허락하여 얻은 소득은 대부분 작가 개인에게 속할 수 밖에 없지만, 법인이 창작하여 만든 업무상저작물을 활용한 소득은 법인의 소득이 될 수도 있습니다. 이때 업무상저작물로서 법인이 저작자가 되기 위하여는 아래와 같은 요건이 필요합니다. (저작권법 제2조 31호)​​1) 고용관계​법인등의 업무상저작물이 되기 위해서는 법인등이 고용한 자가 저작물을 작성해야 합니다. 우리가 잘 아는 근로계약이 고용계약의 가장 전형적인 형태입니다. 반대로 민법상 위임이나 도급 계약에 의해 작성된 저작물은 법인등의 업무상저작물이 될 수 없고 수임인 및 수급인이 저작자가 됩니다. 이때 고용과 위임, 도급의 차이까지 설명하자면 너무 깊어지니 생략하고, 고용계약은 피용자가 종속적인 지위에서 사용자의 지시에 따라 노무를 제공한다는 점만 기억하시면 됩니다.​​2) 법인등의 기획​법인등이 피용자에게 저작물에 대한 기본적인 아이디어나 구상을 제시하고 지침을 제공하여야 합니다. 반대로 표현하면, 법인등의 피용자라고 하더라도 법인의 기획에 따르지 않고 본인의 생각을 표현하여 만든 저작물은 피용자에게 귀속됩니다.​​3) 업무상 작성​법인등이 제시한 업무 범위 내에서 피용자가 업무수행 과정에서 저작물을 창작하는 경우여야 합니다. 따라서 피용자가 업무 외적인 상황에서 저작물을 창작하는 경우에는 개인이 저작자가 됩니다.​​4) 법인등의 명의로 공표​법인등의 명의로 공표되거나, 공표 예정인 경우여야 합니다. 이때 공표라는 것은 저작물을 공연, 공중송신 또는 전시 그 밖의 방법으로 공중에게 공개하는 경우와 저작물을 발행하는 것을 말합니다. (저작권법 제2조 25호) 공표는 저작물이 세상에 처음 모습을 드러내는 것을 의미하고, 저작인격권 중 핵심 권리이기도 합니다. (저작권법 제11조) 즉, 법인등이 법인등의 명의로 저작물을 세상에 처음 내놓았다는 것을 의미합니다.​이렇게 정리하고 보니, 법인이 창작자가 되어 수익을 얻는 일은 잘 없을 것 같습니다. ①우선 작가가 창작법인을 설립하고 법인의 근로자로 등록이 되어, 법인의 지시에 따라 작품활동을 해야 할 것이고요, ②③ 법인이 작가에게 작품에 대한 아이디어를 제시하여 업무상 창작을 하는 모양새가 되어야 합니다. 그런데 개인이 작가 활동을 하다가 창작법인을 설립한다고 해서 이런 상황이 갖춰질까요? 여전히 작가 개인의 영감에 따라 자유롭게 작성되는 작품이 훨씬 많을 것입니다. 무엇보다 ④ 작가가 자기 작품을 자기 이름이 아니라 법인 이름으로 공표하는 것을 허용할 수 있을까요? 그렇게 한다고 하면 컬렉터들이 과연 그 그림을 사게 될까요? 상상하기 어렵습니다.​그래서 결론적으로 작가가 창작행위로 소득을 얻는 경우 소득세법이 중요하고, 법인이 작가로부터 저작재산권을 양도받거나 이용허락받은 경우에야 비로소 법인세법이 개입할 수 있다고 하겠습니다. 실무에서는 게임회사에 고용된 캐릭터 디자이너들이 창작한 창작물이나, 애니메이터들이 창작한 캐릭터 저작물 같은 경우 등 매우 한정적인 상황에서만 업무상 저작물 이슈가 나타납니다. 그래서 창작법인보다는 작가의 작품유통 및 전반적인 사항을 책임지는 매니지먼트 법인과 같은 형태가 일반적입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 오피스텔 1채 임대용으로 매입했다가 주택임대로 판정되어 다른 주택의 양도시 비과세를 못받는 경우가 종종 있습니다.어떠한 경우, 오피스텔을 주택으로 보는지 이에 대한 최근 심판례를 통해 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도세의 주택은사실상 상시주거용인지 여부로 판단합니다임대수입 목적으로 오피스텔을 사서 주택으로 임대를 주는 경우가 있는데, 이런 경우 오피스텔이 주택에 해당하여 기존에 보유중인 다른 주택의 양도시 비과세가 안되니 유의해야 합니다.물론, 오피스텔을 주택으로 보더라도 일시적 2주택 기한내 양도시 비과세 되는건 별도의 고려사항입니다.양도세의 주택은 건축물대장이나 등기부등본 상에 주택인지 여부와 무관하게 실제 사용이 상시 주거용이면 주택입니다.따라서, 오피스텔이 건축물대장이나 재산세 분류는 업무용으로 되어 있더라도 주택으로 임대를 주거나 본인이 주택으로 사용하면 그 오피스텔은 1주택으로 보아 주택수가 늘어나게 됩니다.양도, 부동산납세과-514 , 2014.07.18[ 제 목 ]오피스텔 보유시 1세대 1주택 비과세 적용여부 등[ 요 지 ]“주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임. 한편, 주택 양도당시 보유 중인 오피스텔을 주택으로 임대하고 있는지 또는 공실인지 여부 등에 대해서는 사실판단할 사항임[ 회 신 ]1. 국내에 1주택을 소유하는 1세대가 오피스텔 1채를 취득하여업무용으로 사용하다가 상시 주거용으로 사용하는 때에는 해당 오피스텔을 상시 주거용으로 사용한 날에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 특례규정을 적용하는 것입니다.2. 한편, 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것하며, 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것입니다. 귀 질의의 경우, 1주택을 양도할 당시 보유 중인 오피스텔을 주택으로 임대하고 있는지 또는 공실인지 여부 등에 대해서는 사실판단할 사항입니다.1주택 + 1오피스텔보유 중, 1주택을 비과세 양도하였으나 추징당한 경우입니다본 사례의 경우, 배우자가 보유 중인 오피스텔 때문에 본인이 보유한 주택을 팔고 비과세를 받지 못한 경우입니다.과세당국은 오피스텔이 주거용이라는 판단이었으나, 조세심판원에 불복 결과 업무용이라고 판단되어 다시 비과세를 받게된 경우에 해당합니다.[상황]① 배우자는 오피스텔 취득하여 법인에게 임대② 본인이 1주택을 취득하고 2년 보유·거주 요건 충족후 비과세 양도③세무조사 결과, 오피스텔을 주택으로 보아 2주택이므로 양도세를 추징④ 오피스텔은 업무용으로 사용되었음을 주장하며 조세불복양도, 조심-2021-전-6949 , 2022.09.29 , 인용 , 완료[ 제 목 ]쟁점오피스텔이 「소득세법」상 주택에 해당하는지 여부[ 요 지 ]청구인은 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로만 임대하기 위하여 법인에게만 임차한 것이라고 주장하고 있고 실제 쟁점오피스텔 임대내역에 의하면 배우자는 쟁점오피스텔을 법인에게만 임차한 것으로 확인되는 점, 배우자는 임차법인과 쟁점오피스텔 임대차 계약을 체결할 당시에도 ‘업무용’으로 용도를 특정하여 임차하였던 점, 배우자는 쟁점오피스텔 임대에 따른 부가가치세를 납부한 것으로 나타날 뿐만 아니라 재산세 또한 주택이 아닌 일반건축물로 과세가 되어 온 점등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔이 주택으로 사용된 것으로 보아양도부동산 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨전기, 가스사용량, 임차법인 대표의가족 주소지,평면도등을 고려한 결과 업무용으로 판단다행이도 오피스텔이 업무용임이 인정되어, 주택 비과세를 받게되었는데 판단의 근거는① 업무용으로 임대차계약하고 법인에게만 임대한 점② 업무용을 위해 침실 사이의 벽을 제거한 점③ 일반임대사업자로 부가세 신고납부를 해온 점④ 재산세도 업무용으로 납부해온 점⑤ 임차법인 대표의 주거지라고 하나, 대표 가족의 주소지는 따로 있음⑥ 전기, 가스의 사용량이 상시 주거용이라고 보기에 작음등을 고려하여, 임대법인 대표가 상시 주거가 아닌 업무용으로 사용한 것으로 보아 업무용 오피스텔이라고 판단하였습니다.3. 심리 및 판단청구인은 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로만 임대하기 위하여 법인에게만 임차한 것이라고 주장하고 있고 실제 쟁점오피스텔 임대내역에 의하면 배우자는 쟁점오피스텔을 법인에게만 임차한 것으로 확인되는 점, 배우자는 임차법인과 쟁점오피스텔 임대차 계약을 체결할 당시에도 ‘업무용’으로 용도를 특정하여 임차하였던 점, 위 <사진4> ㈜BBB의 쟁점오피스텔 사용평면도에 의하면 청구인 주장과 같이 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로 임차하기 위하여 침실 사이의 벽 등을 철거한 사실이 확인되는 점,배우자는 쟁점오피스텔 임대에 따른 부가가치세를 납부한 것으로 나타날 뿐만 아니라 재산세 또한 주택이 아닌 일반건축물로 과세가 되어 온 점, 임차법인의 대표이사가 가족과 함께 생활하는 주소지는 OOO인 반면 대표이사가 OOO에 소재한 제조공장에서 업무를 수행하는 과정에서 쟁점오피스텔을 사용한 것으로 보이고, 쟁점오피스텔의 전기 및 가스 사용량이 주거용으로 사용되었다고 보기 어려운 수준인 점등에 비추어 보면, 쟁점오피스텔을 「소득세법」상 주택에 해당한다고 보기는 어렵다 할 것이다.정리하면,이상 양도세에서 오피스텔을 어떠한 경우에 주택으로 보는지를 불복 사례를 통해 살펴보았습니다.오피스텔이 주택인지 여부에 따라, 다른 주택의 비과세에도 영향을 미치기 때문에 매우 중요한 부분입니다. 특히, 업무용으로 부가세 환급을 받은 경우 부가세 추징문제도 발생합니다.주택 여부는 단순히 재산세 과세분류나 건축물대장 분류 보다는 실제의 사용현황인 전입여부, 전기 가스 수도 사용량, 내부 구조 등 다양한 사실관계에 따라 판단하게 되고 세무서와 분쟁이 많은 부분이므로 세무조사 등 발생시 적극적인 대처나 불복 절차를 해야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세상담/증여세상담/오피스텔세무사

직원 명의 신용카드 사용금액의 법인비용 인정 여부법인, 법인세과-520 , 2014.11.28[ 제 목 ]직원 명의 신용카드 사용금액의 법인비용 인정 여부[ 요 지 ]종업원 개인명의의 신용카드를 사용하고 매출전표를 수취한 경우에도 당해 법인의 업무와 직접 관련하여 사용된 것으로 인정되는 경우에는 접대비 등의 경우와 같이 손금불산입으로 달리 규정된 경우 외에는 법인의 비용으로 손금산입 되고 정규지출증빙으로 인정되는 것임.[ 회 신 ]귀 질의의 경우, 기존 회신사례(서면인터넷방문상담2팀-1090, 2005.07.14)를 참고하시기 바람.○ 서면인터넷방문상담2팀-1090, 2005.07.14법인의 비용을 신용카드로 결재하는 경우 원칙적으로 당해 법인의 명의로 발급 받은 것을 사용하여야 하나, 종업원 개인명의의 신용카드를 사용하고 매출전표를 수취한 경우에도 당해 법인의 업무와 직접 관련하여 사용된 것으로 인정되는 경우에는 접대비 등의 경우와 같이 손금불산입으로 달리 규정된 경우 외에는 법인의 비용으로 손금산입 되고 정규지출증빙으로 인정되는 것임.다만, 이 경우 당해 종업원에 대하여「조세특례제한법」제126조의2의 규정에 의한 “신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제”를 적용함에 있어 법인의 업무와 관련하여 사용한 금액은 당해 종업원의 신용카드사용금액으로 보지 아니하며, 지출한 복리후생비가 급여성격의 비용으로 보아 원천징수대상에 해당하는지는 별도로 사실판단 하여야 하는 것임.[ 관련법령 ]법인세법 제116조【지출증명서류의 수취 및 보관】1. 질의내용법인의 비용을 직원 개인명의 신용카드를 사용하여 지출할 경우, 법인비용으로 인정하는지 여부2. 관련 법령○법인세법 제116조【지출증명서류의 수취 및 보관】② 제1항의 경우에 법인이 대통령령으로 정하는 사업자로부터 재화나 용역을 공급받고 그 대가를 지급하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아 보관하여야 한다.다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.6.7>1. 「여신전문금융업법」에 따른 신용카드 매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우에는 그 증명서류를 포함한다. 이하 제117조에서 같다)2. 현금영수증3.「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서4. 제121조 및「소득세법」 제163조에 따른 계산서④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 증명서류의 수취・보관 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.○법인세법 제25조【접대비의 손금불산입】② 내국법인이 한 차례의 접대에 지출한 접대비 중대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 접대비로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니한 것은 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다. 다만, 지출사실이 객관적으로 명백한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 접대비라는 증거자료를 구비하기 어려운 대통령령으로 정하는 국외지역에서의 지출 및 농어민에 대한 지출은 그러하지 아니하다.1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것(이하신용카드등이라 한다)을 사용하여 지출하는 접대비 가. 「여신전문금융업법」에 따른 신용카드(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 포함한다. 이하 제117조에서 같다) 나.「조세특례제한법」 제126조의3제4항에 따른 현금영수증(이하현금영수증이라 한다)2. 제121조 및「소득세법」 제163조에 따른계산서또는「부가가치세법」 제32조에 따른세금계산서를 발급받거나「조세특례제한법」 제126조의4제1항에 따른매입자발행세금계산서또는 대통령령으로 정하는원천징수영수증을 발행하여 지출하는 경비○법인세법 시행령 제41조【접대비의 신용카드등의 사용】① 법 제25조제2항 각 호 외의 부분 본문에서대통령령으로 정하는 금액이란 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 말한다.1. 경조금의 경우 : 20만원2. 제1호 외의 경우 : 다음 각 목의 구분에 따른 금액 다. 2009년 1월 1일 이후 :1만원 (현재는 3만원)○ 서면인터넷방문상담2팀-1090, 2005.07.14귀 질의의 경우와 같이 법인의 비용을 신용카드로 결재하는 경우 원칙적으로 당해 법인의 명의로 발급 받은 것을 사용하여야 하나,종업원 개인명의의 신용카드를 사용하고 매출전표를 수취한 경우에도 당해 법인의 업무와 직접 관련하여 사용된 것으로 인정되는 경우에는 접대비 등의 경우와 같이 손금불산입으로 달리 규정된 경우 외에는 법인의 비용으로 손금산입 되고 정규지출증빙으로 인정되는 것임.다만, 이 경우 당해 종업원에 대하여「조세특례제한법」제126조의2의 규정에 의한 “신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제”를 적용함에 있어법인의 업무와 관련하여 사용한 금액은 당해 종업원의 신용카드사용금액으로 보지 아니하며, 지출한 복리후생비가 급여성격의 비용으로 보아 원천징수대상에 해당하는지는 별도로 사실판단 하여야 하는 것임.○ 서면인터넷방문상담2팀-640, 2008.04.08법인 종업원명의의 신용카드를 사용하여 지출한 것이 법인의 업무와 관련하여 지출된 비용임이 입증되는 경우 당해 지출증빙서류가 여신전문금융업법에 의한 신용카드매출전표인 경우에는법인세법 제116조제2항 제1호의 증빙서류에 해당하는 것임○ 서면인터넷방문상담2팀-345, 2006.02.14귀 질의의 경우와 같이 법인의 비용을 신용카드로 결재하는 경우 원칙적으로 당해 법인의 명의로 발급받은 것을 사용하여야 하나,종업원 개인명의의 신용카드를 사용하고 매출전표를 수취한 경우에도 당해 법인의 업무와 직접 관련하여 사용된 것으로 인정되는 경우에는 손금 불산입으로 달리 규정된 경우 외에는 법인의 비용으로 손금 산입되고 정규 지출증빙으로 인정되는 것임. 다만, 이 경우 당해 종업원에 대하여「조세특례제한법」 제126조의 2의 규정에 의한 “신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제”를 적용함에 있어 법인의 업무와 관련하여 사용한 금액은 당해 종업원의 신용카드 사용금액으로 보지 아니하는 것임★문용현 세무사 주요 경력- 약 39,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,200건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 35,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 세무회계 문 대표세무사- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등