안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^

오늘은 상속세,증여세신고시 부동산 평가 방법 (신고방법)들을 정리해 드리겠습니다.







왜 지금 부동산 평가가 더 중요해졌을까요?



-얼마 전까지만 해도 상속·증여받은 아파트나 단독주택을 신고할 때 "기준시가(공시가격)로 신고하면 되지 않나요?"라는 질문을 정말 많이 받았습니다. 


-실제로 오랫동안 실무에서는 기준시가로 신고하는 경우가 적지 않았습니다.

그런데 최근 분위기가 크게 달라졌습니다. 국세청은 2025년 한 해 동안 703건의 부동산에 대해 자체 감정평가를 진행했고, 그 결과 신고가액 2조 2,252억원이 감정평가를 통해 4조 689억원으로 재산정되었습니다. 무려 83%, 1조 8,437억원이 늘어난 셈입니다. 그동안 기준시가에 의존해 저평가되던 고가 부동산의 과세 공백이 상당 부분 메워진 것입니다.


-특히 2025년부터는 국세청 내부 규정인 「상속세 및 증여세 사무처리규정」 개정으로, 그동안 '꼬마빌딩' 등 비주거용 부동산 위주였던 감정평가 대상이 아파트 등 주택까지 사실상 전면 확대되었습니다.


- 신고한 금액과 국세청이 판단하는 시가에 차이가 크면, 아파트라도 국세청이 직접 감정평가를 의뢰해 세금을 다시 계산할 수 있게 된 것입니다.

즉, "일단 기준시가로 신고해두고 넘어가면 되겠지"라는 접근은 이제 상당한 리스크를 안고 가는 셈입니다. 부동산 평가의 원칙부터 제대로 이해하고 신고 전략을 세우셔야 하는 이유입니다.






평가의 대원칙은 '시가(時價)'입니다


-상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액을 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따르도록 하고 있습니다.

 여기서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다.


-문제는 부동산은 주식이나 예금과 달리 거래가 자주 일어나지 않고, 하나하나가 개별성이 강하다는 점입니다. 그래서 세법은 무엇을 '시가'로 볼 수 있는지 구체적인 범위를 상속세 및 증여세법 시행령 제49조에서 정하고 있습니다. 평가기준일 전후 일정 기간(이를 '평가기간'이라 합니다) 이내에 아래와 같은 가액이 있다면 시가로 인정됩니다.

1) 해당 재산 자체의 매매가액

2) 둘 이상 감정기관의 감정가액 평균 (기준시가 10억원 이하 부동산은 감정기관 1곳의 감정가액도 인정)

3) 수용·경매·공매가액

4) 면적·위치·용도·종목·기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액 등, 이른바 '유사매매사례가액'


평가기간은 상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월, 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다. 이 기간을 벗어난 매매·감정 사례라도, 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되면 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있습니다.


특히 아파트처럼 동일 단지 내 유사한 물건이 많은 경우, 실무에서는 유사매매사례가액이 시가로 인정되는 사례가 매우 흔합니다. 옆 동, 같은 면적의 아파트가 최근 얼마에 거래되었는지가 내 상속·증여재산의 신고가액을 좌우할 수 있다는 뜻입니다.







시가를 산정하기 어렵다면? 보충적 평가방법

-매매사례도, 감정가액도, 유사매매사례가액도 확인되지 않는 부동산이라면 어떻게 할까요. 이 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조에 따른 '보충적 평가방법'을 적용합니다. 대표적으로 다음과 같은 기준시가를 사용합니다.

· 토지 : 개별공시지가

· 공동주택(아파트·연립주택 등) : 국세청장이 매년 고시하는 공동주택가격

· 단독주택 : 개별주택가격

· 오피스텔·상업용 건물 : 국세청장이 산정·고시하는 기준시가


-다만 여기서 주의할 점이 있습니다. 보충적 평가방법은 어디까지나 '시가를 산정하기 어려운 경우'에 보충적으로 적용되는 것이지, 납세자가 임의로 선택할 수 있는 옵션이 아니라는 점입니다. 


-앞서 살펴본 유사매매사례가액 등 시가로 인정되는 가액이 확인되는 이상, 기준시가가 훨씬 낮다는 이유만으로 기준시가를 신고가액으로 삼을 수는 없습니다. 실제로 이 부분에서 국세청과 다투다가 과세되는 사례가 꾸준히 발생하고 있습니다.






감정평가, 오히려 절세 전략이 될 수도 있습니다

-아이러니하게도 최근에는 납세자가 '자진해서' 감정평가를 받는 사례가 늘고 있습니다. 언뜻 보면 감정평가액이 기준시가보다 높으니 세금이 늘어날 것 같지만, 오히려 절세에 도움이 되는 경우가 있습니다.


-대표적인 이유는 향후 양도소득세 때문입니다. 상속·증여 당시 기준시가로 낮게 신고하면 그 시점의 상속세·증여세는 줄어들 수 있지만, 나중에 그 부동산을 양도할 때 취득가액이 낮게 잡혀 양도차익이 커지고 양도소득세 부담이 늘어날 수 있습니다. 감정평가를 통해 시가에 가깝게 취득가액을 확정해두면, 상속·증여세와 향후 양도소득세를 통틀어 세부담을 시뮬레이션해 유리한 방향을 선택할 수 있습니다.


-또한 국세청이 사후에 직접 감정평가를 의뢰해 세금이 추징되는 경우, 가산세까지 부담할 위험이 있습니다. 반대로 신고 단계에서 미리 감정평가를 받아두면 평가액에 대한 예측 가능성을 확보하고, 국세청의 사후 감정평가 리스크를 줄일 수 있습니다.


-물론 모든 경우에 감정평가가 유리한 것은 아닙니다. 1세대1주택비과세 가능여부, 소유자 지분 분산으로 부동산 양도세 절감되는정도, 부동산의 특성, 상속·증여 이후의 처분 계획, 다른 상속·증여재산과의 합산 효과 등을 종합적으로 고려한 사전 시뮬레이션이 반드시 필요합니다.







실무에서 꼭 체크해야 할 포인트

1. 신고 전 유사매매사례가액부터 확인하세요. 특히 아파트는 국세청 홈택스에서 유사매매사례가액을 조회할 수 있으니, 기준시가로 신고하기 전 반드시 확인이 필요합니다.


2. 평가기간(상속 전후 6개월, 증여 전 6개월~후 3개월)을 놓치지 마세요. 이 기간 중 매매·감정 사례가 있다면 원칙적으로 시가로 우선 적용됩니다.


3. 고가 부동산·비정형 부동산(꼬마빌딩, 상가주택 등)은 감정평가를 적극 검토하세요. 국세청의 사후 감정평가 확대 기조를 고려하면, 선제적 감정평가가 오히려 세무 리스크를 줄이는 방법이 될 수 있습니다.


4. 상속세·증여세뿐 아니라 향후 양도소득세까지 함께 시뮬레이션하세요. 취득가액이 낮으면 당장의 세금은 줄어도 나중에 양도소득세 부담으로 돌아올 수 있습니다.




참고 법령 및 판례

  • 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)

  • 상속세 및 증여세법 제61조 (부동산 등의 평가)

  • 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등, 시가 인정 범위 및 평가기간)

  • 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 (평가심의위원회)

  • 상속세 및 증여세 사무처리규정 (국세청훈령, 2025년 개정 - 주택 감정평가 대상 확대)

  • 대법원 2025. 7. 3. 선고 2025두30271 판결 (유사매매사례가액의 시가 인정 여부)


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