안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조세불복 사례 중 남편 단독명의 계좌에서 주택을 매입하고 부부공동명의로 등기한 경우에도 증여로 보지 않은 사례입니다.세부적으로 살펴보면,부부간 계좌이체라고 증여로 보지 않습니다부부간에 계좌이체를 하면, 증여로 보는 것 아닌지 걱정을 하시는 경우가 종종 계신데 무조건 증여로 보지는 않습니다.부부는 경제공동체라서 남편의 급여를 배우자의 계좌로 이체한다고 하여 증여로 보지는 않습니다. 특히, 그 사용내역이 생활비, 교육비 등으로 사용된 것이라면 증여세 비과세 대상입니다.문제는 이체된 자금으로 부동산, 주식 등의 재산을 취득하는 경우에 주로 발생합니다. 특히, 배우자의 소득이 없는 경우라면 남편이 보내준 자금으로 재산을 취득한다면 증여를 받은 것으로 볼 수 있습니다.부부 각자의 수입을 원천으로 취득한 재산은 증여로 보지 않습니다부부가 맞벌이를 하는 경우, 각자의 수입은 각자의 통장으로 관리하고 생활비 등 비용이 지출되면 별도 통장으로 모아 지급하는 경우도 있고 1인이 지출하는 경우도 있습니다.만약, 이런식으로 부부가 각자 소득이 있고 각자 통장으로 관리하다 부동산 등을 공동명의로 취득하고 매입대금을 각자의 통장으로 지급한다면 문제될 것이 없습니다.문제는 모든 수입을 1인의 통장에 모아서 관리하고, 부동산을 공동명의로 취득하였는데 1인의 통장에서 지급되는 경우, 이를 증여로 볼 것이냐인데 아래의 심판례를 살펴보겠습니다.부부가 공동사업을 하고,모든 수입은 남편 통장으로 관리한 경우입니다부부가 공동으로 가게를 운영하고, 다만 모든 수입을 남편 명의 통장으로 관리하였는데 부동산을 취득하면서 공동명의로 취득한 경우에 증여에 해당하는지 여부인데, 증여가 아니라고 판단한 사례입니다.[사실관계]① 부부공동명의로 부동산을 취득하고 증여세 신고납부함② 경정청구로 증여가 아님을 주장③ 1973년부터 2000년까지쌀가게를 공동으로 운영한 소득임④ 쌀매입과 배달은 남편이, 판매는 아내가 하였음⑤ 편의상 남편 명의 통장으로 모든 수입을 관리한 것임따라서,공동명의로 취득한 자금의 출처는 부인의 공동사업 결과로 얻은 소득이므로 증여가 아님상증, 조심-2016-서-2670 , 2017.01.17 , 인용[ 제 목 ]쟁점부동산은 공동사업으로 형성된 자금으로 취득한 부부 공동재산이므로 증여재산이 아니라는 청구주장의 당부[ 요 지 ]청구인이 쟁점부동산의 지분을 배우자로부터증여받았다기보다는 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 쟁점부동산을 부부 공동으로 취득한 것으로 봄이 타당함남편명의 통장에서 부인의 부동산 취득자금이 지급되었으나,증여로 보지 않음조세불복 결과,① 사진과 확인서에 따라, 실제 부부가 공동으로 쌀가게를 운영한 것으로 판단② 남편명의로 모든 수입을 관리했다는 것은 당시 관습으로 인정③ 당초의 증여세 신고는 세법을 몰라 신고한 것으로 보이는 점④ 증여가 아닌, 당초 가게 운영 수입을 원천으로 부동산을 취득한 것으로 보이는 점등을 인정하여, 당초 증여세를 취소하였습니다(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분에 대하여 증여세 신고를 하였고 청구인의 자금으로 쟁점부동산을 취득하였다는 객관적인 금융증빙 등을 제시하지 못하므로 그 지분은 배우자로부터 증여받은 재산에 해당한다는 의견이나, 청구인이 제출한 쌀가게를 할 당시의 사진이나 인근 주민들의 확인서 등에 따르면 청구인과 배우자가 쌀가게를 공동으로 운영한 것으로 보이는 점, 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 수입이나 자금 등을 모두 배우자가 지배・관리하였을뿐 아니라 이를 원천으로 쟁점외부동산을 구입하여 배우자 단독 명의로 소유권이전 등기를 하였다는 청구인의 진술은 당시의 관습이나 상관행상 충분히 수긍할 수 있는 점, 특히 쟁점부동산을 매매를 원인으로 하여 부부 공동재산(지분 각 2분의 1)으로 소유권이전등기까지 경료하고 쟁점외부동산에서 쟁점부동산으로 주소지를 이전한 점, 당초 청구인의 증여세 신고는 세법의 무지에 기인한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분을 배우자로부터 증여받았다기보다는 부부 공동으로 쌀가게를 운영하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 하여 각자 2분의 1지분을 취득한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.정리하면,부부가 맞벌이를 한다면, 각자의 명의 계좌로 재산을 관리하고 부동산 등을 취득할 때 본인 명의 통장에서 지급되는 것이 깔끔하고 추후 문제 소지가 없습니다.그러나, 심판례처럼 가게 운영을 공동으로 하고 수입을 남편 통장으로 관리하다가 부인의 부동산 취득자금이 남편통장에서 이체되어도, 이를 공동사업으로 인한 수입을 원천으로 부인이 재산을 취득한 것이므로 증여로 보지 않는 사례도 있으니 참고하시길 바랍니다.

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사 전문'이상웅 세무사입니다.oo세무서에서23.04.03~23.05.12 실시한 자금출처조사 대응 사례에 대한 내용과 과정입니다. 이번 세무조사 대상 납세자분은 의사로서 병원을 운영하시는 개원의였습니다. 세무조사 후최종 추징세액은'약 300만원'으로 성공적으로 조사를 종결하였습니다. 0원으로 종결하지는 못해 아쉬웠지만,당초 과세관청의 자료를 기준으로 하여 산정한 예상 추징세액인 약 1.8억원의'99%'를 감면하였습니다.자금출처조사 사전통지서해당 조사는17년 1월 1일 ~ 19년 12월 31일총 3개년을 조사대상기간으로 하여해당 기간 내 국세청에 신고된 소득금액을 초과하는 금액의 아파트를 취득하였습니다. 병원을 운영하시면서 실제 세법에서 인정받을 수 있는 경비보다 많은 경비를 넣음으로써 출처로 인정받을 수 있는 소득금액이 적었습니다.실제로 사업을 운영하면서매출 누락, 가공경비를 넣는 개인사업주분들이 적지 않습니다. 매년 납부하는 종합소득세가 부담되어 신고 시 현금매출 중 일부분을 누락하거나, 경비를 가공하여 많이 넣곤 하시지만 가공 금액이 누적될수록 인정받을 수 있는 소득금액이 줄어들어 결과적으로 자금출처조사의 대상이 될 수 있습니다.자금출처조사가 진행되는 경우 수년간 적게 납부했던 종합소득세뿐만 아니라 이에 대한최대 70%의 가산세(미신고 가산세 20%, 납부불성실 가산세 최대 약50%)가 추가로 부과될 수 있습니다. 만약 장부를 허위로 작성하거나, 타인 명의를 활용하는 등의 방식으로 조세를 탈루한 경우에는 원래 내야 하는 세금의 100% 이상의 가산세가 부과될 수 있으니 특히 유의해야 합니다.2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 고가의 아파트를부부 공동명의로 취득2. 기존 전세계약의보증금 임차인이 배우자 일방 단독명의였으며, 아파트 취득을 위한담보대출 역시 배우자 일방의 단독명의3. 국내주식, 해외주식 및 각종금융상품 등을 통한 투자수익 발생4. 여러 해를 걸쳐 사업소득에 대한종합소득세 신고 시 가공경비 계상3. 쟁점 사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 공동명의 취득자각자의 지분에 대한 자금출처가 개별적으로 인정되는 범위인지2. 배우자 일방의 명의로 되어 있는대출과 전세임차권이 공동의 것으로 인정될 수 있는지3. 국내, 해외 주식 등금융상품 투자수익의 자금출처 인정 여부4. 가공경비 계상 부분에 대한종합소득세 및 가산세 추징5. 병원을 운영하는 개원의로서 가공경비를 계상한 해당 사례가사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하는지 여부<1> 공동명의 취득자 각자의 지분에 대한 자금출처가 개별적으로 인정되는 범위인지부동산을 취득할 때 공동명의로 취득하는 경우 총매매가액과 취득세 등의 경비를 합한 금액에서 각자의 지분율에 해당하는 자금출처가 개별적으로 입증되어야 합니다.만약 부부가 공동명의로 취득하는 경우 매매자금 출처의 구분이 중요한 경우가 있습니다. 예를 들어맞벌이 부부의 경우 한사람의 명의 계좌로 소득을 모아서 관리하고 있다면 그 자금을 명의자의 단독 자금출처로 보아야 할지, 소득수준에 맞추어 구분해 판단해야 할지 문제가 발생할 수 있습니다.만약 평생 가정주부인 경우에는 소득이 없었으므로 아내의 자금출처 인정액을 0원으로 보아야 할지, 기여분을 인정해 줄지 여부가 문제될 수 있습니다.부부간 증여공제를 활용하더라도 공제액을 초과하는 경우들이 발생하기 때문에이와 같은 경우에는 관련 판례 등을 근거로 논리를 만들어 나간다면 추징세액 없이 풀어나갈 수 있습니다.<2> 배우자 일방의 명의로 되어 있는 대출과 전세임차권이 공동의 것으로 인정될 수 있는지공동명의 부동산이라도 일반적으로 채무의 명의자는 단독인 경우가 많습니다. 또한 부부가 전세계약을 할 때 굳이 공동임차인으로 작성하지 않고 편의상 단독 임차인으로 계약을 하여 보증금도 단독명의 계좌로 이체하는 경우가 많습니다.공동명의라고 하더라도 계약서 등의 형식이 단독명의이므로 채무자금의 원천을 단독명의로 보는 것이 원칙입니다.다만 채무에 대한 원리금 상환 등의 사실관계을 입증함에 따라 대응이 가능합니다.<3> 국내, 해외 주식 등 금융상품 투자수익의 자금출처 인정 여부국내주식의 경우 대부분의 증권사에서 기간별 투자수익을 직관적으로 알 수 있도록 자료를 제공하지만,해외금융상품 또는 cma 등의 금융상품들은 투자수익을 파악하기가 어려울 수 있습니다.증권사, 금융상품마다 금융상품 투자수익과 관련된 받을 수 있는 자료는 모두 다르기 때문입니다.따라서 실제로 발생한 투자수익을 입증하는 것이 가장 중요하며,만약 입증하지 못하는 경우 안타깝지만, 정식 자금출처로 인정받지 못합니다.투자수익에 대한 입증은 준비할 수 있는 자료에 따라 달라지며, 세무조사를 대응하는 세무사의 경험이 가장 중요한 항목입니다.<4> 가공경비 계상 부분에 대한 종합소득세 및 가산세 추징위에서 말씀드렸던 것처럼 사업소득에 따른 종합소득세 부담을 줄이기 위해현금매출 일부를 누락하거나, 가공경비를 계상하여 신고하는 경우 소득금액이 줄어들어 그만큼 자금출처 인정액도 줄어들게 됩니다.애초에 출처인정액이 줄어들게 되므로 자금출처조사가 진행되며, 조사를 통하여 현금매출 누락과 가공경비 계상한 사실이 드러나게 됩니다.적발된 과소신고액에 대해서는 원칙적으로 납부했어야 할 종합소득세와과소신고·납부한 세액을 기준으로 최대 70%의 가산세(미신고 가산세 20%, 납부불성실 가산세 최대 약50%)가 추가로 부과될 수 있으니 유의해야 합니다. 종합소득세 본세에 가산세가 추가되는 구조이므로 종합소득세 본세의 추징세액 절감을 최우선 목표로 잡아야 합니다.다만,가공경비를 계상했다고 하더라도 업종별 특성에 따라 세무상 해석이 다를 수 있는 부분에 대해 전반적인 지식을 가지고 이해하고 있다면 사실관계에 맞는 대응을 통하여 충분히 추징세액을 줄일 수 있습니다.이번 세무조사 건은 병원을 운영하고 계시는 의사라는 업종의 특이성을 살려 추징세액을 최소화할 수 있었습니다.<5> 가공경비를 계상한 해당 사례가 사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하는지 여부매출 누락, 가공경비 계상 등으로 파생되는 자금출처조사의 경우 가장 무서운 것은 탈루행위가사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당할 수 있다는 점입니다. 거짓 증빙, 거짓 문서의 작성 및 수취, 장부의 거짓 기장 등 법에서 열거하고 있는 항목에 해당하는 행위로 조세를 탈루한 경우높은 가산세율과 장기부과제척기간을 적용하게 됩니다.사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당한다면가산세 부담이 2배까지 늘어날 수 있어 원래 내야 하는 세금을 한번 더 내는 수준까지 늘어날 수 있습니다.다만, 사기나 기타 부정한 행위의 인정 해당 여부는 조세포탈의 정도와 전후 사실관계를 종합하여 판단해야 하므로 충분히 대응한 논리를 갖출 수 있습니다.사기나 기타 부정한 행위 관련 내용에 대하여 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/PostView.naver?blogId=highyes_tax&logNo=223057652319[세무조사,불복]‘사기 기타 부정한 행위’에 대한 처벌과 판단의 기준에 대한 고찰(장기부과제척기간, 부정가산세, 형사처벌)1. 개요 납세의무자는 각 세목의 법정신고기한까지 세법에 따른 신고해야 할 세액을 정확히 신고·납부해야...blog.naver.com4. 추징세액 비교해당 사례의 당초 과세관청의 자료를 기준으로 하여 산정한예상 추징세액은 약 1.8억원이었지만, 최종 추징세액은 약 300만원으로 99% 정도의 감면을 달성했습니다. (조사과정에서 당초 과세관청에서 파악하여 문제로 삼았던 세액 외 이슈가 추가로 발생하였으나, 해당 부분은 제외하였습니다.)구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액180,000,000원0원정리이번 건은 병원·치과·한의원 등의 병의원 특성을 이해하고 그에 맞는 대응 방안을 수립하는 것이 가장 중요한 사례였습니다. 증여세를 목적으로 자금출처조사가 나오는 경우에도 실제 출처부족액의 원천이병원을 운영하는 의사·치과의사·한의사 등 사업의 매출 누락, 가공경비 계상으로 발생된 것이라면 증여세가 아닌 종합소득세로 추징됩니다.조사대상기간 동안의 사업용계좌, 개인계좌 이체내역을 모두 파악하여 매출누락과 과다경비액에 대한 세무조사를 진행합니다. 또한사업소득 외 실제로 투자수익을 원천으로 하거나 부동산 취득자의 명의와 대출, 채권의 명의자가 다른 경우로 인한 자금출처부족액은 증여세로 추징됩니다.따라서증여세와 종합소득세를 모두 대응해야 하는 건에 해당하므로 다양한 세무조사 사례에 대한 경험이 중요합니다.투자수익에 대해서는 입증할 수 있는 자료를 어떻게 가공해서 만들어 나갈지를 고민해야 하며, 법리적 판단이 필요한 쟁점에 대해서는 증여세뿐만 아니라 이외의 세목, 더 나아가 민법의 개념까지 전반적인 법 지식과 관련한 판례의 연구에 대해 충분히 연구하여 대응해 나가야 합니다.모든 세무조사는 세무조사 대상 납세자분들이 직접 대응할 수 있습니다.다만, 세무조사를 대응하는 사람의 능력에 따라 추징세액의 결과는 크게 달라질 수 있습니다.사례별 세무조사 대응 방안내용링크가상화폐수익으로 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222909348139사업 매출누락 및 고가 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222884858869https://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943차용증을 작성하여 고가의 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273카드 사용, 축의금, 생활비 우회 증여https://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075

자금조달계획서 양식을 보면'⑧ 금융기관 대출액 합계'가 있습니다. 이번 포스팅에서는'금융기관 대출액 합계'와 관련하여 알아보며 많이 여쭈어보시는 사안에 대해 답변을 드리려 합니다.일반적으로 주택을 구입하며, 주택담보대출을 받거나 세입자를 끼고 구매하는 경우가 많습니다. 만약 자기자금이 부족하여 자금조달계획서에 은행 대출을 기재한 후, 주택담보대출을 실행하려는 경우 ⑧의 금융기관 대출액 합계에 주택담보대출 실행액을 기재해야 합니다.자금조달계획서 제출 당시에실행되지 않은 대출을 어떻게 기재할까?자금조달계획서 제출시점에 보통 주택담보대출을 신청하지 않은 경우가 많습니다. 잔금시기에 맞춰 주택담보대출을 실행하고 잔금을 납부하는 것이 일반적이기 때문입니다. 이런 경우 금융기관을 통해 실행 가능한 대출액 한도를 조회해보고 자금조달계획서 해당 란에 작성 후 자금조달계획서를 제출하시면 됩니다.만약, 투기과열지구로서 부속서류를 제출해야 하는 경우라면, 당장 실행되지 않은 은행 대출에 대해 부속서류를 제출할 수 없으니,미제출 사유서에 '잔금일에 맞춰 대출 실행 예정' 등 사유를 작성하고 추후 금융거래확인서(대출실행일 기준)를 증빙으로 제출할 수 있도록 구비해두시면 됩니다.공동명의로 구입하는 주택에 대해주택담보대출은 배우자 일방 명의로 실행하는경우?부부가 대출의 담보가 되는 주택은 공동명의로 구입할 지라도, 은행대출은 배우자 중 1인을 차주로하여 실행됩니다. 단독명의로 실행한 대출금을 통해 공동명의로 주택을 구입하는 경우 어떻게 해야할까요?정답을 말씀드리면, 대출은 공동소유자 1인의 단독명의로 실행하였더라도,해당 대출금을 부동산 취득대금으로 활용하고, 사실상 공동소유자 각각이 대출 원리금 상환을 진행하였음이 확인되면 각각의 자금 출처로 인정될 수 있습니다.즉, 공동명의로 구입할 경우 각 명의자별 자금조달계획서를 작성할 때,'⑧ 금융기관 대출액 합계'에 주택 지분율에 따른 대출액을 각각 기재하고, 실제 원리금 상환도 지분율에 따라 진행하시면 됩니다.원리금의 상환은 생활비를 합쳐 사용하는 부부 간에 추후 소명이 어려울 수 있기에, 차주인 배우자의 계좌에 매달 원리금 상환이 이루어지기 전 날 다른 배우자가 지분율에 따른 원리금 상환액을 자동이체할 수 있도록 설정해두시는 것이 좋습니다.만약, 원리금 상환이 사실상 1인으로부터 모두 진행된다면, 대출금이 각자의 자금출처로 인정되지 못할 수 있기에 반드시 각각 지분율에 따라 원리금 상환을 진행하시는 것이 좋습니다.

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사, 세무조사 전문'으로 하고 있는이상웅 세무사입니다.서울지방국세청에서 22.08.08~22.09.26 실시한 자금출처조사 대응 사례에 대한 내용과 과정입니다.이상웅 세무사 증여세 자금출처조사해당 조사는16년 1월 1일 ~ 19년 12월 31일을 조사대상기간으로 하여해당 기간 내 국세청에 신고된 소득금액을 초과하여 전세계약체결 및 고가의 다수 상가를 분양 받아 취득하였습니다.전세보증금과 부동산 취득금액은 총 40억을 초과하였으며, 자금출처 부분에 대하여차용 인정여부, 증여세와 소득세 추징 문제가 쟁점이었습니다.사업을 진행하시는 분이라면 자금출처조사를 진행하면서 증여뿐만 아닌 본인의 사업장에 대하여 조사가 함께 진행되므로증여세 뿐만 아니라, 소득세까지 문제가 될 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다.2. 사실관계해당 건의 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 조사기간 중본인 명의로 약 40억을 초과하는 상가 분양 취득(일부는 부모님으로부터 분양권 상태로 전매), 본인 명의 전세계약 체결2. 지인과공동사업장 현금매출누락 및 수익배분 불완전(동업계약서 미작성)3. 본인단독 사업장 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 하여 급여 비용처리4.부모님과 지인으로부터 자금을 차용(차용증 미작성)5. 개인 투자에 대한 투자수익 발생(투자약정서 미작성, 투자수익에 대한 세금 미신고)3. 쟁점 사항위 사실관계에 따른 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 지인과공동사업장에 대한 현금매출누락 및 수익배분 및 확대조사 문제2. 지인과공동으로 투자한 상가건물의 취득자금과 대출에 대한 정산 문제3. 본인단독 사업장에 대한 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 등록하여 급여 지급 및 비용처리 문제4. 부모님과 지인으로부터 받은 금액에 대한차용 인정 여부 문제(차용증 미작성)5.투자수익 자금출처 인정여부 및 분양권 전매에 대한 세법적 이슈이번 조사는 여러 가지 이슈가 복잡하게 얽혀있어 쟁점이 굉장히 많은 건이었습니다.<1> 지인과 공동사업장에 대한 현금매출누락 및 수익배분 및 확대조사 문제지인과 공동사업을 운영하면서현금 매출 중 일부를 누락하여 신고하였으며, 구체적인 동업계약서를 작성하지 않고 수익 배분 역시 명확하게 처리하지 않았습니다.따라서 공동사업장의 출자 비율을 초과하여 배분된 소득에 대한증여세 이슈가 발생하였고, 사업장을 폐업한 이후에도 공동사업자와 꾸준히 자금을 주고받아 공동사업자에 대한 확대조사로 번질 수 있는 상황이었습니다.A :동업자와의 관계, 실제 사업이 진행된 내용, 동업기간 동안 이체된 금액과 폐업 후 이체금액을 맞추어 사실관계를 입증함으로써 확대조사를 막을 수 있었습니다.또한 상호 증여할 의사가 없었으며, 입출금 내역을 입증함으로써 증여가 아닌 사인 간 차용으로 증여세 추징 없이 마무리할 수 있었습니다.<2> 지인과 공동으로 투자한 상가건물의 취득자금과 대출에 대한 정산 문제공동사업 외공동으로 고가의 상가를 취득하였으며, 실제 취득한 부동산 지분과 실제로 부담한 금액이 차이가 있어취득자금에 대한 증여세 이슈가 발생하였으며,담보대출의 경우 공동명의로 취득하더라도 1인의 명의로 받게 되므로,대출 중 일부를 자금출처로 인정받기 위해서 각자가 원리금을 부담하는 등의 사후관리가 필요하지만, 미비한 상황이었습니다.A :상가를 공동취득한 것과 공동사업을 별개로 보지 않고, 연장으로 보아 소득배분 정산차액과 상가대금 정산차액을 함께 처리하여 증여세 이슈를 해결하였습니다.담보대출의 경우 이자 비용 실질 부담 및 필요경비 공제 현황 등을 입증하여 부담액 중 일부를 인정 받을 수 있었습니다.<3> 본인 단독 사업장 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 하여 급여 비용처리개인사업을 영위하면서 발생하는 현금매출을 누락하는 경우종합소득세 과소신고에 대한 가산세 뿐만 아니라 현금영수증 의무 발행 업종인 경우 현금영수증 미발행에 대한 가산세가 추가로 발생합니다.현재 미발행가산세는 거래대금의20%로서, 과소신고 가산세는 과소신고한 세액에 대하여 부과하는 것과 다르게 세액이 아닌 대금에 대한 20%이므로 큰 부담이 될 수 있습니다.부모님 등 가족들을 직원으로 등재하여 급여 지급 후 비용으로 처리 하는 경우 실제로 업무를 이행하지 않았다면 비용처리한 급여는 모두 부인되어 과소신고한 세액이 추징되게 됩니다.A :매출누락한 금액은 수익의 귀속시기와 부과체적기간을 잘 판단하여 최대한 추징되는 세액 및 가산세를 줄여나가야 합니다.다만, 자금출처조사가 사업장 조사로 확대된다면 매출누락 뿐만 아니라 필요경비, 세액공제 등 종소세 신고사항에 대해 전반적으로 조사가 진행될 수 있으므로 매출누락 행위는 큰 문제로 붉어질 수 있으므로 조심해야 합니다.<4> 부모님과 지인으로부터 받은 금액에 대한 차용 인정 여부 문제(차용증 미작성)사인 간 대금의 이체가 증여가 아닌차용으로 인정받기 위해서는 차용증을 작성하고, 공증 등의 행위를 이행하고 원리금을 주기적으로 이체하는 이체내역의 입증 등이 필요합니다.직계존비속간의 소비대차는 원칙적으로 차용으로 인정받지 못하기 때문에 차용으로 인정 받기 위해서는 사전작업이 필요합니다.A :부모님과의 차용증을 작성하지 않았더라도 부모님의 증여 여력, 증여 의사, 차용금액와 차용의 목적 등의 사실관계를 통하여 차용관계로 인정 받을 수 있는 경우가 있습니다.다행히 해당 건은 차용증을 작성하지 않았지만, 부모님과 지인으로부터의 차용한 자금을 인정 받을 수 있었습니다.<5> 투자수익 자금출처 인정여부 및 분양권 전매에 대한 세법적 이슈개인이 투자를 통하여 수익이 발생한 경우 투자약정서 및 수익에 대하여 소득을 구분하여 세액을 신고 및 납부해야 합니다.또한 부모님이 계약한 분양권을 매매를 원인으로 하여 전매로 취득한 경우 특수관계인간 매매이므로 프리미엄 등의 시가 산정액에 따른 부당행위계산부인의 문제를 검토해야 합니다.A :해당 건은 당초 투자약정서 등을 작성하지 않았으며 투자수익에 대해서도 어떠한 처리를 하지 않았지만, 이체내역 등의 사실관계를 입증하고 투자약정서를 이에 맞게 작성함으로써 다행히 자금출처로 인정 받을 수 있었습니다.분양권을 특수관계인간 매매하는 경우 매매일 현재 프리미엄가액에 대하여 양도차익으로 보아 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 다만, 프리미엄의 산정은 세법의 기준에 의해야 하며 세법상 산정할 수 있는 프리미엄이 없는 것으로 마무리할 수 있었습니다.4. 추징세액 비교해당 건의 당초 추징예상세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.(조사과정에서 당초 과세관청에서 파악하여 문제를 삼았던 세액 외 이슈가 추가로 발생하였으나, 해당 부분은 제외하였습니다.)구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액약 300,000,000원약 0원5. 정리이번 건은자금출처 중 증여부분 뿐만 아니라 개인 사업장에 대한 부분까지 이슈가 확대되었으며, 공동사업자와의 관계까지 쟁점이 되어 상당히 어렵고 복잡한 건이었습니다.다행히 쟁점이 됐던 사항들에 대해서 대부분 원하는 방향으로 조사를 종결할 수 있었습니다.조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다.각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.관련 세목에 대한 경험과, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.같은 조사건이라고 하더라도 담당 세무대리인이 해당 세목에 대한 경험이 얼마나 많고, 평소 관련 판례와 법령공부를 얼마나 하느냐에 따라 조사대응을 통한 절세액은 큰 차이가 날 수 있습니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222773165621[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(20대 자녀가 소득대비 고액의 전세계약 및 아파트를 취득한 경우)1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 - 사업소득 매출누락 및 현금 우회 증여를 통한 고가의 부동산 취득사례(현금영수증 미발행 가산세)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.com

안녕하세요, 자금소명, 출처조사 전문 세무컨설팅 세로움입니다.글을 올리는 현재 25년이 2달밖에 안지났지만 올해도 무수히 많은 분들의 ‘한국부동산원 부동산실거래조사 소명’을 대행해드리고 있습니다.Previous imageNext imagePrevious imageNext image저희가 상담을 통해서 직접 대응하실 수 있도록 가이드 라인을 모두 제시해드리고 있고, 필요시 소명대응까지 모두 진행해드리고 있는데요, 실제 상담을 할때주변에서 잘못된 정보를 듣고 오시는 분들이 많이 계십니다.그래서 오늘은 거래신고소명과 관련하여 많이오해하시는 내용들에 대해 정정해드리고,실제 소명내용에 들어가야하는 중요한 것들이 무엇인지 자세히 설명드리겠습니다.잘못된 내용으로 소명을 하시거나 소명내용이 불충분하다면자금출처조사의 대상이 될 수 있기 때문에사례에 맞게 정확한 내용으로 소명하는 것이 매우 중요합니다. 소명 내용에 따라서는 속사정은 세무조사를 받아야 하시는분들이라도 안받게 될 수도 있지만, 안받아도 되는 분들이 받게될 수도 있으니 유의해주셔야 합니다.지난 글에서는 실제 소명대응사례를 위주로 자세히 설명드렸으니 참고해보시면 좋을 것 같습니다.한국부동산원 “부동산 거래신고 소명, 자금소명 대응사례” - 소명서 작성 방법 및 대응방안(자금소명 전문세무사)안녕하세요. 부동산세금, 자금출처조사 전문 세로움입니다. 부동산을 취득하신 분들 중에서는 한국부동산원...blog.naver.com1. 자금조달계획서한국부동산원의 부동산실거래조사 소명에 대해서 설명드리기 전에 먼저자금조달계획서부터 간단하게 언급하고 넘어가겠습니다.부동산원과 구청에서 거래소명이 나온 분 대부분은 자금조달계획서를 쓰셨을거에요. 조달계획서를 잘 작성해주시는 것이 불필요한 소명이나 조사의 대상이 되지 않도록 하는 첫 번째 단추입니다.<1> 작성 방법자금조달계획서를 보시면 구체적인 작성방법이 친절하게 설명되어 있진 않습니다.예를들어 부동산 취득 직전에 원래 소유하던 부동산을 팔았다면6번에 처분대금을 써야하는 것으로 유추가 가능합니다.그럼 부동산을 10억원에 처분할때 남아있는 대출 5억원을 상환했다면, 처분대금에는 10억원을 기재할까요? 아니면 취득에 사용 가능한 5억원을 쓰는게 맞을까요?만약 기존 부동산의 처분이 취득 직전이 아니라 3달전에 처분됐고, 현재는 예금에 들어있는 경우라면 2번에 써야할까요? 아니면 6번에 써야하는걸까요? 3달이 아니라 1년 전이라면요?이런 구체적인 가이드라인이 없는 이유는 상황이 모두 다르기 떄문입니다. 자산이 많은 분들이라면 처분한 부동산의 매도계약서만 제출해도 되겠지만, 나이가 어리고 신고된 소득이 적은 경우라면 처분한 부동산을 취득했던 내용도 궁금해할 수 있겠죠.따라서자금조달계획서를 작성하실 때는 조사관님들이 어떤 것을 궁금해할지를 고민해보고,단편적인 내용이 아니라 전체적인 자금흐름을 파악할 수 있도록, 내 상황에 가장 적절한 내용으로 작성해야 소명이나 조사의 대상에서 제외될 수 있습니다.<2> 자주 오해하시는 내용자금조달계획서 작성 상담을 할 때 많은 분들이 오해하시는 내용이 있습니다.①첫 번째는자금조달계획서를 안쓰면 소명이나 조사의 대상에서 제외된다는 얘기를 주변에서 듣고 오세요. 그래서 경매로 취득하거나 자금조달계획서 작성 대상이 아닌 부동산을 취득하시려는 분들이 있는데 사실과 다릅니다.개인이 부동산을 취득하면 모두 국세청에서 파악할 수 있기 때문에자금조달계획서를 쓰지 않아도 충분히 소명이나 조사의 대상이 될 수 있습니다.②두 번째는통장 소유 명의에 큰 의미를 안두셨으면 좋겠습니다. 생각해보시면 남편이 외벌이인 가정에서 남편의 소득을 모두 아내계좌로 관리하고 있을 때 해당 자금을 모두 아내의 자금출처로 보지 않겠죠.가장 깔끔한 것은 각자 소득을 따로 관리해서 비율에 맞게 공동명의로 부동산을 취득하는 것이지만, 현실적으로 어려움이 많습니다. 만약 그동안 서로 많은 돈이 오가고, 자금이 섞여있어서 구분이 어렵다면 지금까지의 소득비율과 각자 명의로 형성된 자산을 비교해서 자금출처를 산정해보시는 것이 좋습니다.실제 세무조사에서도 각자의 신고된 소득과 공동경비지출액과 각자 명의로 취득한 자산규모를 비교해서 부부간 증여금액을 산정하고 있습니다.<3> 코인투자수익 및 출처가 없는 소득생각보다 많은 분들이 출처가 없는 소득을 가지고 있습니다.대표적으로탈세 사업소득이나 불법소득, 코인투자수익, 현금이나 금으로 받은 증여재산들이 있는데, 이런 출처가 없는 소득들이 작거나 생활비 정도로 사용할땐 괜찮을 수 있지만,규모가 커지고 부동산 취득자금으로 사용한다면 문제가 됩니다.자금조달계획서, 자금소명, 자금출처조사 모두 근본적인 자금의 출처를 묻는 제도입니다. 누군가가 5억짜리 부동산을 사는데, 부모님한테 몰래 받아서 또는 탈세를 해서 내 통장에 10억원이 들어있다고 하더라도 그 10억원이 어떻게 만들어졌는지 근본적인 출처를 묻는 것입니다.따라서 출처를 입증할 수 없는 금액이 많다면부동산을 계약하기 전에 미리 적절한 방식으로 출처를 만드는 것이 필요합니다. 각자의상황에 맞게 차용을 활용하거나, 일부를 증여로 신고하거나, 취득시기를 늦추고 적절한 규모의 소득을 신고하는 방법들을 고민해봐야 합니다.실제 상담에서는 사실관계를 모두 알 수 있기 때문에 현재 위험성이 얼마나 높은지, 부동산 규모를 줄인다면 어느정도로 괜찮아지는지, 취득시기를 조금 늦추고 출처를 조금씩 마련해둔다면 세금이 얼마나 발생하는지에 대한 자세히 내용과 적절한 계획을 수립해드리고 있습니다.2. 한국부동산원(구청) 부동산실거래조사 소명부동산을 취득하고 나면 이렇게 부동산거래에 대한 소명요청을 받게됩니다. 한국부동산원이나 구청에서 받게 되는데 둘다 똑같습니다.둘다 날라오진 않고 한곳에서만 날라옵니다.<1> 소명대상이 되는 이유와 기간소명대상이 되는 이유는자금출처가 부족하거나, 특수거래이거나, 다운거래와 같은특정 이유가 있습니다. 이유를 특정해서 알려주진 않지만,사실관계를 통해 그 이유를 유추해볼 수 있습니다. 이유에 대해 적합한 내용으로 소명의견을 기재해야하기 때문에 원인을 파악하는 것이 가장 중요합니다.거래신고 소명 요청은 부동산 취득 후 일반적으로6개월~1년정도 되지만, 제가 5년 지나서 나온 것도 봤고요, 1달 지나서 날라온 것도 봤습니다. 만약 취득이 한참 지났다면 특별한 이유가 있을 수 있으니 유의해야합니다.<2> 소명대상이 되는 부동산 규모지금까지 무수히 많은 소명업무를 하면서 가장 작은 부동산 취득금액은6천만원까지 봤습니다.보통 10억원 이하 물건 취득하신 분들이 나정도는 안날라올거야 하고 생각하시기 때문에 실제로 요청을 받으면 많이 억울해 하십니다. 저도 한 명의 납세자로서 그 귀찮음이 충분히 이해됩니다만, 실제로는 1억원대 부동산에도 소명이 간간히 날라오고 있습니다.취득자의 연세나 소득수준과도 밀접한 연관이 있기 때문에 금액이 작다고 해서 대수롭지 않게 생각하기보다는본인의 객관적인 상황을 판단해보는 것이 중요합니다.<3> 제출해야하는 자료안내서식을 보시면 제출해야하는 자료가 설명되어 있습니다. 부동산원은 모두 동일한데, 구청은 안내서식을 아예 안주거나 구청마다 내용이 다른 경우가 많습니다.'공통적으로 제출해야하는 자료'는 다음과 같으니 꼭 제출해주세요. 해당 자료는 제출하지 않으면 어차피 다시 제출요청이 올 수 있습니다.① 매매계약서, 중개대상물 확인원 등 자료② 가족관계증명서③ 부동산 계약일 ~ 잔금 전후 2주간 통장내역④ 소득금액증명원⑤ 금융거래확인서(대출을 받은 경우)⑥ 임대차계약서(전세를 승계한 경우)그리고 그 외의 자료들은 각자의 상황과 사실관계에 따라 보충 및 추가돼야 합니다.예를 들어 누군가로부터 차용했다면 차용증과 차용을 인정받을 수 있는 원리금상환내역이 / 퇴직금을 정산받았다면 퇴직금지급명세서 / 현금이나 수표로 매매대금을 입금했다면 이체영수증 / 코인수익이라면 수익을 산정한 내역과 같은 입증자료들이 첨부돼야 합니다.가장 많은 사례가 개인이나 법인으로부터'차용'(금전소비대차)해서 자금을 조달하신 경우인데,사인 간 차용은 원칙적으로 부동산취득자금으로 인정하지 않고있습니다.따라서 차용거래를 인정받기 위해선차용증 뿐만 아니라 여러 가지 보충자료를 준비해야 하는데, 자세한 내용은 다음 글에 정말 자세히 설명해뒀으니 꼭 참고해보세요.가족 간 차용증, 이대로만 쓰세요 - 조사전문세무사의 차용증 쓰는 법 총정리(차용증양식, 차용증이자)안녕하세요, 양도·증여·상속과 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 오늘은 세무조사 없이 가족간 ...blog.naver.com<4> 소명내용(소명의견)소명서에 언급해야하는 주요내용은 사례마다 달라야합니다.①자금출처가 부족한 케이스라면 부동산 취득자금을 조달한 내용을 자세하게 소명해야하고, 조달한 내용 중에서차용(금전소비대차)처럼 세법상 문제가 있는 출처라면 입증할 수 있는 근거자료와 논거가 반드시 함께 제출돼야 합니다.②가족간이나 지인간 거래로서 매매대금의 일부를 지급하지 않은 경우라면 매매대금이 세법상 적정한지, 매매대금을 지급하지 않았기 때문에 매매가 아니라 증여로 추징되지는 않을지, 부동산 명의신탁의 문제는 없는지에 대한 법리적 판단이 중요합니다.③그리고 부동산이나 코인과 같은 투자수익이 대부분이라면 정확한 수익산정과 근거자료가 중요합니다. 특히 코인투자는 투자방식에 따라 수익산정 방식과 필요자료가 다르기 때문에 소명이 쉽지 않습니다.관련 내용은 아래 글을 참고해주세요. 코인세금과 부동산자금출처조사 를 걱정하는 분들을 위한 책이 나왔습니다! - 「코인과 세금, 그리고 자금출처조사이야기」 실제 조사성공사례를 중심으로 절세방안을 담았습니다.안녕하세요, 부동산과 코인에 대한 세금 그리고 자금출처조사를 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번에 저...blog.naver.com따라서'왜 소명요청이 나왔을지'를 고민하는 것이 우선이고, 이후조사관이 가장 궁금해할 부분을 파악해서 집중적으로 소명하는 것이 가장 중요합니다. “원래는 세입자를 구하려고 했었는데, 안구해져서 돈을 빌렸다”와 같은 개인사정을 많이 어필하시지만, 이런 내용보다는 쟁점내용에 대해 자세히 소명하는 것이 훨씬 도움이될 수 있습니다.또한 소명의견서에 정해진 법적 형식은 없습니다. 실제로 저희가 대응해드리는 사례들은 다음과 같이 별도의 구체적인 소명의견서를 작성해서 제출하고 있습니다.3. 자금소명을 구체적이고 정확하게 해야하는 이유많은 분들이 자금소명에 대한 요청을 등기로 받고 스트레스를 많이 받아하십니다.그 이유는 소명이 불충분한 경우 받게 될'세무조사'에 대한 막연한 두려움일 것입니다.소명내용이 충분하지 않거나 부정확하다면 그것을 이유로 세무조사가 시작될 수 있습니다. 세무조사가 진행된다면 짧게는 1달, 길게는 3달정도의 기간동안 몇 년간의 통장내역이나 금융자료들을 모두 조사하고 추징하게됩니다.[실제로 받게되는 세무조사 사전통지서]자금소명은 취득한 부동산 자금에 대해서만 소명하면 되지만, 세무조사가 이뤄진다면 소유하고 있는모든 부동산, 금융자산뿐만 아니라 생활비와 각종 이체내역들을 전수조사하기 때문에 이번 부동산 취득과 관련되지 않은 것들이라도 함께 추징됩니다.특히 사업을 하시는분들은 매출누락이나 가공경비를 넣는 경우가 대부분이고, 일반인분들도 세금 없이 증여받은 내역들이 있기 마련이죠.따라서 소명의 최우선 목표는 세무조사의 가능성을 낮추는 것이고, 그러기 위해서는 정확한 대응이 이루어져야 합니다. 실제로 소명대응이나 세무조사대응을 하다보면 안나와도 되는 케이스임에도 불구하고 조달계획서나 자금소명내용을 잘못 기재하셔서 억울하게 대상이 되는 사례들이 있습니다.4. 마무리하며거래소명과 자금출처조사를 대비하기 위한 최고의 절세방법은미리 대비하는 것입니다.세무조사단계, 소명단계, 자금조달계획서 단계, 부동산 계약단계, 부동산 계약 전단계 이렇게 전단계에서 미리 준비할수록 세무조사는위험성과 추징세액을 줄일 수 있는 방법이 많을 수 밖에 없습니다. 반대로 자금출처의 대상과 입증해야하는 자료는단계를 거듭할수록 넓어지고, 깊어지고, 어려워집니다.반드시 문제가 있어서 자금소명 요청이 오는 것은 아니기 때문에 만약 내용이 간단하시다면 큰 걱정을 하실 필요는 없습니다. 실제 상담하면서 오히려 제가 걱정하지 않으셔도 되고, 제가 안내드리는 내용으로만 직접 소명하셔도 충분하다고 말씀드립니다.반면에 걱정을 해주셔야하는 위험성이 높은 분들이 오히려 태연한 경우들도 있긴 하지만,이미 소명요청을 받으신 분들이라도 세무조사를 받으시는 분들보다는 훨씬 기회가 많기 때문에 꼭 목적적합하게, 꼼꼼하게 소명서를 작성해주시면 좋겠습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.50m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움