안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^
오늘은 종합부동산세 계산 구조에 대해서 설명드리겠습니다.
종합부동산세 과세 대상 대상은?
-재산세와 달리 종합부동산세 과세대상은 주택과 토지에 한하여 과세됩니다. 따라서 아파트형 공장이나 상가의 건축물은 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않고, 그 부속토지만 종합부동산세 과세대상에 해당합니다.
-공제금액은 나대지나 잡종지처럼 건축물이 없는 토지 (종합합산과세 토지)는 5억 원, 아파트형 공장이나 상가처럼 건축물이 있는 부속토지(별도 합산과세 토지는)는 80억 원입니다. 따라서, 아파트형 공장이나 상가 등의 부속토지는 공제금액이 높게 설정되어 있어 대부분 종합부동산세가 발생하지 않는 경우가 많습니다.
주택분 종합부동산세 계산 구조?
-인별로 소유한 모든 주택 공시가격을 개인별로 합산한 후 공제금액(9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원)을 초과한 금액에 대해서만 종합부동산세가 과세 됩니다.
★주택분 종합부동산세 계산 구조★
▶주택 공시가격
▶공제금액
-개인이 보유한 모든 주택의 주택 공시가격을 을 합산하여 9억 원(1세대 1주택 이면 12억 원)을 공제 가능합니다.
-종합부동산세는 개인별 과세 제도를 취하고 있어서 동일세대를 구성하고 있더라고 본인의 주택만을 가지고 공제금액을 판정하며, 하나의 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 본인의 지분에 해당하는 주택 공시가격을 가지고 공제금액을 판정합니다.
▶공정시장가액 비율
-종합부동산세 과세표준을 경감시키기 위해 주택 공시가격에 적용하는 정책적 비율(60%)을 말합니다.
▶종합부동산세 세율
-아래와 같이 기본세율과 중과세율로 구분되며, 7단계 누진세율이 적용됩니다. 개인별로 주택수를 합산하여 주택을 2채 이하 소유라고 있으면 기본세율(0.5%~2.7%),3채 이상 소유하고 있으면 중과세율(0.5%~5.0%)이 적용됩니다.
-주택을 3채 이상 소유하고 있더라도 주택 공시가격 합계액이 29억 원 이하라면 기본세율과 동일한 세율이 적용됩니다.
▶공제할 재산세액
-동일한 주택에 대해서 재산세와 종합부동산세가 이중으로 과세되는 것을 방지하기 위해 마련된 제도로서 다음 산식에 의해 계산된 금액을 종합부동산 세액에서 차감하여 줍니다.
-공제할 재산세액은 순수 재산세만을 의미하며, 도시지역 분 재산세, 지역자원 시설세(소방 분), 지방 교육세는 공제할 재산세액에 포함되지 않습니다.
▶세 부담 상한 초과 세액
-주택 공시가격의 갑작스러운 상승으로 인하여 해당 연도 보유세(재산세와 종부세)가 급격하게 증가하는 것을 방지하기 위한 것입니다.
-세 부담 상한 초과 세액을 23년부터 150%로 단일화되었습니다
-직전 연도에 주택을 소유하고 있지 않아 직전 연도 재산세 및 종합부동산세 상당액을 알 수 없는 경우에는 해당 연도 과세대상 주택을 직전 연도에 소유하고 있는 것으로 간주하여 세 부담 상한 초과 세액을 산정합니다.
▶종합부동산세 세액공제
-고령자 세액공제와 장기보유자 세액공제는 1세대 1주택자(부부 공동명의 1주택자 및 1주택으로 보는 특례 주택을 소유한 자 포함)만 적용받을 수 있습니다.
- 고령자 세액공제
☞주택 소유자의 나이가 60세 이상인 경우에만 적용받을 수 있습니다.
-장기보유자 세액공제
☞주택을 5년 이상 보유한 경우에만 적용받을 수 있습니다.
-소실·도괴·노후 등으로 멸실되어 재건축된 주택은 그 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산하고, 배우자로부터 상속받은 주택은 피상속인이 해당 주택을 취득한 날부터 상속받은 주택은 피상속인이 해당 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산합니다.
배우자로부터 재산 분할 또는 이혼 위자료로 취득한 주택은 재산분할 등으로 인한 소유권 이전등기 접수일부터 보유기간을 계산합니다.
★고령자 세액공제와 장기보유자 세액공제는 중복 적용 가능하나 공제 한도를 최대 80%로 제한합니다★
이상입니다!
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