안녕하세요, 부동산세금을 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다.

8월 3일 정부가 「2026년 세제개편안」 「2026년 세법개정안」을 발표했습니다. 

이번 개편안에는 장기보유특별공제, 다주택자 양도소득세 중과, 일시적 2주택 특례, 상생임대주택 특례 등 부동산 양도소득세와 관련된 중요한 변화가 다수 포함되어 있습니다.

개정안이 원안대로 시행될 경우 주택의 보유·거주 형태에 따라 양도소득세 부담이 크게 달라질 수 있으며, 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

오늘은 2026년 부동산 세제개편안 가운데 양도소득세 관련 주요 개정 내용을 사례별 예상 세액과 함께 살펴보겠습니다. 개정되는 내용마다 납세자분들의 상황을 고려하여 세액 계산 및 간단한 코멘트를 달아두었으니 결정에 참고하시면 될 것 같습니다.

[2026년 세제개편안]

※ 이번 세제개편안은 정부 발표 및 입법예고 단계의 개정안입니다. 향후 국회 심의와 시행령 개정 과정에서 세부 내용이나 시행 시기가 달라질 수 있으므로 실제 의사결정 전에는 확정된 법령을 다시 확인해야 합니다. 

2026년 세제개편안 부동산 세재개편 중 종합부동산세와 기타 부동산 세금은 2편에서 따로 설명드리겠습니다.

정부는 주택에 대한 장기보유특별공제를 실거주 중심으로 전면 개편할 예정입니다. 

제도의 명칭이 변경하고, 주택과 주택 외 부동산의 공제제도를 이원화하고, 주택의 경우 보유기간에 따른 공제는 단계적으로 축소하고 거주기간에 따른 공제를 확대합니다.

- 현행 : 부동산 종류와 관계없이 모두 ‘장기보유특별공제’ 

- 개정 후 : 주택과 조합원 입주권은 ‘장기거주 소득공제’ / 토지와 주택 외 건물은 ‘장기보유 소득공제’

현재는 부동산의 종류와 무관하게 모두 장기보유특별공제라고 부르고 있지만, 개정 후에는 주택과 조합원 입주권은 ‘장기거주 소득공제’, 그 외 부동산은 ‘장기보유 소득공제’라는 명칭으로 이원화됩니다. 주택에 대해서는 단순히 오래 보유했다는 사실보다 실제로 거주한 기간을 중심으로 세제 혜택을 부여하겠다는 취지입니다.

부동산 중 주택과 조합원입주권은 보유기간이 아닌 실제 거주기간을 기준으로 공제받을 수 있고, 그 밖의 부동산은 보유기간을 기준으로 공제받습니다. 그동안에는 공제 기준이 달랐음에도 모두 ‘장기보유특별공제’라는 동일한 명칭을 사용해 왔는데, 이번 이원화를 통해 명칭이 직관적으로 변경된 것 같습니다.

1세대 1주택자가 2년 이상 거주한 경우 적용받는 장기보유특별공제율은 다음과 같이 변경될 예정입니다.

- 현행 : 보유기간*4%(최대40%) + 거주기간*4%(최대40%)

- 개정 후 : 27년 유지, 28년과 29년 아래와 같이 변경

현재는 보유기간 1년당 4%(최대10년) + 거주기간 1년당 4%(최대10년)로 10년 이상 보유 및 거주한 경우 최대 80%의 공제를 적용받습니다.

이번 개정안은 1세대 1주택자의 최대 공제율 80%는 유지하되, 보유기간에 대한 공제를 단계적으로 축소하고 거주기간에 대한 공제를 확대하는 방식입니다.

2027년에는 현행 제도를 그대로 유지하지만, 2028년에는 보유기간 공제율이 연 2%로 낮아지고 거주기간 공제율은 연 6%로 높아집니다. 2029년부터는 보유기간에 따른 공제가 완전히 폐지되고, 실제 거주기간에 대해서만 연 8%, 최대 80%의 공제를 적용합니다.

따라서 주택을 장기간 보유했더라도 실제 거주기간이 짧다면 2029년 이후 양도소득세 부담이 크게 증가할 수 있습니다. 반대로 장기간 실제로 거주한 1세대 1주택자는 현재와 동일하게 최대 80%의 공제율을 적용받을 수 있습니다.

10년 동안 보유하고 3년 동안 거주한 1세대 1주택자가 10억원에 취득한 주택을 20억원에 양도하는 경우를 가정해 보겠습니다. 

예상 양도소득세는 2027년까지 약 5,500만원이지만, 2028년에는 약 8,000만원, 2029년에는 약 1억원으로 증가합니다. 

거주기간이 짧은 1주택자는 현행과 비교해 양도소득세가 최대 두 배 가까이 늘어날 수 있는 것입니다. 현재 1주택을 장기간 보유하고 있으나 거주기간이 짧고, 앞으로도 추가로 거주할 계획이 없다면 2027년과 2028년의 예상 세액을 비교해 양도 시기를 검토할 필요가 있습니다.

특히 양도차익이 크거나 향후 보유가치가 높지 않다고 판단되는 주택이라면 세법이 다시 개정될 가능성만을 기대하기보다는, 확정된 세액 차이를 기준으로 의사결정하는 것이 좋을 수 있습니다.

다주택자에게 적용되는 일반 장기보유특별공제도 보유 중심에서 거주 중심으로 변경됩니다.

- 현행 : 보유기간*2%(최대30%)

- 개정 후 : 27년 유지, 28년과 29년 아래와 같이 변경

*28년은 거주공제와 보유공제 중 큰 것을 적용

현재는 거주하지 않았어도 보유기간 1년당 2%(최대15년)을 공제하지만, 27년,28년 유예를 거쳐 29년부터는 보유기간에 대한 공제가 폐지되고, 거주기간 1년당 2%(최대15년)의 공제만 적용합니다.

다주택자는 주된 거주주택 외의 주택에 실제로 거주하기가 현실적으로 쉽지 않습니다. 또한 해당 주택에 거주하더라도 1세대 1주택 비과세를 받지 못하기 때문에 거주에 따른 세무상 실익이 매우 작습니다.

개정안은 2년 이상 거주한 주택에 대해서 거주 기간에 대해서만 공제를 적용하기 때문에 다주택자 분들은 주된 주택 외 '장기간 보유'한 주택이 있다면 28년 내 양도하는 것이 좋을 것 같습니다.

조정대상지역 소재 다주택자 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 자체가 배제되므로, 해당 주택은 이번 공제방식 변경으로 인한 직접적인 영향이 없습니다.

보유 중인 주택이 다주택자 양도소득세 중과 대상인지 여부는 아래 글에 자세하게 설명되어 있으니 참고해주세요

https://blog.naver.com/highyes_tax/224180098762

다주택자의 일반 장기보유공제는 지방주택처럼 양도세 중과 대상이 아닌 주택을 의미합니다. 이런 주택은 조정대상지역 소재 주택과 비교해서 양도차익이 크지 않은 경우가 많습니다. 그리고 일반세율이 적용되며, 거주기간이 짧은 경우에도 기본 공제율이 자체가 높지 않기 때문에 개정에 따른 양도세 차이는 그리 크지 않습니다.

따라서 비수도권이나 지방에 주택을 보유한 다주택자 분들은 개정되는 종합부동산세를 함께 검토해보시고 양도시기를 결정하는 것이 좋을 것 같습니다.

- 현행 : 공제한도 없음

- 개정 후 : 28년 20억원 한도, 29년 10억원 한도

현재 1세대 1주택자가 주택을 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했다면 양도차익의 최대 80%를 별도의 금액 한도 없이 공제받을 수 있습니다.

양도차익이 큰 초고가주택일수록 매우 큰 혜택이라고 볼 수 있는데, 80%의 공제를 적용받는 경우 양도소득세의 실효세율은 보통 약 5%정도로 계산됩니다. 

10억에 샀던 아파트를 50억원에 양도하는 경우 양도세는 약 2.4억원으로 양도차익 40억원에 대한 실효세율이 약 6% 수준입니다. 정부는 이런 혜택이 과도하다고 판단해 공제한도를 신설했습니다. 공제한도는 28년 20억원, 29년 이후에는 10억원이 적용됩니다.

10억원에 취득한 주택을 10년이상 보유 및 거주한 후 50억원에 양도하는 경우 현재 양도세는 약 2.4억원으로 실효세율은 6%수준입니다.

하지만, 28년에는 공제한도가 20억원, 29년에는 공제한도 10억원이 적용되면서 예상 양도세는 '4배 수준'까지 증가하고, 실효세율도 약 '20% 수준'까지 높아질 수 있습니다.

제가 재개발·재건축을 전문세무사로 서울 주요 정비사업 단지를 담당하면서 그동안 많은 조합원분들을 상담했었는데요, 대부분의 조합원분들이 이와 비슷한 사례였습니다.

60세 이상의 고령이시면서 아주 오래전에 낮은 가격으로 주택을 취득하고, 현재는 시세가 40~50억원에 육박하는 경우가 많습니다.

이런 경우 구체적으로는 향후 상속이 나을지, 일부 증여가 나을지, 양도 후 증여 또는 상속이 나을지를 개별 사실관계에 따라 정확히 비교해봐야겠지만, 양도소득세만 놓고 본다면 27년 이내에 양도하는 것이 좋겠습니다.

단계적으로 상속세를 줄여나가는 컨설팅에 대해서 궁금하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.

https://blog.naver.com/highyes_tax/224137465440

- 현행

① 1세대 2주택 : 기본세율(6~45%) + 20%

② 1세대 3주택 : 기본세율(6~45%) + 30%

- 개정 후

① 1세대 2주택 : 기본세율(6~45%) + 5%(27년), 10%(28년)

② 1세대 3주택 : 기본세율(6~45%) + 10%(27년) 15%(28년)

다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료되었습니다. 이에 따라 26년 5월 10일부터 다주택자 + 조정대상지역 주택을 양도하면 장기보유특별공제를 적용받지 못하고, 기본세율에 20%(30%)가 추가되는 양도세 중과세가 적용되고 있습니다.

정부는 다주택자의 양도를 유도하기 위해 2027년과 2028년의 중과세율을 한시적으로 완화할 예정입니다.

현재 주택 수에 따라 20%, 30% 추가 세율에서 27년은 5%, 10%, 28년은 10%, 15%의 추가 세율이 적용되고, 29년부터는 다시 지금과 같은 20%, 30% 추가 세율이 적용됩니다.

조정대상지역 소재 주택을 보유한 다주택자가 중과세율을 적용받으면서 먼저 처분하는 주택은 통상 주된 거주주택이 아니기 때문에 규모는 그리 크지 않은 경우가 많습니다.

양도가 10억원, 취득가 5억원으로 가정하면 2주택자는 최대 8천만원원, 3주택자는 최대 1억원 정도 세액차이가 발생할 수 있습니다.

개별 주택의 양도차익이 크지 않다면 세액차이 역시 크지는 않지만, 이번 종합부동산세 개정으로 종부세 부담까지 증가하는 경우에는 완화기간을 활용해 양도하는 것도 좋을 것 같습니다.

중과 완화기간 내에 주택을 처분할 계획이 있다면 단순한 제3자 매매 외에 다음과 같은 방안도 함께 검토할 수 있습니다.

(1) 저가양도는 양도소득세 부당행위계산부인, 증여세 과세, 실제 대금지급 여부, 자녀의 자금출처와 토지거래허가구역 규제를 함께 검토해야 합니다.

(2) 부담부증여는 채무에 해당하는 부분에 대해 증여자에게 양도소득세가 발생하고, 수증자에게는 증여세와 취득세가 발생합니다.

(3) 일반 증여 역시 양도소득세 중과는 적용되지 않지만, 조정대상지역 주택의 증여취득세 중과 여부를 함께 확인해야 합니다.

따라서 양도소득세 한 가지만 비교하지 말고 가족 전체의 양도소득세, 증여세 및 취득세를 합산해 가장 유리한 방안을 선택해야 합니다.

저가양도와 부담부증여 등을 활용한 절세컨설팅의 자세한 내용은 아래 글을 참고해 주세요.

https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001

- 현행 : 신규주택 취득 후 3년 내 종전주택 양도하면 1세대 1주택 비과세 적용

- 개정 후 : 신규주택 취득 후 '3년 내' 양도 → '2년 내' 양도로 단축

*단, 조정대상지역 소재 주택인 경우에만 단축

현재 종전주택A를 보유한 세대가 신규주택B를 취득한 후 3년 이내에 A주택을 양도한다면 2주택을 보유했더라도 1주택으로 보아 비과세 등의 혜택을 적용받을 수 있습니다.

그러나 26년 10월 1일 양도분 부터는 B주택 취득일 현재 A주택과 B주택이 모두 조정대상지역에 소재하고 있다면 3년이 아닌 2년 내에 양도해야 합니다.

다만, 경과규정을 두어 26년 8월 3일 이전에 주택·입주권·분양권을 취득했거나, 취득하기 위해 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전의 3년을 적용합니다.

- 현행 : 양도기간 제한 없이 상생임대주택 특례 적용

- 개정 후

① 26.12.31. 이전 상생임대차계약 종료 : 27.12.31.까지 양도

② 27.1.1. 이후 상생임대차계약 종료 : 빠른 날(계약 종료 후 1년이 되는 날, 29.12.31.)까지 양도

상생임대주택특례는 다음 요건을 충족한 임대주택에 대해 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 적용시 필요한 2년 거주요건을 면제하는 혜택입니다.

현재 상생임대주택은 요건만 충족했다면 양도기간의 제한 없이 혜택을 적용받을 수 있지만, 26.10.1. 이후 양도분부터는 '양도기한'이 신설됩니다.

상생임대차계약이 26.12.31.까지 종료되는 경우에는 27.12.31.까지 양도해야하고, 27.1.1. 이후 종료된다면 종료 후 1년 이내에 양도해야 합니다.

예를 들어 2026년 12월 31일 상생임대차계약을 체결하고 2년 동안 임대했다면 계약 종료일은 2028년 12월 31일입니다. 계약 종료일부터 1년이 되는 날은 2029년 12월 31일이므로, 최대 2029년 12월 31일까지 주택을 양도해야 특례를 적용받을 수 있습니다.

따라서 상생임대주택은 앞으로 단순히 임대요건만 확인할 것이 아니라, 계약 종료일과 예정 양도일을 함께 관리해야 합니다.

이번 정부의 부동산 세제개편은 대부분 혜택을 줄이고 세부담을 늘리는 방향으로 흘러가는 것 같습니다. 앞으로 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 살펴봐야겠습니다.

특히 다음에 해당하는 분들은 개정 전후의 예상 세액을 반드시 비교해 볼 필요가 있습니다.

개정되는 내용마다 납세자분들의 상황을 고려하여 세액 계산 및 간단한 코멘트를 달아두었으니 결정에 참고하시면 좋을 것 같습니다.

양도소득세만 보면 빨리 양도하는 것이 유리해 보이더라도, 종합부동산세, 증여세, 상속세, 취득세와 향후 주택가격 전망까지 함께 고려하면 결론이 달라질 수 있습니다.

양도세뿐만 아니라 여러 요인들을 함께 고려한다면 이번 부동산 세법 개정에도 현명하게 대처할 수 있을 것입니다.

2026년 세제개편안 부동산 세재개편 중 종합부동산세와 기타 부동산 세금은 2편으로 설명드리겠습니다.

세무컨설팅 세로움은 부동산 세금&자금출처조사 전문세무사로서

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