안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 부동산 등의 취득일과 처분일에 대한 것입니다. 일반적으로 등기친날 이라고 표현하는데 구체적으로 취득세와 양도세에서는 어떻게 정하고 있는지 살펴보겠습니다.취득 처분일은 법 적용기준일이면서, 취득세와 양도세 신고/납부시기와 보유기간의 계산에도 영향을 미치므로 명확히 알 필요가 있으며 취득세와 양도세에 일부 차이가 있으니 주의가 필요합니다.취득 처분일을 잘못 알고 매매하여 불과 몇일 차이로 세금이 늘어나거나, 가산세를 물게되는 경우가 종종 발생합니다.세부적으로 살펴보면,매매의 경우, 취득세는 계약상의 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날이고 양도세는 대금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날로미묘한 차이가 있습니다.유상취득인 매매의 경우, 취득세의 취득시기는① 국가 등으로부터 취득, 판결, 공매, 법인장부 확인: 사실상 잔금지급일②그 외의 유상취득: 계약상의 잔금지급일③ 등기를 먼저한 경우, 등기일(접수일)입니다.따라서, 개인이 부동산을 취득한 경우에는 매매 계약서상의 잔금지급일이 취득일이 됩니다. 이 경우 실제 잔금지급일이 아님에 주의해야합니다.(일반적으로는 일치하겠습니다만 간혹 매수자, 매도자 사정으로 몇일 차이나는 경우가 있습니다)단, 법인의 경우 법인장부로 확인이 되는 경우 사실상 잔금지급일로 실제 지급한날이 되어 개인과 차이가 있음에 주의해야합니다. 사실상 잔금지급일은 실제 지급일이라는 의미도 있으나, 잔금의 극히 일부만 남겨둔 경우에도 사실상 잔금지급이 된 것으로 본다는 의미도 있습니다.[지방] [토지 매매계약을 체결한 후 매매대금의 극히 일부만을 납부하지 아니한 경우 사실상 취득으로 볼지 여부(기각)]【재결요지】매매대금의 99.44%에 해당하는 금액을 납부하여 매매대금 중 0.55%에 불과한 나머지 잔금만을 미납한 상태로 잔금을 지급하면 등기부상 소유자로 등재하거나 배타적인 사용·수익·처분을 할 수 있는 상태에 있었으므로 청구인은 토지를 사실상 취득하였다고 보는 것이 타당하므로 부과고지 처분은 적법함그리고 만약에, 잔금일보다 등기를 먼저한 경우에는 등기일자(접수일)가 취득일이 됩니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.가. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.지방세법제10조(과세표준)⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2.외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득유상취득인 매매의 경우, 양도세의 취득시기는① 실제 잔금청산일로 계약상 잔금청산일이 아닙니다.② 등기를 먼저하는 경우, 등기접수일 입니다. 등기완료일이 아닙니다.소득세법제98조(양도 또는 취득의 시기)자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기) ①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일결국, 유상매매의 경우 계약상 잔금일과 실제 잔금일이 다른 경우개인은 취득세는 계약서에 따르고 양도세는 실제 지급일에 따르는 것입니다.먼저 등기를 한 경우에도,취득세는 등기일이고 양도세는 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득인 상속/증여의 경우, 상속은 상속개시일로 취득세와 양도세가 동일하나증여는 취득세는 증여 계약일 양도세는 증여 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득은 상속과 증여인데, 상속은 취득세 및 양도세 모두 상속개시일로 동일합니다.단, 증여의 경우 차이가 있으니 주의가 필요합니다.증여의 경우, 취득세는 증여 계약일자를 취득일로 봅니다.이에 반해,양도세와 증여세는 등기 접수일 입니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)① 무상 승계취득의 경우에는 그계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득 물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.1. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)2. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)3. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)⑬제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날양도, 재일46014-31 , 1995.01.07[ 제 목 ]증여받은 아파트를 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 요건 판정[ 요 지 ]1세대 1주택의 거주기간 및 보유기간을 계산함에 있어 증여에 의해 취득한 주택은 증여를 받은 날(증여 등기접수일)이후에 거주하거나 보유한 기간만을 통산하는 것임상증, 서면인터넷방문상담4팀-1625 , 2007.05.15[ 제 목 ]증여재산의 취득시기[ 회 신 ]1. 부동산을 증여받은 경우 증여재산 취득시기는「상속세 및 증여세법 시행령」제23조제1항제1호의 규정에 의하여소유권이전등기 접수일입니다.부동산을 증여받는 경우, 취득세와 증여세 취득일의 차이로신고/납부 기한에 주의해야합니다.취득세의 경우, 취득일로 부터 60일이내 신고/납부하여야 합니다.증여세의 경우, 증여일이 속하는 날의 말일로부터 3개월이내 신고/납부해야 합니다.취득세와 증여세의 취득일자가 다른 관계로 신고/납부일에 주의해야합니다.예) 부동산 증여 계약일 3/25일, 등기접수일 4/2일, 등기완료일 4/5일취득세 - 증여 계약일인 3/25일 + 60일 이내에 신고/납부증여세 - 등기접수일인 4/2일의 말일인 4/30일로부터 3개월인 7/31일까지 신고/납부증여계약일, 등기접수일, 등기일 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.양도세의 분양권 취득 시기는당첨일 또는 대금청산일이며, 주택이 완공된 경우 취득시기는대금청산일과 등기접수일 중 빠른날임분양권의 경우에도 취득시기를 혼동하시는 경우가 있습니다.분양권의 취득시기는 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날로①당첨 분양권의 경우: 당첨일②매입 분양권의 경우: 분양권 매매 대금청산일입니다.소득세법 기본통칙 98-162…2 【 부동산에 관한 권리의 취득시기 】부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트 당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.분양받은 아파트가 완공된 경우 양도세 취득시기는 대금청산일과 등기접수일 중에 빠른 날이 됩니다.그러나, 대금청산일 까지 완공되지 않는 경우, 사용승인서 교부일, 임시사용승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.양도, 부동산거래관리과-0701 , 2011.08.09[ 제 목 ] 분양받은 아파트의 취득시기[ 요 지 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것임[ 회 신 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것입니다. 이와 관련하여 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우 대금을 청산한 것으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 대금 중 일부를 지연납부한 경우 “대금청산일”을 언제로 볼 것인지는 사실판단할 사항입니다소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는제4호를 준용한다.분양받은 아파트가 완공된 경우, 취득세는 사실상의 잔금지급일을 취득일로 봅니다.다만, 잔금을 먼저 지급하는 경우에는 임시사용승인일, 사실상사용일, 사용승인서교부일이 분양받은 자의 취득일이 됩니다.정리하면,부동산의 취득/처분시기를 파악하는 것은 적용 개정 세법, 세율, 비과세 여부, 신고/납부기한 등을 따질때 매우 중요합니다.매매의 경우,취득세는 개인의 경우 계약상 잔금일, 법인의 경우 실제 잔금지급일를 기준으로 하되 등기가 먼저된 경우 등기일(접수일)로 봅니다.양도세는 실제 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이 취득일 입니다.상속/증여의 경우,상속은 상속개시일로 동일하나, 증여의 경우 취득세는 증여 계약일자이나, 증여세와 양도세는 등기 접수일로 취득세의 취득일과 차이가 있으며 신고/납부기한에 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.분양권의 경우,당첨된 경우 당첨일이 취득일, 매매로 취득한 경우 분양권 매매 대금청산일이 취득일입니다.분양권이 완공되어 주택이 된 경우,취득세는 사실상 잔금일(사용승인일 등 전에 잔금을 지급하는 경우에는 사용승인일 등)이나 양도세는 잔금지급일, 등기 접수일중에 빠른날이고 잔금일까지 미완공인 경우는 사용승인일 등입니다.이를 간략히 표로 보면 다음과 같습니다.구분취득세양도세유상매매개인 -계약상잔금일법인 –사실상잔금일등기먼저 한 경우, 등기접수일잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날상속상속개시일상속개시일증여증여 계약일등기접수일분양권취득세 대상 아님당첨 – 당첨일매매 – 대금청산일분양받아 완공된 주택사실상 잔금일사용승인일 등 이전에 잔금 지급시에는 사용승인일 등잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날잔금일까지 미완공시 – 사용승인일 등**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.오늘은 양도세의 기본적인 부분에 대해포스팅을 써보려고 하는데요.양도세의 취득시기와 양도시기에 따라세금이 달라지는 경우가 있습니다.단순 주택을 사고 파는 것은우리가 흔히 '잔금일'이라고 알고 있고,그리 어렵지 않습니다.그런데 양도 하는 부동산 안에는재건축이 진행되는 조합원입주권도 있고분양권, 연부로 취득하는 토지, 신축 건물도 있죠.각각 언제를취득시기로 보고양도시기로 봐야 할지한번 짚고 넘어가보도록 하겠습니다.경우에 따라 각각 다른 취득시기 및 양도시기매매매매로 취득한 경우, 양도세의 취득시기는① 잔금청산일과 ②소유권이전등기접수일중 빠른 날 입니다.일반적으로 잔금일 = 등기접수일이 같지만,다른 경우는 잔금일이 더 우선되는 경우가 많습니다.아주 간혹 등기일이 더 빠른 경우가 있는데,이 모든 경우의 수에서 둘 중 빠른 날을 채택하고 있습니다.경매경매의 경우,경매대금 완납일(매각대금완납증명원 등으로 확인 됩니다.)신축건물을 신축한 경우는,① 사용승인일, ② 임시사용승인일, ③ 사실상 사용일중 빠른 날입니다.예외적으로 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물의 취득시기는사실상의 사용일 입니다.사실상의 사용일은 건물에 사실상 입주하는 날을 말하는 것으로사실상 입주가 가능한 상태에 있는데도 입주하지 않은 경우라면사실상 입주가능한 날을 사실상의 사용일로 봅니다.분양분양의 경우는 조금 복잡합니다.신규 분양받은 아파트는잔금청산일이 취득시기가 되는 경우가 대부분입니다.신규 분양 아파트는 대부분 건물에 대한 사용승인이 난 후수분양자가 잔금을 지급하고,이후 수분양자 앞으로 소유권이전등기가 진행됩니다.세법상 취득시기는① 잔금청산일, 빠른 날( ① 사용승인일, ② 임시사용승인일, ③ 사실상 사용일 )중늦은 날입니다.당연히 사용승인 이후에 잔금을 청산하게 되니,잔금을 청산하여 입주 키를 받은 그 날을 기준으로 보시면 됩니다.이러한 이유로 아파트를 분양받은 경우 잔금지급을 늦춤으로써 취득시기를 조절할 수 있습니다.다만 소액의 분양 잔금만을 남겨둔 경우,취득시기를 인정받을 수는 없습니다.최소한 10% 이상의 잔금은 남겨둔 후대금을 청산하셔야 취득시기에 대한 논쟁을 줄일 수 있습니다.수용협의매수와 수용을 각각 살펴보겠습니다.협의매수는, 사업시행자 (LH 토지공사나 지자체 등) 이토지소유자와 보상협의절차를 거쳐 토지소유권을 이전받게 되는 것입니다.협의매수는 매매와 다를 바가 없어① 잔금청산일과 ②소유권이전등기접수일중 빠른 날이 양도시기가 됩니다.다만 협의매수는 일반적으로 소유권이 이전된 후보상금이 지급되기 때문에 대부분소유권이전 등기접수일이 양도시기가 됩니다.협의가 안된 경우,강제적으로 토지 소유권을 이전하게 되는데,이렇게 토지 등이 사업시행자에게 수용되면① 대금청산일 ② 수용개시일 ③ 소유권이전등기접수일중 빠른 날이 양도시기가 됩니다.여기서 대금청산일이란,보상금이 법원에 공탁되기 전 보상금을 수령한 경우 →보상금 수령일보상금이 법원에 공탁된 이후 이의재결 또는 행정소송을 거쳐 보상금을 증액 받은 경우 →변동보상금 확정일이 됩니다.상속 / 증여상속받은 경우 상속개시일 (사망일) 로 명확하나,증여의 시점이 애매할 수 있습니다.증여의 경우증여받은 날을 기준으로 합니다.부동산의 경우,증여등기접수일(등기부상)주택분양권 및 조합원입주권의 경우,권리의무승계일이 됩니다.자산의 양도 및 취득시기 규정은자산의 양도차익을 계산을 위한 기준시기,보유 기간 등을 판단하는 시기,과세요건 혹은 면세요건에 해당하는지 여부를 가리는모든 기준 시점이 됩니다.이 시점의 원칙을 잘 알고 계시면개인적으로 양도에 대한 아웃라인을 잡으실때도도움이 되실 것 같습니다 : )궁금하신 사항 있으시면가볍게 문자 보내주셔도 되시고,세무 상담이 필요하시다면예약을 통해 진행하시면 됩니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경세무사 드림.

분양권의 양도소득세(양도소득세 비과세, 세율)조합원입주권 양도시 다른 주택이나 입주권 및 분양권이 없는 경우, 요건을 갖춘경우 양도소득세가 비과세됩니다. 분양권은 양도소득세 비과세가 불가합니다.세율의 경우, 조합원입주권은 2년이상 보유시 일반 주택과 같이 기본세율이 적용되지만, 분양권의 경우 2년이상 보유하더라도 60%의 세율이 적용됩니다.조합원입주권분양권양도소득세 비과세조합원입주권 양도시 비과세 (소득법89조1항 4호)양도소득세 비과세 적용 불가세율1년 미만70%70%1년이상 2년미만60%60%2년 이상기본세율분양권 취득후 종전주택 양도시 비과세(소득세법 시행령 156조의3 ②,③)종전주택을 취득한 날로부터 1년이상이 지난 후 분양권을 취득한 경우, 분양권 취득일로부터 3년 이내(3년 이후 양도시 요건을 갖추어 양도) 양도하는 경우, 종전주택의 양도소득세는 비과세됩니다.종전주택 취득 -> 분양권 취득 -> 종전주택 양도 (비과세 적용)종전주택 양도관련법령요건분양권 취득일로부터3년 이내종전주택 양도소득세법 시행령(156조의3②)① 종전주택을 취득한 날로부터*1년 이상이 지난 후분양권을 취득분양권 취득일로부터3년이 지나종전주택 양도소득세법 시행령(156조의3 ③)①종전주택을 취득한 날로부터*1년 이상이 지난 후분양권을 취득할 것②주택이 완성된 후3년 이내 세대전원이 이사하여 1년이상 거주할 것③주택이 완성되기 전후 3년이내 종전주택을 양도할 것*종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우1) 민간건설임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우, 임차일부터 양도일까지 세대전원이 거주한기간이 5년 이상인 경우2) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따른 협의매수, 수용인 경우3) 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 양도하는 경우분양권과 일시적2주택 비과세여부분양권 취득-> 신규주택 취득 -> 신축주택 완공-> 신규주택 양도(일시적2주택 비과세 적용불가)2021.1.1.이후 취득한 분양권의 경우, A분양권을 취득하고 B신규주택을 취득한 뒤, A주택 완공 후 B신규주택을 양도하더라도 일시적2주택 비과세를 받을 수 없습니다.2021.1.1.이후 분양권신축주택의 취득시기잔금청산일대금청산일까지 아파트가 완공되지 않은 경우, 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른날)1세대1주택 비과세 판정시분양권을 취득한 날을 주택의 취득시기로 봄중과대상 주택수 판정시2021.1.1.이후 취득분부터 포함2020.12.31 이전에 취득한 주택분양권의 경우종전주택이 있는경우, 분양권취득-> 신축주택 완공 -> 종전주택 양도시(일시적2주택 비과세 적용가능)1세대1주택 비과세 판정시신축주택 완공시점에 주택을 취득한 것으로 봄분양권 양도시 양도차익분양권의 양도차익은 프리미엄에 해당합니다.양도가액① 감정평가액 또는 유사매매사례가액② 분양권 양도일까지 불입액 + 프리미엄취득가액① 분양권 양도일까지 불입한 금액

2020년 8월 12일 이후로 요즘에는 취득세가 정말로 무서운 세상이 되었습니다.​그래도 지금 주택을 사는 분들은 세금을 아는 상태에서 결정을 내리니 괜찮은데, 분양으로 새 주택을 취득하시는 분들께서는 참 걱정이 많으실 겁니다. 내가 주택을 취득하기로 결정을 내린 시점에는 이런 법이 아니었는데, 정말로 이 무서운 취득세를 내야 하는지 싶습니다. 또, 주택 수에 따라 취득세가 달라진다면, 언제 시점으로 주택 수를 세어야 하는지도 궁금합니다. 우리나라 특유의 선분양제도에 따라 분양과 주택 취득 사이에 긴 시간 간격이 있기 때문에 생기는 일입니다.​하지만 세법에서는 대부분 종전 규정에 따라 행동한 사람을 보호해주는 장치를 마련합니다. 취득세에도 그런 내용이 있습니다. 오늘은 분양 아파트의 취득세와 관련하여 가장 질문이 많은 부분을 정리해드리겠습니다.​본 내용에 대해 법적 책임은 지지 않습니다.​​​1. 분양권 주택 수 판단​취득세라는 세목은, 자산 취득에 대해 내는 세금입니다. 언제 자산을 취득할까요? 등기일을 가지고 판단하면 장난칠 수 있기 때문에, [사실상의 잔금지급일]을 취득시기로 봅니다. 즉, 여러분이 주택 매수 의사를 가지고 돈을 다 줬을 때 (극히 소액만 남겨두는 장난은 인정 안 됩니다) 비로소 주택을 취득하는 것입니다. 일반적인 매매에서는 잔금일, 아파트 분양 매매에서는 분양대금 완납일이 주택 취득시기입니다. 경우에 따라서는 잔금보다 먼저 등기를 치는 경우도 있는데, 이때는 취득시기가 등기접수일로 당겨집니다.​그러면 취득이라는 행위가 일어났으니, 취득세를 납세의무가 생깁니다. 일반적인 매매에서는 취득시기부터 60일 이내에 취득세를 내고, 잔금보다 먼저 등기를 치려거든 등기치는 날까지 취득세 먼저 내야 합니다.​이것이 취득세의 대원칙이며, 모든 취득세에 적용되는 원칙입니다. 주택에도 적용되는 원칙입니다. 적어도 2020년 8월 12일 이전까지는요.지방세법 제20조(취득의 시기 등)② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.​지방세법 제20조(신고 및 납부)① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(생략)부터 60일[생략] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.④ 제1항부터 제3항까지의 신고ㆍ납부기한 이내에 재산권과 그 밖의 권리의 취득ㆍ이전에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록[생략]하려는 경우에는 등기 또는 등록 신청서를 등기ㆍ등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고ㆍ납부하여야 한다.​2020년 7월 10일에 국가는 무시무시한 취득세 개정사항을 발표했습니다. (8월 12일부터 시행) 다주택자의 개념과 주택 수의 개념을 도입하여, 주택의 취득세 중과조항을 만들었습니다. (처음에는 지역에 상관없이 2주택자부터 8% 세율을 때리려고 했으나, 조금 고쳐서 비조정대상지역은 3주택자부터 8% 세율을 적용하도록 하였습니다.)지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서“조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율​좀 더 쉽게 표현하면​그런데, 이때 중과를 판정하기 위해서는 반드시 주택 수를 세는 규칙이 있어야 했습니다. 그러면 주택 수를 언제 세어야 할까요? 당연히 취득시기에 세어야 합니다. 취득시기가 도래하지 않으면 취득한 사실이 없기 때문에 납세의무자 자체가 아니기 때문입니다. 그래서 법에 주택 취득일 현재 주택 수를 세라고 말해놓았습니다.​그런데 그렇게 말해놓고 나니, 갑자기 걱정이 되었나봅니다.​“분양권으로 아파트를 취득하는 사람은 분양대금 완납일이 취득시기가 된다. 그러면 사람들이 완납일에 딱 맞춰서 다른 주택을 정리하면, 분양권 아파트는 1주택이 되나…? 생각해보니 그렇게 하면 안 될 것 같은데… 왜냐하면 분양권의 가치는 분양 시점에서 이미 정해지고, 분양권을 여러 개 가지고 있는 자는 이미 다주택자의 개념에 들어와야 되는 것 아닐까…?”​그래서 사족을 붙였습니다. 분양권으로 취득하는 아파트의 경우는 원칙인 [분양대금 완납일]이 아니라, 아예 [분양 당첨되어 조합과 계약하고 계약금 내는 시점]에 주택 수를 따지게 했습니다. 정말 희귀한 내용입니다. 대원칙인 [사실상의 잔금지급일]이 도래하지 않았는데, 게다가 분양권 자체는 취득세 과세대상 자산도 아닌데, 미리 주택 숫자부터 고정해 놓고 갑니다. 중과 회피를 막기 위한 조항입니다.지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법)① 법 제13조의2제1항제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3제2호에 따른 조합원입주권(이하“조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하“주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하“오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.​그러면, 또 이런 문제가 생깁니다. 2020년 8월 12일 현재 분양권을 들고 있는 사람만 수천수만명일텐데, 이 사람들이 분양권을 처음 취득한 시점까지 기억을 더듬어서 주택 수를 산정해야 하나? 과거에는 이런 내용을 모르고 분양계약을 했는데, 이제 와서 중과를 맞으면 어떡하나?​그래서 경과 규정을 두었습니다. 2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권에 대해서만, 분양계약 시점에서 주택 수를 세겠다는 것입니다.부칙 <대통령령 제30939호, 2020. 8. 12.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택에 관한 적용례) 제28조의4제1항 후단의 개정규정은 이 영 시행 이후 조합원입주권 또는 주택분양권을 취득하는 경우부터 적용한다.​자, 이제 정리하겠습니다.​분양권 아파트 취득시기의 대원칙은 분양대금 완납일(사실상 잔금지급일, 실무에서는 거의 임시사용승인일하고 같음)입니다. 그리고 이때 등기를 치면서 취득세를 내든지, 60일 이내에 취득세를 내든지 아무튼 새 집이 다 지어지고 취득세를 낸다는 말입니다.​만약 그 분양권을 2020년 8월 12일 이전에 취득했다면, 원칙에 따라 분양대금 완납일에 주택 수를 세어 취득세를 산정합니다. 당연한 논리입니다.​그런데 만약 그 분양권을 2020년 8월 12일 이후에 취득했다면, 분양계약일에 미리 주택 수를 세어 놓고, 분양대금 완납일에 가서 중과세율을 적용한 취득세를 내게 됩니다. 주택 수를 세는 시점과 취득세를 내는 시점에 괴리가 생깁니다.​예를 들어, 분양권을 취득하는 시점에 다른 주택이 2채가 있었다고 합시다. 분양권 취득이 2020년 8월 12일 이전이었다면, 분양권 취득 시점은 무시해도 됩니다. 분양대금 완납일에 주택 수를 세고, 거기에 맞춰서 세율을 계산해서 취득세를 내면 됩니다. (2편에서 설명하는 경과규정 때문에, 중과되는 경우는 실제로는 별로 없습니다)​분양권 취득이 2020년 8월 12일 이후였다면, 분양권 취득 시점의 주택 수가 아주 중요합니다. 분양 계약일에 2주택이 있었기 때문에, 이 놈의 새 주택은 나중에 12%(비조정 8%)의 세율을 적용받게 됩니다. 새 주택 다 지었을 때 나머지 2채의 주택이 없더라도 그렇게 됩니다. 주택 수는 미리 고정해놓고 취득세 자체는 분양대금 완납일쯤 가서야 냅니다.​여러분이 2020년 8월 12일 이후에 분양권을 가지려고 하신다면, 분양 계약일의 주택 수가 중요하기 때문에 매우 주의하셔야 하겠습니다.​

1. [주택 + 주택]​신규 주택을 취득하는 방법은 크게 보아 2가지가 있습니다. ①[완공되어 있던 주택을 상대방에게 매수]하는 방법입니다. ②[신축될 주택을 분양 받아 취득]하는 방법입니다. 이것은 다시 [청약에 당첨된 경우]와 [분양권을 전매받는 경우]로 나뉩니다.​이때 ①의 경우 신규 주택의 취득일은 원칙적으로 대금청산일과 소유권이전등기일 중 빠른 날이 됩니다. ②의 경우 신규 주택의 취득일은 대금청산일과 사용승인일(임시사용승인, 사실상의 사용일) 중 빠른 날이 됩니다.​종전 주택을 취득한지 1년이 지나 신규 주택을 취득했다면, 종전 주택이 일시적 2주택 상태가 됩니다. 이때 신규 주택 취득일로부터 일정 기간(1년 ~ 3년) 내에 종전 주택을 파는 경우에는 1주택인 것으로 보고 비과세 요건을 검토합니다. [소득세법 시행령 제155조 제1항]의 내용입니다. 2021년 이전까지 ①, ②의 경우 모두 [소득세법 시행령 제155조 제1항]에 따라 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 수 있습니다.​소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기)자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (생략)​소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기)①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. (생략)가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​​2. [주택 + 분양권]​그런데 2021년부터는 소득세법에 분양권이라는 개념이 들어왔습니다. 분양권이란 주택을 공급받을 수 있는 지위를 의미하며, 여기에는 일반적인 아파트 분양은 물론 재개발/재건축 구역의 일반분양 물건, 지역주택조합의 조합원 지위도 포함됩니다.​그래서 주택을 보유한 상태에서 2021년 이후에 취득한 분양권이 있으면 더 이상 1세대 1주택 상태가 아니게 됩니다. 또한 조정대상지역 내 주택을 양도하는 때에 2021년 이후 취득한 분양권이 있는 경우에는 주택 수에 가산되어 다주택자 중과세의 부담을 주게 됩니다.​한편, [주택 + 주택]일 때에 일시적 2주택 비과세 특례가 있는 것처럼, [주택 + 분양권]일 때에도 일시적으로 1주택으로 봐주는 특례(소득세법 시행령 제156조의3 제1항, 제2항)를 신설하였습니다. 기존에 조합원입주권에 적용되던 것을 그대로 벤치마킹하였습니다. 종전 주택을 취득한지 1년 이상이 지나 분양권을 취득하고, 분양권 취득부터 일정 요건을 갖춰 종전 주택을 파는 경우에 1주택으로 보아 비과세 요건을 적용합니다. 이때 분양권의 취득일이란, 최초 당첨의 경우 청약당첨일을 의미하고, 분양권을 매입한 경우 대금청산일입니다.​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.​소득세법 시행령 제152조의4(분양권의 범위)법 제88조제10호에서 “「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률”이란 다음 각 호의 법률을 말한다.1. 「건축물의 분양에 관한 법률」2. 「공공주택 특별법」3. 「도시개발법」4. 「도시 및 주거환경정비법」5. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」6. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」7. 「주택법」8. 「택지개발촉진법」​소득세법 시행령 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)① 법 제89조제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제2항부터 제8항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우로서 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우이고, 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것​기획재정부재산-85(2022.01.14)[질의] 입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권의 취득시기(제1안) 청약당첨일 (제2안) 분양계약일[회신] 제1안이 타당합니다.​​3. 궁금증​그러면 이런 궁금증이 생깁니다. 2021년 이후, 종전 주택을 취득하다가, 신규 주택을 분양받거나 신규 주택을 분양받을 수 있는 분양권을 취득한 경우,① [주택 + 주택]으로 본 뒤, 신규 주택을 취득하고 있는 과정으로 보고, 신규 주택의 취득일을 기준으로 삼아 종전 주택을 기한 내에 양도해야 할까? (소득세법 시행령 제155조 제1항)② [주택 + 분양권]으로 보고 분양권의 취득일을 기준으로 삼아 종전 주택을 양도해야 할까? (소득세법 시행령 제156조의3 제1항, 제2항)​이것은 주택 매도전략에 큰 차이를 가져옵니다.​①이라고 한다면, 일단 건설 중인 신규 주택이 완성되기 전까지 느긋하게 종전 주택을 보유해도 되고, 신규 주택 분양계약 및 계약금 납입일에 따라 [1년 내 종전주택 처분 및 신규주택 전입 ~ 3년 내 종전주택 처분]하여야 합니다. 그래서 어떨 때는 건설까지 기다렸다가 최대 3년의 기간이 주어지면서 종전 주택의 시세 차익을 넉넉하게 누리는 시나리오도 가능합니다. 만약 종전 주택을 1년 이내 팔고 신규 주택에 전입한다 하더라도(조정대상지역) 전입 이후 몇 년 이상 거주하라는 말은 없습니다.​②이라고 한다면, 신규 주택이 건설되는 것이 중요한 것이 아니라, 분양권 취득일이 중요합니다. 건설이 됐든지 안 됐든지 분양권 취득일부터 3년이 카운트됩니다. 만약 분양권 취득일부터 3년 안에 팔 수 없다면, 신규 주택 건설이 되기를 기다릴 수 있는데, 신규 주택 건설부터 2년 안에 종전 주택을 팔아야 하고, 신규 주택에 1년 이상 계속하여 거주하여야 합니다.​무엇이 더 낫다고 할 수는 없지만, 전략이 달라지기 때문에 조심해야 합니다. 현재로서 무엇이 우선이다라는 명확한 내용은 없지만, 분양권이 세법 체계로 들어온 이상 분양권의 일시적 2주택을 우선하여 판단해야 할 것으로 생각됩니다.​​4. 지역주택조합원 지위​이 와중에 재미난 해석이 등장했습니다. 지역주택조합의 조합원 지위에 관한 판정입니다. 해석에 따르면, 지역주택조합의 지위는 사업계획승인일을 기하여 [소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호]에 따른 [신규주택을 취득할 수 있는 권리]라고 합니다.​이 질문은 왜 했을까요? [소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호]에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리가 나오는 부분을 잘 살펴보면, 조정대상지역 공고일 전에 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하면, 종전 주택 처분 유예기간이 1년이 아닌 3년으로 늘어나는데, 그것을 노리고 질문을 한 것입니다. 해석에서는 조정대상지역 지정 전에 지역주택조합의 사업계획승인이 났다면, 넉넉하게 기한을 부여하고자 한 것입니다.​기획재정부재산-40(2022.01.07)[제목] 지역주택조합의 조합원 지위가 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호의 ‘신규주택을 취득할 수 있는 권리’인지 여부[요약] 「주택법」제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인일 이후에 한하여 「소득세법 시행령」제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리임[회신] 「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인일 이후에 한하여 「소득세법 시행령」제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것입니다.​그런데, 여기에 대해서 이상한 부분이 있습니다. 지역주택조합의 조합원의 지위는 [소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호]에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리라고 했지, 분양권이라고는 안 했습니다. 그러면 지역주택조합의 조합원 지위는 분양권이 아닌걸까요? 그건 아무래도 분양권이 맞는 것 같습니다. 분양권은 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말하는데, 지역주택조합의 조합원이라면 주택법에 따라 주택을 공급받을 수 있습니다.​그러면 종전주택을 보유한 자가 있는데, 지역주택조합의 조합원으로서 그 조합이 사업계획승인에 돌입했고, 이후 조정대상지역으로 지정되면, ​① 그는 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 것이 될까요? 그래서 [소득세법 시행령 제155조 제1항] 따라 종전주택 매도 전략을 세워야 할까요?② 그는 분양권을 취득한 걸까요? 그래서 [소득세법 시행령 제156조의3 제1항, 제2항]에 따라 종전주택 매도 전략을 세워야 할까요?​이것이 아직 풀리지 않은 숙제라고 하겠습니다.