대체주택비과세가능여부, 취득세요율 관련문의

안녕하세요? 신세무사입니다.오늘은 상속주택과 일반주택과 관련된 기본적인 쟁점에 대하여 다음의 순서대로 알아보겠습니다.*피상속인 : 돌아가신 분 (ex:부모님)*상속인 : 상속을 받는 분 (ex:자녀)*상속주택 : 피상속인이 보유하고 계셨던 주택*일반주택 : 상속인이 보유하고 있던 주택1. 상속주택(1) 비과세(2) 세율중과(3) 장기보유특별공제(4) 정리2. 일반주택(1) 비과세(2) 세율중과(3) 장기보유특별공제(4) 정리3. 상속주택 증여 시 취득세1. 상속주택(1) 비과세상속주택을 양도할 경우 무조건 1주택으로 보아 비과세를 적용하는 것으로 잘못된 정보를 알고 계신 분들이 많습니다. 이는 사실과 다릅니다.상속받은 주택 한 채만 보유하고, 거주 및 보유기간 등 1주택 비과세 요건을 충족한 경우에 비과세 적용이 가능합니다. 1) 거주여부2017-08-02 이전에 피상속인이 취득한 조정대상지역 내 주택이면서 2017-08-02 현재 동일세대를 구성한 상속인이 상속받은 주택의 경우 거주기간 제한이 없습니다.피상속인이 취득한 시점, 동일세대를 구성한 시점을 기준으로 거주기간 제한여부 판단하게 됩니다. 2) 보유기간 및 거주기간의 기산보유기간 및 거주기간의 기산은 상속개시 당시 동일세대에 해당되는지 여부가 중요합니다.상속개시당시 동일세대인 경우 : 피상속인의 취득시기부터 보유 및 거주기간을 기산합니다.상속개시당시 별도세대인 경우 : 상속개시일부터 보유 및 거주기간을 기산합니다.(2) 세율중과 1) 상속주택외 일반주택을 보유한 거주자인 경우로서 별도세대로부터 상속받은 날부터 5년 기간 내에 상속주택 양도 시 양도소득세 중과배제가 됩니다. 별도세대여부에 따라 다음과 같이 중과여부가 달라집니다.동일세대인 피상속인으로부터상속받은 주택의 양도 시다주택자인경우 중과대상입니다. (소득세법 시행령 제155조2 적용불가, 따라서 소득세법 시행령 제167조의3 1항 7호 중과배제규정을 적용할 수 없음)별도세대인 피상속인으로부터상속받은 상속주택을상속개시일부터 5년 내 양도 시 중과배제 (소득세법 시행령 제167조3의 1항 7호) 2) 상속개시일부터 1년 혹은 2년 이내 양도할 경우에도 단기중과세율(60%,70%)이 적용되지 않습니다. 단기중과세율은 피상속인의 취득일부터 기산합니다.(3) 장기보유특별공제(비과세 요건 충족한 상속주택의 경우) 1) 별도세대원으로부터 상속받은 경우별도세대원인 피상속인으로부터 상속받은 경우, 상속개시일부터 보유 및 거주기간을 기산하여 장기보유특별공제를 적용합니다. 2) 동일세대원으로부터 상속받은 경우동일세대원인 피상속인으로부터 상속받은 경우, 장기보유특별공제율표1 또는 표2의 적용여부를 판단할 때의 보유, 거주기간과실제 장기보유특별공제 계산 시적용되는 보유, 거주기간이다르다는 사실을 알고 계셔야합니다.표1,표2 적용여부 : 동일세대원인피상속인이 상속주택을 취득한 시점부터보유,거주기간을 고려하여 표1, 표2를 적용여부를 판단합니다.장기보유특별공제 적용 : 해당 공제율(표1,표2)을 피상속인의 보유,거주기간을 기준으로 판단 후, 실제 장기보유특별공제 적용 시에는상속개시일부터 보유,거주기간을 기산하여 적용합니다.간단한 예를 들어보겠습니다.공통가정: 상속주택은 비과세 요건을 충족하였음.<사례 1>*피상속인의 거주,보유기간 : 모두 3년이상*상속인의 거주, 보유기간 : 보유기간 4년, 거주하지 않았음첫째로, 피상속인이 거주 및 보유한 기간을 토대로 보면장기보유특별공제율 표2를 적용할 수 있습니다.둘째로, 상속인은보유만 4년하였고, 거주를 하지 않았습니다.따라서,장기보유특별공제율은 16%가 적용됩니다.[(보유 4년 x 4%) + (거주 0년 x 4%) = 16%]<사례2>*피상속인의 거주, 보유기간 : 보유기간 3년, 거주하지 않았음*상속인의 거주, 보유기간 : 보유기간 4년, 거주하지 않았음첫째로, 피상속인은 보유 3년을 하였으나거주하지 않았으므로 장기보유특별공제율 표1을 적용할 수 있습니다.둘째로, 상속인은보유만 4년하였고, 거주를 하지 않았습니다.따라서,장기보유특별공제율은 8%가 적용됩니다.[(보유 4년 x 2%) + (거주 0년 x 2%)=8%](4) 주의일반주택을 보유한 상속인이 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 상속주택을 5년이내 양도할 경우 중과배제된다는 사실을, 5년 이내 양도하면 1주택으로 보아 비과세 적용 및 장기보유특별공제 표2(최대80%)를 적용가능한 것으로알아잘못된 의사결정을 하지 않으시길 바랍니다.2. 일반주택(1) 비과세일반주택의 경우 상속인이 해당주택을 취득한 시점부터 보유 및 거주기간을 기산하여 비과세여부를 판단합니다. 비과세 요건을 충족하여도, 상속이 개시되어 다주택자가 되어 비과세가 불가능한 경우가 발생할 수 있습니다.다만, 다음의 요건을 갖춘 일반주택의 경우, 상속을 받아 2주택자가 되어도 일반주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 있습니다.*비과세 요건(거주 및 보유)을 모두 충족한 일반주택을 가정함 1) 별도세대인 피상속인으로부터 상속받을 것. 2) 상속개시 당시 보유하고 있던 일반주택일 것. (2013년 2월 14일 이전 취득한 일반주택은 상속개시 당시 보유하지 않아도 됨) 3) 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택에 해당하지 않을 것.위 요건을 충족한 경우, 상속개시일부터 5년이내라는기간제한 없이언제든 양도하여도 비과세를 적용받을 수 있습니다.*관련법령 : 소득세법 시행령 제155조 2항소득세법 시행령 제155조 2항(2) 세율중과별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받은 상속인이 일반주택을 보유한 경우로서, 다음의 요건을 충족하면 세율중과가 되지 않습니다. 1) 소득세법 시행령 제154조 1항 요건(1주택비과세)을 모두 충족할 것. 2) 별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받은 경우일 것.위 요건을 모두 충족한 경우, 상속개시일부터5년이내라는 기간제한 없이 일반주택 양도할 때 중과배제가 가능합니다.(3) 장기보유특별공제별도세대원인 피상속인으로부터 주택을 상속받은 경우, 일반주택의 취득시기부터 기산한 보유 및 거주기간을 기준으로 장기보유특별공제율 표1, 표2의 여부를 결정하고, 실제 공제율도 계산합니다.(4) 정리상속주택과 달리 일반주택은일정 요건을 충족한 경우에5년 이내라는 기간제한 없이 비과세 및 중과배제가 가능합니다. 장기보유특별공제 또한 당초 일반주택 취득시점부터 고려하게 됩니다.3. 상속주택 증여 시 무상취득세한가지 간단한 사례를 통해서 상속주택을 증여할 경우 발생하는 취득세 이슈를 살펴보겠습니다.<사례>*부모입장에서는 조부가 본인의 부모가 되지만, 편의상 조부 , 부모 , 자녀로 표현하였습니다.얼마 전 조부로부터 주택을 상속받은 경우로서 이미 일반주택을 보유하고 계신 부모는 자녀에게 해당 상속주택을 증여하고 싶어합니다. 어디서 듣기로 상속주택은 2년 혹은 5년동안에는 주택 수에서 제외시켜주므로, 부모는 1주택자에 해당되어 양도세, 종합부동산세, 취득세에서 중과되지 않는다고 생각하고 자녀에게 상속주택 증여를 진행할 것을 고려하고 있습니다.이는 여러 법령이 혼합되고 잘못 이해하셔셔 생기는 문제입니다.(1) 일반주택 소유자가 상속받은 상속주택이 상속개시일부터 5년이 경과하지 아니하거나, 지분율이 40%이하이거나, 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 외 3억원)이하인 경우, 1세대 1주택자로 봄. 과세표준(일반주택,상속주택 합산), 1세대 1주택자로 보아 11억 공제 가능 및 세율 중과배제.(2022.09.23개정)(2) 일정 요건을 충족한 상속주택을 상속개시일부터 5년 이내 양도할 경우, 양도소득세 중과배제.(3) 상속개시일부터 5년간 유상취득세 중과세율 고려 시, 상속주택을 주택 수에서 제외.취득세는 지방세로서 위에 언급한 국세인 종합부동산세, 양도소득세와 다르고, 세목자체도 다릅니다.또한, 취득의 개념은 유상취득과 무상취득으로 나뉘어집니다. 취득세는 이렇게 두가지로 구분하여 세율중과 및 중과배제등의 조항을 두고 있습니다.많은 분들이 상속개시일부터 5년까지 취득세 중과 고려 시 상속주택을 주택 수에서 제외된다고 알고 계십니다.이러한 내용은 반은 맞고 반은 틀린 말입니다.해당 내용을 더욱 정확하게 보면, 상속을 받은상속인이 다른 주택을 유상취득할 경우에만상속주택을 주택 수에서 제외하는 것입니다.다음의 법령을 기준으로 살펴보겠습니다.(1) 지방세법 제13조의2 제1항은유상거래를 원인으로 취득하는 경우로 한정하고 있습니다.(2) 지방세법 시행령 제28조의4 제1항은 지방세법 제13조의2 제1항 2호,3호를 적용할 때 기준이 되는 1세대의 주택 수를 말하고 있습니다.즉, 유상취득할 때 1세대의 주택 수에 대해 규정하고 있습니다.(3) 동 시행령 제5항에서는 동 시행령 1항부터 4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 판정함에 있어 다음 각 호에 해당되는 주택은 주택 수에서 제외한다고 하였습니다.즉, 다음 각 호에 해당되는 주택의 경우 유상취득 시 주택 수에서 제외시키는 것입니다.(4) 동 시행령 제5항의3호를 보면, 상속주택으로서 상속개시일부터 5년이 지나지 아니한 경우로 규정하고 있습니다.정리해보면, 본인이 유상취득을 하는 경우에 한정하여 상속주택을 주택 수에서 제외시켜준다는 의미입니다.추가적으로, 2020년 8월 11일 이전에 상속이 개시된 경우라도, 2020년 8월 12일부터 5년간 유상취득 시 상속주택을 주택 수에서 제외합니다.<관련법령>지방세법 제13조의 2지방세법 시행령 제28조의4지방세법 시행령 제28조의4<관련부칙>2020.08.12 대통령령 제30939호_지방세법시행령부칙(1) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.(2) 이 영 시행 전에 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔에 대해서는제28조의4 제5항 제3호의 개정규정에도 불구하고 이 영 시행 이후 5년 동안 주택 수 산정 시 소유주택 수에서 제외한다.<정리>앞에서 언급한 것을 토대로 보면, 조부께서 상속이 개시되어 일반주택을 이미 보유하고 계신 부모가 주택을 상속받아그 상속주택을 자녀에게 증여할 경우로서 상속주택 및 일반주택이모두 조정대상지역 내 소재하고 있다면,자녀가 증여로 취득하는 상속주택의 취득세율은13.4%로 중과됩니다.오늘은 상속주택 및 일반주택의 기본적인 쟁점과 상속주택을 증여할 경우의 취득세에 대해서 알아보았습니다.상속주택 이슈는 오늘 언급한 쟁점 이외에도 공동상속 및 소수지분권자 등 기타 다양한 이슈들이 혼재하고 있습니다. 또한, 취득세, 종합부동산세, 양도세 각 세목마다 규정하고 있는 내용이 모두 다릅니다.따라서, 상속주택과 관련하여 의사결정을 하시기 전에 반드시 조세전문가와 상담을 통하여 계획을 세우고 실행하시기를 바랍니다.이상 신세무사였습니다.감사합니다.

동거봉양합가를 하더라도 주택임대사업자의거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(가능하다)부동산거래관리과-44생산일자 : 2012.01.17.요 지장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 직계존속 동거봉양합가 특례가 적용되나, 세대합가 후에 취득한 주택을 보유하고 있는 경우에는 그러하지 않음회 신1. 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 령 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.2. 한편, 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 같은 령 제155조제4항에 따른 직계존속 동거봉양합가 특례가 적용되는 것이나, 세대합가 후에 취득한 주택을 보유하고 있는 경우에는 그러하지 않는 것입니다.1. 질의내용 요약○ 사실관계- 甲세대 소유 주택 현황주택소유자취득일소재지임대사업자등록거주기간A본인1982년서울예정-B〃1996년서울-2년 이상C母2009년서울-2년 이상- 甲은 2003년경부터 母(60세 이상)를 모시고 살고 있음- 甲은 A주택(국민주택규모 이하, 공시가격 3억 5천만원)을 임대주택으로 등록한 후 B주택을 양도하고자 함○ 질의내용- B주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부 ⇨ A주택은 장기임대주택, C주택은 직계존속 동거봉양합가 특례를 적용할 수 있는지 여부★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

분양권이 주택으로 완공된 후조합원입주권 양도 시 양도세 비과세 여부(양도세 비과세 가능)사전-2024-법규재산-0398생산일자 : 2024.06.17.요 지조합원입주권의 양도일 현재, 조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 1주택을 보유한 경우로서 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목의 적용이 가능함답변내용A’조합원입주권의 양도일 현재, A’조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 B’주택을 보유한 경우로서 B’주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A’조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목에 따라 조합원입주권 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.1. 사실관계A(주택)→A’(입주권)’15.11.12.’17.4.26.’21.10.22.’24.5.14. ▲-----------▲-----------------------▲------------------------▲A주택 증여취득사업시행인가관리처분계획인가A’입주권 양도B(분양권)→B’(주택)’21.1.8.’24.1월 ▲-----------------------▲----------------B분양권 취득B’주택 완공○ 2015.11.12. 母로부터 A주택를 증여받음○ 2017.4.26. A주택 재개발 사업시행인가 받음○ 2021.1.8. B분양권 취득○ 2021.10.22. 관리처분계획인가 : A주택→A’입주권으로 전환○ 2024.1월 완공 : B분양권→B’주택으로 전환○ 2024.5.14. A’입주권 양도 * 관리처분계획의 인가일 현재소득세법 제89조 제1항 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대임을 전제2. 질의내용○ A’조합원입주권의 양도일 현재, A’조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 B’주택을 보유한 경우로서 B’주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A’조합원입주권을 양도하는 경우 소득법§89①(4)에 따른 조합원입주권 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부★주요 경력- 90,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 85,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와1주택인 부모가 합가한 경우 거주주택 비과세가 가능한지 여부(가능하다)양도, 서면-2023-부동산-1436 [부동산납세과-2404] , 2023.11.22[ 제 목 ]자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와 1주택인 부모가 합가한 경우「소득세법 시행령」 제155조제4항과 제20항 중첩 적용 여부[ 요 지 ]말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제6조제5항에 따라 말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내「소득세법 시행령」 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하는 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.[ 관련법령 ]「소득세법 시행령」 제155조제4항, 제20항★주요 경력- 약 49,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,300건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 45,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

주택으로 용도변경한 경우, 일시적 2주택 양도세 비과세 여부(용도변경일로부터 3년 이내 양도하면 비과세 가능)★일시적 2주택 양도세 비과세★1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것※ 상속증여세과-512 생산일자 : 2013.08.26.요지1주택이던 자가 다른 주택을 취득하여 업무용 또는 주거용으로 반복・용도변경하여 사용하는 경우에는 주택으로 용도변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조제1항의 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것임회신귀 질의 경우, 기존해석사례(우리청 부동산거래관리과-55, 2013.02.05. 및 서면인터넷방문상담5팀-406, 2008.02.29.)를 참고하시기 바랍니다.상세내용1. 질의내용 요약○ 사실관계 - 2003.08. A주택 취득 - 2009.12. B주택(단독주택) 취득 및 주택임대 개시 - 2010.07. B주택 용도변경(단독주택 → 사무실) 후 사무실로 사용 - 2012.07. B주택 용도변경(사무실 → 다가구주택) 후 다가구주택으로 사용 - 2013.08. A주택을 양도할 예정 ○ 질의내용 - A주택 양도에 따른 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받고자 할 때 B주택의 취득시기를 언제로 보는 것인지 (갑설) 2009.12.이다. (을설) 2012.07.이다.2. 질의내용에 대한 자료○ 소득세법 기본통칙 89-154…3 【주택의 범위】법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.○ 우리청 부동산거래관리과-55, 2013.02.05. [ 요 지 ] 1세대 1주택이던 자가 소유하던 상가를 용도 변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아소득세법시행령 제155조 제1항의 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것임 [ 회 신 ] 귀 질의의 경우 우리 청 기존해석사례(서면인터넷방문상담5팀-406 2008.02.29.)를 참조하시기 바랍니다.○ 서면인터넷방문상담5팀-406, 2008.02.29. 귀 질의의 경우,「소득세법시행령」제155조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택의 특례 규정을 적용함에 있어서 국내에 1주택(이하 “A주택”이라 함)을 소유하는 1세대가 업무용시설인 오피스텔 1채를 취득하여 업무용 시설 또는 주거용 시설로 반복·변경하여 사용하는 경우로서, 오피스텔의 사용현황이 아래와 같은 경우 2007.1월 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우 동 규정을 적용할 수 있는 것입니다. - 아 래 - - 2001.1월 : A주택(3년 보유 및 2년 거주)을 보유한 상태에서 오피스텔 1채 취득하여 업무용으로 사용 - 2002.1월～2004.12월 : 오피스텔을 주거용으로 사용 - 2005.1월～2006.12월 : 오피스텔을 업무용으로 사용 - 2007.1월～ : 오피스텔을 주거용으로 사용 - 2007.3월 : A주택 양도★주요 경력- 약 58,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 54,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등