안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.
국세청은 2019 년 상증법시행령 개정으로
'부동산 감정평가'를 국세청에서 직접 진행하여
이를 시가로 반영할 수 있는 법적 기반을 마련하였습니다.
많은 분들이 무상증여, 상속을 진행하신 후
기준시가로 신고하였을 때
너무 낮은 가액으로 신고하여 세금을 적게 냈으니
과세관청에서 실제 '시가'를 기준으로
추징이 나오진 않을까 걱정하시곤 합니다.
그 걱정의 반은 맞고 반은 틀릴 수 있습니다.
이에 대해
국세청에서는 어떤 식으로 진행을 하게 되는지
만약 추징이 나온다면 어떤 금액이 되는지
자세히 알아보도록 하겠습니다.
국세청의 '부동산 감정평가 사업'
감정평가의 평가 대상은 지속하여 확장하고 있습니다.
비주거용 부동산 (상가, 공장, 창고 등)
나대지 (위에 건물이 없는 그냥 토지)
주거용 부동산
꼬마빌딩, 골프장, 호텔, 리조트
부동산에 관한 권리
서화, 골동품
국세청에서 자체 감정평가를 완료하면
평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정된
감정가액으로 상속증여재산을 평가하게 됩니다.
감정평가에 소요되는 비용 등은
전액 국세청이 부담하게 되며
가장 중요한 것은
감정가액으로 평가함에 따라 시가가 달라짐으로써
추가 납부할 세액이 발생하는 경우
과소신고가산세 및 납부지연가산세가
전액 면제됩니다.
즉, 추징되는 본세에 대해서만 납부하면 되는 것입니다.
상속세 및 증여세 사무처리규정 제72조 [감정평가 대상 및 절차]
그럼 위 평가 대상 중 어떤 경우에
재감정을 진행하게 되는걸까요?
추정시가와 기준시가의 차이가 5억원 이상인 경우
추정시가와 기준시가의 차이가 10% 이상인 경우
일반적으로 어느정도 예상 시가를 납세자분들도 아실텐데요.
그 예상 시가와 신고 넣은 기준시가의 차액이
5억원 이상인 경우이거나
10% 이상인 경우인 경우
감정평가의 리스크가 있을 수 있습니다.
애초에 시가가 낮은 물건의 경우
과세관청에서 감정평가를 함으로써 얻는 비용과 노력 대비
실익이 크지 않기 때문에 진행되는 일은 드물게 됩니다.
시가가 높은 물건으로서 위의 경우에 해당하는
항목이 문제가 많아지겠죠.
그렇다면
연접한 두개의 필지를 동시에 증여하는 경우,
각 필지별로는 가액이 작으나 두 필지를 합산했을 때
가액이 높아진 경우에는 어떻게 될까요?
연접한 경우에는 두 필지를 합산하여 시가를 판단하게 됩니다.
일부 지분만 상속, 증여하는 경우는요?
두 차례 이상 나눠 증여한 경우 전체 평가액으로 판단할 수 있습니다.
1차 증여시 가액이 낮다면 크게 문제는 없겠지만,
2차, 3차 재차 증여하는 경우 가액이 일정 기준을 초과하면
전액에 대해 재감정이 들어갈 가능성이 있습니다.
그렇다면 우려하는
재감정이 들어가면 어떤 리스크가 있을까요?
다행히 과소신고, 납부지연가산세는
없습니다. 따라서 본세에 대해서만 추징이 되겠지요.
일단 신고세액공제가 불가합니다.
신고기한 이내 신고시 3%의 세액공제가 붙는데요.
이 부분을 못 받을 수 있겠죠.
납세자가 실질적으로 감정을 받은 경우
어느정도 범위 내에서 낮은 가액으로 할 수도 있을텐데
과세관청에서 감정 진행시 평가액이 어떤 기준으로 나올지는
알 수 없는 일입니다.
일반적으로 상속일/증여일 이후 진행되기 때문에
반영된 시가가 더 높을 수도 있습니다.
내가 감정을 받는 것이 아니기 때문에 혹시라도
감정가액이 예상보다 높게 나올 수 있는 리스크를 안고 갈 수 있습니다.
증여나 상속을 진행하는 경우
납세자는 1차적으로 이를 어떻게 신고 넣을지 고민하게 됩니다.
모든 것이 확실하게 처리될 수는 없으나
내가 이렇게 결정함으로써 어떤 리스크가 있고
그 확률이 어느정도 되는지,
지금의 세액과 추후 리스크를 함께 검토해서 진행해야 합니다.
이럴 때 세무적인 컨설팅이 큰 도움이 되실 수 있으실 것입니다.
궁금한 내용 있으시거나, 세금 고민 있으시다면
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친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
서가세무회계 최혜경 세무사 드림.
