다주택자 양도소득세 중과 유예는 그동안 “또 연장될 수 있다”는 기대 속에 논의되어 왔지만,이번에는정부 보도자료를 통해 중과 유예 종료가 공식화되었습니다.연장 여부를 검토하는 단계가 아니라,2026년 5월 9일 종료를 전제로 한 보완 방안이 함께 발표된 상황입니다.문제는 제도가 단순하지 않다는 점입니다.보유 주택이 어느 지역에 있는지, 언제 계약하는지, 임대 중인지에 따라적용 결과가 크게 달라집니다.이제는 “되는지 안 되는지”를 단순히 묻기보다,내 상황이 어디에 해당하는지 점검하고, 그에 맞는 판단해야 하는 시점입니다.조정대상지역별 중과 제외 요건기존 조정대상지역서울 강남구·서초구·송파구·용산구 소재 주택은2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고,계약일로부터4개월 이내에양도가 완료되면다주택자 양도세 중과가 적용되지 않습니다.신규 조정대상지역(서울) 강동구, 강북구, 강서구, 관악구, 광진구, 구로구, 금천구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 동작구, 마포구, 서대문구, 성동구, 성북구,양천구, 영등포구, 은평구, 종로구, 중구, 중랑구(경기) 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시2025년 10월 16일 이후 새로 조정대상지역으로 지정된 지역은기존 지역보다 2개월 더 긴 기간이 주어집니다.해당 지역의 주택은2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고,계약일로부터6개월 이내에양도하면 중과가 제외됩니다.계약 관련 유의사항중과 제외를 받기 위해서는계약의 형식과 시점이 매우 중요합니다.가계약은 인정되지 않습니다.정식 매매계약서가 작성되어야 합니다.계약금이 실제로 수령되어야 합니다.문자 합의, 구두 약속, 가계약금은중과 제외 요건으로 인정되지 않습니다.임대 중인 주택에 대한 보완 방안이번 보완 방안에서 가장 헷갈리는 부분이 바로 임대 중인 주택입니다.토지거래허가구역 내 주택은 원칙적으로매수인이 허가를 받은 날부터 4개월 이내에 실거주를 해야 합니다.즉, 매수인은 바로 전입해서 살아야 합니다.하지만 문제는,매도하려는 주택이 이미 임대 중인 상태라면매수인이 4개월 내에 전입하는 것이 현실적으로 불가능한 경우가 많다는 점입니다.이번 보완 방안은 이 지점을 제한적으로 풀어준 것입니다.①적용 대상은 ‘2026.2.12. 현재 임대 중인 주택’발표일 기준으로 이미 임대차계약이 체결되어 있고,실제로 임차인이 거주 중인 주택만 해당됩니다.발표 이후 새로 임대한 주택은 대상이 아닙니다.②매수인은 반드시 ‘무주택자’여야 함실거주 의무 유예는매수인이 무주택자인 경우에만 적용됩니다.다주택자나 1주택자가 매수하는 경우에는 이 완화 규정이 적용되지 않습니다.무주택자 판단 기준은토지거래허가 신청일 기준주택담보대출이 있는 경우에는 대출 신청일 기준③유예되는 것은 ‘실거주 의무’이지, ‘양도 시점’이 아님가장 많이 착각하는 부분입니다.이 규정으로 유예되는 것은매수인의 전입 시점(실거주 개시 시점)뿐입니다.매도인 입장에서 중요한 매도 계약 기한 4개월 또는 6개월 내양도 요건은 전혀 바뀌지 않습니다.즉,무주택자에게 매도한다고 해서매도인이 양도 기한을 더 확보하는 것은 아닙니다.주요 질의응답 요약 정리1. ‘양도 완료’의 기준계약일로부터 4개월(기존 조정대상지역) 또는 6개월(신규 조정대상지역) 이내에잔금을 수령하거나이전등기 접수를 완료하면둘 중 하나만 충족해도 ‘양도 완료’로 인정됩니다.2. 잔여 임대기간이 4개월 미만인 경우 (기존 조정대상지역)토지거래허가 신청일 시점에 잔여 임대기간이 4개월 미만이라면,임대차계약 종료 후 4개월 내에 매수인이 입주하면 되므로실거주 의무를 추가로 유예할 필요가 없습니다.이 경우에는 매수인이 반드시 무주택자일 필요는 없습니다.3. 잔여 임대기간이 6개월 미만인 경우 (신규 조정대상지역)신규 지정된 조정대상지역 주택 중토지거래허가 신청일 시점에 잔여 임대기간이 6개월 미만이라면,기본 실거주 기한인 6개월 내 입주가 가능합니다.따라서 이 경우에도 매수인을 무주택자로 제한할 필요는 없습니다.다만,신규 조정대상지역 주택이면서 계약 당시 임대 중이고,잔여 임대기간이 6개월을 초과하는 경우에는매수인이 무주택자인 경우에 한해임대차계약 종료일까지 실거주 의무가 유예됩니다.4. 매도인이 1주택자인 경우이번 실거주 의무 유예 규정은다주택자의 양도세 중과 유예 종료에 따른 매도 애로를 해소하기 위한 규정으로,매도인이 1주택자인 경우에는 적용되지 않습니다.이 경우에는 기존 토지거래허가 및 실거주 규정을 그대로 적용받게 됩니다.5. 전세대출 이용 중인 무주택자의 경우전세대출을 이용 중인 무주택자가3억 원 초과 아파트를 매수하더라도,임대차계약 종료일까지전세대출이 즉시 회수되지 않도록제도가 보완됩니다.이번 보도자료는다주택자에게 새로운 혜택을 주기 위한 정책이라기보다는,정리할 시간을 한정적으로 부여한 조치에 가깝습니다.보유 주택의 지역, 임대 여부, 계약 시점에 따라 적용 결과는 크게 달라질 수 있습니다.따라서, 현재 보유 구조를 기준으로 한 점검이 먼저 이루어져야 합니다.본인 상황을 기준으로 정리해 줄 수 있는 세무대리인과의 상담이 사실상 필수적인 시점이라고 보셔야 합니다.

1. 내용​일시적 2주택 비과세 특례는, 이사를 할 때 현실적으로 종전주택에서 나오기 전에 신규주택을 매수한 다음에, 신규주택으로 몸을 옮기고 나서 종전주택을 팔게 되는 상황을 감안하는 조항입니다. 이사를 가면서 주택이 겹치는 상황을 일시적이라고 보고, 종전주택 1채만 있는 것으로 보고 [1세대 1주택 비과세]를 판단하도록 한 것입니다. ​우선 실거주 목적을 확인하기 위해 종전주택을 취득일부터 신규주택 취득일까지 1년 간격이 필요합니다. 또 신규주택을 취득 후 3년 내에 종전주택을 매도하여야 합니다. 그래야 2주택을 보유한 상황이 [일시적]이라고 인정하겠다는 것입니다.​이때 원래는 3년이 처분 기한이지만, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 처분기한이 단축됩니다. 처음 처분기한이 단축된 날은 2018년 9월 13일입니다. 3년이 2년으로 단축됐습니다. 두 번째로 처분기한이 단축된 날은 2019년 12월 16일입니다. 이번에는 2년을 1년으로 단축시켰고, 신규주택으로 세대 전원이 이사 후 전입신고까지 하도록 했습니다. 이때 신규주택으로 이사까지 가야 하는데, 신규주택에 세입자가 이미 있는 경우가 있습니다. 오늘은 여기에 대해서 좀 더 자세히 설명합니다.​​2. 처분/전입 기간 연장​요즘 같은 상승장에서 신규주택을 사려는 분들은 아무래도 갭투자 하시는 분들이 많습니다. 종전 주택을 보유한 채로 신규 주택을 사려면 2채 값이 있어야 하는데, 집값이 비싸기 때문에 그러기에는 자금이 부족합니다. 그래서 ① 기존 임차인이 있는 신규주택을 갭만큼의 자금으로 매수한 뒤에 종전주택의 처분대금으로 전세보증금을 내어주며 신규주택으로 입주하는 것이 대부분입니다. ② 집주인이나 중개사가 매수인을 도와주기 위해 매매계약 직전에 임차인을 구해다 주는 경우도 있고요, ③ 아니면 집주인이 스스로 임차인이 되어 갭을 만들어 주는 경우도 있습니다.​이때 종전주택을 1주택으로 보고 비과세를 받으려면 신규주택 취득일부터 1년 이내에 종전주택을 매도해야 한다고 말씀드렸습니다. 신규주택의 취득일이란, 매수잔금일(대금청산일)을 말하고, 매수잔금일 전에 등기하는 경우 등기일을 말합니다. 전세보증금 반환채무를 떠안는 조건으로 잔금 일부를 대체하기로 한 경우에는 나머지 금액을 지급한 날을 말합니다. 이 1년을 [처분/전입 유예기간]이라고 부르겠습니다.​조심2009서204(2009.04.16)「소득세법」제98조 및 「소득세법 시행령」제162조 규정에 의하면, 자산의 양도차익을 산정함에 있어 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일로 한다고 규정되어 있는 바, 부동산을 양도한 경우로서 양수자가 양도자의 채무를 인수하는 경우, 그 채무인수일이 분명한 경우는 그 채무인수일이 양도시기가 되는 것이나, 불분명한 경우는 등기접수일이 양도시기가 된다.​​그런데 신규주택에 임차인이 있는 경우에는 전입할 수가 없습니다. 이때 그 임차인의 임대기간은 얼마나 남아 있을까요? 통상은 2년을 기준으로, 적으면 1년 미만, 많으면 1년 이상 ~ 2년 미만이 남았을 것입니다. 요즘에는 계약갱신청구권이 보장되기 때문에, 3년 이상 남을 수 있지 않겠나 생각하겠지만, 주인이 실거주 목적으로 전입을 준비하고 있기 때문에 계약갱신청구권은 행사가 불가합니다. 따라서 임대차계약이 2년 미만이 남은 상황입니다.​다시 좀 더 자세히 알아보면 임대차계약이 1년 미만인 경우가 있습니다. 이때는, [처분/전입 유예기간] 1년 중 임차인의 임대차계약이 끝나고 나서도 조금 시간이 있기 때문에, 그 틈에 전입하면 됩니다. 여기서도 꼭 주의해야 하는데 임대차계약이 6개월이 남지 않은 물건을 사게 되면, 아무리 내가 새 주인으로서 실거주를 한다고 해도 계약갱신청구권을 쓸 수 있습니다. 그렇게 되면 전입을 못해 비과세를 날리게 됩니다. 그러니 임대차계약이 6개월 미만 남았으면, 갱신청구권 의사여부 물어보고 사든지 사지 말아야 하구요, 6개월 ~ 1년 남은 것은 오케이입니다.​임대차계약이 1년 이상 ~ 2년 미만 남은 경우에는, [처분/전입 유예기간] 1년 안에 전입할 수가 없습니다. 그러면 일시적 2주택 비과세를 날리는 걸까요? 현실에서 임차인 없는 신규주택이 더 찾아보기 힘들기 때문에 이 특례의 실효성을 위해서는 반드시 임차인이 있는 경우에 대한 구제가 필요합니다. 그래서, 단서 규정을 만들었습니다. 그런데 내용이 어려워서 잘 살펴보아야 합니다.​​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)① 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​​​1) 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있어야 합니다. 그것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되어야 합니다.​신규 주택을 매수하는 때에 이미 임차인이 신규주택에 거주하고 있는 상태여야 한다는 것입니다. 신규 주택 매수인이 보기에, 신규 주택의 매도인과 제3의 임차인 사이에 임대차계약이 이미 맺어져 있는 상태를 말합니다. 이때 집주인이나 중개사가 매매계약 직전에 세입자를 구해주는 것도 괜찮습니다. 매매계약의 잔금일 현재 시점에서는 기존에 임차인이 거주하고 있는 상태가 맞기 때문입니다.​그러나, 매매계약을 하면서 집주인을 세입자로 돌리는 경우에는 주의해야 합니다. 기존 임차인이라는 것은 신규 주택의 취득일에 그 신규 주택에 이미 임차인이 있다는 것을 뜻하므로, 매매계약을 하면서 집주인을 임차인으로 돌리는 상황에 그를 ‘기존 임차인’이라고 부를 수는 없습니다.​​2) 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후여야 합니다.​위에서 말씀드렸듯이 남은 임대차기간이 1년 미만인 경우에는, [처분/전입 유예기간] 1년 여유가 다 가기 전에 세입자의 임대차계약이 끝나므로, 남은 기간에 전입하면 됩니다. 따라서 임대차계약이 1년 이상 ~ 2년 미만 남은 경우에만 기간 연장의 의미가 있습니다.​​3) 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되 ​다음 각 목의 기간이란 이사 후 전입 기간과 종전 주택 처분기간 모두를 말합니다. 그러니 종전주택도 조금은 천천히 처분할 수 있게 됩니다. 원래라면 매수인은 [처분/전입 유예기간] 1년 안에 종전 주택을 처분하고 신규주택으로 이사하여 전입해야 하는데, 그 기간이 늘어나는 상황입니다. 그런데 늘어난 [처분/전입 유예기간]의 마지막 날은 ‘임대차계약 종료일’이라는데 주의가 필요합니다.​임차인은 집주인이 실거주한다고 하니 그 집에서 계약갱신청구권을 쓰지는 못할지언정, 임대차계약의 종료일까지는 거주할 권리가 있습니다. 그러니 임차인이 '임대차계약의 종료일'에 이사를 나가도 법적으로 아무 문제가 없는 것입니다. 그런데 임대차계약의 종료일은 공교롭게도 [처분/전입 유예기간]의 마지막 날입니다. 임차인이 오전에 전출 나가고 매수인이 오후에 이사 후 전입신고를 하면 참 좋겠지만, 여건이 맞지 않아 그 날 전입을 못 할 수도 있습니다. 그러면, [처분/전입 유예기간]이라는 주어진 시한을 넘었기 때문에 비과세 특례를 받지 못합니다. 참 난처한 상황이 됩니다.​그러니, 임대차계약 종료일 전에 임차인을 내보내고, 신규주택 매수자가 이사하여 전입해야 안전합니다. 실무상으로는 일주일 정도 전에 이사비를 주고 내보내라고 권하고 있습니다. 현실의 상황을 고려하여, [처분/전입 유예기간]을 임대차계약 종료일의 다음 날 정도로 해주면 좋으련만, 그렇지 못하니 주의하셔야 합니다.​​4) 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않습니다.​최대 2년을 한도로 한 것은, 임대차계약이 2년을 기준으로 하고 있기 때문입니다. 조금 발상을 바꿔보면 임차인에게 계약갱신청구권을 허용해주면서 4년까지 기간을 늘려 종전주택도 천천히 처분하며 상황을 지켜보려 할 수도 있지만 그런 방법은 통하지 않습니다. 신규 주택 취득일 이후 임대차계약을 갱신해주는 경우, 갱신은 자유지만, 그 임대차계약은 [처분/전입 유예기간]을 연장시키지 못하기 때문입니다.​​실무에서는, 1) 집주인이 임차인이 되는 경우에 특례적용이 불가하다는 사실, 2) 임대차계약 종료일이 마지막 날이라는 사실을 모르는 경우가 많습니다. 일시적 2주택 비과세 특례를 못 받고 못 받고 차이가 크니, 주의하셔야겠습니다.

3. 이사 및 전입신고가 불가한 재개발 구역 내 신규주택​신규 주택 갭투자 이슈는 특히 재개발 구역에서 많이 일어납니다. 재개발 투자의 핵심은 적은 투자금액으로 레버리지를 일으켜 큰 수익을 보는 데 있습니다. 취득 단계에서는 전세보증금으로, 공사중에는 중도금 대출로, 준공 단계에서는 새로운 세입자 전세보증금으로 레버리지를 일으킵니다.​이때 관리처분계획인가 전 재개발구역에 진입하는 경우, 투자자는 초기 투자금을 줄일 수 있어 구역 내에 임차인이 있는 물건을 선호합니다. 그런 물건이 귀하여 프리미엄이 더 붙습니다. 이때 재개발 구역으로 지정되었다는 건 주택이 노후/불량하다는 뜻인데, 그런 곳에 신규로 들어와 전세를 살 사람은 아무도 없고, 기존 임차인은 대부분 재개발구역의 토박이인 경우가 많아서, 멸실 전까지 전출할 가능성이 거의 없습니다. 기존 임차인은 관리처분계획이 인가되고 멸실이 닥쳐야 거주이전비를 받아 이사를 나가는 경우가 많습니다. 그러니 이 신규주택은 매수인이 거주할 일은 거의 없다고 보아야겠습니다.​그런데, 기존에 조정대상지역 내 1주택을 가진 자가, 일시적 2주택 비과세 특례를 이용하여, 재개발 구역 내 물건을 투자하는 경우가 있습니다. 투자 대상이 비조정대상지역의 물건이라면 괜찮은데, 조정대상지역 내 신규 주택을 매수하게 되면, 1년 내에 재개발 구역의 물건으로 이사 후 전입신고를 마쳐야 합니다. 요건을 미리 알고서 멸실이 되기 전에 잠깐 전입하면 괜찮은데, 임차인이 있는 상황에서 덜컥 멸실이 개시되는 경우가 있습니다.​신규 주택이 조합원입주권으로 변했기 때문에 문제인 것은 아닙니다. 원래 종전주택 취득일로부터 1년이 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 처분하는 때, 신규주택이 조합원입주권으로 전환되는 경우에도, 소득세법 시행령 제155조 제1항의 요건을 지켰을 때는 일시적 2주택 비과세는 가능합니다. 전입을 못한다는 사실이 문제입니다. 종전주택 신규주택 둘 다 조정대상지역에 위치하여, 1년 내에 신규주택에 전입까지 해야 하는 경우에, 전입을 마치지 못하면 요건을 충족하지 못한 것이 됩니다. ​서면부동산2019-715(2019.09.06)국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항 따른 1세대 1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다.​신규 주택이 도정법상 관리처분계획인가로 인하여 멸실되어 전입할 수 없는 경우에, 일시적 2주택 비과세 특례는 어떻게 되는지, 현재로써는 해석이 나온 것이 없습니다. 그러니 법문을 엄격하게 해석하여, 요건을 충족하지 못한 것으로 보아야 합니다. 1주택 보유자가 재개발 구역에 갭투자를 하는 경우에는 주의하셔야 겠습니다.​​​4. 전입 후 거주기간​법문을 자세히 보면 1년 이내에 이사하여 전입하여야 한다고는 했는데, 전입 후 얼마 동안 살아야 하는지는 말하지 않고 있습니다. 만약 전입하고 나서 다음 날 바로 전출하는 경우에도 일단 전입은 한 것이니 괜찮을까요? 이와 관련한 최신 해석이 나왔습니다. 해석에 의하면, 30일 정도는 거주를 해주어야 한다고 합니다. 조정대상지역 내에서 일시적 2주택 비과세 특례를 받고자 하시는 분들은 주의하셔야겠습니다.​양도, 기획재정부 조세법령운용과-592, 2021.07.06​[ 제 목 ]조정대상지역내 일시적 2주택인 경우 전입신고 후 즉시 퇴거시 소득령§155 특례 적용 가능여부​[ 요 지 ]소득령§155(2)가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우란 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임​[ 질 의 ]1. 사실관계 ○’09.8월 甲은 조정대상지역 소재 A아파트 취득○’20.7월 甲은 조정대상지역 소재 B아파트 취득(‘20.6.3. 매매계약, B아파트에는 전세입자가 ’21.10.31. 임대차 계약 만료 예정으로 거주 중에 있음)○’20.9월 A아파트 양도 예정○’21.10월 B아파트에 이사 및 전입신고 후 즉시 퇴거 예정* 소득령§155에 따른 나머지 요건은 모두 충족한 것을 전제함2. 질의내용○ 조정대상지역 소재 종전주택(A)과 조정대상지역 소재 신규주택(B)을 순차적으로 취득한 후 신규주택(B)에 이사 및 주민등록법§16에 따라 “전입신고를 마치고 즉시 퇴거”하는 경우에도 소득령§155에 따른 특례 적용이 가능한지 여부​[ 회 신 ]소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우 란 주민등록법 제6조 및 제16조 등 동법상 관련 규정에 따른 전입신고를 의미하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다. 끝.

1. 개요​먼저 법문부터 보시겠습니다.​지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.​정리하면 크게 3가지로 분류해볼 수 있습니다.​(1) 령 28조의5 1항 본문, 2항 – 일반적인 케이스​[종전물건이 주택, 오피스텔, 입주권, 분양권]이면서, [신규물건은 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [종전물건인 주택, 오피스텔, 입주권, 분양권을 매도]하는 경우입니다. 종전물건은 4가지를 나열하지만, 신규물건은 반드시 주택이라는 점에 주의합니다. 또한 종전물건이 입주권인 경우에도 조정대상지역에 위치하면 기간 단축이 된다는 것에 주의합니다. (양도소득세에서는 종전물건이 입주권이면 조정대상지역 불문하고 유예기간 3년)​​(2) 령 28조의5 1항 괄호, 2항 – 신규주택을 매도해도 되는 경우​종전주택이 아니라 신규주택을 매도해도 취득세를 중과하지 않는 케이스입니다. 양도소득세의 일시적 2주택과 완전히 다른 논리입니다. [종전물건이 입주권, 분양권]이고, [신규물건은 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [신규주택을 매도]하는 경우입니다. 또, [종전물건이 주택, 오피스텔, 입주권, 분양권]이면서, [신규물건이 분양권/입주권 -> 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [신규주택을 매도]하는 경우입니다. 양도소득세의 재개발재건축 대체주택 비과세 특례 (소득세법 시행령 제156조의2조 제5항)과 유사한 경우입니다.​​(3) 령 28조의5 3항​양도소득세의 재개발재건축 대체주택 비과세 특례와 비슷한데, 종전주택을 팔지 않고도 취득세를 중과하지 않는 특이한 케이스입니다. [종전물건이 주택 -> 입주권]이고, [신규물건은 주택]일 때에, [3년(1년) 내에], [신규주택으로 이주]하는 경우입니다.​​이렇게 보면 정말 다양한 케이스가 있는 것처럼 보입니다. 하지만 이 모든 케이스가 현실에서 나타나지는 않습니다. 현실적으로 나타날 수 있는 경우는 몇 가지 되지 않습니다.​① 사람들은 왜 일시적 2주택 요건을 검토할까요? 그건 신규주택 취득세 중과를 피하기 위해서입니다. 그런데 취득세 중과는 주택 유상승계취득과 무상승계취득에만 있습니다. 그렇다면 주택을 원시취득하는 경우에는 취득세 중과를 걱정할 필요가 없는데, 조합원으로서 신규주택을 입주권으로부터 취득하는 경우가 그렇습니다. 이 경우는 어차피 세율이 정해져 있어 제외합니다.​② 종전주택의 매도 또는 신규주택의 매도는 사실 취득세 부담보다 양도소득세 부담이 훨씬 더 큽니다. 따라서 현실적으로 양도소득세 단기매매 세율 또는 다주택자 중과세율 적용대상이 되는 경우는 잘 나타나지 않습니다. 예를 들어 종전물건을 가진 채로 신규주택을 취득했을 때, 신규주택을 먼저 양도하는 경우에는 대부분 다주택자로 중과되거나 단기매매 세율로 과세되어 나타나기 어렵고, 종전물건이 분양권인 경우에는 적어도 66%의 세율을 내게 되므로 현실에서 없지는 않지만 잘 나타나지 않습니다.​​2. CASE 1 - [종전주택/오피스텔/입주권/분양권을 보유] – [신규주택을 매수하고(분양권이 주택이 되고) 3년(1년) 이내에] - [기존 주택/오피스텔/입주권/분양권을 양도하는 경우]​(1) 표준적인 케이스​가장 표준적인 경우입니다. 소득세법 제155조 제1항의 [일시적 2주택 비과세 특례]와 유사한 경우입니다. 하지만 취득세의 일시적 2주택과, 양도소득세의 일시적 2주택에는 몇 가지 차이가 있습니다.​① 양도소득세에서는 종전주택의 취득과 신규주택의 취득 사이에 1년의 간격을 필요로 하지만, 취득세에는 그런 것이 없습니다.​② 양도소득세에서는 종전주택이 비과세를 받기 위해 2년 보유(2년 거주)요건도 필요로 하지만, 취득세에서는 종전주택의 보유/거주는 묻지 않습니다.​③ 양도소득세에서는 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 신규주택에 세대 전원이 전입해야 하지만, 취득세에는 그런 것이 없습니다. 반대로 양도소득세에서는 신규주택 전입을 요하는 바, 신규주택에 세입자가 있는 경우에는 2년을 한도로 유예기간이 연장되기도 하는데, 취득세에서는 연장 없이 반드시 1년 이내에 종전주택을 처분하여야 합니다.​④ 양도소득세에서는 신규주택을 언제 계약했는지에 따라, 종전주택과 신규주택이 조정대상지역에 있다고 하더라도 유예기간을 1년이 아닌 3년까지 적용하기도 합니다. [9.13 대책]이나 [12.16 대책] 전의 기득권을 보호하기 위해서입니다. 하지만 취득세에서는, 종전주택등과 신규주택이 조정대상지역에 있으면 일시적 2주택 기간은 1년이라고 못박았습니다. 그러니까 신규주택을 언제 매수계약/분양계약했는지는 중요하지 않습니다.​소득세법 제155조(1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​​(2) 종전입주권을 양도하는 케이스​한편 [소득세법 제89조 제1항 제4호 나목]의 경우도 취득세의 관점에서 여기에 해당합니다. [조합원입주권 + 신규주택 + 3년 이내에 입주권을 양도]하는 경우입니다. 조합원입주권은 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 비과세도 받을 수 있고, 그게 아니더라도 입주권 양도시 양도소득세 중과가 되지 않아, 조합원입주권을 양도하는 경우가 꽤 있습니다.​이때 양도소득세에서는 신규주택 취득 후 3년 이내에 입주권을 양도해도 된다고 말하고 있습니다. 이것은 조정대상지역을 불문하고 유예기간을 3년까지 보장해주는 것입니다. 그런데, 취득세에서는 종전주택 등 과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년 이내에 처분해야 한다고 말하고 있어서, 종전 입주권이 조정대상지역에 있는 경우 1년 이내 처분을 요구합니다. 그러므로 주의하여야 합니다.​소득세법 제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)​​종전물건이 입주권/분양권인 경우에도, 원래 신규주택 취득일로부터 3년(1년) 이내에 종전 물건을 양도해야 합니다. 그런데 신규주택 취득일까지 종전물건이 완성되지 않는 경우가 있을 수 있습니다. 이때는 [지방세법 시행령 28조의5 2항]에 따라 종전물건이 완성될 때까지 기다렸다가 그때부터 3년(1년) 이내에 종전물건을 양도하거나, 신규물건을 양도(1항 괄호)하면 됩니다.​그런데 현실적으로 종전물건이 완성되고 나서 1년 이내에 종전물건을 양도하는 경우는 종전물건이 2년 보유 요건을 충족하지 못하여 비과세를 못 받을 가능성이 있기 때문에, 조정대상지역에서는 잘 나타나지 않습니다. 하지만 [지방세법 시행령 28조의5 1항 괄호]와 [2항]을 결합하여 종전물건이 완성되고 나서 그때부터 3년(1년) 이내에 '신규주택'을 양도하는 경우는 재개발재건축 대체주택 비과세 특례와 비슷한 모습인데, 다음 포스팅에서 더 자세히 설명합니다.

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 국세청에서 새로 나온 일시적 2주택 전입요건에 대한 질의회신을 알아보도록 하겠습니다.전입요건에 대한 분석은 제 지난 포스트 글에서 확인할 수 있습니다.https://taxly.kr/post/250사실관계○ ’20.2.15. 조정대상지역에 A아파트(’16.10월 취득)를 보유한 상태에서 기존 임차인 거주 중인 조정대상지역의 B아파트 취득* 기존 임차인의 계약서상 계약종료일은 ’21.9.25.임○ ’20.6.15. A아파트 양도○ 향후 사정에 따라 임차인이 계약기간 종료일인 ’21.9.25.보다 다소 빠르거나(2021.8.25. 등) 늦을(2021.9.27. 등) 수도 있음​신규주택 취득일 당시 기존 임차인이 있었고 임대차계약기간이 취득일로부터 1년 후인 경우 임대차계약종료일까지 전입 및 종전주택을 양도하면 비과세를 적용하는데요. 이 때, 임대차계약종료일 전에 퇴거 또는 후에 퇴거하면 어떤 날을 기준으로 할 지에 대한 질문이었습니다.​답변은 다음과 같습니다.​회신내용[ 요 지 ]조정대상지역에서 대체 취득시 신규 주택의 취득일 현재 기존 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는전 소유자와 임차인간의 임대차 계약 종료일까지 종전주택 양도 및 신규 주택 전입하여야 특례가 적용 가능함​[ 회 신 ]서면질의 신청의 사실관계와 같이, 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우로서 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호각 목의 기간을 실제 임차인의 퇴거일에도 불구하고 전 소유자와 임차인간의 임대차 계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는 것입니다.임차인의 퇴거일과 상관없이 임대차계약서상의 계약일을 기준으로 하여 일시적 2주택 전입 및 양도요건을 판단하는 것으로 회신했습니다. 유예를 두는 것 자체가 예외규정이기 때문에 여기서 퇴거일까지 고려하게 되면 너무 많은 변수가 생겨서 이러한 답변이 나온것으로 판단됩니다.​이번 블로그 글은 여기에서 마치겠습니다.감사합니다.