😮 593 저도 궁금해요!
03-22
대체주택비과세가능여부, 취득세요율 관련문의
- 현재상황 -
1. (A주택) 매수 2020.11.25 (잔금기준) (서울)
* (실거주기간X)
2. (B주택)재개발예정지역 무허가건축물(근생) 매수 2021.11.29. (잔금기준) (서울)
* 사업시행인가일 2020.08.20
* 현재 관리처분 전단계 (관리처분예상 : 22. 06~08월 )
-질문
1. 위와같은 상황에서 A주택 매도 후 C주택(재개발대체주택) 매수한다면 취득세는 몇%가 될런지요.
2. A주택 매도후 C주택(대체주택) 매수한다면 추후 C주택 대체주택비과세 요건충족이 가능할런지요.
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2개의 전문가 답변
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안녕하세요? 세무사 권민 사무소 권민 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1-1. B건물이 근생이라면 C주택을 취득하는 때에 무주택자가 1주택을 취득하는 것이므로, 1.1 ~ 3.5%가 부과됩니다.
1-2. 그런데 B건물이 주택이라고 하셨으니 주택이라고 가정해보면,
취득세에서는 먼저 종전 물건(B)이 무엇인지, 주택인지 입주권인지를 봅니다. 이때 물건의 판단기준은 관리처분계획인가가 아니라, 주택의 멸실입니다. 이주를 마치고 철거가 완료된 상태를 의미합니다. 현재 관리처분계획인가가 나지 않았으니, 이주도 멸실도 되지 않았을 것입니다.
1) 멸실이 안 된 상태라면?
신규 주택(C)을 취득하고 3년 (조정지역 1년) 이내에 종전 주택(B)을 팔아야 합니다.
신규 주택(C)을 취득하고 3년 (조정지역 1년) 이내에 종전 주택(B)이 관리처분에 들어가 멸실되어야 합니다.
이 요건을 지키지 않으면, 8.4%~9.4%의 취득세가 부과됩니다.
2) 만약 종전 주택(B)이 멸실까지 된 상태에서 구입한다면?
기간의 기산점이 뒤로 밀리고, 종전 주택 아닌 신규 주택을 팔아도 되게 됩니다.
신규 주택(C)을 취득한 뒤, [종전 주택이 완성되고 나서] 3년 (조정지역 1년) 이내에 [신규 주택]을 팔아야 합니다. (대체주택을 판다는 의미)
신규 주택(C)을 취득한 뒤, [종전 주택이 완성되고 나서] 3년 (조정지역 1년) 이내에 [종전 주택](신축 주택)을 팔아도 됩니다.
귀하가 생각하시는 플랜이 이것이지 싶습니다.
*참고사항
주택이 아닌 것(근린생활시설, 도로 등)이 관리처분에 돌입하는 경우, 대체주택 양도소득세 비과세 특례를 받을 수 없으니, B의 성격을 잘 확인하시기 바랍니다.
다주택자·법인 취득세 중과 운영요령(추가) 9. 재개발 구역내 주택을 소유하고 있다가 해당 재개발사업으로 조합원입주권을 취득하는 경우 주택 수에 산정하는 조합원입주권의 취득시점은?
○ 조합원입주권을 주택 수에 포함한 것은 주거용 건축물이 멸실되었지만 주택으로 보아 주택 수에 가산하겠다는 중과제도 취지를 반영한 것으로(법 제13조의3제2호), 해당 주택의 멸실 전까지는 주택을 소유한 것이므로, 멸실 이후부터 조합원입주권을 소유한 것으로 보아야 함
※ 관리처분계획 인가가 있는 경우라도 해당 주거용 건축물이 사실상(또는 공부상) 멸실되기 전까지는 주택으로, 멸실 이후에는 토지로 보아 취득세와 재산세를 과세(지방세운영과-1, 2018.1.2. 참조)하는 지방세 과세체계와 일관성 유지
지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)
① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.
② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.
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안녕하세요? 세무사 권민 사무소 권민 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
조심2011서591(2011.05.25)
살피건대,「소득세법 시행령」제156조의2 제5항에서 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업의 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 대체취득한 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세하려는 입법취지는 주택재개발사업이 주택의 철거를 전제로 하는 것이므로 불가피하게 조합원이 거주지를 이전할 수밖에 없는바, 사업시행기간 중 대체주택을 취득하여 거주하다가, 재개발한 주택이 완성되면 당해 주택으로 거주지를 이전하기 위하여 동 대체주택을 다시 양도하는 경우에는 이를 실수요 목적으로 보기 때문이다. 청구인의 배우자가 재개발사업지구 내에 있는 쟁점토지만을 취득한 점, 당시 무주택 상태인 청구인의 세대원이 쟁점아파트에서 이미 거주하고 있었던 점,「소득세법 시행령」제156조의2 제5항 소정의 1세대 1주택 비과세의 입법취지 등을 감안할 때, 쟁점아파트를 재개발사업시행기간 중 취득한 대체주택으로 보기는 어렵다 하겠다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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모두보기양도소득세
재개발 대체 주택 비과세 가능 여부 문의
안녕하세요. 부동산 양도 증여 상속 전문 이상웅세무사입니다.
소득세법시행령 제156조의2 제5항에 따른 대체주택 비과세에 대한 요건을 간략하게 정리하면 다음과 같습니다.
1. A주택의 사업시행인가일 현재 A주택을 보유한 1주택자이어야 합니다.(다만, 사업시행인가일 현재 2주택자로서 일시적 2주택자인 경우는 예외적으로 인정됩니다.)
2. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해야 합니다.
3. 대체주택에 1년 이상 거주해야 합니다. (이때 거주기간은 통산의 개념입니다.)
4. A주택 신축일로부터 2년 이내에 세대전원이 이사 + 1년 이상 거주해야합니다.(이때 거주기간은 계속의 개념입니다.)
5. A주택 신축일로부터 2년 이내에 대체주택을 양도해야합니다.(이때 2년 보유 및 거주기간의 제한은 없습니다)
말씀주신 내용을 전제로 하였을 때, 156조의2 제5항에 따른 대체주택 비과세가 적용될 것으로 판단됩니다.
내용과 관련하여 작성한 기사이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://www.joongang.co.kr/article/25031739
양도소득세
가족간부동산 거래시 양도소득세 비과세가능여부 문의합니다
안녕하세요 부동산 양도 증여 상속 전문 이상웅 세무사입니다.
우선 소득세법시행령 제155조 제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.
(1) 양도일 현재 2년 보유 및 거주
(2) 1번주택 취득 후 1년 경과 후 2번주택 취득
(3) 2번주택 취득일로부터 중복보유기간(1년 또는 2년 또는 3년)내에 1번 주택 양도
(4) 1번주택 양도일 현재 1번과 2번주택만 보유
현재 매수자인 자녀분이 소득세법에 따른 별도세대 요건을 갖추었다면 자녀에게 매도시 일시적 2주택에 따른 비과세 혜택을 적용 받을 수 있습니다.
만약 중복보유기간이 1년 이내에 해당하는 경우에는 세대전원이 B주택 취득일로부터 1년 내에 세대전원이 전입해야 하지만, 매수자인 자녀분이 별도세대요건을 충족한 경우에는 세대전원에서 제외될 수 있습니다.
다만, 가족간의 매매는 원칙적으로 증여로 추정하며 매매로 인정되기 위해서는 이외의 요건들이 충족되어야 합니다.
관련 내용에 대해서는 다음의 글을 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222633118594
또한 가족간의 매매는 제3자간의 매매보다 조세회피의 가능성이 높기 때문에 실거래가신고, 자금조달계획서를 통하여 자금출처조사의 표적이 될 수 있습니다. 따라서 상황에 맞는 매매가액 설정과 자금마련 등의 법적인 문제보다 실무적인 경험이 더 중요한 컨설팅입니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830
자세한 세액안내 및 쟁점사항들은 상담을 통하여 자세하게 안내드리고 있습니다.
상속∙증여세
상속 취득세 납부시 1가구 1주택 특례 적용 가능 여부 문의
불가능합니다.
아버지 사망일 당시, 아버지와 동일한 주소지에 거주하고 있었으므로 무주택세대가 아닌 것입니다. 상속일 현재 기준, 상속인과 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족 모두가 무주택이어야 하는 것입니다.
기재해주신 가족구성원으로 보아 별도세대인 무주택세대가 없으므로 상속주택 취득세 특례 0.8%는 적용받을 수 없을 것으로 보여집니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
주택임대사업자가 나중에 증여받은 거주주택 양도시 비과세 가능여부 문의
1.
임대주택 취득 후에 증여로 취득한 거주주택도
증여받은 이후 거주주택에서 2년 이상 거주하였을 경우에는 비과세 가능합니다.
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혼인 전의 본인에 대한 거주기간과 혼인 이후 세대전원에 대한 거주기간을 통산하여 2년 이상 거주하였으면 비과세 가능합니다. 다만 출산으로 인한 미거주기간은 원칙적으로 거주기간에 통산하기 어려울 것으로 판단됩니다.
한편, 위의 출산으로 인한 거주기간 미충족은 조세불복을 통해서 비과세를 인정받을 여지는 있습니다.
더 궁금하신 점 있으시면 개별적인 상담을 신청해주시기 바랍니다.
취득세
21년 5월 6일 2번째 주택 매입한경우 일시적 1가구 2주택 취득세 중과 환급가능여부 문의
취득세 일시적 2주택의 처분 기간이 1년에서 2년으로 22.6.30일 연장, 개정 되었습니다.
2022년 5월 10일 이후 종전주택을 처분하는 경우부터 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우의 일시적 2주택 취득세 중과 배제 처분기한이 1년에서 2년으로 연장됩니다.
즉, 22.5.10 이후 양도하시는 경우로서 종전 주택 취득일로부터 2년 이내 양도시 경정청구를 통하여 기존에 납부하셨던 취득세를 환급 받을 수 있습니다.
현재 지방세법시행령 제28조의5, 관련 부칙에 따라 21.5.10 이전에 취득하신 경우에도 취득세 환급을 받아 드리고 있습니다.
상담을 통하여 추가적인 사실관계 여쭤보고 정확한 환급 가능 여부 안내 및 이후 취득세 환급까지 문제 없이 받아드리겠습니다. 감사합니다.
지방세법시행령 제28조의5(일시적 2주택)
① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 2년으로 하며, 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.
부칙 (대통령령 제32747호, 2022.6.30)
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(조정대상지역의 일시적 2주택에 대한 취득세 중과 배제 요건에 관한 적용례) 제28조의5제1항 및 제36조의3제1항의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 제28조의5 및 제36조의3에 따른 종전 주택등을 처분하여 같은 개정규정에 따른 요건에 해당하게 된 경우에도 적용한다.
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주택으로 용도변경한 경우, 일시적 2주택 양도세 비과세 여부(용도변경일로부터 3년 이내 양도하면 비과세 가능)★일시적 2주택 양도세 비과세★1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것※ 상속증여세과-512 생산일자 : 2013.08.26.요지1주택이던 자가 다른 주택을 취득하여 업무용 또는 주거용으로 반복・용도변경하여 사용하는 경우에는 주택으로 용도변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조제1항의 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것임회신귀 질의 경우, 기존해석사례(우리청 부동산거래관리과-55, 2013.02.05. 및 서면인터넷방문상담5팀-406, 2008.02.29.)를 참고하시기 바랍니다.상세내용1. 질의내용 요약○ 사실관계 - 2003.08. A주택 취득 - 2009.12. B주택(단독주택) 취득 및 주택임대 개시 - 2010.07. B주택 용도변경(단독주택 → 사무실) 후 사무실로 사용 - 2012.07. B주택 용도변경(사무실 → 다가구주택) 후 다가구주택으로 사용 - 2013.08. A주택을 양도할 예정 ○ 질의내용 - A주택 양도에 따른 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받고자 할 때 B주택의 취득시기를 언제로 보는 것인지 (갑설) 2009.12.이다. (을설) 2012.07.이다.2. 질의내용에 대한 자료○ 소득세법 기본통칙 89-154…3 【주택의 범위】법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.○ 우리청 부동산거래관리과-55, 2013.02.05. [ 요 지 ] 1세대 1주택이던 자가 소유하던 상가를 용도 변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아소득세법시행령 제155조 제1항의 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것임 [ 회 신 ] 귀 질의의 경우 우리 청 기존해석사례(서면인터넷방문상담5팀-406 2008.02.29.)를 참조하시기 바랍니다.○ 서면인터넷방문상담5팀-406, 2008.02.29. 귀 질의의 경우,「소득세법시행령」제155조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택의 특례 규정을 적용함에 있어서 국내에 1주택(이하 “A주택”이라 함)을 소유하는 1세대가 업무용시설인 오피스텔 1채를 취득하여 업무용 시설 또는 주거용 시설로 반복·변경하여 사용하는 경우로서, 오피스텔의 사용현황이 아래와 같은 경우 2007.1월 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우 동 규정을 적용할 수 있는 것입니다. - 아 래 - - 2001.1월 : A주택(3년 보유 및 2년 거주)을 보유한 상태에서 오피스텔 1채 취득하여 업무용으로 사용 - 2002.1월~2004.12월 : 오피스텔을 주거용으로 사용 - 2005.1월~2006.12월 : 오피스텔을 업무용으로 사용 - 2007.1월~ : 오피스텔을 주거용으로 사용 - 2007.3월 : A주택 양도★주요 경력- 약 58,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 54,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등
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자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와 1주택인 부모가 합가한 경우 거주주택 비과세가 가능한지 여부
자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와1주택인 부모가 합가한 경우 거주주택 비과세가 가능한지 여부(가능하다)양도, 서면-2023-부동산-1436 [부동산납세과-2404] , 2023.11.22[ 제 목 ]자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와 1주택인 부모가 합가한 경우「소득세법 시행령」 제155조제4항과 제20항 중첩 적용 여부[ 요 지 ]말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내「소득세법 시행령」 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하는 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.[ 관련법령 ]「소득세법 시행령」 제155조제4항, 제20항★주요 경력- 약 49,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,300건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 45,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등
상속∙증여세
양도소득세
대체주택에서도 세대전원이 1년 이상 거주하여야 비과세 가능한지 여부(맞다. 부득이한 경우도 포함)
대체주택에서도 세대전원이 1년 이상 거주하여야비과세 가능한지 여부(맞다. 부득이한 경우도 포함)양도, 서면-2022-법규재산-4792 [법규과-2047] , 2023.08.08[ 제 목 ]대체주택에서도 세대전원이 1년 이상 거주하여야 소득령§156의2⑤ 적용이 가능한지 여부[ 요 지 ]「소득세법 시행령」 제156조의2제5항제1호의 규정을 적용함에 있어, 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 세대원 전원이 거주(취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우도 포함)해야 하는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 아래 「기획재정부 재산세제과-932, 2023.08.07.」를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-932, 2023.08.07.【질의】「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항에 따른 대체주택 특례(이하 “쟁점 특례”) 적용 시(질의1) 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 세대전원이 1년 이상 거주하 여야 하는지 여부(제1안) 세대원 중 일부만 거주해도 거주요건 충족(제2안) 세대전원이 거주하여야 거주요건 충족(질의2) (질의1)에서세대원 중 일부만 거주해도 쟁점특례 적용이 가능한 경우, 「취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유」로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우에 한하여 쟁점특례 적용이 가능한지 여부[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】(제1안) 「취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유」에 한하여 쟁점특례 적용 가능(제2안) 「취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유」가 아니라도쟁점특례 적용 가능【회신】「소득세법 시행령」 제156조의2제5항제1호의 규정을 적용함에 있어, 재개발 사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 세대원 전원이 거주(취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편 으로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우도 포함)해야 하는 것입니다.1. 사실관계○ 2018년 A주택 취득○ 2019년 A주택 사업시행인가○ 2021년 B주택(대체주택) 취득○ 2022년 일부 세대원만 B주택 거주* 대체주택(B)에서 1년 이상 거주 요건 외에 소득령§156의2⑤ 각 호의 다른 요건은 충족하였음을 전제로 함2. 질의내용○사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 세대전원이 1년 이상 거주하여야 「소득세법 시행령」 제156조의2제5항을 적용받을 수 있는지3. 관련법령○소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것○소득세법 시행규칙 제75조의2【주택과 조합원입주권 또는 주택과 분양권을 소유한 경우의 취학 등으로 인한 1세대1주택 특례의 요건】① 영 제156조의2제4항제1호에서 “기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유”와 같은 조 제5항제2호 및 제156조의3제3항제1호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 각각 세대의 구성원 중 일부가 제71조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시․군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.○소득세법 시행규칙 제71조【1세대1주택의 범위】③ 영 제154조제1항제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조제1항제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조제1항제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)․군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍․면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍․면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.1. 「초․중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)
양도소득세
[양도소득세]양도소득세 필요경비 정리
안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 양도소득세 계산시 공제되는 필요경비에 대해서 알아보도록 하겠습니다.필요경비는 취득단계, 보유단계, 처분단계로 분류할 수 있습니다.취득 단계 ① 제세공과금취득시 납부한 취득세 및 등록세와 이에 부가되는 농어촌특별세와 지방교육세(납부영수증이 없는 경우에도 필요경비로 인정)② 소송비용취득과 관련하여 쟁송이 발생하는 자산에 대한 소유권 확보를 위하여 소요된 소송비용③ 취득관련 수수료취득과 관련한 중개수수료, 등기를 위한 법무사 비용, 취득컨설팅 비용④ 대항력 있는 임차보증금구상권을 행사할 수 없는 경우에 대항력있는 임차인에게 지출된 전세보증금⑤ 금융비용대금지급방법에 따라 발생한 이자(차입금에 대한 이자, 연체료 등은 필요경비 불산입)보유 단계보유 단계에서 지출하는 비용은 자본적 지출액 또는 수익적 지출액으로 나눌 수 있습니다.자본적 지출액은 자산의 내용연수 연장 및 가치를 증가시키는 지출로써 필요경비로 인정받지만, 자산의 원상회복 및 능률유지를 위한 비용에 해당하는 수익적 지출액은 필요경비로 인정받지 못합니다.법령에 의한 부담금 또한 필요경비로 인정이 됩니다. 대표적으로는 개발부담금 및 재건축부담금이 해당합니다.처분 단계부동산 양도와 직접 관련된 비용은 필요경비로 인정이 가능하나 간접적 비용은 증빙자료를 확보한다고 하더라도 필요경비로 인정받을 수 없습니다.양도비용은 그 지출시기에는 제한이 없으며 그 지급비용 또한 한도를 두지 않고 있습니다. 다만, 사회통념에 비추어 적정한 금액이어야 하며 부동산 중개수수료의 경우 법정 요율을 초과하여 지급하더라도 양도비용으로 인정받을 수 있습니다. 이는 취득시 중개수수료도 마찬가지입니다.국민주택채권 매각차손의 경우 기존에는 금융기관 등에 매각한 경우로 그 범위를 한정하였으나, 2007년 이후에는 금융기관 이외의 자에게 양도하여 매각한 경우라도 금융기관 등에 양도함으로서 발생하는 매각차손을 한도로 하여 필요경비로 인정받을 수 있습니다,취득, 보유, 처분단계에서 필요경비로 인정받기 위해서는 반드시 법적 증빙서류를 제출해야 합니다.법적 증빙서류로는 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등이 있습니다. 만일 법적 증빙서류를 제출하지 못한 경우라도 간이 영수증과 실제 지출사실이 금융거래에 의하여 확인되면 필요경비로 인정받을 수 있습니다.이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다.감사합니다.
양도소득세
취득세 영수증이 없는 경우 당시 법률에 따른 취득세를 취득가액에 포함 가능여부
부동산 보유기간이 오래된 경우 취등록세 납부영수증 등을 분실하는 경우가 많습니다. 일반적으로는 취득연도의 지방세납부내역을 발급받으면 되지만 구청에도 관련 자료 가 남아있지 않는 경우가 있습니다. 실제로 이런 경우 취등록세 반영을 포기하고 양도세 신고한 케이스를 많이 보았습니다. 그러나 취등록세 증빙이 없어도 당시 법률에 따른 취등록세를 계산하여 양도세 취득가액에 포함할 수 있습니다. (실제 납부한 것을 전제로 함)관련 근거는 다음과 같습니다. 소득세법 기본통칙 97-0…3 【양도차익계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위】①취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액계산시 필요경비로 공제한다. 다만,「지방세법」등에 의하여 취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다. (2011. 3. 21. 개정)②양도차익계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은「민사소송법」이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다. (2011. 3. 21. 개정)③양도하는 토지 위에 나무재배를 위하여 소요된 비용 등은 필요경비로 산입하지 아니한다. (2011. 3. 21. 개정)양도, 서면인터넷방문상담4팀-3906 , 2006.11.30[제목] 취득세 및 등록세의 필요경비 산입여부[요지] 취득세ㆍ등록세는 납부영수증이 없는 경우에도 기타 증빙서류 등에 의하여 납부한 금액이 확인되는 경우에는 필요경비로 공제되는 것임[회신] 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 취득세ㆍ등록세는 납부영수증이 없는 경우에도 기타 증빙서류 등에 의하여 납부한 금액이 확인되는 경우에는 필요경비로 공제되는 것이나, 취득세ㆍ등록세의 납부한 금액이 확인되지 아니하는 경우에는 필요경비로 공제되지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 요약○ 사실관계- 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우로서 (취득가액 90,000,000원, 검인계약금액 90,000,000원)-1995년 4월 취득하였으나 부대비용인 취득세 및 등록세 영수증과 검인계약서를 분실하여 지방세법에 의거 과세근거를 찾으려고 구청,시청, 등기소 등에 문의한 바 문서보존기간이 넘어 관련서류를 찾을 수가 없음○ 질의내용- 위 경우 쌍방매매계약서(사계약서)는 존재하므로 이 사계약서를 기준(1995년 지방세법근거)으로 역산하여 취득세 및 등록세의 공제가 가능한지 여부따라서 취득 당시 법률에 따라 취등록세를 계산 후 양도세 신고시 당시 법률 조문을 함께 제출하여 반영하시면 됩니다. 이 경우 법률 적용을 잘못하여 취등록세 계산 금액이 과다하게 된 경우 추후 가산세를 부담하게 될 수 있으니 세무대리인의 조언을 받으시기를 바랍니다.