[수용전문세무사] 공익수용 양도소득세 어떻게 하면 잘 내고 덜 낼 수 있을까?

국가나 공공기관과 같은 사업의 주체가 공익사업을 수행하기 위해 토지수용제도를 통하여 협의 및 강제적인 절차로 사업에 필요한 토지 등을 매수하게 되며, 그로 인한 손실에 대한 보상을 지급합니다.

소득세법에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. 공익사법을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 따라 사업시행자에게 양도하는 경우에도 소득세법의 유상양도에 해당합니다.

따라서 강제수용이 자의에 의한 자산의 이전이 아니라고 하더라도 소유권이전에 대하여 대가를 받는 것으로 유상양도에 해당하여 양도소득세가 과세됩니다.

다만, 잔여지의 가격감소나 손실에 대해 지급 받은 보상금은 유상양도가 아닌 손실보상의 성격으로 보아 양도세 과세대상에 해당하지 않습니다.

보상은 토지 등에 대한 보상, 손실보상, 이전보상, 영업보상, 이사비용 등 다양하게 존재하며 종류와 사실관계에 따라 소득 구분 및 과세대상 여부가 달라질 수 있습니다.

공익수용에 따른 토지, 토지에 관한 권리, 지장물 등은 보상적용대상에 해당하며 각각의 보상가액들의 양도세 계산시 양도가액에 포함되는지를 살펴보겠습니다.

원칙적으로 양도가액은 수용 등 대가로 지급받은 금액입니다.

최초 보상가액을 기준으로 양도세를 신고한 이후에 이의재결, 행정소송 등을 통하여 최초 보상금이 증액되는 경우에는 증액된 보상금을 양도가액으로 하여 판결확정일 및 수령일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 수정신고를 해야하며, 이때 신고·납부불성실가산세는 부과되지 않습니다.

지장물 철거의 대가로 수령하는 보상금 중 양도소득세 과세대상 자산에 해당하는 지장물에 대한 것은 양도가액에 포함합니다.

소득세법에서는 건물의 개념을 별도로 두고 있지 않으므로 건축법의 개념을 준용하여 과세대상 여부를 판단할 수 있으므로 건축법에 따른 건축물에 해당하지 않는 임시건축물 등의 여부를 사실관계를 종합하여 판단하여야 합니다.(조심2019부1184(2019.07.05.))

(1) 토지의 양도가액과 구분하여 지급받는 손실보상금으로서 손실 범위를 초과하지 않는 금액은 과세소득에 해당하지 않습니다.

다만, 손실보상이 아닌 매매의 대가이거나 법적 의무 없이 지급하는 합의금의 성격인 경우 사업소득 또는 기타소득 등으로 과세될 수 있음은 사실판단 사항입니다.

(2) 토지의 일부로서 토지와 일괄양도하여 지급받는 손실보상금은 토지의 일부로 보아 양도가액에 포함합니다.

(1) 토지의 양도가액과 별도로 구분하여 지급받는 농막, 농기구 등 같은 법제94조에 따른 양도소득세 과세대상이 아닌 자산에 대한 양도대가는 과세소득에 해당하지 않습니다.

(2) 토지와 농막, 농기구 등을 일괄 양도한 경우 각 자산별 가액을 별도로 평가하여 구분양도하지 아니한 경우에는 농막, 농기구, 묘목, 펌프 등의 양도 및 취득가액은 토지의 양도가액에 포함합니다.

사업장이 수용되어 지급받는 보상금으로 휴·폐업 보상, 이전 보상 등 그 사업과 관련하여 감소되는 소득이나 발생하는 손실을 보상하기 위해 지급되는 금액은 사업소득으로 과세합니다.

이는 지급사유, 지급조건, 사업현황, 자산평가 내역 등을 고려하여 사실판단할 사항이며, 실질이 영업손실보상금이라면 형식에 무관하게 사업소득으로 과세될 수 있습니다.

비사업용토지란 토지 투기 수요 억제를 위해 05.08.31 부동산대책의 일환으로 도입되었습니다. 지목에 따라 일부 요건을 충족하지 못하는 토지는 소득세법에서 비사업용토지로 규정하여 기본 양도소득세 세율에서 '10%를 가산'하는 '중과세율'을 적용합니다.

다만, 토지보상법 등에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 다음에 해당하는 토지는 지목에 상관없이 사업용 토지로 보아 일반세율을 적용합니다.(소득세법시행령 제168조의14 ③ 제3호)

이때 취득일이란 상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말하고, 소득세법 제97조의2에 의하여 이월과세를 적용받는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날을 기준으로 판단합니다.

따라서 사업용토지 요건에 충족하지 않는 토지라고 하더라도 사업인정고시일부터 5년 이전에 취득한 토지라면 중과세율이 적용되지 않습니다.

1. 공익사업 수용 토지 사업용토지 인정 보유기간 강화(소득세법시행령 제168조의14 ③ 제3호, 21.5.4 이후 사업인정고시부터 적용)

21.5.4 개정으로 보유기간이 2년에서 5년으로 강화되었습니다.

(1) 21.5.3 이전에 사업인정고시가 난 경우 : 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지는 무조건 사업용토지로 봅니다.

(2) 21.5.4 이후 사업인정고시가 난 경우 : 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 토지는 무조건 사업용토지로 봅니다.

취득일, 양도일이 아닌 사업인정고시일을 기준으로 하여 2년 또는 5년이 적용되기 때문에 사업인정고시일 확인이 중요합니다.

2. 주말체험농지 사업용토지 제외(소득세법시행령 제168조의8 ③ 제1호, 22.1.1 이후 양도분부터 적용)

농지는 재촌·자경요건을 갖추어야 사업용 토지로 인정받게 됩니다. 농업에 종사하지 않는 일반인이 재촌·자경요건을 갖추기 힘들었지만, 세대를 기준으로 1,000㎡ 미만의 주말체험농지는 사업용 토지로 인정받을 수 있었습니다.

하지만 22년 1월 1일 이후 양도하는 농지부터는 주말체험농지는 사업용토지에서 제외되었습니다. (다만, 21년 5월 4일 전 사업인정고시된 사업으로 수용되는 경우에는 개정 전 규정을 적용합니다.)

※ 참고로 2022년부터 적용 예정이었던 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제 제외 및 세율 강화 등의 내용은 개정되지 않았습니다.

토지보상법 등의 법률에 의하여 토지가 수용됨으로써 발생하는 양도소득세의 경우 일정 요건을 충족한다면 양도소득세의 10%(채권보상은 15%, 30%, 40%)의 세액을 감면받습니다.

이때 수용이란 법률에 따른 사업인정고시일 이후 협의에 의하여 양도한 경우를 포함합니다.

만약 사업의 방식이 수용방식이 아닌 환지방식의 사업의 경우 감면이 적용되지 않으니 유의해야 합니다.

토지 등을 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득해야 합니다.

(1) 상속 : 상속받은 토지 등의 취득일은 상속일이 아닌 피상속인이 토지 등을 취득한 날을 기준으로 합니다.

(2) 배우자 등 이월과세가 적용(소득세법 제97조의2 제1항) : 이월과세가 적용되는 경우 취득일은 증여일이 아닌 증여자가 해당 토지 등을 취득한 날을 기준으로 합니다.

이월과세가 적용되지 않는 증여는 증여자의 취득일이 아닌 증여일을 취득일로 하는 것을 유의해야 합니다.

조세특례제한법 제77조에 따른 공익사업용으로 수용되어 세액을 감면받는 경우에는 감면되는 세액의 20%를 농어촌특별세로 신고·납부해야 합니다.

다만, 수용일 현재 양도자가 농지소재지에 재촌하면서 자경한 농지인 경우에는 농어촌특별세를 비과세합니다.

(이때 8년의 경작요건은 적용되지 않습니다.)

토지 수용의 경우 토지별로 조특법 제77조 공익사업감면 뿐만 아니라, 제69조 자경감면, 제70조 대토감면, 제77조의3 개발제한구역 감면 등 여러 감면들이 추가로 적용 될 수 있으니 반드시 검토하여 양도소득세를 절세하는 것이 좋습니다.

조세특례제한법 제69조 자경농지감면은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.

 https://blog.naver.com/highyes_tax/222517594617

https://blog.naver.com/highyes_tax/222531328047

소득세법시행령 제154조에 의하여 1세대 1주택자가 2년 보유 및 2년 거주요건을 충족한 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 혜택을 적용 받습니다.

이때 주택이 토지보상법 등에 의하여 협의매수·수용되는 경우로서 사업인정고시일 이전에 취득한 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 비과세 적용이 가능합니다.

또한 일부가 수용되는 경우로서 수용일로부터 5년 이내 양도하는 잔존주택 및 부수토지는 동일하게 보유기간 및 거주기간 제한 없이 비과세가 가능합니다.

소득세법시행령 개정으로 21.2.17 이후 조특법 제77조에 따라 양도소득세가 감면되는 주택은 다주택자에 해당하더라도 중과세가 아닌 일반세율이 적용됩니다.

수용 등의 강제적인 절차에 의하여 어쩔 수 없이 양도하는 다주택자들에게 중과세율이 적용되는 경우가 되고 있었으나, 세법 개정을 통하여 중과 문제를 해결하였습니다.

토지 등이 수용됨에 따라 발생되는 양도소득세는 토지소유자의 개별적인 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

각자가 처한 상황에 관심을 가지고 절세플랜을 세우는 것이 필요합니다.

https://blog.naver.com/highyes_tax/222635866745