안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​1/2의 지분을 a시점에 사고1/2의 지분을 b시점에 샀다면​비과세 판정 시점은 언제부터 일까요??​​답:1/2은 a부터 1/2은 b부터​장기보유특별공제도 같은 방식으로 적용하니늦은시점을 문제삼아 과도하게 세액을 납부하시는 일은 없으셔야 할것같습니다. 감사합니다.​양도, 서면-2020-부동산-1253 [부동산납세과-544] , 2020.04.29​[ 제 목 ]1주택의 취득시기가 다른 경우 비과세 적용 방법[ 요 지 ]1주택의 취득시기가 다른 경우, 「소득세법시행령」제155조제1항 및 제154조제1항에 따른 비과세 여부는 각 취득시기별로 판단하는 것임[ 회 신 ]​1주택의 취득시기가 다른 경우, 「소득세법시행령」제155조제1항 및 제154조제1항에 따른 비과세 여부는 각 취득시기별로 판단하는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】​1. 사실관계- 2014. 07월 경기 안산 소재 A아파트 1/2지분 경매취득- 2016. 11월 A아파트 1/2지분 추가 취득- 2017. 05월 서울 강동 소재 B아파트 취득- 2020. 02월 A아파트 양도2. 질의내용○ A아파트 양도 시 일시적 1세대 2주택 가능여부 및 비과세 적용 방법3. 관련법령○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택4. 제2항에 따른 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.　 가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것　나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)5. 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 같은 법 제20조에 따라 지급받는 조정금(이하생략)​○ 소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다(이하생략)​○ 소득세법시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 신규 주택 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(이하생략)나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 사전-2018-법령해석재산-0814, 2019.05.10.[요 지]별도세대인 거주자와 모친이 1주택(A주택)을 공동으로 취득하여 보유하다 거주자와 배우자가 1주택(B주택)을 공동으로 취득(각 1/2지분)하고 배우자가 별도 세대원인 모친으로부터 취득한 지분 상당액은 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 없음​[답 변]별도세대인 거주자와 모친이 1주택(A주택)을 공동으로 취득하여 보유하다 거주자와 배우자가 1주택(B주택)을 공동으로 취득(각 1/2지분)하고 배우자가 A주택의 모친 지분을 매매로 취득한 후 A주택을 양도하는 경우 배우자는「소득세법 시행령」제155조제1항 적용 대상에 해당하지 않는 것입니다.​○ 재산세과-18, 2009.01.05.[요 지]동일세대원인 어머니와 아들이 사실상 매매한 경우 보유 및 거주기간 계산은 각 지분의 취득일부터 양도일까지로 함[답 변]1. 귀 질의의 경우, 거주자인 甲(아들)과 乙(모친)이 주택(이하“A주택”이라 함)을 2분의 1 지분씩 각각 취득하였다가 乙의 지분을 甲이 사실상 매수하여 단독소유한 경우로서, (다만, 당해 양도는 「상속세 및 증여세법」제44조 규정에 따른 ‘배우자등에 대한 양도시의 증여추정’에 해당하지 않는 경우에 한함)2.「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항 규정을 적용함에 있어서 거주자 甲이 양도하는 A주택의 보유 및 거주기간 계산은 각 지분의 취득일부터 양도일까지로 하는 것입니다.

1. 서론​근래 다주택자에 대한 세금이 지독하다 보니, 주택을 근린생활시설로 용도변경한 후에 매도하려는 아이디어를 듣게 됩니다. 건축법상 주택을 근린생활시설로 변경하는 것은 시설기준이 너그러운데다 신고 대상으로 허가도 불필요해서 그리 어려운 일이 아닙니다. 물론 세법에서는 시설의 공부상 용도구분과 관계없이 사실상 용도가 중요하므로, 건축법상 용도변경에 더해 사실상 근린생활시설로도 이용해야 합니다.​이때 사실상 근린생활시설이려면, ① 임대인이 [비주거용 건물임대업]으로 일반과세자 사업자등록을 낸 뒤 부가가치세 납세의무를 다하여야 하고, ② 임차인도 임차한 공간을 사업장소재지로 하여 사업자등록을 내어야 합니다. ③ 그가 [상가건물 임대차보호법]을 알고 있다면, 당연히 사업자등록과 함께 확정일자도 확보할 것입니다. ④ 그 밖에도 주거에 적합한 시설인지, 전입신고를 하였는지, 수도/가스/전기를 어떻게 사용하고 있는지 등이 증거가 됩니다.​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.​여차저차 주택을 근린생활시설로 용도변경하고 나서 곧바로 팔면, 그게 그대로 상가로 인정이 될까요? 여기서 조금 불안감이 생깁니다. 이번 포스팅에서는 주택을 상가로 용도변경 후 매도하는 것에 대해 알아봅니다.​​2. 주택 여부 판정일​주택 여부는 양도일에 판정하는 것이 원칙입니다. 양도일이란 일반적인 매매계약에서는 잔금일을 말합니다. 또, 잔금일은 매수인 입장에서는 취득세를 판정하는 취득일이기도 합니다. 그래서 취득일에 주택이면, 매도인도 주택으로 양도하는 것이고, 매수인도 주택으로 취득하는 것입니다.​그런데 매수인이 다주택자이거나 법인인 경우에는 주택으로 취득하면 13.4%까지도 취득세를 낼 수도 있습니다. 그래서 매수인은 매도인에게, 잔금일에는 주택을 상가로 용도변경하거나, 주택을 멸실하여 토지로 만들어주기를 기대할 수 있습니다. 하지만 매도인이 1세대 1주택자인 경우 절대 그렇게 협조할 수가 없습니다. 1세대 1주택 비과세를 못 받기 때문입니다. 그러다 보니 세금 때문에 부동산 거래에 마찰이 생기는 경우가 있습니다.그래서 매매특약을 두어 계약일에 주택인 것을 잔금일에 상가나 토지로 하는 경우에는 특별한 규칙이 적용됩니다. 양도소득세에서는 매매계약일을 기준으로 물건을 판단할 수 있고, 취득세에서는 잔금일을 기준으로 물건을 판단할 수 있습니다.​소득세 집행기준 89-154-12 [주택의 판정 기준일]주택에 해당하는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 매매특약에 의하여 매매계약일 이후 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다.​​조심2017지178(2017.04.07)지방세법 시행령 제20조 제2항 제1호에서 유상승계취득의 시기를 사실상의 잔금지급일로 규정하고 있는 점, 주택이란 주거에 공하는 건물을 뜻하는 것이며 부속토지란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있고 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지인 점(조심 2015지1847, 2015.12.17. 같은 뜻임), 청구인과 전소유자 간에 체결한 매매계약서 특약사항에 “매매계약일 이후 잔금청산일 이전에 매수자가 주택 철거를 요구할 경우 매도자는 특별한 사유가 없는 한 이를 수락하기로 한다.”고 기재되어 있고 건축물철거·멸실신고서를 보면 단독주택 건축물의 철거일자가 2015.11.24.부터 2015.11.25.까지로 되어 있으며, 2015.11.27. 일반건축물대장이 말소되고, 이후 청구인은 2015.12.4. 잔금을 지급한 점 등을 종합하면 청구인이 쟁점부동산 중 토지만을 취득한 것으로 나타나므로 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.​​3. 일시적 변경인지​[주택 -> 상가], [상가 -> 주택]으로 용도를 변경한다고 하는데, 하루아침에 물건 성격이 180도 바뀌는 것은 아닙니다. 여러가지 증거를 통해서 건물의 성격을 판정해야 합니다. 그런데 거기에 대해서 명확한 기준이 있지는 않고, 사실판단하여야 한다고 합니다. 그러니까 다주택자가 주택을 상가로 용도변경하였다는 확신이 들려면 여러 가지 요소를 통해 이를 증명할 수 있어야 합니다. 이를 증명하지 못하면, 본래의 용도가 변하지 않고 일시적으로 다른 용도로 쓰이고 있다고 봅니다.​소득세 집행기준 89-154-18 [주택을 일시적으로 다른 용도로 사용하고 있는 경우]일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물은 주택으로 본다.​서면4팀-316(2006.02.17)거주자가 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포, 사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 소득세법 시행령 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니하는 것이며, 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 '주택'이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.​​아래 판례에서는 판단 기준이 여럿 소개됩니다. ① 건축물대장의 내용이 어떤지 ② 용도변경을 위한 기본적인 내부 공사자료, 외관상의 변화가 있는지, 그것이 자료 또는 사진으로 입증되는지, ③ 전기사용량의 변동이 있는지, ④ 주민등록 전입 여부를 확인하였습니다. 그래서 청구인이 [상가 -> 주택]임을 주장하여도 받아주지 않았습니다. 그 반대도 마찬가지일 것입니다.​조심2020인2580(2020.12.02)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점건물의 건축물관리대장에 의하면 쟁점건물 2층이 2016.12.8. 공부상 근린생활시설에서 주택으로 용도변경 및 증축된 것으로 확인되기는 하나 실제 주택으로 용도 변경되었다는 사실을 입증할 만한 기본시설(방, 화장실, 바닥난방공사 등) 관련 인테리어공사자료를 제시하지 못하고 있고, 또한 인테리어공사업체의 부가가치세 신고내용도 확인되지 않고 있어 실제로 용도변경을 위한 공사가 있었는지 불분명할 뿐만 아니라 포털 지도 상에도 용도변경 전후 외관이 전혀 변동이 없는 것으로 보이는 점, 쟁점건물의 2층을 용도변경 및 증축하기 위하여 쟁점건물 2층을 임차하여 사업장으로 사용하고 있던 OOO이 1층으로 사업장을 이전하였다고 하나 용도변경일 직전(2016년 11월)부터 쟁점건물 이외의 장소(OOO)로 사업장을 이전한 2017년 5월까지의 전기사용량이 사업장으로 사용하던 2016년 11월 이전과 크게 변동이 없는 것으로 나타나 OOO이 실제로 사업장을 이전하기 전까지 계속하여 2층을 사용한 것으로 보이는 점, 청구인의 주민등록 등(초)본을 보면 2018.3.15. 쟁점건물에 주소를 이전하고 2019.2.26. 전출한 것으로 나타나나 실제로 거주한 사실이 없는 것으로 확인되는 등 쟁점건물 2층이 상시 주거용 건물로 사용가능한 상태에 있었다고 인정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 쟁점건물의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 부인하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.​​4. 장기보유특별공제​현행법상, 상가는 소득세법 제95조 제2항의 표1 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다. 보유기간 1년마다 2%씩 최대 30%를 적용합니다. 한편 다주택자의 주택을 양도하는 때에는 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다. 그러면 다주택자로서 장기보유특별공제를 못 받다가, 상가로 용도변경하는 경우, 그간의 보유기간에 대한 장기보유특별공제가 모두 부활하는걸까요? 그렇지는 않습니다. 모든 보유기간 중 상가로 보유한 기간만 장기보유특별공제가 적용됩니다. 취지가 잘 드러난 판례와 최근 해석을 소개합니다.​서울행법2012구단26961(2013.04.24)장기보유특별공제제도는 장기보유자산의 양도에 공제혜택을 부여함으로써 건전한 투자행태 또는 소유행태를 유도하기 위한 제도인 점, 주택투기를 억제하고자 하는 입법정책적 판단에 따라 소득세법은 다주택 보유자에 대한 장기보유특별공제를 배제하고 있는 점, 다주택 보유자가 일부 주택을 근린생활시설로 용도변경하고 양도하였다고 하여 용도변경일 이전 주택 보유기간에 대하여도 공제혜택을 받는다면, 용도변경 이전에 해당 주택을 장기간 보유하였을수록 오히려 더 높은 공제율의 적용을 받게 되는 바, 이는 다주택 보유자에 대하여 장기보유특별공제를 배제한 소득세법의 입법취지에 정면으로 반하는 것인 점, 이와 같은 경우 해당 주택을 근린생활시설로 용도변경한 시점에서부터 비로소 그 부동산에 대한 장기보유를 용인·독려할 사정이 생겼다고 볼 수 있는 점, (생략) 원고가 1세대 2주택 이상 주택에 해당하던 이 사건 부동산을 근린생활시설로 용도변경한 후 부담부증여한 이 사건에서, 장기보유특별공제액 산정을 위한 기준이 되는 보유기간은 이 사건 부동산을 근린생활시설로 사용한 기간, 즉 용도변경일부터 부담부증여일까지의 기간으로 한정된다고 해석함이 상당하다.​사전법령해석재산2021-939(2021.11.08)귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 「소득세법」 제95조제2항의 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 1세대가 조정대상지역에 2주택을 보유한 상태에서 같은 법 제104조제7항에 따른 양도소득세가 중과되는 1주택을 근린생활시설로 용도변경하여 사용하다 이를 양도하는 경우의 보유기간은 해당 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 근린생활시설로 사용한 기간으로 하는 것입니다.​만약 다주택자가 아닌 1주택자였다면, 장기보유특별공제가 배제된 적이 없겠지요. 그런 경우에는 모든 기간에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.​사전법령해석재산2021-971(2021.08.31)귀 세법해석 사전답변신청의 사실관계와 같이, 주택 지분외 다른 주택을 소유하지 않는 세대가 그 주택을 근린생활시설로 용도 변경하고 이후에 양도하는 경우 그 건물의 취득일부터 양도일까지 보유기간에 따른 「소득세법」제95조제2항 「표 1」공제율을 적용한 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

동일세대원에게 상속받은 공동상속주택 소수지분의소득령§155③특례 및 중과세율 적용여부양도, 서면-2021-법규재산-0843 [법규과-2325] , 2023.09.08[ 제 목 ]동일세대원에게 상속받은 공동상속주택 소수지분의 소득령§155③특례 및 중과세율 적용여부[ 요 지 ]동일세대원에게 상속받은 공동상속주택 소수지분은 소득령§155②의 단서에 해당하는 경우에만 소득령§155③의 공동상속주택 특례를 적용하는 것이며, 동일세대원에게 상속받은 상속받은 공동상속주택 소수지분 양도시에는중과세율을 적용하지 않는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 (질의1) 경우, 상속개시 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 공동상속주택의 소수지분을 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우로서, 당해 공동상속주택이「소득세법 시행령」제155조제2항 각 호 외의 단서에 해당하지 않을 경우,「소득세법 시행령」 제155조제3항에 따른 특례가 적용되지 아니합니다.(질의2)의 경우, 「기획재정부 재산세제과 -1035, 2023.9.4.」를 참고하시기 바라며,「소득세법」제104조제7항의 중과세율 적용대상에서 배제되는 경우, 같은 법 제95조에 따른 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 것입니다.□ 기획재정부 재산세제과-1035, 2023.9.4.【질의】동일세대 세대원에게 상속받은 공동상속주택의 소수지분을 양도하는 경우, 다주택자 중과세율이 배제되는지 여부(제1안) 다주택자 중과세율 적용이 배제됨(제2안) 다주택자 중과세율 적용이 배제되지 않음【회신】귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다. 끝.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제167의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】1. 사실관계○’90년 甲 A주택 취득○’91년 乙(갑의 자녀) A주택 소수지분＊ 상속(동일세대)＊ 모 3/9, 자녀 3명 2/9씩 상속○’17년 乙 B주택 취득○을(단독세대인 상태) A주택 또는 B주택 양도 예정2. 질의내용○(질의1) 동일세대원으로부터 상속받은 주택의 소수지분과 일반주택을 보유한 1세대가 일반주택 양도시 공동상속주택의 소수지분을 소득령§155③에 따라 주택수에서 제외하여 1세대1주택 비과세가 가능한지 여부○ (질의2) 동일세대원으로부터 상속받은 공동상속주택 소수지분을 양도하는 경우 중과배제 및 장기보유특별공제 적용이 가능한지

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​양도소득세 비과세 · 감면 배제 ▶ 토지 또는 건물 등을 미등기로 양도하는 경우에는 비과세 · 감면을 적용받지 못합니다 .​▶ 토지 또는 건물 등을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다를게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면을 받았거나 받을 세액에서 아래 ① 과 ② 중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세 또는 감면합니다. ① 비과세 감면에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 양도소득 산출세액② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액​​3주택 이상 보유자에 대한 중과3주택 (조합원입주권 포함) 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는 기본세율에 20%가 가산되고 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다. 다만, 아래의 주택을 양도하는 경우에는 중과 및 장기보유특별공제가 적용됩니다. - 수도권, 광역시, 특별자치시(세종시) 외 지역의 양도당시 기준시가 3억원 이하 주택- 국민주택규모 이하의 주택으로서 장기일반민간임대주택 등으로 등록하여 8년 이상 임대한 주택- 상속받은 주택 (5년 이내 양도)- 10년 이상 무상제공한 장기사원용 주택- 5년 이상 운영한 가정어린이집 등​​​2주택 보유자에 대한 중과2주택 (조합원입주권 포함)을 보유한 1세대가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우에는 기본세율에 10%가 가산되고 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다. 다만, 아래의 주택을 양도하는 경우에는 중과 및 장기보유특별공제가 적용됩니다. - 3 주택 이상자의 중과제외 대상 주택- 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의사유로 취득한 수도권 밖 주택 및 다른 시,군 에 소재하는 주택으로서 일정요건을 충족하는 경우- 혼인합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택- 부모봉양합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택- 소송이 진행중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택 (확정판결일로부터 3년 이내 양도)- 일시적 2주택인 경우 종전 주택- 양도당시 기준시가가 1억원 이하인 주택​

1. 취지​주택이 상속될 때 여러가지 모습이 있겠지만, 시골에 계신 부모님께서 여생을 보내신 주택이, 도시로 나간 여러 명의 자녀에게 상속되는 경우가 우리나라 사회발전 구조상 많이 등장합니다. 그러니, 여러 명의 자녀가 모두 1채의 주택 수를 가산하는 상황이 됩니다. 상속주택도 주택은 주택이기 때문입니다. 다만 상속주택이 있을 때, 기존 주택이 영향을 안 받게 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 마련하고는 있는 것 뿐입니다.​하지만, 여전히 공동상속의 부담이 남아있습니다. 조정대상지역 내 기존 2주택(일시적 2주택이 아닌 경우)을 가진 상속인은 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받지 못하므로, 주택 수가 3주택으로 늘어나는 불이익이 있구요, 기존 1주택을 가진 상속인도, 기존 주택이 아닌 상속주택을 팔거나 형제에게 증여하고 나서 다시 기존 주택에 2년을 보유/거주하여야 [1세대 1주택 비과세]를 받을 수 있게 되므로, 아무래도 지장이 생깁니다.​소득세법 시행령 제154조의2(공동소유주택의 주택 수 계산)1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.​소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.​​1채의 시골주택 때문에 온 자식들이 곤경에 처하는 경우는 바람직하지 않습니다. 따라서 세법에서는 공동상속주택은 어느 한 사람의 것으로 보고 나머지 상속인들은 상속주택을 신경쓰지 않아도 되도록 규정을 만들었습니다. 이것이 소득세법 시행령 제155조 제3항의 [공동상속주택 소수지분 주택 제외]입니다. 또한 뒤에서 설명하듯이 소수지분은 다주택자 중과세를 판정하는 때 주택 수에서도 제외하도록 만들었습니다.​공동상속주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 봅니다. 최대지분권자가 2명 이상(상속재산을 남은 부모님과 자식들이 모두 균등상속하는 경우를 말합니다)이면 그 주택에 거주하는 자의 소유로 봅니다. 그 주택에 거주하는 자가 2명 이상(부모님과 자식 중 일부가 시골집에서 같이 살았던 경우를 말합니다)에는 최연장자의 주택으로 봅니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.1. 당해 주택에 거주하는 자3. 최연장자​​세법에서 “주택 수에서 제외한다”라는 표현을 쓸 때도 있는데, 이 특례의 법문 표현은, “해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다”라고 표현합니다. 소수지분권자의 지분은 아예 없는 것으로 취급합니다. 그러므로 소수지분과 다른 주택을 보유하는 경우에는 다른 주택이 [1세대 1주택 비과세]를 받을 수도 있습니다. 중과세를 판단할 때도 소수지분은 주택 수에 포함되지 않습니다. 종합소득세 임대소득의 주택 수를 계산할 때도 특별한 경우를 제외하고 주택 수에서 빠집니다. 취득세에서 주택 수를 계산할 때도 빠집니다. 단, 종합부동산세를 계산할 때는 주택 수에서 뺀다는 규정이 없어서 소수지분도 주택 수에 포함됩니다.​서면부동산2016-3995(2016.08.23)「소득세법 시행령」제155조 제2항 및 제3항을 적용할 때 상속주택(미등기주택을 공동으로 상속한 경우 포함) 외의 주택을 양도할 때까지 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 법정상속분 등에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 보며, 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택의 소수지분을 소유한 자가 당해 공동상속주택 소수지분외의 다른 주택을 양도하는 때에는 「소득세법 시행령」 제155조제3항에 따라 당해 공동상속주택 소수지분은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하고 같은 법 시행령 제154조제1항의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.​소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다. 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.​소득세법 시행령 제8조의2(비과세 주택임대소득)③ 법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다.2. 공동소유하는 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산(지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람은 본문에 따라 공동소유의 주택을 소유하는 것으로 계산되지 않는 경우라도 그의 소유로 계산한다.가. 해당 공동소유하는 주택을 임대해 얻은 수입금액을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액이 연간 6백만원 이상인 사람나. 해당 공동소유하는 주택의 기준시가가 9억원을 초과하는 경우로서 그 주택의 지분을 100분의 30 초과 보유하는 사람​지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법)④ 제1항을 적용할 때 상속으로 여러 사람이 공동으로 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유하는 경우 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자로 보고, 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우에는 그 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자를 판정한다. 이 경우, 미등기 상속 주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우에는 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 본다.1. 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람2. 나이가 가장 많은 사람​​2. 소수지분 주의​① 처음 상속 때와 지분이 달라지는 경우가 있습니다. 상속 이후에 지분이 변경된다 하더라도, 상속일을 기준으로 판정합니다. 이때 지분의 변경은 지분권자들 사이에서 증여나 매매나 재상속이 일어나는 경우를 말합니다. 그런데 만약 상속재산에 대해서 상속인들끼리 합의하여 재분할 하는 경우에는, 상속개시일로 소급하여 효력이 있습니다. 재분할은 언제든지 할 수 있습니다.​소득세 집행기준 89-155-13 [공동상속주택의 지분이 변동되는 경우]상속개시일 이후 공동상속주택의 상속지분이 변경된다 하더라도 공동상속주택에 대한 소유자의 판정은 상속개시일을 기준으로 한다.​민법 제1013조(협의에 의한 분할)① 전조의 경우 외에는 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다.​민법 제1015조(분할의 소급효)상속재산의 분할은 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.​② 단독상속의 경우, 상속으로 2채의 주택이 내려오면 그 중에서 1채의 주택만 이러한 특례가 적용된다고 말씀드렸는데요, 공동상속하는 경우에도 1채의 주택만 이 규정이 적용됩니다. 그러니 피상속인이 2채 이상의 주택을 물려주신 경우에는 특례를 받는 주택은 소유기간이 가장 긴 주택 등 1순위주택만 이 규정이 적용되므로, 후순위 상속주택은 상속인들 주택 수에 전부 가산됩니다.​③ 단독상속의 경우 동일 세대 내에서 일어나는 상속에 대해서는 상속주택에 대해 특례를 인정하지 않고 있었는데요, 소수지분의 경우에도 이 규정이 아주 중요합니다. 이것은 설명이 좀 필요합니다. 소수지분을 소유자의 주택으로 보지 아니하는 규정의 취지는 소수지분 때문에 주택 수가 늘어나는 불합리를 해소하기 위해서입니다. [소수지분성]에 초점을 맞추면, 동일 세대이든 별도 세대이든 주택의 부담을 덜어주어야 합니다. 반면 동일 세대 내에서의 주택 이동은 기존의 주택 계획에 지장을 줄 것이 없다는 [동일 세대성]에 초점을 맞추면, 동일 세대내 소수지분의 상속은 이 규정의 적용을 일절 받지 못합니다.​[국세청]은 과거나 지금이나, [동일 세대성]에 초점을 맞추어, 소수지분이라도 동일 세대 내에서 상속된 경우에는 규정의 적용을 받지 못해 주택으로 보아야 한다고 말합니다. 오직, [1주택을 가진 부모세대]와 [1주택을 가진 자녀세대]가 합가한 후에 동일 세대에서 상속이 일어난 경우만 예외로 한다고 말합니다.​그런데, 국세청과 납세자의 쟁송을 심판하는 [조세심판원]에서는 국세청과 다른 견해를 낸 적이 있습니다. [조세심판원]에 따르면 동일 세대 내 상속된 상속주택은 특례가 불가하지만, 동일 세대 내 상속된 소수지분은 주택 수에서 제외가 가능한 것처럼 표현하고 있습니다. 세법의 세계에서는 각 기관마다 서로 다른 의견을 내는 경우가 자주 있습니다.​최근 2021년 5월 27일에 [대법원]에서 이와 같은 사안에 대해 원심의 판결을 유지하는 것으로 판결을 내린 적이 있는데, 국세청과 같은 의견입니다. 그러니 아무래도 [국세청]의 의견에 맞추어 동일 세대 내에서의 상속은 소수지분일 지라도 주택에서 제외할 수 없는 것으로 보는 것이 안전합니다.​사전법령해석재산2021-199(2021.05.31)귀 사전답변 신청의 경우, 상속개시 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택으로서 「소득세법 시행령」 제155조제3항에 따른 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 경우에는 해당 공동상속주택이 같은 조 제2항 단서에 해당하는 경우에만 해당 거주자의 주택으로 보지 아니하는 것입니다.​조심2018중424(2018.04.19)소득세법 시행령 제155조 제3항 본문에서 소수지분권자가 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 명확히 규정한 이상 소수지분권자에게는 위 제2항 단서를 적용하지 않는 것으로 해석하는 것이 타당해 보이는 점, 이 건에서 「소득세법 시행령」 제155조 제3항 단서 제3호에 따라 소수지분권자에 해당하는 청구인이 쟁점상속주택 소수지분을 보유한 채 쟁점양도주택을 양도하였으므로 같은 항 본문에 따라 공동상속주택을 소유하지 않았던 것으로 간주되는 바, 처분청이 청구인에게 1세대 1주택 특례가 적용되지 않는다고 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있음​서울행법2019구단64849(2020.03.18)앞서 본 바와 같이 구 소득세법 시행령 제155조 제2항의 단서 규정(이하 ‘동거봉양 조항’이라 한다)에서는 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에도 동거봉양을 위하여 합가한 경우에는 동일세대 구성원으로부터 세대 합가 이전부터 보유하던 주택을 상속받은 주택으로 보아 같은 법 시행령 제152조 제1항(1세대 1주택비과세 특례)을 적용한다고 규정하면서, ‘이하 제3항, (이하 생략)에서 같다’고 규정하여 이 사건 특례규정인 같은 조 제3항을 적용할 때에도 동거봉양 조항을 적용하도록 규정하고 있음은 법 문언상 명백하다.위 동거봉양 조항은, 종전 규정이 상속인과 피상속인이 동일세대를 구성하고 있던 상태에서 상속받은 주택에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례를 적용할때 그 범위에 대해 불분명한 점이 있어 이러한 경우에는 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합친 경우로서 합치기 이전부터 보유하던 주택을 양도할 때에만 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례가 적용됨을 분명히 하기 위해 소득세법 시행령이 2010. 2. 18.대통령령 제22034호로 개정되면서 도입된 규정이다.구 소득세법 시행령 제155조 제2항은 1세대 1주택을 보유하여 양도소득세가 과세되지 않게 되어 있는 자가 그의 의사나 선택에 의하지 아니하고 상속이라는 사유에 의하여 1가구 2주택이 되게 된 경우에 상속 전에 보유하던 주택에 대하여 비과세의 혜택을 부여함으로써 본의 아니게 1가구 2주택이 됨으로써 양도소득세의 비과세혜택이 소멸됨으로 인한 불이익을 구제하자는 데에 그 취지가 있다고 볼 것이다(대법원1993. 2. 9. 선고 92누15680 판결 참조). 따라서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속과 상관없이 이미 1세대 1주택이 아니었으므로 1세대 일시적2주택의 특례의 적용을 배제하는 것이 타당하다. 동거봉양 조항은 위 법리를 확인하면서 동거봉양 활성화를 지원하기 위하여 상속개시 당시 동일세대여도 비과세 규정이 적용되는 예외를 규정한 것이다.위와 같은 동거봉양 조항의 입법 취지는 이 사건 특례조항을 적용함에 있어서도 그대로 타당하다. 이 사건 특례규정은 상속으로 지분을 취득한 경우에 그 소수지분권자가 1주택을 소유하는 것으로 보는 불합리함을 제거하기 위한 규정이지 더 나아가 피상속인과 상속인이 동일세대를 구성하고 있어 상속과 상관없이 그 세대가 이미 1세대 1주택이 아닌 경우에까지 이 사건 특례조항이 적용된다고 해석하는 것은 1세대 일시적 2주택의 특례규정들 중 하나인 이 사건 특례규정의 입법 취지에 반한다.​​3. 중과세​만약 소수지분성을 인정받지 못한다면, 기존의 주택을 팔 때에 [1세대 1주택 비과세]를 받지는 못합니다. 그러면 조정대상지역에 있는 기존 주택을 양도하는 경우 이제 소수지분이 주택 수에 가산되어 다주택자 중과세를 받게 되는걸까요? 그렇지는 않습니다. 소수지분은 주택 수에서 빠집니다.여기서 특이한 점이 3가지 더 있습니다.​① 중과세를 판단할 때에는, 2채 이상의 상속주택이 상속된다 하여도, 소수지분은 주택 수에서 전부 빠집니다. 비과세를 판단할 때 2채 이상의 상속주택이 상속되는 경우 1채만 [공동상속주택 소수지분 주택 제외]를 적용해주었던 것과 대조적입니다.​② 중과세에서 제외할 때에는, 5년이 지나더라도 주택 수에서 제외됩니다. 단독 상속의 경우 중과 배제를 받기 위해서 5년 이내에 양도해야 했던 것과 대조적입니다.​③ 동일 세대 내에서 상속된 소수지분도 중과세 판단에서는 주택 수에서 제외됩니다. 비과세를 판단할 때 동일 세대 내상속된 소수지분에 대해 주택으로 보았던 것과 대조적입니다.​조심2019서4322(2020.02.12)「소득세법 시행령」제167조의3 제1항 및 제2항 제2호는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 대하여 규정하면서 ‘공동상속주택’의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각 호의 순서, 즉 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다고 규정하고 있을 뿐, 이를 「소득세법 시행령」 제155조 제3항의 ‘공동상속주택’의 범위에 관한 괄호규정과 같이 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택으로 한정하는 것으로 규정하고 있지 아니한 점, 「소득세법 시행령」제155조 제3항에 상기 괄호규정은 제154조(1세대 1주택의 범위) 제1항과 관련하여 적용하도록 명시되어 있는 점 등을 종합할 때, 「소득세법」제104조 제7항에 따른 중과세율 적용 여부를 판단함에 있어서 청구인이 쟁점일반주택 양도 당시 2채의 공동상속주택에 대한 소수지분을 보유하고 있었다고 하더라도 이는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하여야 하는 것인 바, 청구인의 쟁점일반주택 양도에 대하여 다주택자에 대한 중과세율을 적용하는 것은 타당하지 않다 할 것이다.​조심2020서806(2020.06.01)처분청은 청구인이 공동상속주택의 소수지분권자라 할지라도 쟁점상속주택은 상속개시 당시 동일세대원으로서 상속받은 주택이므로 일반세율 및 장기보유특별공제 적용대상에 해당하지 아니한다고 보아 청구인의 경정청구를 거부하였으나,「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항, 제2항 제2호 및 제167조의10 제1항 및 제2항은 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 관하여 규정하면서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은 법 시행령 제155조 제3항 각 호의 순서, 즉 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점상속주택에 거주하지 아니한 소수지분권자에 해당하고 이에 대하여는 다툼이 없는 점, 부동산 투기 억제를 목적으로 「소득세법」 제104조 제7항이 신설되어 다주택자가 조정대상지역내 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 중과되는 것으로 개정된 점을 감안하면 공동상속주택의 소수지분권자의 보유지분을 주택 수에 포함하여 중과세율을 적용하는 것은 다주택자에 대한 중과규정의 입법 취지에 부합하지 아니하는 점,「소득세법」 제104조 제7항 제1호 및 같은 법 시행령 제167조의10 제1항 제2호에서 제167조의3 제1항 제2호부터 제8호까지 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택은 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하지 아니하는 것으로 규정하고 있고, 위 중과배제 대상주택 중 제167조의3 제1항 제7호는 제155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택 중 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다고 규정하고 있는데, 처분청은 쟁점상속주택이 상속받은 날로부터 5년이 경과되어 중과배제대상이 아니라는 의견이나, 위 규정은 주택 수에 포함되는 상속지분이 가장 큰 상속인이 보유한 상속주택을 전제로 하는 것이므로 공동상속주택의 소수지분권자의 보유지분이 주택 수에 포함되지 아니하는 이상 위 규정이 적용될 여지는 없는 점,「소득세법」 제95조 제2항은 장기보유특별공제액의 경우 제104조 제7항 각 호에 따른 자산에 대하여 그 적용을 제외하도록 규정하고 있어서 중과세율 적용대상을 장기보유특별공제 배제대상 판단시에도 그대로 적용하는 것이 타당한 점 등에 비추어 공동상속주택의 소수지분은 1세대 2주택자 혹은 3주택자에 대한 중과규정 적용에 있어서는 주택 수에 포함되지 아니한다고 봄이 타당하다 할 것이다.​