지방 저가주택 취득세율 완화 기준 감면(기준시가 2억 이하 2주택 중과 제외)

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.

오늘은 2025년 1월 2일 이후부터 적용되는 지방 저가 주택 취득세율 인하 제도에 대해 안내드리겠습니다.

이번 개정은 지방 주택시장 활성화를 위한 조치로, 실수요자뿐만 아니라 투자자분들에게도 중요한 내용입니다.

목차 구조

지방 저가 주택 취득세율 개정 배경

최근 정부는 지방 부동산 거래 침체를 해소하고, 실수요자의 취득 부담을 완화하기 위해

기존 공시가격 1억 원 이하 주택에 한정되어 있던 1% 취득세 특례를

2억 원 이하 주택까지 확대 적용하기로 결정했습니다.

이는 다음과 같은 정책적 목적을 갖고 있습니다:

- 지방 부동산 시장 활성화

- 실수요자·임대사업자 세부담 완화

- 소형·저가 주택 공급 유도 및 공실 해소

적용 대상 및 요건

1. 적용 대상: 개인과 법인 모두 해당

2. 지역 요건: 수도권(서울·경기·인천)을 제외한 지방 전 지역

3. 가격 기준: 공시가격 기준으로 2억 원 이하인 주택

4. 적용 시기: 2025년 1월 2일 이후 잔금 및 등기 기준으로 취득한 경우

5. 취득세율: 1% (지방교육세 포함 시 1.1%)

*** 실거래가가 2억 원을 초과해도, 공시가격만 2억 이하라면 적용 가능합니다.***

적용 제외 지역 유의사항

이번 제도는 ‘전국’이 아닌 ‘지방’만 해당합니다.

따라서 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)은 적용 대상에서 제외되며,

대전·광주·부산·울산 등 광역시는 적용 지역에 포함됩니다.

여기서의 수도권은 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에서 다음과 같이 규정하고 있습니다.

"서울특별시, 인천광역시 및 경기도의 행정구역 전부를 말합니다."

주의할 점 : 주택 수 포함 여부

지방 저가 주택에 대해 취득세율이 1%로 낮아지더라도,

이 주택은 「소득세법」, 「종합부동산세법」 등에서의 '주택 수'에는 포함된다는 점을 반드시 유의하셔야 합니다.

즉, 취득세만 경감되는 것이며, 다음과 같은 세목 판단 시 주택 수로 간주됩니다.

① 양도소득세 중과세는 없음

현재 다주택자 중과세는 한시적 폐지 상태이므로, 지방 저가 주택을 취득해도 양도세 중과는 적용되지 않습니다.

→ 단, 향후 중과세 제도 재개 시 주택 수 포함 가능성은 존재합니다.

② 1세대 1주택 비과세 요건에는 여전히 영향 있음

공시가격이 2억 원 이하라도 무조건 주택 수로 포함되므로,

기존 주택 보유자가 지방 저가 주택을 취득할 경우에 1세대 1주택 비과세 요건이 충족되지 않을 수 있습니다.

③ 종합부동산세 주택 수 산정에도 포함

공시가격이 낮더라도 종부세는 주택 수 전체를 기준으로 판단하므로 고가주택과 저가 주택을 함께 보유 시

1세대 1주택 특례 배제 또는 합산 과세 대상이 될 수 있습니다.

④ 임대 소득 과세 대상 확대 가능성 있음

2주택 이상 보유자부터는 월세 발생 시 주택임대 소득 과세가 적용됩니다.

따라서, 지방 저가 주택이라도 월세 계약을 하면 과세 대상이 됩니다. (1주택자는 일정 요건 하에 과세 제외 가능)

예를 들어, 수도권 주택 1채 보유 중 지방 1.8억 공시가 주택을 취득하면

→ 2주택이 되어 기존 주택 매도 시 비과세 요건 불충족

따라서 이번 제도는 지방 거래 활성화를 위한 취득세 완화 조치일 뿐,

다른 세금에서는 주택 수로서 동일하게 취급되므로 향후 매도·보유·추가 취득까지 고려한 종합적인 세무 전략이 필요합니다.

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