[양도세, 주임사] 

임대의무기간 중 공실이 3개월 이내인 상태에서 

임대의무기간 종료 후 임대등록을 자진말소한 경우 

조특법§97의3(장특공) 적용 여부

(불가능함)

  • 사전-2026-법규재산-0563 [법규과-1560]

  • 등록일자 : 2026.07.29.

  • 생산일자 : 2026.06.22.

요지

민간임대주택법상 폐지되지 않은 유형의 장기일반민간임대주택이 공실인 상태에서 임대의무기간(8년)이 종료된 후 임대사업자 등록을 말소한 경우에는 해당 공실기간이 3개월 이내라 하더라도 조특법§97의3에 따른 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 없는 것임

답변내용

귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣상 장기일반민간임대주택이 공실인 상태에서 임대의무기간(8년)이 종료된 후 같은 법 제6조제1항제3호에 따라 임대사업자 등록을 말소한 경우에는 공실기간이 3개월 이내라 하더라도 「조세특례제한법」 제97조의3에 따른 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 적용 시 8년 이상 임대한 것으로 볼 수 없는 것입니다.

상세내용

1. 사실관계

○ ’11.7.14. A주택(다세대주택) 취득

 ○ ’18.3.29. 세무서 사업자등록 및 지자체 임대사업자 등록(장기일반·8년)

○ ’26.3.15. 임차인 퇴거

○ ’26.4.2. 임대의무기간 종료 후 지자체 임대사업자 등록 자진말소

 ○ ’26.4.11. A주택 양도


2. 질의요지

○｢민간임대주택에 관한 특별법｣상 장기일반민간임대주택의 임대의무기간(8년) 중 공실이 3개월 이내인 상태로 임대의무기간이 종료된 후 임대사업자 등록을 자진말소한 경우

  - 조특법 제97조의3에 따른 과세특례 적용 시 임대기간 요건을 충족한 것으로 볼 수 있는지 여부


3. 관련 법령

□ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

 ⑤법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.

  1.주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

  2.삭제 <2001.12.31>

  3.상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

  3의2. 삭제 <2001.12.31>

  4.5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

  5.제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것


□ 조세특례제한법 시행규칙 제97조 【주택임대기간의 계산】

 영 제97조제5항제5호에서 “기획재정부령이 정하는 기간”이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월이내의 기간을 말한다.



★ 주택임대사업자의 공실기간 처리 규정에 대해서 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.


도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

좋은 하루 보내세요!

★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나

cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!




★ 주요 경력

- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역

- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급

- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)

- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)

- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)

- KB금융 콘텐츠 필진

- 한국경제필진

- 서울시 마을세무사

- ㈜코스맥스 세무팀

- ㈜현대중공업 세무기획팀

- ㈜iMBC 재무회계팀

- 세무법인 넥스트