안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.


오늘은 토지수용 대체취득 감면에 대해 알아보겠습니다.

1. 토지수용으로 인한 대체취득 감면

  (1) 개 념

  (2) 요 건


2. 관련법령

1. 토지수용으로 인한 대체취득 감면

(1) 개 념


토지의 효율적인 이용이나, 토지의 공급확대를 위해 국가,지자체에서 토지를 수용하여 개발을 하고 있습니다.

이때, 토지 소유주들은 본인 의사와 상관없이 사업시행자에게 토지를 양도하여야하고, 그렇지 않을 경우, 그 대가를 공탁한 후 강제수용하게 됩니다. 


따라서, 강제로 토지를 양도 혹은 수용해가는만큼 기존의 토지를 대신하여 거주, 경작 등으로 비슷한 목적으로 다른 토지를 취득할 때 취득세를 감면하는 혜택을 지방세특례제한법에서 별도로 두고 있습니다.






(2) 요 건


요건은 크게 다음과 같습니다.


1) 계 약


매수, 수용 또는 철거될 예정인 자가 기존의 토지를 양도하는 계약일 혹은 해당 사업인정 고시일 이후에 

대체취득할 부동산 등을 계약을 체결하거나, 건축허가를 받아야 합니다.


2) 기 한


수용 등에 관련된 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내(일정한 농지의 경우 2년 이내)에 일정한 부동산 등을 대체취득해야 합니다.


3) 대체취득하는 일정한 부동산 등


 가. 농지 외의 부동산


대체취득하려는 농지외의 부동산은 매수, 수용된 부동산등이 있는 특별시, 광역시, 특별자치시,도 내의 지역에 있거나,

특별자치시, 시, 군, 구와 잇닿아 있는 특별자치시, 시,군,구 내의 지역에 위치하여야 합니다. 


 나. 농지


위 '농지 외의 부동산'에 따른 지역에 있는 농지이거나,

부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있는 지정지역 외에 소재한 농지에 해당되어야 합니다.


4) 부동산 등 매수, 수용, 철거 확인서


토지수용에 따른 대체취득 취득세 감면을 적용받기 위해서는, 양도소득세 토지수용 감면을 받기 위해 제출하는 서류와는 별도로, 사업시행자(LH공사 등)로부터 부동산 등 매수, 수용, 철거 확인서(대체취득에 따른 취득세 감면용)를 발급 받아야 합니다.


해당 서류는 원본을 직접 발급받아 제출하여야 하므로, 발급 받은 후에 보관에 꼭 유의하셔야 합니다.



위에 요건 등을 모두 충족하여야 대체취득에 따른 취득세를 감면 받을 수 있고, 대체취득한 새로운 부동산의 가액이 종전부동산 가액을 초과할 경우, 그 초과분에 대해서는 감면이 적용되지 않습니다.



조금 이해하기 쉽게 정리하면,

(1) 토지수용에 대한 사업인정고시가 난 이후에 대체취득 부동산을 취득하여야 합니다.


(2) 보상금 수령한 날부터 1년 혹은 2년 이내에 대체취득 부동산 취득을 완료하여야 합니다.


(3) 대체취득 부동산은 농지에 해당되면 그 지역에 제한이 거의 없으나, 농지 외의 부동산인 경우에 그 인접한 지역으로 제한됩니다.


(4) 일반 양도세 감면받기 위한 토지수용사실확인서와 달리, 대체취득 감면용 서류를 별도로 요청하여 발급받아야 합니다.


2. 관련법령


지방세특례제한법 제73조 [토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 감면]


① 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시개발법」 등 관계 법령에 따라 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자(「관광진흥법」 제55조 제1항에 따른 조성계획의 승인을 받은 자 및 「농어촌정비법」 제56조에 따른 농어촌정비사업 시행자를 포함한다)에게 부동산(선박ㆍ어업권ㆍ양식업권 및 광업권을 포함한다. 이하 이 조에서 "부동산등"이라 한다)이 매수, 수용 또는 철거된 자(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공공사업에 필요한 부동산등을 해당 공공사업의 시행자에게 매도한 자 및 같은 법 제78조 제1항부터 제4항까지 및 제81조에 따른 이주대책의 대상이 되는 자를 포함한다)가 계약일 또는 해당 사업인정 고시일(「관광진흥법」에 따른 조성계획 고시일 및 「농어촌정비법」에 따른 개발계획 고시일을 포함한다) 이후에 대체취득할 부동산등에 관한 계약을 체결하거나 건축허가를 받고, 그 보상금을 마지막으로 받은 날(사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날을 말하고, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조 제1항에 따라 토지로 보상을 받는 경우에는 해당 토지에 대한 취득이 가능한 날을 말하며, 같은 법 제63조 제6항 및 제7항에 따라 보상금을 채권으로 받는 경우에는 채권상환기간 만료일을 말한다)부터 1년 이내(제6조 제1항에 따른 농지의 경우는 2년이내)에 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 종전의 부동산등을 대체할 부동산등을 취득하였을 때(건축 중인 주택을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때를 말한다)에는 그 취득에 대한 취득세를 면제한다. 다만, 새로 취득한 부동산등의 가액 합계액이 종전의 부동산등의 가액 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대해서는 취득세를 부과하며, 초과액의 산정 기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.(2019.08.27 개정)


1. 농지 외의 부동산등(2010.03.31 제정)


가. 매수ㆍ수용ㆍ철거된 부동산등이 있는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 내의 지역(2016.12.27 개정)


나. 가목 외의 지역으로서 매수ㆍ수용ㆍ철거된 부동산등이 있는 특별자치시·시·군·구와 잇닿아 있는 특별자치시·시·군·구 내의 지역(2016.12.27 개정)


다. 매수·수용·철거된 부동산등이 있는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도와 잇닿아 있는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 내의 지역. 다만, 「소득세법」 제104조의 2 제1항에 따른 지정지역은 제외한다.(2024.12.31 개정)


2. 농지(제6조 제1항에 따른 자경농민이 농지 경작을 위하여 총 보상금액의 100분의 50 미만의 가액으로 취득하는 주택을 포함한다)(2015.12.29 개정)


가. 제1호에 따른 지역(2010.03.31 제정)


나. 가목 외의 지역으로서 「소득세법」 제104조의 2 제1항에 따른 지정지역을 제외한 지역(2010.03.31 제정)


② 제1항에도 불구하고 「지방세법」 제13조 제5항에 따른 과세대상을 취득하는 경우와 대통령령으로 정하는 부재부동산 소유자가 부동산을 대체취득하는 경우에는 취득세를 부과한다.(2010.12.27 개정)


③ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 환매권을 행사하여 매수하는 부동산에 대해서는 취득세를 면제한다.(2015.12.29 개정)


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