안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^
오늘은 9월이 되면 반드시 챙기셔야 하는 종합부동산세 합산배제에 대해서, 도대체 무슨 제도인지 그리고 실제로 세금이 얼마나 줄어드는지, 신청은 어떻게 하는지까지 신고서식과 함께 정리해 드리겠습니다
-종합부동산세는 12월에 고지서가 나오지만, 그 고지서의 금액을 바꿀 수 있는 시간은 9월입니다. 딱 15일뿐입니다.
-종합부동산세는 사람별로 계산합니다. 매년 6월 1일 기준으로 본인이 가진 주택의 공시가격을 전부 더한 뒤, 기본공제 9억 원(1세대1주택자는 12억 원)을 빼고, 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구합니다.
-여기서 합산배제란 일정 요건을 갖춘 주택이나 토지를 그 '더하는 단계'에서 아예 빼주는 제도입니다. 근거는 종합부동산세법 제8조 제2항과 제9조입니다.
-많은 분들이 감면 제도와 헷갈리시는데, 성격이 완전히 다릅니다. 감면은 계산된 세액을 깎아주는 것이고, 합산배제는 계산 대상 자체에서 빼주는 것입니다. 그래서 효과가 훨씬 큽니다.
-'과세특례'와도 구분하셔야 합니다. 부부 공동명의 1주택자 과세특례 같은 제도는 주택 수 판정이나 공제 방식을 유리하게 바꿔주는 것일 뿐, 공시가격 자체는 과세표준에 그대로 들어갑니다. 반면 합산배제는 공시가격이 통째로 빠집니다.
-다만 두 제도 모두 신고 기간은 똑같이 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
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-크게 두 갈래로 나뉩니다.
▷ 첫째, 합산배제 임대주택 (종합부동산세법 시행령 제3조)
-공공건설임대주택, 민간건설임대주택, 그리고 장기일반민간임대주택(매입) 등이 해당합니다.
-매입임대의 경우 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제 신고연도의 과세기준일 현재 공시가격이 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하여야 합니다.
-그리고 아래 요건을 모두 갖춰야 합니다.
▷ 둘째, 합산배제 사원용주택등 (종합부동산세법 시행령 제4조)
-사원용 주택과 기숙사, 주택건설사업자가 보유한 미분양주택, 어린이집으로 5년 이상 운영한 주택, 등록문화유산, 그리고 주택건설사업자의 주택신축용 토지가 여기에 들어갑니다.
-미분양주택은 원래 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년까지인데, 2025년과 2026년에 종합부동산세 납세의무가 성립하는 분은 7년으로 연장되어 있습니다.
-2020년 8월 18일 민간임대주택법 개정으로 단기임대(4년)와 아파트 장기일반 매입임대는 신규 등록이 폐지되었습니다. 그리고 기존에 등록한 주택들도 의무임대기간이 끝나면 자동으로 말소됩니다.
-문제는 이 자동말소를 모르고 계신 분들이 많다는 것입니다. 말소된 주택에 대해 합산배제를 계속 적용받다가, 나중에 확인되어 몇 해분을 한꺼번에 추징당하는 사례가 실제로 발생합니다.[합산배제 제외신청을 별도로 납세자가 반드시 해줘야 합니다.세무서에서 자동 으로 제외 해주지 않습니다.]
-동시에 장기일반·공공지원의 의무임대기간은 8년에서 10년으로 늘어났습니다. 본인 주택이 어느 유형인지, 등록이 살아 있는지부터 확인하셔야 합니다.
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-말로만 들으면 잘 와닿지 않으니 간단한 사례로 보시겠습니다.
▷ 합산배제 신고를 안 한 경우
-공시가격 22억 원 전부가 과세 대상이 됩니다. 기본공제 9억 원을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준이 7.8억 원이 되고, 누진세율을 단순 적용하면 산출세액이 약 540만 원 수준이 됩니다.
▷ 합산배제 신고를 한 경우
-임대주택 3채(12억 원)가 빠지면서 과세 대상은 10억 원만 남습니다. 그런데 여기서 한 번 더 유리해집니다. 합산배제 임대주택 외에 1주택만 보유하고 그 주택에 실제 거주한다면 1세대1주택자로 보아 12억 원을 공제받게 됩니다.
-10억 원은 12억 원보다 작으므로 과세표준은 0원, 납부할 종합부동산세도 0원이 됩니다.
※ 재산세 공제, 세부담 상한, 세액공제를 반영하지 않은 이해용 단순 계산입니다.
-정리하면 합산배제의 실익은 세 가지입니다.
1. 과세표준이 줄어듭니다. 감면이 아니라 계산 대상에서 빠지는 것이라 효과가 직접적입니다.
2. 주택 수에서도 빠집니다. 그래서 1세대1주택자 판정을 받아 12억 원 공제를 적용받을 수 있습니다.
3. 세액공제가 살아납니다. 1세대1주택자가 되면 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제까지 받을 수 있어 절감폭이 한 번 더 커집니다.
-관련 규정은 종합부동산세법 제8조 제2항, 제9조 제6항~제8항, 시행령 제2조의3입니다.
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STEP 1. 국세청 안내문을 먼저 확인합니다
-국세청은 매년 9월, 합산배제 적용이 예상되는 납세자에게 신고 안내문을 발송합니다. 안내문을 받지 못하셨더라도 요건을 갖췄다면 직접 신고하실 수 있습니다.
STEP 2. 홈택스에서 신고 메뉴로 들어갑니다
-홈택스(hometax.go.kr)에 접속하신 뒤 [세금신고] → [종합부동산세]에서 합산배제 및 과세특례 신고 메뉴를 선택하시면 됩니다.
STEP 3. 부동산 명세를 조회하고 내려받습니다
-본인 소유 부동산 명세를 조회할 수 있고 미리채움 서비스도 제공됩니다. 다만 미리채움 내용이 항상 맞는 것은 아니므로 반드시 직접 검증하셔야 합니다.
STEP 4. 대상 물건을 '추가' 또는 '제외'로 표시합니다
-새로 요건을 갖춘 주택은 '추가', 매각이나 자동말소 등으로 요건을 잃은 주택은 '제외'로 표시합니다. 이것이 '변동신고'의 핵심입니다.
STEP 5. 제출하고 접수증을 보관합니다
-전자신고 후 접수증을 반드시 저장해 두세요. 서면으로 하실 경우에는 주소지 관할 세무서에 신고서를 제출하시면 됩니다.
-2025년 3월 21일 시행규칙 개정으로 임대주택 서식이 공공과 민간으로 분리되었습니다.
-(갑)지에는 신고인 인적사항과 합산배제 대상 주택의 명세를, (을)지에는 임대차계약 내역을 적습니다. 특히 (을)지의 임대료 증액 여부가 나중에 추징 여부를 가르는 핵심 자료가 됩니다.
-이번 글에는 각 서식의 기재 항목을 정리한 작성용 엑셀 파일과 PDF를 함께 올려두었습니다. 미리 내용을 정리해 두시면 홈택스 신고가 훨씬 수월합니다.
※ 첨부한 파일은 기재 항목을 정리한 작성용 양식이며, 관할 세무서에 제출하는 공식 서식이 아닙니다. 실제 제출은 홈택스 전자신고 또는 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 내려받은 공식 별지 서식으로 하시기 바랍니다.
-아닙니다. 최초 합산배제 신고를 한 다음 연도부터는 소유권이나 전용면적에 변동이 없으면 별도 신고 없이 계속 적용됩니다. 종합부동산세법 시행령 제3조 제9항 단서, 제4조 제4항 단서입니다.
-다만 변동이 생겼다면 반드시 변동신고를 하셔야 합니다. 특히 요건을 잃은 주택을 '제외'로 신고하지 않으면 나중에 그대로 추징 대상이 됩니다.
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-합산배제는 받는 것보다 지키는 것이 더 어렵습니다. 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되면 그동안 경감받은 세액에 이자상당가산액을 더해 한꺼번에 추징됩니다. 종합부동산세법 제17조, 시행령 제10조입니다.
1. 9월 16일부터 9월 30일까지를 달력에 고정하세요.
-기한을 넘기면 그해 분 합산배제는 원칙적으로 적용되지 않습니다. 12월 고지서를 받고 나서 되돌리는 것은 훨씬 번거롭습니다.
2. 두 개의 등록이 모두 살아 있어야 합니다.
-지방자치단체 임대사업자등록과 세무서 사업자등록, 둘 중 하나만 있어서는 안 됩니다. 과세기준일인 6월 1일 현재 두 등록이 모두 유효해야 합니다.
3. 자동말소 여부를 반드시 확인하세요.
-단기임대와 아파트 장기일반 매입임대는 의무기간 종료로 자동말소됩니다. 말소된 줄 모르고 계속 적용받는 것이 가장 흔한 추징 원인입니다.
4. 임대료 증액 5% 제한은 계약서로 증명됩니다.
-재계약이나 갱신 때 5%를 넘겼는지 계약서 단위로 확인하세요. 관리비 명목으로 우회한 경우도 문제가 될 수 있습니다.
5. 과세기준일은 6월 1일입니다.
-5월에 팔았다면 그해 종부세 납세의무자가 아니고, 6월에 팔았다면 그해 종부세는 그대로 부과됩니다. 하루 차이로 갈립니다.
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-합산배제는 제도를 아느냐 모르느냐로 세금이 몇 백만 원씩 갈리는 대표적인 항목입니다. 그런데도 매년 기한을 놓치시는 분들이 계십니다.
-특히 임대주택을 여러 채 보유하신 분이라면, 지금 이 시점에 등록 상태부터 한 번 점검해 보시길 권해드립니다. 자동말소된 주택이 섞여 있는데 그대로 신고하면 몇 년 뒤 이자상당가산액까지 붙어서 돌아옵니다.
-반대로 요건은 충분히 갖췄는데 신고를 안 해서 12억 원 공제를 놓치신 경우도 실무에서 자주 봅니다. 두 경우 모두 9월에 30분만 들여다보면 정리되는 일입니다.
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