[양도소득세] 상생임대주택 주요 해석사례 <2>안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도세 상담, 신고 용역을 할 때 상생임대주택 비과세에 관한 사례가 상당히 많습니다.★상생임대주택 특례요건★1) '직전계약' 대비 임대료를5%이내 인상하면서2년이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고1년 6개월이상 임대할 것3) 상생임대차계약은'21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고임대를 개시해야 함잘못 알고 계신 분들도 많고, 잘 알고 계신데에도 불구하고 잘못된 상담 등을 통해 걱정하시는 분들이 많은데요. 상생임대주택에 대한 주요 해석 사례를 알아보겠습니다. 사례가 많아서 정리해서 5회 정도 포스팅을 할 예정입니다.★주택 매매계약 후 잔금청산 전에 매수인이 임대차계약을 체결한 경우주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 소득령 §155의3의 “직전 임대차계약”에 해당하지 않는 것임. [문서번호] 기획재정부 재산-1440(2022.11.17)★주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결하고, 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우주택을 취득하기 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에서 규정하는 “직전 임대차계약”에 해당하지 않는 것임. [문서번호] 사전법규재산2024-967(2025.03.17.)★주택 매매계약 후 잔금 청산 전에 매도인이 임대차계약을 체결한 후 매수인 명의로 변경한 경우전 소유자와 임차인간 임대차계약을 체결한 후 신 소유자가 같은 내용의 임대차계약을 체결한 후 임대차계약기간이 시작된 경우 소득령 §155의3에 따른 직전 임대차계약이 아님. [문서번호] 기획재정부 재산-1446(2022.11.18.)★분양계약 체결 후 주택을 취득하기 전에 임대차계약을 체결한 경우주택을 취득하기 전 체결한 임대차계약은 상생임대주택에 대한 특례규정(소득령 §155의3)의 직전 임대차계약에 해당하지 않음. [문서번호] 서면법규재산2022-3529(2022.12.07.)★지역주택조합 사용승인서 교부 후 체결한 임대차계약의 보증금으로 분양잔금을 청산한 경우국내에 1조합주택을 소유한 1세대가 해당 조합주택의 사용승인서 교부일 후에 해당 조합주택에 대하여 임차인과 임대차계약을 체결하고 1년 6개월 이상 임대기간 요건을 충족하는 경우 「직전 임대차계약」에 해당하는 것임. [문서번호] 서면법규재산2022-4639(2022.12.28.)도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

상생임대인, 상생임대주택1. 개요22년 8월 2일 개정된'상생임대인, 상생임대주택'제도는 임대료 5%의 요건을 충족하는 임대인에게거주하지 않았던 주택이라도2년 거주요건을 면제하여 양도세 비과세를 적용하는 등 큰 혜택을 부여하고 있습니다.개정 전 상생임대인, 상생임대주택은 주택의 기준시가 요건, 주택 수 요건 등 비교적 까다로운 요건들을 힘들게 충족했더라도 거주기간을 1년만 인정했기 때문에 2년을 거주해야 받을 수 있는 양도소득세 비과세 적용을 받지 못했습니다.보증금 등의 자금적 문제, 근무상 형편 등으로 실제로 거주하기 어려운 주택에 2년 거주요건 중 1년만 인정해 주겠다는 것은 크게 의미는 없는 혜택이었습니다.하지만,개정 후 상생임대인 제도는 요건이 완화됐을 뿐만 아니라 2년 거주요건을 아예 면제해 주기 때문에 보유만 했더라도 비과세를 받을 수 있어많은 분들이 찾는 제도로 탈바꿈했습니다.다만,신설 및 개정된지 시간이 얼마 흐르지 않아 무수히 많은 상생임대인, 상생임대주택 사례에 대해 충분한 규정과 해석, 예규, 판례 등이 마련되어 있지는 않아 혼란을 빚고 있습니다.아래에서는 지금까지 나온‘상생임대인 제도’와 관련된 사례별 국세청, 기재부 해석 및 예규 등을 총정리해봤으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.2. 상생임대인, 상생임대주택 요건과 혜택<1> 요건구분개정 전개정 후상생임대인 요건기준시가 요건임대개시 시점 기준시가 9억원 이하 주택폐지1세대 1주택 요건임대개시 시점 1세대 1주택자폐지증액제한 요건직전임대차계약 대비임대료 5% 이내 인상직전임대기간 요건직전임대기간 1년 6개월 이상계약갱신 요건22.12.31까지 상생임대차계약 체결24.12.31까지 상생임대차계약임대개시상생임대기간 요건상생임대기간 2년 이상혜택비과세1세대 1주택 양도세 비과세2년 거주요건 중 1년 인정1세대 1주택 양도세 비과세2년 거주요건 면제장특 공제없음1세대1 주택 장기보유특별공제2년 거주요건 면제적용 기한22.12.3124.12.31(2년 연장)<2> 혜택상생임대주택의 혜택은 크게 2가지입니다.구분내용1세대 1주택 양도소득세비과세 2년 거주요건 면제취득당시 조정대상지역의 주택은 취득 후 조정대상지역에서해제 되더라도 양도세 비과세를 받기 위해서는 2년 거주를 해야 합니다.하지만,상생임대주택에 해당한다면 거주를 하지 않았더라도 비과세 가능합니다.장기보유특별공제양도소득세 계산시 보유 및 거주기간에 따라 공제되는장기보유특별공제는 2년 거주 여부에 따라 적용되는 공제율이 달라집니다.상생임대주택에 해당한다면2년을 거주하지 않더라도 높은 공제율을 적용받을 수 있습니다.3. 상생임대인, 상생임대주택 사례별 적용 여부(국세청, 기재부 해석·예규)소득세법시행령 제155조의3[ 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례(2022.02.15 신설) ]① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 상생임대주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.(2022.08.02 개정)소득세법시행령 제155조의3 상생임대인, 상생임대주택에 대한 국세청, 기재부 해석·예규를 정리하였습니다. 법에서 규정하지 못하는 구체적인 사례들에 대한 국세청, 기재부의 의견으로 실제로 임대를 하는 임대인 분들에게 많은 도움이 되고 있습니다.상생임대인, 상생임대주택 사례상생임대주택적용 여부직전임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 다른 경우적용 가능직전임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접거주, 공실)이 있는 경우적용 가능계약갱신청구권 행사에 따른 신규계약적용 가능민특법에 따른 등록임대주택사업의 임대주택적용 가능다가구주택의 일부만 상생임대요건을 충족한 상황에서 다가구주택 전체를 양도하는 경우적용 불가능다가구주택의 일부만 상생임대요건을 충족한 상황에서 상생임대요건을 충족한 일부를 양도하는 경우적용 가능1년을 계약했으나 묵시적갱신 등으로 신규계약 체결 없이 실제 2년을 임대한 경우적용 가능임차인이 법인인 경우적용 가능주택 취득 매매계약 체결 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우적용 불가능전 소유자로부터 임대차계약을 승계받은 후 계약갱신요구권을 행사하여갱신하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신하는 경우적용 가능상생임대차계약 체결 후 임차인이 조기퇴거하는 경우적용 불가능상생임대차계약 체결 후 임차인이 조기퇴거한 뒤 새로운 계약을 체결하여 전체 임대기간이 2년 이상인 경우적용 가능LH에 임대하고 LH가 해당 주택을 새로운 임차인에게 재임대하는 경우적용 가능조세특례제한법 특례대상 주택을 보유하고 있는 상황에서 다른 상생임대주택을 양도하는 경우적용 가능청약당첨 후, 분양잔금 전 임대차계약 체결 후 2년을 임대하고 새롭게 갱신하여 2년 임대하는 경우적용 불가능주택 취득 매매계약 체결 후 임대차계약을 체결한 경우로서 매매잔금일과 임대차보증금잔금일이동일하고 같은 날 새롭게 임대인을 수정하여 임대개시하는 경우적용 불가능기준시가 요건이 폐지되기 전 체결한 임대차계약으로서 기준시가 요건을 충족하지 못했던 경우적용 가능재개발·재건축사업 등으로 거주하기 위한 대체주택에 거주하지 않고 상생임대를 하는 경우 비과세 여부적용 불가능임대 개시 후 주택을 증여받고 임대인의 명의를 수증자로 변경한 경우적용 불가능상생임대주택 요건을 충족한 주택을 별도세대원이 공동소유하는 경우적용 가능재건축사업으로 인해 주택부수토지가 증가한 경우로서 준공 전 신축주택에 임대차계약을 체결한 경우적용 가능주택을 취득한 날과 같은 날 임대차계약을 체결한 경우적용 가능별도세대원과 공동소유하던 주택에 임대차계약 개시 후 공유자 지분을 추가 매수하여 단독명의가 된 경우적용 불가능거주하지 않은 상생임대주택(A)과 장기임대주택(B)과 입주권(C)을 보유하고 있는 상황에서156조의2 4항, 155조 20항의 요건을 갖추어 A주택을 양도하는 경우적용 가능상생임대차계약에 따른 임대개시를 하였으나 임차인이 조기 전출하여24.12.31 후 새로운 임대차계약을 하여 임대합산기간이 2년 이상인 경우적용 가능직전임대차계약 임대개시 후 배우자에게 지분을 증여한 이후 단독으로24.12.31 이전에 새로운 임대차계약을 체결하여 임대개시하는 경우적용 가능일시적 2주택자로서 거주요건을 충족하지 않고 상생임대주택 요건을 충족한 종전주택을 양도한 경우적용 가능임차인의 사망으로 임차권이 상속인 등에게 승계되어 계속 임대하는 경우적용 가능다만,해석·예규와 유사한 사례라고 하더라도 일부 사실관계가 다르다면 예상하지 못한 결론이 도출될 수 있으므로 구체적인 내용은 전문가와 함께 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천해 드립니다.또한국세청, 기재부의 해석·예규가 꼭 법적 구속력과 법원성을 지니는 것은 아닙니다.다시 말해해당 해석 및 예규를 신뢰하여 업무를 진행했으나 상생임대주택을 인정 받지 못한 경우 국세청에서 신뢰이익을 보호하여 반드시 인정해 주는 것은 아닙니다.서면질의, 사전답변, 예규, 유권해석, 집행기준, 기본통칙 등의 법적 구속력과 법원성에 대한 내용은 아래 글에 자세히 설명되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222888440401[조세불복전문세무사] 서면질의, 사전답변, 예규, 유권해석, 집행기준, 기본통칙 등의 법적 구속력과 법원성1. 개요 세무실무를 하다 보면 예규, 서면질의, 사전답변, 질의회신, 유권해석, 기본통칙, 집행기준 등 다...blog.naver.com4. 정리하며1세대 1주택 양도세 비과세 적용 시 2년 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었다면 이후 양도할 때 조정지역에서 해제되었더라도 계속해서 따라붙게 되는 요건입니다.[사례]예를 들어 1세대 1주택자가 20.1.1일에 마포구 소재 아파트를 취득하고 2년 이상 보유 후조정대상지역이 해제된 지금 양도하더라도 취득 당시에는 조정대상지역이었으므로 2년 거주하지 않는다면 비과세를 받지 못합니다.이때 상생임대주택 요건을 충족하여 임대한다면 거주하지 않더라도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있으며, 이 혜택은 일시적 2주택자도 받을 수 있으므로 요건만 잘 챙기신다면 굉장히 유리한 혜택이 될 수 있습니다.요건들 꼼꼼히 살피시고 검토하셔서 수천, 수억의 절세효과 꼭 누리셨으면 좋겠습니다.관련 포스팅내용링크상생임대주택을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038상생임대주택 욕너 강화 등 23년 시행령개정사항https://blog.naver.com/highyes_tax/223033823995가족간 매매를 활용한 증여세 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830일시적 2주택 비과세 해결책, 교환컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

안녕하세요, 오회계사입니다.오늘 다룰 내용은 6.21 대책에서 발표되어 8.2일에 시행령 개정이 확정된 상생임대주택에 대해 개정된 조문 위주로 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,임대개시 시점에다주택자, 9억원 초과 주택을 보유한 경우에도2년 거주요건을 인정함이 핵심입니다당초 상생임대차계약 조건은, 임대 개시시점에 1주택자이고 9억원 이하주택인 경우에만 적용되며 실거주도 1년만 인정을 해주었는데, 이를 폐지 개정함이 핵심입니다.개정 요약은 아래 6.21 대책 발표자료 참고바랍니다.이는 시행령 개정사항이라 국회의 동의가 필요없기 때문에, 대책 발표 이후 지난 8.2일에 확정 공표되었습니다.개정된소득세법 시행령 155조의3의 조문 위주로 살펴보면,거주요건을 적용하지 않고, 그 대상은 1세대 1주택 비과세와 등록임대주택의 거주주택 및 장특공에도 적용이 됩니다.종전에는 1년의 거주를 인정하고 1세대 1주택 비과세(일시적 2주택 등 포함)에만 적용을 하였는데, 개정으로① 1세대 1주택 비과세(일시적 2주택 등도 포함)②등록임대주택의 거주주택 비과세③ 1세대 1주택 장기보유특별공제로 확대 적용됩니다.21.12.20 ~ 24.12.31기간 중 체결된 상생임대차계약이어야 하고,임대인 지위를 승계한 경우는 직전임대차 계약에서 제외됩니다.당초 22년까지의 기한을 24년까지로 2년 연장하였습니다. 이때 직전임대차계약기간이 1년 6개월 이상이어야 하므로, 상생임대주택 적용을 위한 직전임대차계약은 1년 6개월 이상이 되어야 하므로, 늦어도 23년 7월 이전에 체결되고 24년말까지 갱신계약이 되어야 합니다. 상생임대차 계약은 잔금일이 아닌, 계약일이 24.12.31일 이전이면 됩니다.시작일은 21.12.20일 이후 체결된 것으로 소급적용이 됩니다.부 칙제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(상생임대주택에 관한 적용례) 제155조의3제1항, 제3항 및 제4항의 개정규정은 2021년 12월 20일부터 이 영 시행일 전까지 상생임대차계약을 체결한 주택에 대해서도 적용한다.중요한 것은,직전임대차계약은 임대인지위를 승계한 갭투자계약은 인정하지 않습니다.물론, 종전 갭투자 임대차 종료후 새롭게 임대차계약을 맺은 것은 인정이 되겠습니다.종전에 있던, 임대개시일에 1세대 1주택과 9억이하 조항은 삭제되었습니다.직전임대차계약, 임대차기간 관련된 사항은 10문 10답의 자료를 참고바랍니다□직전임대차 계약이 갭투자로 임대인 지위를 승계한 경우는 불인정□ 임대인은 동일해야 하나, 임차인은 달라도 무방함□ 직전임대차계약은 1년6개월 이상 + 상생임대차계약은 2년 이상으로 실제 임대기간으로 판단전월세 전환시는 민특법의 전환율을 따르고,임대기간 1월 미만은 1월로 봅니다그 외, 갱신이나 종전의 임대차계약 기간이 1개월 미만이면 1개월로 적용하는 것으로 개정되었습니다.개정된 내용은 아니지만,갱신 계약시에 전월세를 전환시는 인상율 5% 준수여부는 주택임대차 보호법을 따릅니다.① ②둘 중에 낮은 비율①대통령령으로 정한 비율 (현재 10%)②기준금리 + 대통령령으로 정한 이자율(현재 2%)주택임대차 보호법제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율7.13일 이후 기준금리가 2.25%로 유지되고 있으므로,10%와 4.25%(2.25%+2%) 중 낮은 4.25%가 적용됩니다.예시) 보증금 2천 + 월세 50 ⇒ 2천만원 + (50만원x12개월)/4.25% = 161,176,471원이므로 5% 인상으로 전세 전환시 169,235,294원 이내로 해야합니다.정리하면,이상 8.2일 공포된 소득세법 시행령 개정사항인 상생임대차계약에 대해 개정된 조문과 함께 살펴보았습니다.21.12.20 ~ 24.12.31일 기간에 직전임대차 계약 대비 5%이내 임대료를 인상하는 경우에 1세대 1주택 비과세, 등록임대주택의 거주주택, 1세대 1주택 장특공에 거주요건을 면제하니 해당하시는 경우 잘 활용하시길 바랍니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwBy양도세신고/양도세상담/김해,양산,부산세무사

1. 개요​지난 2020년 7월 ~ 8월 초, 임대차 3법이 국회를 통과하여 시행되었습니다. 임대차3법은 계약갱신청구권, 전월세신고제, 전월세상한제를 말하는데, 그 중에서 임대차 시장에 가장 큰 변화를 가져온 것은 계약갱신청구권 개정입니다. 종전까지 임대기간 2년을 기준으로 전월세시장이 움직이다가 갑자기 4년으로 늘어나면서 큰 혼란이 빚어졌습니다. 전월세 물량 공급이 제한되면서 가격이 올랐고요, 비슷한 물건들 사이에서 2중/3중 가격이 공존하는 불합리가 이어졌습니다.​무엇보다 임대인과 임차인이 갈등을 빚는 일이 속출했습니다. 임대인들은 시세에 맞지 않는 전세보증금을 받고 있어 불만이고, 임차인들은 너무나 올라버린 전세가에 원래 살던 동네를 떠나게 되어 불만이었습니다. 임차인은 집주인 사정을 빌미로 계약갱신청구를 쓰지 않는 조건으로 임대인에게 수천만원을 요구하기도 하고, 임대인은 계약갱신청구권 행사를 막기 위해 임차인에게 위장 실거주를 주장하는 등 서로가 손해보지 않기 위해 모질게 굴었습니다.​이제 올해 7월 ~ 8월이면, 계약갱신청구권이 도입된 지 2년이 됩니다. 계약갱신청구권을 1차례 행사한 임차인들도 이제부터는 새로운 집을 찾아 떠나야 합니다. 그동안 전세값이 많이 올랐기 때문에, 같은 돈으로 같은 집에서 살기 어려운 상황입니다.​2022년 시행령 개정에서는 이런 상황에 앞서 상생임대주택이라는 개념을 내세워, 전월세시장을 안정시키는 정책을 마련했습니다. 그런데 자세히 뜯어보면 현실성이 별로 없습니다.​​2.요건​(1) 임대인 요건​임대인은 임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대여야 합니다.​그런데 1주택을 소유한 사람이 그 집을 임대 놓고 있다는 건, 임대인 본인은 다른 주택에 전월세로 살고 있다는 뜻입니다. 일단 1주택자가 단 하나의 주택을 임대 놓는 경우가 많지도 않지만, 있다고 해도 아마 갭투자 해놓고 일단 돈을 모아서 추후 임차인 내보낸 뒤 실거주를 계획한 사람일 가능성이 높습니다. 왜냐하면 본인 또한 전월세에서 한껏 높아진 보증금을 감당하기가 힘들기 때문입니다. 이런 정책은 다주택자에게 주어져야 그나마 실효성이 있는데 다주택자를 제재하는 기조에 따라 정책이 정반대로 가고 있습니다.​​(2) 임대차계약 요건​우선, [직전 임대차계약]이 있어야 하고 그 계약이 1년 6개월 이상 이어졌어야 합니다. 다음으로 [직전 임대차계약]이 끝나면 [상생 임대차계약]을 체결합니다. [상생 임대차계약]은 2021년 12월 20일 ~ 2022년 12월 31일에 체결되어야 하고, [직전 임대차계약] 대비 임대보증금/임대료가 5% 이내로 증가해야 합니다. [상생 임대차계약]은 한 차례 [직전 임대차계약] 후에 이어지는 것이므로, 매도인으로부터 승계받은 계약일 수 없고, 주택 매수 후 신규로 체결한 임대차계약일 수도 없습니다.​여기서 하나 더 생각해보면, [상생 임대차계약]은 일단 임대보증금/임대료가 변동하는 계약이면서 새로 체결되는 계약이기 때문에, [직전 임대차계약]의 묵시적 갱신도 아니고, 계약갱신청구권 행사로 인한 계약연장도 아니고, 완전히 새로운 계약이라고 할 수 있습니다. 그러므로 [상생 임대차계약]은 새롭게 2년의 임대차기간이 보장되는 것은 당연하고, 계약갱신청구권도 새로 부여되는 새로운 계약인 것입니다. [상생 임대차계약]에서 정한 2년이 끝나면 임대인이 실거주를 하거나 그 밖에 사유가 있지 않으면 계약갱신청구권을 사용할 수도 있다는 것을 고려해야 합니다.​​(3) 주택 요건​[상생 임대차계약]으로 인해 임대개시일 당시 기준시가 9억원을 넘지 않아야 합니다. 전월세 시장에서 비교적 약자에 속하는 임차인을 보호하겠다는 의도로는 이해가 가는 부분입니다.​​3. 효과​이렇게 새롭게 2년의 계약을 체결하면, 1세대 1주택 비과세 판단시 실거주 1년을 인정한다고 합니다. 여기에도 맹점이 있습니다.​​(1) 거주요건을 요하지 않는 주택은 이 혜택과 관련이 없습니다.​1세대 1주택 비과세 판단시에 거주요건이 필요한 것은 2017년 8월 2일 이후에 취득한 조정대상지역 내의 주택입니다. 그러므로 다음 주택은 해당사항이 없습니다. 시간적 예외로, ① 2017년 8월 2일 이전에 매수 잔금까지 다 치른 주택, ② 2017년 8월 2일 이전에 매수 계약했고 2017년 8월 2일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일에 무주택인 경우, 장소적 예외로, ③ 잔금일 현재 조정대상지역이 아닌 물건, ④ 조정대상지역 공고일 이전에 매수 계약했고 조정대상지역 공고일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일 현재 무주택인 경우입니다.​​(2) 2년을 추가로 임대하고 여차하면 4년까지 임대하게 되지만, 실거주 기간은 1년만을 인정합니다.​실거주 2년을 인정해주면 좋을텐데 그럴 수 없는 이유는 무엇일까요? 과거 임대주택에 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 2년 거주요건을 배제해준 적이 있었는데요, 혜택이 너무 세다고 2019년 12월 16일 대책에서 없애버렸습니다. 그랬던 정부가 다시 상생임대주택에 대해 2년 실거주를 인정하게 되면, 4년/8년 임대주택도 안 되는 계약에 더 큰 혜택을 부여하는 것이 되어버려 자기모순에 빠지기 때문입니다.​그런데 현실적으로 1세대 1주택 비과세 적용여부에 따라 양도소득세는 수천 수억이 왔다갔다 하고, 부동산 장세가 어떻게 될지도 모르는 혼란스러운 시점에서, 2년 거주도 아닌 1년 거주를 채우기 위해 2년을 추가로 임대한다는 것은 임대인으로서는 위험한 선택일 수 있습니다. 사람마다 다르겠지만, 인센티브에 비해 기회비용이 너무 크지 않은가 생각합니다.

[양도소득세]상생임대주택 특례적용 신고서 제출 필수 여부(제출 안해도 비과세 가능)★상생임대요건★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함기준-2025-법규재산-0020 [법규과-1186]등록일자 : 2025.06.11.생산일자 : 2025.06.04.요 지상생임대주택 요건을 갖춘 거주주택, 장기임대주택, 상속주택을 보유하는 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 가능회 신귀 과세기준자문의 사실관계와 같이, A주택과 ｢소득세법 시행령｣제167의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 “장기임대주택”)을 소유하던 1세대가 별도세대인 피상속인으로부터 같은 영 제155조 제2항에 따른 C주택을 상속받은 후 같은 영 제155의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 A주택(거주주택)을 양도하는 경우 같은 령 제155조제20항에 따라 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것입니다.또한 같은 영 제155조의3 제5항에 따른상생임대주택에 대한 특례적용신고서 및 직전임대차계약서, 상생임대차계약서를 양도소득세 과세표준 신고기한까지 제출하지 못한 경우에도, 1세대가 직전 및 상생임대차계약을 체결하고 해당 계약의 요건을 충족한 것이 확인되는 경우 특례규정을 적용받을 수 있는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’10.07.11. 甲, A주택 취득○’14.06.28. 甲, B주택 취득 및 장기임대주택 등록* * ’18.9.7. 장기일반민간임대주택으로 등록, 소득령§167의3 의 장기임대주택 요건을 갖춘 것으로 전제○’16.09.28. 乙(甲 의 배우자), C주택 상속으로 취득○’24.10.31. 甲, A주택 양도, 3주택으로 보아 양도소득세 신고납부○’25.01.15. 甲, A주택*에 대해 거주주택 비과세 가능한 것으로 보아 경정청구 * 거주이력 없음, 소득령§155의3 상생임대주택 요건 모두 충족한 것으로 전제2. 질의내용○(질의1)거주주택과 상속주택, 장기임대주택 보유 중 상생임대주택 요건을 모두 갖춘 거주주택 양도시, 1세대1주택 비과세 가능 여부○(질의2)‘상생임대주택에 대한 특례적용신고서’를 법정신고기한 내 제출하지 않은 경우에도 상생임대주택 요건을 충족한 경우 2년 거주요건을 면제받을 수 있는지 여부3. 관련법령소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택(제155조,제155조의2,제156조의2,제156조의3및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 상생임대주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는제154조제1항,제155조제20항제1호및제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정2022.8.2,2023.2.28,2024.11.12>1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 직전임대차계약 이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 상생임대차계약 이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. <개정2022.8.2,2023.2.28>④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설2023.2.28,2025.12.30>⑤제1항을 적용받으려는 자는법 제105조또는제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지재정경제부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은「전자정부법」제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. <개정2022.8.2,2023.2.28,2025.12.30>좋은 하루 보내세요. 감사합니다.★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트