안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^

오늘은 최근 다시 시작된 금리 인상 국면에서 부동산과 주식, 그리고 조세정책이 각각 어떻게 움직이는지, 특히 우리 세법이 정해 놓은 이자율과 시장금리의 간격에서 어떤 절세 기회와 리스크가 생기는지 정리해 드리겠습니다.

3년 6개월 만의 방향 전환, 세금 계획도 다시 짜야 합니다

-2026년 7월 16일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 2.50%에서 연 2.75%로 0.25%p 인상했습니다. 2023년 1월 이후 3년 6개월 만의 인상이자, 금통위원 7명 전원 찬성의 만장일치 결정이었습니다.

-시장에서는 8월 27일 금통위에서의 연속 인상 가능성과 함께 최종금리를 3.00~3.50% 수준으로 보는 전망이 나오고 있습니다. 물론 실제 경로는 물가와 환율, 가계부채 흐름에 따라 달라질 수 있습니다.

-중요한 것은 방향입니다. 지난 몇 년간 우리는 '금리가 내려가는 것을 전제로' 자산과 세금 계획을 짜 왔습니다. 그 전제가 바뀌면 부동산 보유 전략, 배당 정책, 증여 시점, 상속세 납부 방식까지 모두 다시 계산해야 합니다.

-특히 세법에는 '연 4.6%', '연 12%', '연 10%', '연 3.1%'처럼 법으로 못 박아 둔 이자율이 곳곳에 숨어 있습니다. 시장금리가 움직여도 이 숫자들은 그대로 있기 때문에, 금리가 오르면 어떤 규정은 유리해지고 어떤 규정은 불리해집니다.

-금리는 부동산 가격을 결정하는 할인율입니다. 수익형 부동산의 가치는 대략 '순영업이익 ÷ 자본환원율(Cap rate)'로 결정되는데, 시장금리가 오르면 투자자가 요구하는 자본환원율도 함께 올라갑니다. 같은 임대수익이라도 요구수익률이 4%에서 5%로 오르면 이론상 가치는 20% 낮아지는 셈입니다.

-실물 시장에서는 대출이자 부담 증가 → 매수 여력 축소 → 거래량 감소의 순서로 나타납니다. 주택담보대출 금리가 오르면 실수요자의 원리금 상환액이 늘어나면서 매수 결정을 미루게 되고, 시행·PF 단계에서는 조달비용 상승이 사업성 자체를 흔듭니다.

-임대차 시장에서는 전세의 월세 전환이 빨라집니다. 전세보증금을 은행에 두었을 때의 기회비용과 월세 수익을 비교하는 임대인의 셈법이 달라지기 때문입니다.

-다만 2026년 현재는 조금 다른 국면입니다. 금리 인상에도 불구하고 수도권 집값 상승 기대와 가계대출 증가세가 이어지면서, 오히려 이 점이 추가 인상의 근거로 거론되고 있습니다. 금리 인상이 곧바로 집값 하락으로 직결된다고 단정하기 어려운 상황입니다.

-실무에서 가장 많이 받는 질문이 "대출이자도 비용으로 빼주나요?"입니다. 결론부터 말씀드리면 어떤 세목이냐에 따라 완전히 달라집니다.

-첫째, 양도소득세에서는 인정되지 않습니다. 보유기간 중 지급한 차입금 이자는 소득세법 제97조 제1항과 같은 법 시행령 제163조가 정한 필요경비 항목에 해당하지 않습니다. 10년간 이자를 수억원 냈어도 양도차익 계산에서는 한 푼도 차감되지 않는다는 뜻입니다.

-둘째, 부동산임대업 사업소득에서는 원칙적으로 필요경비에 산입됩니다. 다만 사업용 자산가액을 초과하는 부채, 이른바 '초과인출금'에 대응하는 지급이자는 소득세법 시행령 제61조 제1항에 따라 필요경비에서 제외됩니다. 사업자금과 개인자금이 섞여 있는 경우 반드시 점검해야 할 부분입니다.

-셋째, 법인의 경우가 가장 복잡합니다. 법인세법 제28조 제1항은 채권자가 불분명한 사채이자(제1호), 수령자가 불분명한 채권·증권 이자(제2호), 건설자금이자(제3호), 그리고 업무무관자산 및 특수관계인 가지급금에 대응하는 지급이자(제4호)를 손금에 산입하지 않도록 정하고 있습니다.

-이자를 더 내는데 세금 혜택은 오히려 줄어드는 이중고가 발생합니다. 부동산매매법인이나 가족법인에서 대표이사 가지급금이 남아 있다면, 고금리 국면에서는 그 비용이 예년보다 훨씬 크게 다가옵니다. 금리 인상기에 가지급금 정리가 시급해지는 이유입니다.

-넷째, 건설자금이자는 손금이 아니라 자산의 취득원가에 산입됩니다(법인세법 제28조 제1항 제3호, 시행령 제52조·제53조). 당장 비용 처리가 되지 않고 감가상각이나 처분 시점으로 이연된다는 점을 현금흐름 계획에 반영해야 합니다.

-여기서 실무상 놓치기 쉬운 함정이 하나 있습니다. 상속·증여 재산평가에서 쓰는 임대료 환산율입니다.

-임대차계약이 체결된 부동산은 시가가 확인되지 않는 경우 '임대료 등의 환산가액'과 기준시가 중 큰 금액으로 평가합니다.

-문제는 이 12%가 시장금리와 무관하게 고정되어 있다는 점입니다. 실제 수익형 부동산의 자본환원율이 4~5% 수준이라면 환산가액은 시세보다 낮게 나오지만, 반대로 임대료가 높은 물건은 환산가액이 기준시가를 크게 웃돌아 평가액이 급등할 수 있습니다.

-또한 임대보증금이 있는 부동산은 상속세 및 증여세법 제66조와 같은 법 시행령 제63조의 '저당권 등이 설정된 재산의 평가 특례'가 적용되어, 채권잔액과 임대보증금 합계액이 보충적 평가액보다 크면 그 금액으로 평가됩니다.

-즉 부담부증여나 임대부동산 사전증여를 계획하실 때는 임대료 조정 하나만으로도 평가액이 크게 달라질 수 있으므로, 계약 갱신 시점과 증여 시점을 함께 설계하셔야 합니다.

-주식 밸류에이션의 출발점도 할인율입니다. 무위험수익률이 오르면 미래 현금흐름의 현재가치가 줄어들기 때문에, 이익이 먼 미래에 몰려 있는 성장주일수록 타격이 큽니다. 반대로 당장의 배당과 자산가치가 뚜렷한 고배당·저PBR 종목은 상대적으로 방어력이 생깁니다.

-또 하나, 예금과 채권의 매력도가 올라가면서 자금이 위험자산에서 안전자산으로 이동하고, 차입 레버리지를 쓴 투자는 이자부담 때문에 축소됩니다.

-세금 측면에서 가장 먼저 체크할 것은 금융소득 종합과세입니다. 이자소득과 배당소득의 합계가 연 2,000만원을 넘으면 초과분이 다른 소득과 합산되어 누진세율로 과세됩니다(소득세법 제14조 제3항 제6호, 제62조).

-2,000만원 이하 구간은 원천징수로 종결되며 세율은 소득세 14%에 지방소득세 1.4%를 더한 15.4%입니다(소득세법 제129조 제1항 제1호). 초과분은 최고 45%(지방소득세 포함 49.5%)까지 올라갑니다.

-금리가 오르면 같은 예치금으로도 이자소득이 늘어납니다. 예금금리 연 4%에 5억원이면 이자만 2,000만원입니다. 지난해까지 분리과세로 끝났던 분들이 올해는 종합과세 대상으로 넘어갈 수 있고, 여기에 건강보험료 피부양자 자격 문제까지 연쇄적으로 따라옵니다.

-개인 간 자금대여도 주의가 필요합니다. 이른바 '비영업대금의 이익'은 원천징수세율이 25%(지방소득세 포함 27.5%)로 일반 이자소득보다 높습니다(소득세법 제129조 제1항 제1호 나목). 고금리 시기에 사인간 대여가 늘어나면서 실무상 다툼이 잦아지는 부분입니다.

-상장주식 대주주 양도소득세 판정 기준(소득세법 제94조 제1항 제3호, 시행령 제157조) 역시 연말 보유 현황에 따라 결정되므로, 시장 변동성이 커진 국면에서는 12월 결산 시점의 포트폴리오 점검이 더 중요해집니다.

-비상장주식은 순손익가치와 순자산가치를 가중평균해 평가합니다. 이때 순손익가치는 '1주당 순손익액 ÷ 순손익가치환원율'로 계산하는데, 상속세 이 환원율은 금융시장에서 형성되는 평균이자율을 고려해 기획재정부령으로 정하도록 되어 있고 현재 연 10%가 적용되고 있습니다(상속세및 증여세법 시행령 제54조 제1항).

-시장금리가 아무리 움직여도 10%는 고정입니다. 결국 비상장주식 평가액은 금리가 아니라 회사의 최근 3년 손익에 좌우되므로, 가업승계를 계획하신다면 실적이 일시적으로 낮아진 시기가 오히려 증여 적기가 됩니다.

-가족 간 금전대여도 마찬가지입니다. 타인으로부터 무상 또는 적정이자율보다 낮은 이자율로 금전을 대출받으면 그 이익을 증여로 봅니다(상속세 및 증여세법 제41조의4).

-흥미로운 점은, 시중 대출금리가 4.6%를 넘어서면 부모님께 4.6%로 빌리는 것이 은행보다 싸지면서 '증여세 없는 정상거래'가 성립한다는 것입니다. 다만 차용증 작성, 이자의 실제 지급, 원금 상환 이력 등 실질을 갖추지 않으면 대여 자체를 부인당해 원금 전액이 증여로 과세될 위험이 있으므로 형식과 실질을 모두 관리하셔야 합니다.

-법인이 대여자인 경우에는 법인세법 시행령 제89조 제3항의 가중평균차입이자율 또는 당좌대출이자율이 적용되며, 어느 쪽을 쓸지에 따라 결과가 달라져 실무상 다툼이 많습니다(참고: 조세심판원 조심2024중5770 결정).

-금리가 오르면 세금이 다 불리해지는 것은 아닙니다. 세법상 고정이자율이 시장금리보다 낮아지는 구간에서는 오히려 기회가 생깁니다.

-첫째, 상속세 연부연납입니다. 상속세 납부세액이 2천만원을 초과하면 담보를 제공하고 최장 10년(가업상속재산은 최장 20년)에 걸쳐 나누어 낼 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제71조). 이때 가산금 이자율은 국세기본법 시행령 제43조의3 제2항과 같은 법 시행규칙 제19조의3이 정한 이자율을 준용하는데, 현재 연 1,000분의 31, 즉 3.1% 수준입니다.

-시중 대출금리가 5~6%인 상황에서 연 3.1%로 국가로부터 사실상 분할상환 대출을 받는 셈이므로, 부동산을 급매로 처분해 일시납하는 것보다 연부연납이 유리한 경우가 많아집니다.

-둘째, 자산가치 조정기의 증여입니다. 금리 상승으로 자산가격이 눌리는 구간은 평가액이 낮아지는 구간이기도 합니다. 증여세는 증여일 현재의 평가액을 기준으로 하므로, 같은 자산이라도 언제 넘기느냐에 따라 세부담이 크게 달라집니다.

-셋째, 유기정기금 평가입니다. 정기금을 받을 권리는 각 연도 수령액을 연 3%의 이자율로 할인해 현재가치로 평가합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제62조 제1호, 같은 법 시행규칙 제19조의2). 시장금리가 3%를 크게 웃돌수록 이 평가방식이 상대적으로 불리해지므로(시장이자율로 하면 증여재산가액이 더크게 줄어서, 증여재산공제를 조금만 사용해도 되는데 유기정기금으로 하면 증여재산공제를 더많이 사용해야하므로), 정기금 형태 자산이 있다면 구조 자체를 재검토할 필요가 있습니다.

-넷째, 납부지연가산세는 반대 방향입니다. 미납세액에 대해 1일 10만분의 22, 연 8% 상당의 가산세가 붙습니다(국세기본법 제47조의4, 같은 법 시행령 제27조의4). 어떤 시장금리보다도 높은 수준이므로, 세금은 무조건 먼저 내고 자금을 조달하는 것이 정답입니다.

-금리와 조세정책은 같은 목표를 두고 움직이는 두 개의 축입니다. 2026년 현재 정부는 8·13 부동산 대책 등 수요·공급·금융 규제를 병행하고 있고, 한국은행은 금융안정을 이유로 금리 인상 기조를 이어가고 있습니다.

-이 조합에서 예상되는 세수 흐름은 이렇습니다. 이자소득 증가로 이자소득세와 금융소득종합과세 세수는 늘어나는 반면, 부동산 거래가 위축되면 취득세와 양도소득세 세수는 줄어듭니다. 취득세는 지방재정의 핵심 재원이므로 거래 절벽은 곧바로 지방재정 압박으로 이어집니다.

-법인 부문에서는 이자비용 증가로 과세표준이 줄어드는 효과가 있지만, 동시에 손금불산입 규정과 국제조세조정에 관한 법률 제22조(출자금액 대비 과다차입금 지급이자 손금불산입), 제24조(소득 대비 과다 이자비용 손금불산입) 같은 이자공제 제한 규정의 적용 대상이 늘어납니다.

-즉 "이자를 많이 냈으니 세금이 줄겠지"라는 단순한 기대는 실제 신고 단계에서 자주 빗나갑니다.

-정책 측면에서는 고금리와 규제가 동시에 작동할 때 실수요자 부담이 과도해질 수 있다는 점, 그리고 세법상 고정이자율(4.6%, 12%, 10%)이 시장 현실과 벌어질수록 평가의 왜곡이 커진다는 점이 지속적으로 지적되고 있습니다. 향후 세법 개정 논의를 눈여겨보셔야 하는 이유입니다.

1.양도 예정 부동산의 이자는 필요경비가 아닙니다. 보유 중 지급한 대출이자는 양도차익에서 차감되지 않으므로(소득세법 제97조), 고금리 장기 보유 전략은 세후 수익률 기준으로 다시 계산해 보셔야 합니다.

2.법인의 가지급금과 업무무관자산을 지금 정리하십시오. 손금불산입액은 지급이자에 비례하므로, 금리가 오를수록 같은 가지급금이 더 큰 세금을 만들어 냅니다(법인세법 제28조 제1항 제4호).

3.금융소득 2,000만원 라인을 연중에 관리하십시오. 예금 만기 분산, 배당 시기 조정, 가족 간 명의 분산(단, 차명은 절대 불가)을 통해 종합과세 진입 여부를 미리 통제할 수 있습니다.

4.가족 간 차입은 연 4.6% 기준을 확인하고 실질을 갖추십시오. 차용증·이자 실제 지급·계좌 이체 기록이 없으면 대여 자체가 부인될 수 있습니다.

5.상속이 임박했다면 연부연납을 먼저 검토하십시오. 가산금 연 3.1%는 현재 시중 대출금리보다 낮은 수준으로, 자산 급매를 피할 수 있는 유효한 카드입니다.

6.임대부동산 증여는 임대료 환산율 12%를 반드시 시뮬레이션하십시오. 임대차 조건 하나로 평가액이 수억원 단위로 달라질 수 있습니다.

7.비상장주식 승계는 실적 조정기가 기회입니다. 순손익가치환원율 10%는 고정이므로, 최근 3년 손익이 낮아진 시점의 평가액을 활용하는 설계가 가능합니다.