안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.
2주택자가 한개의 주택을 양도하는 경우
1억 미만의 주택, 주거용 오피스텔, 장기임대주택, 농어촌주택이 있어도
1세대 1주택이 아니라면 원칙적으로 비과세는 안됩니다.
중과 배제와 비과세는 엄격히 구분해야 하며,
요건에 맞아서 중과가 배제된다 하더라도
중과세율이 아닌 일반세율에 해당할뿐
아예 과세 자체가 안되는 비과세는 적용이 안되는 것입니다.
그런데 이때 주택이 비과세되는
소득세법상, 조특법상 특수한 경우가 있습니다.
(ex. 거주주택 비과세, 일시적 2주택 비과세, 농어촌특례)
비과세는 소득세법에서도 매우 강력한 과세 혜택이므로
그 요건과 절차를 엄격하게 지키셔야 가능한데요.
그 특수한 경우 중 하나가
조특법 99조의 4인,
농어촌주택과 고향주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례에 대해
설명 드리도록 하겠습니다.
[1] 농어촌 주택에 대한 양도소득세 과세 특례
1주택자가 요건에 맞는 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하면, 기존 주택 팔 때 농어촌주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세를 적용해 줍니다.
요건을 살펴보겠습니다.
1) 일반주택(A)을 먼저 보유한 상태에서
2) 농어촌 주택(B)을 취득해야 합니다 (취득기간 : 2003.8.1 ~ 2028.12.31)
3) 그 농어촌 주택(B)을 3년 이상 보유하고
4) 이후 일반주택(A)을 양도하는 경우에는
일반주택(A)의 1세대 1주택 비과세 판정시
농어촌주택을 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 취급합니다.
즉, 일반주택(A) 는 1세대 1주택 비과세라는 의미입니다.
만약 일반주택이 조정지역에 위치한다면
중과가 진행될 수도 있는 상황이지만,
요건을 갖춘 농어촌주택이 있다면
비과세 까지 가능한 상황이기 때문에
그 세액 차이가 매우 클 수 있습니다.
이때 중요한 건 농어촌 주택의 요건입니다.
내가 보유한 주택이 농어촌 주택인지 확인이 필요합니다.
1) 지역기준
① 기회발전특구의 경우
기회발전특구는 도시나 읍면동이 아니라,
산업통산자원부 고시에 나오는 '산업단지' '클러스터단지' 등 일부 지번을 의미합니다.
대구 수성알파시티. 부산 문현금융단지. 광양국가산업단지. 세종스마트도시첨단산업단지 등
다만 기회발전특구에서 경기도 이내 수도권 지역은 없습니다.
② 기회발전특구 이외 지역의 경우
일단 아래 지역을 제외합니다.
수도권지역
도시지역
조정대상지역
토지거래허가구역
관광단지
이 지역 이외의 지역에서
읍, 면, 동 (인구 20만 이하의 시 지역에 속한 동) 에 소재하여야 합니다.
즉 서울인천경기 등 수도권이 아닌
경상, 전라, 강원, 충청 등의 지역에서 읍, 면 혹은 요건을 갖춘 동이어야 하는 것입니다.
그런데 수도권 지역 중 다음의 지역은 예외입니다.
1) 인구감소지역
2) 접경지역
2) 가액 기준
취득 당시 기준시가 3억원 이하여야 합니다.
(기준시가 = 개별주택가격, 공동주택가격)
[2] 고향 주택에 대한 양도소득세 과세 특례
1주택자가 요건에 맞는 고향주택을 취득해 3년 이상 보유하면, 기존 주택 팔 때 고향주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세를 적용해 줍니다.
요건을 살펴보겠습니다.
1) 일반주택(A)을 먼저 보유한 상태에서
2) 고향주택(B)을 취득해야 합니다 (취득기간 : 2009.1.1 ~ 2028.12.31)
3) 그 고향주택(B)을 3년 이상 보유하고
4) 이후 일반주택(A)을 양도하는 경우에는
일반주택(A) 는 1세대 1주택 비과세가 됩니다.
고향 주택의 요건을 살펴보도록 하겠습니다.
1) 지역기준
① '고향'에 소재하여야 합니다.
여기서 고향이란,
ⓐ 아니면 ⓑ 에 해당해야 합니다.
ⓐ 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지
ⓑ 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역
② 아래 시 지역 (26개) 에 해당하여야 합니다
2) 가액기준
취득 당시 기준시가 3억원 이하여야 합니다.
(14.1.1. 이후 취득하는 한옥은 4억원 이하)
(기준시가 = 개별주택가격, 공동주택가격)
3) 타지역기준
일반주택이 고향주택과
행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 소재하지 않아야 합니다.
Q. 농어촌주택을 상속받았는데 특례 적용되나요?
네, 됩니다. 취득 방법(매매·증여·상속·신축)에 관계없이 적용됩니다.
Q. 농어촌주택이 2채면요?
이 특례는 농어촌주택 1채에만 적용됩니다. 2채라면 1채만 특례 대상이 됩니다.
Q. 일반주택이 12억을 넘으면요?
비과세 기준(12억)을 초과하는 금액에 대해서는 과세됩니다.
단, 1주택 장기보유특별공제(최대 80%)는 적용받을 수 있습니다.
Q. 신청 안 하면 자동으로 적용되나요?
아닙니다.
양도소득세 신고기한 내에 과세특례적용신고서를 반드시 제출해야 합니다.
이미 세금을 납부했다면 경정청구로 환급받을 수 있습니다.
농어촌주택 양도세 특례는
절세 효과가 크고 요건도 비교적 단순한 편이지만,
취득 순서·소재지·가격 기준을 하나라도 놓치면 혜택을 받지 못합니다.
1세대 2주택이며 하나의 주택이
고향주택이나 농어촌주택에 해당한다면
이 요건을 적용받을 수 있는지
꼭 검토해보시길 바라겠습니다!
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
서가세무회계 최혜경 세무사 드림.
