사업장현황신고서 관련 질문(월세수익자_2주택)

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 주택임대 종합소득세 신고에 대해서 설명드리겠습니다.주택임대 소득신고란?-주택의 전ㆍ월세 임대 소득에 대해 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고하고 납부하여야 합니다. 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세대상 소득과 합산하여 신고하여야 합니다.주택임대 소득 과세대상 판단은?(1) 보유 주택 수별 과세대상 판단 ①1 주택인 경우-1주택만 보유하고 있는 경우 보증금과 월세 임대 소득은 비과세한다. 하지만 국내에 소재한 주택이 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 기준으로기준 시가12억 원 초과이거나국외 주택의월세 수입은 1주택이더라도 소득세 과세대상이 됩니다.②2 주택인 경우-2주택 보유자의 월세 수입은 모두 과세대상입니다. 그러나 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다.③3 주택 이상인 경우-3주택 이상 보유자의 월세 수입은 과세대상입니다. 그리고 보증금의 합계가 3억 원을 넘는 경우는 보증금도 과세대상입니다. 보증금 합계가 3억 원이 넘지 않는다면 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다.(인별 기준3억 공제 가능합니다)★부부별 합산하여 주택수 계산합니다. 세대별이 아닙니다. 즉 부부합산 1채, 동일세대인 아들 2채 있어도부부합산하여 1채뿐이므로 임대료 과세 대상 아닙니다. ★(2) 임대 유형별 과세대상 판단①월세의 경우-과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일의기준 시가가 12억 원을 초과하는국내 소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 국내 소재 2주택 이상 보유자는 과세대상입니다.②보증금의 경우3주택 이상 보유자로서 보증금 합계가 3억 원을 넘는 경우 과세대상입니다.주택 수*월세보증금1주택비과세(단, 기준 시가 12억 원 초과 고가주택과 국외 주택은 과세)비과세2주택과세3주택 이상간주임대료 과세(단, 2026년까지 40제곱미터 이하이면서 기준 시가 2억 원 이하의 소형 주택은 주택 수 제외 & 비과세)* 주택 수는 부부합산하고 수입 금액을 계산할 때는 부부합산하지 않고 소유자별로 각각 계산합니다 보증금 등에 대한 간주임대료 계산 방법은?-거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 포함시켜 과세합니다.간주임대료= (보증금 등 - 3억 원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 - 해당 임대 사업에서 발생한 수입 이자와 할인료 및 배당금주택수 계산 방법은?(1) 다가구주택-다가구주택은 1개의 주택으로 봅니다. (소득령 §8의 2 ③ 1호).(2) 공동소유 주택-공동소유하는 주택은지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하되 다음 어느 하나에 해당하는 사람은소수지분일지라도 해당하는 사람의 소유로도 계산합니다.(소득령 §8의 2 ③ 2호).소수지분일지라도 해당하는 사람의 소유로 보는 경우① 해당 공동소유 주택 임대수입 금액이연간 6백만 원 이상인 사람② 과세기간의종료일 또는 해당 주택의 양도일의기준 시가가 12억 원을 초과하면서지분을 100분의 30 초과보유하는 사람(3) 부부 공동소유 주택의 주택 수 계산-본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산합니다. 다만, 부부 공동소유 주택은 위에도 불구하고지분이 더 큰 사람의 소유로 계산합니다.지분이 같은 경우 합의하에 1인의 소유로 합니다.(소득령 §8의 2 ③ 4호).■ 부부합산 주택 수 계산1. 지분이 가장 큰 사람의 소유로 한다(소수 지분자는 주택 수 제외, 지분비율이 같으면 합의하에 1인의 주택으로 하여 주택 수를 계산한다).2.주택 수 계산할 때만 합산한다.3. 보증금에 대한 간주임대료 계산 시각각 3억 원을 공제한다.4. 소득세 신고할 때는 각각 본인 임대료만 계산하여 소득세를 산출한다.■ 주택 수 계산 사례사례 : 남편 보유 주택 1채, 아내 보유 주택 1채, 부부 공동명의 주택 1채주택 수 : 총 3주택■ 사업장현황 신고방법남편, 아내, 공동명의 사업장을 신고자로 하여 세 개의 신고서를 작성한다.■ 보증금에 대한 간주임대료 계산 시 3억 원 공제방법남편 3억 원, 아내 3억 원, 공동명의 3억 원까지 공제 가능하다.(4) 전대 또는 전전세임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산합니다.(소득령 §8의 2 ③ 3호).주택임대 사업자의 세무서 사업자등록 의무화란?-2019년부터 주택임대 사업자는 「소득세법」에 의한 사업자등록을 해야 한다. 미등록의 경우미등록한 기간의 주택임대수입 금액의 1천 분의 2에해당하는 가산세가 적용됩니다.-만약 부부합산 1주택일 경우라 임대료 과세가 안되는 경우에는 세무서 사업자등록을 하지 않아도 가산세는 없습니다. 그러나 저는 상담할 때 그래도 세무서에 사업자등록을 하라고 합니다. 그 이유는 거주주택 비과세 등 다른 양도세 혜택을 받을 때 세무서 사업자등록이 필수이기 때문에 혜택을 위해서는 등록을 해놓는 것이 좋습니다.주택임대 사업자등록에 따른 세금 혜택은?-지자체와 세무서에 임대 사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율과 기본공제에 혜택이 있으며, 소형 주택 임대 사업자에 대한 세액감면을 받을 수 있다.① 필요경비율이 미등록인 경우 50%인데임대 등록한 경우는 60%이다.② 기본공제는 미등록인 경우 2백만 원인데임대 등록한 경우는 4백만 원까지가능하다.(주택임대 소득이외에 타 종합소득 금액이2천만 원 이하로 있을 때만기본공제 가능합니다.)③ 임대 등록한 경우 소득세 감면은 다음과 같다.감면 등을 받은 후 의무임대 기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액 등은 추징한다.구분2021년 이후 개시하는 과세 연도세액감면율① 1호 임대 : 30%(공공, 장기임대는 75%)② 2호 이상 임대 : 20%(공공, 장기임대는 50%)→소득 감면은 실무적으로 감면을 받으면 감가상각비 의제에 걸려서, 나중에 주택을 양도 시 취득가액이 감가상각비를 차감한 금액이 취득가액으로 잡혀서 양도세 폭탄이 나올 수 있으므로 감면 신청하지 않는 것이 유리합니다.(1) 임대 등록 자진ㆍ자동말소일까지 세제혜택 유지의무임대 기간 경과하기 전에 자진 말소하거나 자동 등록말소되는 경우 세법상 의무임대 기간을 충족하지 못하더라도 그동안 감면받은 세액을 추징하지 않는다.(2) 세금 혜택이 있는 임대주택에서 제외되는 주택(조특령 §96 ②)1) 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 임대주택 중 단기 임대주택과 장기일반 민간임대 주택 중 아파트는 제외한다.2) 2020년 7월 11일 이후에 단기 민간임대주택에서 장기일반 민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다.주택임대 종합소득세 신고 자주 묻는 질문은?◆상황◆:남편과 아내가 합쳐서 주택수가 4채이며그중 한 채를 남편과 아내가 50% 지분 소유권이전등기해서 보유하고 있습니다그리고 세무서 사업자등록증 땔 때 공동사업자 배분 명세서(동업 계약서)를 50%씩 하기고 하였습니다Q 1.그러나 실제 종합소득세 신고 시 위의 상태에서아내의 건보료 피부양자 자격을 유지하기 위해서주택임대 소득을 남편의 100% 귓속으로 하고 아내의 귀속으로 없는 것으로 해서 종소세 신고해도 될까요?A1:-사업자등록증 낼 때 공동사업 사업자 배분 명세서에 50%씩 하기로 했는데 남편 100% 신고하려면 동업 계약서와 협의서를 세무서에 제출한다음에 세무서에서 공동명의 사업장을 단독 명의 사업장으로 만들고 사업자등록 정정신고를 한 다음에야 100%로 할 수 있습니다.-만약 사업자등록증을 내지 않은 상황에서 주택을 남편과 아내가 50%씩 갖고 있다면 남편 100%로 종소세 바로 신고할 수 있는 것이 아닙니다. 소유권이전등기부 등본상에 50%씩 되어 있기 때문입니다 이때에도 사업자등록을 단독 명의 사업장으로 한 다음에야 남편 단독 명의로 신고할 수 있습니다-그러나 실무적으로는 결국 남편과 아내 50%씩 공동사업자 배분 명세서 작성 후에도 남편 100%로 신고해도 10년 이내에 배우자에게 증여한 증여재산가액이 6억을 넘지 않는다면, 증여세 배우자 공제 6억을 공제가 가능하므로 남편 100%로 바로 신고해도 상관없습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산전문세무사#주택임대소득신고#주택임대소득세무사#주택임대전문세무사#주택임대종합소득세신고#주택임대종합소득세신고세무사#주택종합소득세세무사#일산김포부천상속세증여세양도세세무사 태그수정

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 1인 미디어 창작자와 관련한 부가가치세 세금문제에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1인 미디어 창작자란?국세청에 따르면 1인 미디어 창작자는 인터넷·모바일 기반의 미디어 플랫폼 환경에서 다양한 주제의 영상 콘텐츠를 제작하고 이를 다수의 시청자와 공유하여 수익을 창출하는 신종 직업을 의미합니다. 플랫폼 운영자로부터 받는 광고수익, 시청자들의 후원금, 특정 기업의 홍보 영상을 제공해주고 지급받는 수입 등이 있습니다. 사업자등록계속적이고 반복적으로 영상 콘텐츠를 생산하고 이에 따른 수익이 발생하는 경우, 인적 또는 물적시설 여부에 따라 과세사업자 또는 면세사업자로 사업자등록을 하여야 합니다.​①과세사업자1인 미디어 창작자가 인적고용 관계 또는 별도의 사업장 등 물적시설을 갖추고 다양한 콘텐츠의 영상을 영상 플랫폼에 공급하면서 수익이 발생하는 경우, 과세사업자에 해당하게 됩니다.​②면세사업자1인 미디어 창작자가 독립된 자격으로 근로자를 고용하지 아니하고 물적 시설 없이 다양한 콘텐츠의 영상을 영상 플랫폼에 공급하면서 수익이 발생하는 경우, 면세사업자에 해당하게 됩니다.​사업장현황신고 및 부가가치세 신고면세사업자에 해당하는 1인 미디어 창작자는 직전년도 연간 수입금액 및 사업장현황을 사업장 관할세무서에 신고하여야 합니다. 사업장현황신고 기한은 다음연도 2월 10일까지 이며 복식부기의무자가 매출·매입처별 계산서합계표 및 매입처별 세금계산서합계표를 제출기한 내에 미제출하거나 매출·매입처별 계산서합계표 및 매입처별 세금계산서합계표를 제출한 경우로서 그 합계표에 기재하여야 할 사항의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하거나 사실과 다르게 기재된 경우에는 공급가액의 0.5%에 해당하는 금액이 결정세액에 더해 질 수 있습니다.(제출기한이 지난 후 1개월 이내에 제출하는 경우에는 공급가액의 0.3%)​과세사업자에 해당하는 1인 미디어 창작자는 부가가치세 신고 기한에 부가가치세를 신고하고 납부해야 합니다.일반과세자에 해당하게 되는 경우에는 매년 2번, 간이과세자에 해당하게 되는 경우에는 매년 1번 신고 및 납부해야 합니다.구글 등으로부터 받은 외화수익의 경우에는 영세율이 적용되고, 이 외 국내에서 발생하는 매출은 10%의 세율을 적용합니다. 적격증빙(세금계산서, 현금영수증, 신용카드매출전표 등)을 갖춘 경우로서 사업과 관련하여 지출한 비용은 매입세액공제가 적용이 되니 증빙서류를 잘 갖추어 놓아야 합니다.​오늘은 1인 미디어 창작자의 세금에 대해서 알아봤는데요. 세금 신고와 관련하여 궁금하신 사항이 있으신 분들은 블로그 통해 상담문의 주시면 됩니다. 감사합니다.

과세사업자는 1월에 부가세 신고를 합니다.면세사업자도 마찬가지로 신고를 하는데 이걸 사업장현황신고라고 부릅니다.면세사업자 사업장현황신고는 2월 10일까지 신고를 해야합니다.오늘은 면세사업자 사업장현황신고에 대해서 알아보겠습니다.1. 면세사업자 국세청 우편물면세사업자 대표님들은 국세청에서 보낸 우편물을 받으실겁니다.요즘은 우편물이 아닌 전자문서로 오는 경우도 있습니다.여기에는 신고 방법과 유의사항 등이 적혀있습니다.국세청에서 오는 우편물을 그냥 버리지 마시고 꼼꼼하게 읽어보시기 바래요.심지어 고지서가 왔는데도 광고 우편물인지 알고 버리시는 경우도 있더군요.2. 신고대상, 제출서류면세사업자라고 하면 대표적으로 병의원, 학원, 주택임대업을 예로 들 수가 있습니다.주변에서 볼 수 있는 서점, 독서실 등도 대상이 됩니다.골프장 캐디, 대리운전기사, 퀵서비스 배달원 등도 신고 대상이 됩니다.제출서류는 매출처별계산서 합계표, 매입처별(세금)계산서합계표, 매입자발행(세금)계산서합계표입니다.이런 서류들을 제출하라고 하는 이유는 쉽게 말해 면세사업자의 매출, 매입을 파악하기 위해서입니다.과세사업자는 부가세 신고를 하기 때문에 파악이 되지만 면세사업자는 부가세 신고를 하지 않기 때문에 2월 사업장현황신고를 통해서 파악하려는 것입니다.3. 면세사업자 가산세면세사업자가 사업장현황신고를 하지 않는 경우에는 가산세를 부담해야 합니다.의료업,수의업,약사업의 경우에는 무신고, 과소신고 금액의 0.5%를 냅니다.수입금액에 따라 무시할 수 없는 수준의 가산세가 됩니다.마찬가지로 대상자 중에 합계표 미제출한 경우, 주택임대사업자 미등록한 경우 등에 대해서도 가산세가 있습니다.면세 신고안했다고 무슨 불이익이 있겠어 하고 생각하셨다가 뜻밖의 가산세를 내야할 수 있습니다.4. 업종별 수입금액 검토표 도움 서비스업종별로 수입금액 검토표를 작성해야 하는데 이때 국세청에서 몇가지 참고 자료를 제공합니다.예를 들어 학원사업자의 경우에는 전년도의 사업장 시설에 대해 제출했던 강의실 수, 책상 수 등을 제공합니다.동일하다면 그대로 사용해도 되고 변경 사항이 있으면 수정해야합니다.5. 신고도움자료 제공홈택스에서는 면세사업자 신고를 돕기 위해 신고도움자료를 제공합니다.그런데 주의할 것은 제공내역을 보시면 24년 1년 전체 자료가 아니라는 것입니다.가능하시면 천천히 조회하시는 것이 유리합니다.일부 자료는 2월부터 조회해야 24년 1년 전체 자료가 조회됩니다.지금보다는 2월 1일 이후에 조회하시는 것이 더 안전합니다.그리고 국세청은 참고용으로 제공할 뿐 24년 전체에 대해서 정리해서 신고하는 것은 납세자의 몫입니다.6. 주택임대 과세 대상아마도 가장 많이 궁금하시는 것 중에 하나가 주택임대 과세 요건일 것입니다.특히 월세만 과세하느냐 보증금에 대한 간주임대료도 과세하느냐가 관건인데요.아래 표를 보시면 주택 수 별로 과세대상과 과세대상이 아닌 경우가 나뉩니다.월세와 간주임대료 과세가 해당되는지 꼭 주택수에 따른 과세 요건을 확인하시고 신고하시기 바랍니다.면세사업자 사업장현황신고를 대략해도 된다고 오해하시는 경우가 있는데 그렇지 않습니다.2월에 면세사업자 신고를 잘 해두셔야 5월에 종합소득세 신고를 정확하게 할 수가 있습니다.2월에 제출하는 사업장현황신고를 바탕으로 5월 종합소득세 안내문이 작성됩니다.면세사업자 대표님들은 2월 10일까지 잊지마시고 정확한 사업장현황신고를 하시기 바랍니다.저희 사무실도 물론 사업장현황신고 대행을 하니 궁금하신 점은 연락주십시오. (02-547-0524)감사합니다.

안녕하세요 :) 구름세무회계입니다.세금절세 및 안전한 세금신고는 선택이 아닌 필수입니다.오늘은 '개인사업자'가 알면 좋은, 알아야 절세가 되는 세무, 회계 상식에 대해 글을 써보려고 합니다.세금신고를 때에 맞춰 잘! 하자사업을 하게되면 세금문제는 자연스럽게 따라오게 됩니다.매출이 올리시는 것도 중요하지만, 시기에 맞게 세금신고를 잘! 하는 것도 중요합니다.시기를 맞추지못하거나, 세금신고를 잘 못한다면 '가산세'라는 과태료가 발생하기 때문입니다.간이과세 사업장간이과세자의 경우 부가가치세 신고는 1년에 한번입니다. 1-12월 매출을 모아,1월 25일까지신고하시면 됩니다.종합소득세 신고는 간이, 일반, 면세 사업자 모두 것없이 5월31일까지 신고하셔야합니다.일반과세 사업장일반과세자의 경우 부가가치세 신고는 1년에 두번입니다. 1-6월 매출을 모아,7월 25일까지7-12월 매출을 모아1월 25일까지신고하셔야합니다.종합소득세 신고는 간이, 일반, 면세 사업자 모두 5월31일까지 신고하셔야합니다.면세 사업장면세사업자의 경우 부가가치세 신고는 하지않지만, 면세현황 신고를 해야합니다. 면세현황신고는 1-12월 매출을모아2월 10일까지신고하시면 됩니다.사업자등록증 형태부가가치세 및 면세현황 신고종합소득세 신고간이과세자매년 1월 25일까지매년 5월 31일까지일반과세자매년 1월 25일, 7월 25일 까지매년 5월 31일까지면세사업자매년 2월 10일까지매년 5월 31일까지마지막으로 인건비 신고(원천세 신고)는 매달 10일까지 신고하셔야합니다. 따라서 4대보험 인원이 있거나 프리랜서를 쓰시는 사업자분들은 대부분 기장이 필요한 사업장입니다.사업용계좌를 국세청에 등록! 하자대부분의 사업자분들이 오해하시는 게 은행에서 사업용 통장을 만드셨다고, 사업용계좌를 등록했다고 생각하십니다.그러나 홈택스(국세청)에 등록하지않으면 가산세가 발생할 수 있습니다.홈택스 첫 화면신청/제출 클릭 후계좌추가 및 신청사업용카드를 국세청에 등록! 하자사업을 하다보면, 또는 사업용이 아니더라도 직원들을 위한 복지 등으로 카드 지출이 많습니다.카드를 국세청에 등록하면, 부가가치세 및 소득세 신고 시 '적격증빙'으로 인정받아 세금 절세에 상당한 도움이됩니다.국세청에 등록한 이후의 자료만 들어오니, 그 전에 사용하셨던 부분은 카드사에 요청하시면 비용처리 가능합니다.사업용카드는 별도로 발급받으신것 뿐만 아니라, 사업주의 명의면 다 등록이 가능하니 전부 등록하시는게 좋습니다.세법 상 적법한 영수증을 받자!세법에서는 사업장에서 받아야 하는 영수증을 크게 4가지로 정해놓았습니다.해당 영수증을 못 받는 경우 비용처리가 어려우며, 가능하더라도 가산세가 발생합니다.세금계산서 / 월세, 집기, 비품, 인테리어 비용 등계산서 / 식자재 등신용카드 / 각종 소규모 지출현금영수증 / 반드시 '사업자 지출증빙용'으로 사업자등록번호를 작성해 받을것사업자의 경우 세금계산서, 계산서, 신용카드, 현금영수증의 적격증빙을 사용하여 문제없이! 가산세없이! 반드시 비용처리 받으시길 바랍니다.직원 급여를 신고하자!사업장에서 직원, 아르바이트생을 고용 후 급여를 지급한다면 4대보험신고 및 세금신고 관련 이슈가 생깁니다.이 경우 반드시 세무사와 상의 후 진행을 하시는 것이 좋습니다.해당 신고는 처리하기 어려운 내용이 많으므로따로 문의주시길 바랍니다.또한 가족 또는 지인들도 인건비 처리가 가능합니다. 사업장 대표자 외의 함께 일하는 가족, 지인들에게 적절한 인건비 신고를 통한 절세가 가능하니 참고하여 도움되시길 바랍니다.

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다.주택임대소득이란?주택임대소득이란 부동산 임대업 중 주택을 임대해서 발생하는 소득으로 사업소득에 해당합니다.여기서의 주택은 상시 주거용으로 사용하는 건물로서, 주택이 설치돼있거나 주거생활공간으로 인정되는 주택 부수토지를 포함합니다.국세청에서 열거하고 있는 주택임대소득의 종류는 고가주택임대(기준시가 12억을 초과하는 주택), 일반주택임대(아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택), 장기임대주택 등으로 구분됩니다.과세대상 임대소득1. 기준시가 12억을 초과하는 주택 또는 국외 주택을 소유한 1주택자의 월세 소득2. 2주택 이상을 소유한 자의 월세 소득3. 3주택 이상 소유한 자의 보증금에 대한 이자소득(간주임대료)*** 주택 수 계산다가구 주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기가 된 경우에는 각각 주택으로 봅니다.공동소유의 경우에는 주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 봅니다.(지분이 동일한 경우, 합의하에 한 명의 주택으로 볼 수 있도록 할 수 있습니다.)본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 주택은 모두 합산해서 계산합니다.임차 또는 전세로 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 주택은 소유자 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산합니다.단독 명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산 대상 해당 여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독 명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산합니다.(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)주택임대소득의 수입금액(매출) 계산은?주택임대소득의 총수입금액은 과세기간 동안의 월세와 간주임대료의 합계입니다.1. 월세는 계약에 따라 받는 월마다의 소득의 합계입니다.이를 먼저 수령하는 선세금의 경우에는 해당 연도의 임대 기간의 월수로만 안분해서 계산하면 됩니다.2. 간주임대료간주임대료라는 개념이 생소하실 것으로 예상되는데요.보증금의 경우에는 임대차 기간이 끝날 때까지 임대인이 확보하게 되는 금액입니다. 이 보증금을 은행에 예금했을 때 발생하는 금융수익의 이자 부분을 임대수익으로 보고 과세하게 됩니다.하지만 소형 주택으로 보는 40m2 이하이고, 기준시가 2억 원 이하의 주택은 간주임대료 과세대상 주택 수 판단 시 제외됩니다.간주임대료를 계산하는 방식은 다음과 같습니다.(임대보증금의 합계 - 3억 원)의 적수 * 60% * 1/365 *정기예금이자율(2.9%)- 해당 보증금에서 실제 발생한 금융수익따라서, 소형 주택이 아닌 주택을 부부 합산 3주택을 전세주면서 임대보증금의 합계가 3억 원이 넘는 경우에만 발생하는 소득으로 보시면 되겠습니다.주택임대소득의 선택적 분리과세원칙적으로 주택임대소득은 사업소득으로서 이자, 배당, 근로, 연금, 기타소득과 합산해서 6 ~ 45%의 종합소득세율로 과세됩니다. 하지만 주택임대소득은 연 2천만 원이 넘는 경우에만 합산신고를 의무로 둡니다.연 2천만 원 이하의 주택임대소득자는 종합소득과세와 분리과세 중 유리한 것으로 선택해서 신고, 납부하실 수 있습니다.① 분리과세 : 주택임대소득 * 14% + 종합과세대상 다른 소득 * 누진세율(6~45%)② 종합소득과세 : (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) * 누진세율(6~45%)주택임대소득의 필요경비 계산은?분리과세 대상자수입금액 : 월세 + 간주임대료필요경비 : 수입금액의 50%과세표준 : (수입금액 - 필요경비 - 2백만 원)산출세액 : 과세표준 * 14%*** 하지만 일정 요건을 갖춘 분리과세 대상자는 60%의 필요경비와 4백만 원의 공제액을 적용시켜줍니다.이때의 일정 요건은 다음과 같습니다.세무서와 지방자치단체에 주택임대사업자를 등록매년 임대료를 5%를 초과하는 증가율을 보이면 안 됨2. 종합과세 대상자수입금액 : 월세 + 간주임대료필요경비(가장 보편적인 주거용 건물 임대업을 가정)1) 단순경비율 대상자 : 42.6%이때의 단순경비율 대상자는 당해 연도 처음으로 주택임대소득이 발생하여 신고하는 경우 또는 작년 주택임대소득이 2400만 원 미만인 경우를 말합니다.2) 기준경비율 대상자 : 17.2%이때의 기준경비율 대상자는 단순경비율 대상자가 아닌 자가 장부 작성을 하지 않은 경우를 말합니다.3) 간편장부 대상자 : 변동실제 주택임대소득에 들어간 비용(이자비용, 재산세 등)을 장부 작성한 경우를 말합니다.과세표준 : 수입금액 - 필요경비산출세액 : (주택임대소득 과세표준 + 타종합소득) * 누진세율(6%~15%)분리과세 vs 종합과세 절세 tip분리과세가 유리한 경우단순경비율 적용 대상자 & 주택임대소득 외의 다른 소득이 없는 경우2. 종합과세가 유리한 경우주택임대 총수입금액 1천만 원 이하 & 주택임대소득 제외한 타 종합소득의 합계액이 2천만 원 이하& 주택임대 사업자등록 등의 요건을 만족해서 필요경비를 우대해서 받는 경우하지만, 위 내용에 따른 세금계산은 굉장히 복잡하기 때문에 세무대리인의 도움을 받으셔서 더 유리하게 신고, 납부하시기 바랍니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.재생0좋아요000:0000:06주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.