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02-11
종합부동산세 폭탄 맞아 좋은방법 찾고 있어요,도와주세요
지금 애들아빠이름으로
공시가 16억(실거래가22억정도)APT1채와 실거래가 6억미만인 빌라1채가 있어요,,작년에 종부세가 2천1백만원이 나왔었는데 재산세와 종부세를 최대로 줄일수있는 방법이 있을까요?주변에서는 빌라를 아내인 저에게 증여하는게 젤 나은방법 일거같다하는데 좋은 방법 알려주세요,,22년전 부모님이 주신 아파트가 올라서 매매도 못하네요,양도소득세를 엄청 내야되니,,
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안녕하세요? 세무사 신강현 사무소 신강현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
종합부동산세는 개인별 과세제도를 취하고 있으므로, 남편 명의의 주택 1채를 배우자에게 증여하면, 종부세가 줄어들 수 있습니다.
종합부동산세 과세기준금액이 6억원이고, 빌라의 경우 배우자에게 증여하면 과세기준금액에 미달할 것으로 예상되므로(실거래가가 6억 미만이므로 공시가격은 그 보다 낮다는 가정 하에), 아파트에 대해서만 남편분에게 종합부동산세가 부과될 것으로 판단됩니다.
증여재산공제를 이용할 경우 배우자에게 10년간 6억원까지는 증여세 없이 증여가 가능합니다. 이전에 증여하신 것이 없다면, 빌라를 세부담 없이 증여하는 것도 가능할 것으로 보이지만, 해당 빌라가 조정대상지역에 있고 공시가격이 3억원 이상이라면, 취득세 중과세율이 적용됩니다.
또한 해당 빌라를 증여받으신 후 5년 이내에 양도하게 되면 양도소득세 이월과세가 적용되니 이 점도 주의하셔야 될 것 같습니다.
보다 자세한 상담은 전문가를 통하여 면밀하게 상담을 받아보시는 것이 좋을 것 같습니다.
감사합니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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관련 질문답변
모두보기종합부동산세
종부세 절세를 위한 세대분리 문의
종합부동산세는 주민등록표에 기재된 세대를 기준으로 부과됩니다.
1세대 다주택자라면 6억원을 보유 인원수에 따라 차감하며 고율의 세율이 적용됩니다.
1세대 1주택자의 경우에는 11억원을 차감하며 저율의 세율과 세액공제등이 반영됩니다.
상속주택의 경우에는 저율의 세율을 적용받으나 과세표준에는 합산되기때문에 종합부동산세가 1주택자에 비해 크게 과세됩니다
따라서 세대분리를 하신다면 상당한 도움이 되실거라 생각됩니다. 정확한 사항은 별도로 상담해주시기 바랍니다. 감사합니다.
상속∙증여세
부모님 부동산 증여 받고 싶습니다.
가족간 저가양도, 교환 등 컨설팅을 전문으로 하고 있으며 관련하여 작성한 칼럼, 블로그글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://www.hankyung.com/economy/article/202206214596Q
https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830
https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363
1. 가족간 소유권을 이전하는 경우 증여, 부담부증여, 매매, 교환 등 여러 가지 방식을 비교하여 가장 절세될 수 있는 방안을 찾아야 합니다. 제목과 적어주신 내용이 반대되어 혼동되긴 하지만, 부모님 소유 부동산을 가지고 오시는 경우 사실관계에 따라 증여보다 시세보다 저렴하게 매매로 사오시는 것이 유리할 수 있습니다.
2. 부모님께서 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 충족하시는 경우 적어주신 내용처럼 시가의 70% 이내로 매매하실 때 양도세 및 증여세가 없을 수 있습니다. 다만, 세법에서 가족간 매매거래는 제3자간 거래와 다르게 증여추정 및 실질과세원칙을 적용하고 있습니다. 증여추정규정이란 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 증여 받은 것으로 추정하며, 실질적인 매매임을 입증하는 경우에만 매매로 인정해주고 있습니다.
3. 따라서 자금출처에 대해 명백히 입증해야하므로 현금여력이 있어야 하며, 추가적인 절세 및 증여효과를 생각해봤을 때 부모님이 자녀에게 양도하는 경우 자녀가 부모님에게 드리는 매매대금이 적을수록 증여효과가 큰 것이기 때문에 시세가 5억원이라고 가정했을 때 3.5억원 이하의 금액으로 매매하시더라도 세금이 발생하지 않도록 안전하게 진행 도와드릴 수 있습니다.
가족간 매매거래(또는 이와 유사한 저가양도거래)는 실거래가신고, 자금조달계획서 제출 절차를 통해 제3자간 거래와는 구분하여 별도로 관리되는 거래로서 매매 후 지자체 및 세무에서 거래에 대한 소명을 반드시 요청하고 있습니다. 향후 자금출처조사의 대상이 되지 않도록 소명대응을 위한 구체적이고 꼼꼼한 입증자료를 준비와 법적근거가 필요하며, 상황에 맞는 매매가액 설정과 자금마련 등의 법적인 문제보다 실무적인 경험이 더 중요한 컨설팅입니다.
상담을 통하여 추가적인 사실관계 여쭤보고 상황에 맞는 가장 좋은 방안 안내, 거래가액 설정 등과 등기부터 감정평가, 신고, 사후관리까지 모든 진행 절차 대행 해드리고 있습니다.
유사한 사례에 대해서 수많은 건들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다. 감사합니다.
취득세
재개발(멸실 후) 증여 취득세 신고 시 과세표준을 담당공무원이 시가표준액으로 산정할 경우
부동산 세금(양도세, 취득세, 종부세 등)을 전문으로 하고 있으며, 부동산 취득세와 입주권 세금에 대해 작성한 칼럼, 블로그글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222980554894
https://www.hankyung.com/realestate/article/202207122474Q
[답변]
1. 2023년 개정에 따라 취득세에서 ‘시가인정액’이라는 용어가 들어오면서 취득 원인에 따라 부과되는 취득세가 달라졌습니다.
2. 증여의 경우 시가인정액을 원칙으로 취득세를 부과합니다. 이때 시가인정액이란 평가기간 내의 매매사례가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액, 그 밖에 시가로 인정되는 가액을 의미합니다.
3. 만약 시가인정액으로 사용할 수 있는 금액이 없다면 시가표준액으로서 말씀하신 개별공시가액 등을 기준으로 취득세가 부과됩니다.
4. 다만, 현재 취득세와 관련한 지방세법이 명확하게 규정되어 있지 못해 입주권의 경우 엄격해석 하는 경우 다른 종류의 부동산과 다르게 적용될 수 있으며, 실무에서 해석의 차이가 존재하고 있습니다.
5. 말씀주신 내용의 경우 꼭 시세와 유사한 금액으로 취득세를 납부하시고 싶다면 감정평가를 활용하여 납부하는 방향으로 진행이 가능할 수 있습니다. 다만, 담당 구청마다 내부 의견이 다를 수 있으며 취득세 산정시 평가액에 따라 증여세 역시 달라질 수 있으므로 충분한 검토 후 결정해야할 사항으로 판단됩니다.
상담을 통하여 추가적인 사실관계 여쭤보고 상황에 맞는 가장 좋은 방안 안내, 거래가액 설정 등과 등기부터 감정평가, 신고, 사후관리까지 모든 진행 절차 대행 해드리고 있습니다.
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상속∙증여세
아파트 특수관계자에게 매도시 부당행위인가요?
안녕하세요. 부동산 양도 증여 상속 전문 이상웅 세무사입니다.
가족간 매매거래는 실거래가신고, 자금조달계획서를 및 조세회피 가능성이 높아 제3자간 거래와는 다르게 별도로 관리되는 거래로서 자금출처조사 등의 표적이 될 수 있습니다.
따라서 상황에 맞는 매매가액 설정과 자금마련 등의 법적인 문제보다 실무적인 경험이 더 중요한 컨설팅입니다.
건의 특성상 자세한 쟁점을 풀어나갈 방법과 방안들은 상담을 통하여 안내드릴 수 밖에 없지만, 대략적인 유의해야할 사항 안내드리겠습니다.
과세관청과 법원은 헌법 제11조 평등원칙을 근거로 조세법 해석 및 적용에 있어서도 실질에 맞게 조세공평을 실현하도록 실질과세원칙을 따르고 있습니다.
말씀주신대로 매매 자금의 출처가 실질이 증여라면 거래 자체가 증여로 추정될 수 있으며,
만약 대금의 이체 없이 채무만으로 승계한다면 실질이 부담부증여와 다르지 않기 때문에 매매거래 자체를 부인할 여지가 있음을 유의해야 합니다.
상담을 통하여 진행가능한 방안안내 및 컨설팅 진행 도와드리고 있습니다.
관련하여 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222633118594
https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830
양도소득세
부부간 명의 이전후 1주택을 매도하면 양도세 없나요
양도소득세에서 주택 수 판단은 세대를 기준으로 판단합니다.
따라서 현재 1세대 2주택자로서 주택 중 하나를 배우자 명의로 변경하더라도 양도소득세에서는 동일하게 1세대 주택자에 해당하여 비과세가 적용되지 않습니다.
만약 현재 1세대 2주택자로서 비과세가 되는 상황이시라면 비과세로 하나의 주택을 양도하시는 것이 가장 좋으며, 만약 비과세가 안되는 경우로서 계속해서 2개의 물건을 가지고 가고 싶으시다면 1개의 주택을 배우자에게 증여하는 것이 유리할 수 있습니다.
[배우자에게 증여시 유리한 부분]
1. 양도소득세
현재는 1년간 한시적으로 중과세가 유에되어 일반세율이 적용되지만, 계속 2주택을 보유하다가 이후에 양도하실 계획이라면 증여를 통하여 증여 후 5년 보유하고 양도하신다면 최초 남편분이 취득한 가액보다 높은 증여재산평가액을 취득가액으로 인정되므로 양도소득세를 절세할 수 있습니다.
2. 종부세
현재 2개의 주택이 모두 남편분의 명의이시기 때문에 남편분에게 높은 중과세율이 적용됩니다.
만약 1개의 주택을 배우자에게 증여한다면 종합부동산세는 인별과세로서 각각 1주택으로 일반세율이 적용되어 보유하는 기간의 종부세를 절세할 수 있습니다.
다만, 증여시 증여세(6억공제)와 취득세가 발생될 수 있으므로 해당 세액을 비교하여 증여 여부를 결정하시는 것이 좋습니다.
상담을 통하여 현재 상황에 맞는 절세컨설팅방법은 안내드리고 있습니다.
관련하여 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222513505316
https://blog.naver.com/highyes_tax/222316541099
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2021년 개정 종합부동산세 폭탄 절세방안, 종부세 컨설팅
안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.오늘은 종합부동산세 절세사례에 대해서 소개해 드릴건데요.해당 기사를 보시면 아시겠지만 올해 2021년 부터 종합부동산세 개정안이 적용됨으로써 작년 2020년 대비 종부세가 굉장히 많이 오르게 되는데요, 중과세율이 적용되시는 다주택자 분들은 많게는 작년 대비 3~5배 정도가 발생되기도 합니다.■ 종합부동산세 계산구조종합부동산세는 다음과 같이 계산됩니다.■ 2021년 종부세 폭탄의 이유를 간략하게 정리해보면 다음과 같습니다.(1) 최근 부동산 가격의 급등(2) 정부의 공시가격 현실화율 반영(3) 종부세 개정을 통한 세율 인상(4) 매년 공정시장가비율의 인상■ 과세사례그렇다면 실제로 2020년과 비교하여 2021년에 얼마나 종부세가 과세되는 걸까요 ??간략한 사례를 들어봤습니다!보시는것과 같이 중과세율이 적용되는 경우에는 많게는 3천~5천만원의 종부세 차이가 발생하게 됩니다.여기서 종부세의 무서운점은 취득이나 양도시 1회만 과세되는 취득세, 양도세와는 다르게 종부세는 보유세로서 매년 발생되는 세금이라는 것입니다.그렇다면 수천이 되는 종부세를 매년 부담해야하는 말도 안되는 일이 벌어지게 되게 되는데요,,,일반 근로자분들 입장에서는 정말 엄청난 부담입니다.■ 종부세 절세사례<1> 2채 모두 부부 공동명의인 경우 -> 각각 1채씩 단독명의로 변경<2> 2채 모두 남편 단독명의인 경우 -> 아내에게 1채를 증여상황에 따라서 종부세 절세액은 1~3억이 발생될 수 있습니다. 주택을 보유하신 상황에 따라 종부세 절세방안은 달라지며, 각자의 상황에 맞는 종부세 절세방안은 분명히 존재합니다.각 상황에 맞는 절세방안에 대해서는 상담을 통하여 구체적으로 안내를 받으시길 바랍니다!■ 발생되는 증여세, 취득세와 비교그렇다면 증여에 따라 발생되는 취득세, 증여세가 궁금하실텐데요~실익을 검토해보기 위해서 발생하는 세금들과 절세되는 종부세를 비교해보겠습니다.위의 표에서는 언급하지 않았지만, 증여를 통하여 취득가액을 높임으로써 이후에 발생되는 양도세까지 추가적으로 절세가 가능합니다.이 글에서 알려드리지 못한 세부적인 내용과 추가적인 절세방법에 대해서는 상담 진행시 친절하게 안내 드리겠습니다~따라서 최종적으로 발생예상되는 세액과 최종 절세되는 세액을 비교하셔서 실익을 검토하시고 진행하시는게 가장 중요합니다! 부동산 세금은 경험과 노하우가 중요하며 게속해서 개정이 되는 만큼 판단 미스 하나로 세금이 수억차이가 날 수 있습니다. 최근에 잘못된 판단으로 신고하여 세무조사가 나오시는 분들을 많이 보고 있습니다.반드시 부동산 전문 세무사님과 상담을 통한 뒤에 완벽한 검토를 받으시고 진행하시길 바랍니다!
종합소득세
'인건비' 신고해야하나요?
안녕하세요 :) 구름세무회계입니다.세금절세 및 안전한 세금신고는 선택이 아닌 필수입니다.오늘의 질문은* '인건비'가 나가고 있는데, 신고를 반드시 해야하나요? 신고를 한다면 어느 유형으로 신고해야하나요?였습니다.먼저 답변부터 드리자면,'예!!! 입니다.많은 사업주 분들이 '인건비'에 대한 신고를 간과하거나 누락하다가4대보험에 대한 문제에 직면하거나노동부에 고발을 당하신다거나, 종합소득세 때 비용처리가 안되어있어 세금 폭탄을 맞는 경우가 많습니다.그렇기에 너무나 당연히!! 인건비 신고는 해야하는 것입니다.다만! 인건비를 너무 정석대로 신고하시거나,어떠한 요령없이 신고하신다면 4대보험이 너무 많이 발생할 수 있습니다.프리랜서와 4대보험 적절히 섞어가며 신고하시는것이 좋지만이 부분은 반드시 세무사와 상의하여 적정한 수준을 찾아 문제 없게 신고를 하시는 것이 좋습니다.
양도소득세
혼인합가시 양도소득세 비과세 특례
결혼 전 각각 1채씩 주택을 보유하고 있었는데2021년 결혼으로 2채가 되었습니다.다주택자가 되어 세금폭탄을 맞는 것은 걱정됩니다.한채를 팔아야 하는지요?[ 답 변 ]혼인으로 2주택이 된 경우에는각각 혼인한 날부터 5년이내에 번저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 특례를 적용합니다.비과세를 받으려면=> 혼인한 날은 정확히 '혼인신고한 날'을 말하며 2021년 혼인신고일 부터 5년 이내에 먼저 파는 주택은 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 그리고 나머지 1주택은 1세대1주택 비과세 특례를 적용받으면 됩니다.만약 5년이 지나서 팔면 어떻게 되나요?=> 서울(조정대상지역)이므로 중과세 됩니다.양도소득세 외에 종부세나 취득세는 어떻게 되나요?취득세: 별도의 규정이 없음종부세: 각각 1세대로 봄1세대를 소유하는 사람이 1주택을 소유하는 다른 사람과 혼인함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 해당 주택은 중과세를 적용하지 않음 [소득세법 시행령 제 167조의 10 제1항 제6호의 ] 만약 혼인 후 새로운 주태을 취득하면 어떻게 되나요?해당 주택의 취득일 이후 양도하는 주택에 대하여는 중과제외되지 않습니다.재산 전문/상속 증여 양도 : 네이버 블로그 (naver.com)
종합소득세
종합소득세 기한후신고/ 가산세 감면율
안녕하세요 김선형 세무사입니다!오늘은 5월 소득세 신고를 놓치신 분들에게 도움이 되시면 좋겠습니다^^기한후 신고는 되도록 빨리 신고하는게 유리한데요, 이유는 기간에 따른 가산세 감면율이 다르기 때문입니다.종합소득세 신고기간은 5/31 까지로 감면율 참고하세요무신1개월이내 신고시 50%감면으로 감면율이 젤 크게 적용됩니다이후로 3개월 이내, 6개월 이내 신고 감면율이 달라지게 돼요하나 더 중요한 점으로 기한후 신고는 정기신고기간 때 신고를 했을 경우와 다르게 개별적으로 담당 조사관이 검토를 하게됩니다.대충 신고를 하게되면 소명자료 요청이 올 수 있는데요, 때문에 세무 전문가의 도움이 필요합니다.또한 납부세액이 있는 기한후 신고는 무신고에 대한 가산세뿐만 아니라 납부지연에 대한 가산세까지 적용이 됩니다최대한 빨리 정확하게 신고하는 것이 가장 현명한 방법입니다.신고대상인지 모르고 있다가 신고를 못하신 분들이나, 깜빡 잊고 신고기한 이후에 찾아주시는 분들이 종종 계십니다 ㅠ.ㅠ 하루라도 더 늦기전에 도움이 필요하신 분든 댓글 또는 아래 카톡채널로 문의 주시면 바로 도와드리겠습니다 ^^
상속∙증여세
이제는 상속세를 준비해야 하는 때
최근 부동산 가격의 상승으로 이제는 부자만의 세금이 아닌상속세에 대해서 이야기해 보고자 합니다.상속세최고 50%로 상속재산의 반을 세금을 내야 하는 경우도 있습니다.그럼 어떤분들에게 상속세 준비가 필요할까요?1. 사망인 기준 상속재산 10억(배우자가 있는 경우) 상속재산 5억 (배우자가 없는 경우) 이상이 되면 상속세를 납부하게 됩니다.2. 재산규모가 클 수록 서두르서야 합니다. 누진세율 구조로 되어 있기 때문에 최고세율 구간을 넘어가면 상속재산의 반이 세금입니다. 만약, 상속재산 100억원일 경우 (상속 공제 10억 가정) 40억의 상속세를 납부하여야 합니다. 갑자기 40억을 현금으로 낼 수 있는 사람이 과연 몇 이나 있을까요? 상속재산을 팔아야 하는 경우가 생길 가능성이 커집니다. 3. 70세 이상이신 분 평균 수명을 80으로 가정한다면 70세 이상이 되었을 때는 사전 증여를 할 경우 상속재산에 합산되어 오히려 상속세 부담이 커질 수 있습니다. 상속세를 대비하기에는 시간이 많지 않은 것이지요 그러므로 70세가 되기 전 부터 상속세를 대비하여야 합니다.4. 부동산 재산이 비중이 큰 사람 부동산은 꾸준히 우상향 그래프를 그리며 상승해 왔습니다. 부동산 가격이 상승한다면 상속세도 같이 상승합니다. 이에 부동산 가격이 미래보다 현재가 낮을 것이므로 미리 증여를 하여 상속재산을 줄이는 것이좋습니다.5. 가족관계가 복잡한 사람 상속분쟁이 일어날 가능성이 매우 큽니다 두명의 상속인 사이에서도 의견이 충돌하는데 그 인원이 증가할 수록 의견을 맞춘다는 것은 쉽지 않습니다. 또 상속이 되었다 하더라도 여러명의 공동소유가 되어 있는 부동산의 경우에는 거래도 쉽지 않아 애로사항이 큽니다.6. 유동자산의 비중이 적은 사람 거액의 세금이 부과되었는데.. 납부할 수 있는 재원 이 없다면? 상속인소유 다른 자산을 급히 처분하게 되는 상황이 벌어집니다. 이런 경우에는 시가보다 낮은 가격으로 거래를 해야 하는 경우가 생깁니다. 또 상속재산 자체로 국가에 상속세를 납부하는 경우까지 생깁니다. 7. 그동안 세금 누락이 많았던 사람 상속세는 상속재산 에 대한 세금 뿐 아니라 사망인의 생전 누락한 자산에 대하여도 조사를 하기 때문에 생전 누락한 자산이 많을 경우 가산세 까지 포함되어 그 금액이 눈덩이 처럼 불어난채 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 누락한 세금이 있다면 기한 수 신고 등을 통해 하루 빨리 납부하는 것이 좋습니다.8. 부모 자식간 거래가 있었던 사람 특수관계자간 거래가 있었던 경우 더욱 주목 받게 되므로 이를 통해 증여세가 추가 부담될 수도 있습니다.9. 자금거래에 대한 증빙이 없는 사람 고액의 현금거래 후 그에 대한 자세한 증빙을 갖추지 못하면 이또한 상속재산에 포함될 수 있습니다. 억울한 세금을 부담하지 않으려면 반드시 증빙을 보관하여 당당하게 소명할 수 있어야 합니다. 이부분은 세무대리인도 아무리 안타깝더라도 증빙이 없으면, 도와줄 수 없는 부분이기도 합니다.재산을 늘리는 재태크를 잘하는 것도 중요하지만세금으로 나갈 비용에 대한 대비를 잘하여낭비되는 돈을 줄이는 세테크를 잘하는 것도 중요합니다.미리 미리 대비하시어상속세 전쟁을 치르지 않아야 겠습니다.그럼 이웃님들은 이런 것 쯤은 기본으로 이제 알고 계시니 다행입니다.~그럼 이만!!~~https://blog.naver.com/41cta/222503418407