안녕하세요, 오회계사입니다.
이번에 살펴볼 주제는 비교적 많이들 질문하시는 농어촌주택과 관련된 것입니다. 특히, 조세특례제한법에서 규정하고 있는 농어촌주택에 대한 내용 위주로 살펴보겠으며, 21년 개정사항도 있어 이에 대한 것도 추가로 알아보겠습니다.
세부적으로 살펴보면,
법 소정 농어촌주택을 취득하고 3년간 보유한 경우, 종전에 보유하던 일반주택의 양도세는 비과세를 적용합니다.
흔히들 농어촌주택, 시골주택으로 부르는 읍면 지역에 있는 주택에 대한 2주택 비과세 특례 규정은 소득세법과 조세특례제한법에 각각 규정하고 있습니다.
소득세법은
① 농어촌 상속주택
② 귀농주택
③ 이농주택
을 규정하고 있으며, 이에 대해서는 별도 포스팅으로 살펴보고
여기서는 조특법상의
① 농어촌주택
② 고향주택
중에 농어촌주택에 대한 규정을 살펴보겠습니다.
해당 규정은, 일반주택을 보유하고 있던자가 법에서 정한 농어촌주택을 취득하고 3년을 보유한다면 기존에 보유하던 일반주택의 처분시 비과세를 적용한다는 것입니다.
(2003.8.1일 이후 농어촌주택을 취득한 경우에 적용됨)
여기서 중요한 것은 2주택 보유자의 농어촌주택을 비과세 해주는 조항이 아닙니다.
조특법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) ① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 “1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택등취득기간”이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택등”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다. 1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다) 가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것 1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역 4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역 5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역 나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것 |
농어촌주택의 요건은 지역 요건을 충족해야 합니다.
농어촌주택에 해당하기 위해서는 말그대로 취득 당시 농어촌 지역에 있어야 합니다.
우선, 아래에 해당하는 지역은 농어촌주택이 아닙니다.
① 수도권(서울,경기,인천) 지역 (단, 경기도 연천군, 인천 옹진군은 제외)
② 국토계획법 6조의 도시지역
③ 토지거래 허가구역
④ 조정대상지역 (20.12.31 이전 취득분은 투기지역)
⑤ 관광진흥법에 따른 관광지역
따라서, 경기도에 있는 것은 읍면지역이라도 연천군 외는 농어촌주택이 아닙니다. 조정대상지역의 경우 21년 개정된 사항으로 이전에는 투기지역(서울시+세종시)이었지만, 제한 지역이 더 넓어졌다고 볼 수 있습니다.
농어촌주택은 위의 제외 지역이 아닌 곳에 속한 주택으로
① 읍, 면 지역이거나,
② 아래 별표12의 시에 속한 동
에 소재한 것이어야 합니다.
특이할 점은 읍,면 이외에 아래 지역에 속한 동도 농어촌주택에 포함된다는 것입니다.
농어촌주택은 지역 외, 가액 요건도 충족해야합니다. 면적 요건은 21부터 삭제되었습니다.
농어촌주택에 해당하기 위해서는, 위의 지역 조건 뿐만 아니라 취득 금액의 요건이 있습니다. 면적 요건은 20년 이전에 처분하는 경우에는 적용되었으나 21년 이후 처분의 경우에는 적용되지 않습니다.
① 가액요건: 주택 및 부수토지의 기준시가가 취득 당시 3억원 이하(한옥은 4억)
② 면적요건: 660㎡(200평)이하 ⇒ 21년 이후 양도분 부터 삭제
주의할 점은, 제외 지역이 투기지역에서 조정지역으로 변경된 것은 21년 이후 취득 분부터 적용이나 200평이하 면적 요건의 삭제는 21년 이후 양도분 부터 적용됩니다.
취득 시점과 보유 기간을 충족하고, 기 보유한 일반주택을 처분해야 합니다.
농어촌주택 특례는 일반주택 보유자가 농어촌주택을 취득하고, 일반주택을 처분시 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 조항입니다.
따라서, 취득의 순서가 반대로 농어촌주택 보유자가 일반주택을 취득하는 경우에는 적용이 안되는 것입니다.
그리고 취득한 농어촌주택은 3년 이상을 보유하여야 합니다. 일반주택 처분 후 농어촌주택을 3년 이내 처분시 추징을 당하게 됩니다.
농어촌주택의 취득은 유상 매매뿐만 아니라, 증여와 상속, 자기가 건설한 경우에도 적용이 됩니다.
농어촌주택은 증여나 상속으로 취득한 경우에도 특례가 적용됩니다.
그리고 본인이 건축하여 원시취득한 경우에도 적용이 됩니다. 이 경우, 기존에 보유한 토지에 주택을 신축하는 경우도 포함됩니다.
재산세과-407 (2009.02.04) 〔 회 신 〕 「조세특례제한법」 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) 제1항을 적용함에 있어 동항 제1호에 규정된 농어촌주택의 취득에는 농어촌주택 취득기간 중에 유상 또는 무상 취득한 경우와 자기가 건설하여 취득한 경우 및 기존에 취득한 토지에 신축하여 취득하는 경우를 모두 포함하는 것임 - 사실관계 甲은 별도세대원이던 피상속인 乙로부터 농어촌주택(조세특례제한법제99조의4)을 상속받을 예정임(지분으로 받거나 전체를 받을 예정임) - 질의내용 농어촌주택을 상속에 의하여 취득하는 경우에도 비과세 특례(조세특례제한법 제99조의4) 규정이 적용되는지 여부 |
양도, 서면-2015-부동산-1165, 2015.08.27 [ 제 목 ] 농어촌주택의 특례 [ 요 지 ] 「조세특례제한법」제99조의 4제1항제1호에 해당하는 농어촌주택을 농어촌주택 취득 기간중에 상속으로 취득하고, 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보는 것임. [ 회 신 ] 「조세특례제한법」제99조의 4제1항제1호에 해당하는 농어촌주택을 2003년 8월 1일부터 2017년 12월 31일까지의 기간중에 상속으로 취득하고, 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하“일반주택”이라 함)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 양도하는 일반주택에 대하여 「소득세법」제89조제1항제3호를 적용하는 것입니다. |
조정지역 2주택자에 대한 혜택은 삭제되었습니다.
조정지역 2주택자이나 2주택의 합산 공시가액이 6억원이하인 경우, 1주택을 양도하고 양도일이 속한달의 말일부터 2개월이내 농어촌주택을 취득한 경우
해당 양도주택의 중과를 배제하고 장특공이 적용되었습니다만, 20년말까지만 적용되고 더이상은 적용되지 않습니다.
2주택 합산 공시가액 6억이라는 제한이 있었으나, 조정지역 다주택자를 규제하는 방향과 맞기 않기 때문에 더이상 연장되지 않은 것으로 보입니다.
정리하면,
시골에 집을 한재 매입한 경우나, 증여나 상속을 받은 경우 요건을 충족시 기존에 보유한 일반주택의 양도시 1세대 1주택으로 보아 비과세해주는 조항이 조특법상 농어촌주택입니다.
구체적으로 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.
① 취득시점: 2003.8.1일 이후 취득한 농어촌주택
② 예외지역: 수도권 등 특정 열거한 제외지역에 소재하지 않아야 함
③ 해당지역: 예외지역 이외의 읍,면 지역과 특정한 시의 동 지역에 소재해야 함
④ 취득가액: 주택과 부수토지의 합계액이 취득시점에 기준시가 3억 이하(한옥은 4억)
⑤ 보유기간: 농어촌주택은 3년 이상 보유해야 함
⑥ 취득순서: 일반주택을 먼저 취득하고 농어촌주택을 취득한 경우에만 적용
여기서, 21년 세법 개정사항으로
① 면적 기준인 200평 이내 규정은 삭제되었으며 (21년 이후 양도분 부터 적용)
② 예외지역 중 투기지역인 것을 조정대상지역으로 변경 (21년 이후 취득분 부터 적용)
③ 조정지역 2주택 공시가액 합계 6억이하에 대해 적용되던 양도세 중과배제는 삭제
의 내용이 있었다는 것이며, 작년에 포스팅된 타 블로거의 글이나 유튜브 영상과 차이가 있는 것은 해당 내용이 개정이 반영되지 않은 것이므로 주의가 필요하다는 것입니다.
**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크
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by 부산세무사/부산회계사
