안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^
이번 시간에는 주택임대사업자로 등록 후 양도시 장기보유특별공제특례 (8년 의무 기간 충족시 장특공제 50%,10년 의무 기간 충족시 장특공제 70%) [조특법 97조의 3]에 대해서 설명드리겠습니다.
2023년 최신 예규 내용도 설명드리겠습니다.
1. 요건
-구청 주택임대사업자등록증 상에 준공공 임대주택 및 장기 일반 민간 임대주택으로 등록되어 있어야만 적용 가능합니다. 다시 말해, 매입임대주택이나 단기임대주택으로 등록된 경우에는 8년 이상 임대했어도 적용 불가합니다.
- 8년(10년) 임대 기간 계산시 중간에 공실이 있더라도 임대한 기간을 통산하여 계산합니다. 공실 기간이 3개월 이내인 경우에는 그 기간은 주택임대 기간에 산입하여 계산합니다.
예) 공실 기간 1개월 ▶ 임대기간 1개월로 보아 계산한다는 뜻입니다.
예) 공실 기간 5개월 ▶ 공실 5개월에 해당하는 기간만큼 추가로 5개월을 더 임대해야 한다는 뜻입니다.
- 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공 임대주택(장기임대주택)으로 등록한 후 최초 작성한 표준임대차계약입니다. [서면-2019-부동산-1640,2019.09.20], 2019.02.12일 이후 임대차 계약 작성분이 최초 임대료가 되는 것이 아닙니다.
최초 임대료가 되면 최초 임대료까지는 5% 이상 올려도 되고, 최초 임대료 이후에 작성한는 임대차 계약은 최초 임대료 기준으로 5% 이내만 인상해야 합니다.
2. 내용
- 주택임대사업자로 등록 후 8년 임대 충족시 장기보유특별공제 50%, 10년 임대 총족시 장기보유특별공제 70%가 적용이 됩니다.
- 취득일부터 양도일까지 전체 양도차익이 아니라 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제 특례가 적용이 가능합니다.
◆ 임대 기간 중 발생한 양도차익 산정 방법
임대 기간 중 발생한 양도차액 = 전체 양도차익*{(임대종료일 현재 기준시가 - 임대개시일 현재 기준시가) / (양도일현재 기준시가 - 취득일 현재 기준 시가)}
- 장기보유특별공제 추가공제 [조특법 97조의 4]와 장기보유특별공제 [조특법 97조의 3]와 양도세 100% 감면 [조특법 98조의 3] 적용시 셋 중 하나만 선택해서 적용해야 합니다. [서면 -2017-법령해석 재산-0404,2019.0328]
3. 자진 말소 및 자동말소시 장기보유특별공제 특례 적용
◆ 자진말소시 장기보유특별공제 적용
- 자진말소시 임대 기간은 임대 개시일 ~ 자진말소일까지, 양도차익은 임대 개시일 ~ 자진말소일까지의 양도차익에 대해서만 적용합니다.
4. 기타 유의사항
- 단기 임대주택을 장기임대주택으로 전환시 인정되는 임대기간
- 5% 임대료 인상 판단 시 단기 ⇒ 장기 변경 시 장기로 변경되기 전에는 5% 룰을 지키지 않아도 되며, 장기로 변경된 이후 임대차계약부터 5% 룰을 지켜도 됩니다. [사전 -2019-법렵해석재산-0305,2019.10.31]
- 다가구주택의 경우 호별로 각각 장기보유특별공제 특례요건 충족시 그 해당 호수에 대해서 특례적용해서 계산 가능합니다 [양도, 서면-2020-부동산-0826,2020.04.17]
- 자동 말소되는 경우에는 의무임대 기간 중 3개월을 초과하여 공실이 발생하는 경우에도 조특법 97조의 3에 따른 특례 적용이 가능합니다. [서면-2020-법령해석재산-4341,2021.05.11]
- 의무임대 기간이 경과 후에는 ① 사업자등록증 유지 의무 ② 5%룰 의무 ③ 양도일 현재 임대 중 이어야 하는 의무 등을 지키지 않아도 장기보유특별공제 특례를 받을 수 있습니다. [서면-2021-법규재산-8062,2022.03.16]
- 포괄 양수한 장기임대주택이 양수 후에 자동 말소된 이후 양도시 장기 보유특별공제 특례가 적용이 가능합니다.
[서면-2021-부동산-7262,2022.12.06]
예) 양도자가 8년 의무기간 중에 2년 의무기한 채우고, 양수자에게 양도시 양수자는 양수 후 6년 의무기간 채우고 자동 말소되었다면
8년 중에 6년 밖에 임대기간 채우지 못했지만 자동 말소 시에는 8년 의무기간 채운 것으로 보고 장기보유특별공제 특례가 가능합니다.
