부모님이 남기신 집을 형제가 함께 상속받은 뒤, 각자 사는 집을 팔 때가 되면 같은 질문이 나옵니다. 상속받은 지분 때문에 나도 2주택자가 된 것 아니냐는 것입니다. 지분만큼 모두 집이 한 채씩 늘었다고 생각하기 쉽지만, 양도소득세는 그렇게 세지 않습니다. 여러 사람이 함께 상속받은 집은 한 사람의 집으로만 봅니다. 다만 그 한 사람이 누구인지, 그리고 이 규칙이 통하지 않는 경우가 무엇인지를 알아야 합니다. 일곱 가지로 정리했습니다.
■ 첫째, 공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 집으로 봅니다
소득세법 시행령 제155조 제3항은 여러 사람이 공동으로 상속받은 주택을, 지분이 가장 큰 상속인이 아닌 나머지 상속인의 주택 수에서 빼 줍니다. 그러니까 소수지분을 가진 형제가 자기가 사는 집을 팔 때는 상속받은 지분이 없는 것으로 보고 1세대1주택 비과세를 따집니다. 지분이 10퍼센트든 30퍼센트든 가장 크지만 않으면 동일합니다.
■ 둘째, 지분이 같으면 그 집에 사는 사람, 아무도 안 살면 나이가 가장 많은 사람입니다
자녀 둘이 반씩 상속받는 것처럼 가장 큰 지분을 가진 사람이 둘 이상이면, 먼저 그 주택에 거주하는 사람이 소유자가 되고, 아무도 거주하지 않으면 최연장자가 소유자가 됩니다.
■ 셋째, 지분이 가장 큰 사람에게도 특례가 있지만 범위가 좁습니다
최대지분자에게는 상속주택 특례가 따로 있습니다. 상속주택과 일반주택을 한 채씩 가진 1세대가 일반주택을 팔면 1주택으로 보고 비과세를 따집니다. 다만 여기서 일반주택은 상속이 개시될 때 이미 갖고 있던 집만 말합니다. 상속을 받은 뒤에 새로 산 집에는 이 특례가 없습니다. 상속개시일 전 2년 안에 부모님께 증여받은 집도 제외됩니다. 그래서 누가 최대지분자가 되느냐는, 앞으로 집을 옮길 계획이 있는 사람인지와 함께 봐야 합니다.
■ 넷째, 부모님과 같은 세대였다면 이 특례들이 거의 적용되지 않습니다
상속이 개시될 때 상속인이 부모님과 한 세대였다면, 제2항 단서가 상속주택의 범위를 좁힙니다. 60세 이상 부모님을 모시려고 세대를 합친 경우에, 합치기 전부터 갖고 있던 집만 상속주택으로 봅니다. 이 단서는 제3항에도 그대로 적용됩니다. 부모님과 함께 살다가 상속받은 자녀라면 소수지분이라는 이유만으로 주택 수에서 빠진다고 기대하면 안 됩니다.
■ 다섯째, 부모님이 집을 여러 채 갖고 계셨다면 특례는 한 채에만 적용됩니다
피상속인이 상속 당시 두 채 이상을 갖고 있었다면, 공동상속주택으로 인정되는 것은 그중 한 채뿐입니다. 부모님이 가장 오래 소유한 집, 그다음은 가장 오래 거주한 집, 그다음은 돌아가실 때 거주하던 집, 그다음은 기준시가가 가장 높은 집 순서로 정합니다. 순위에서 밀린 집의 지분은 소수지분이어도 주택 수에 들어갑니다. 서울행정법원은 두 채를 공동상속받아 2/7 지분을 가진 상속인에 대해, 순위에서 밀린 쪽 지분은 특례 대상이 아니라고 보고 1세대 2주택 과세를 유지했습니다. 그 집이 상속 뒤에 멸실되었어도 기준은 상속개시 당시라는 것이 판결의 요지입니다. 2023구단53006, 2023년 12월 22일 선고입니다.
■ 여섯째, 협의분할 등기를 미뤄 두면 법정상속분으로 판단합니다
상속인끼리 누가 몇 퍼센트를 가질지 정하지 않고 등기도 하지 않은 상태에서 다른 집을 팔면, 민법상 법정상속분대로 소유한 것으로 봅니다. 배우자와 자녀가 함께 상속하면 배우자 몫이 자녀 몫의 1.5배이므로, 이 경우에는 배우자가 최대지분자가 됩니다. 나중에 협의분할로 등기해서 지분이 바뀌고 그 때문에 비과세가 깨지면, 등기일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 부족한 세금을 신고하고 내야 합니다. 형제 중 누군가 집을 팔 계획이 있다면, 그 전에 지분부터 정하는 것이 순서입니다.
■ 일곱째, 종합부동산세는 기준이 다릅니다
종합부동산세는 원칙적으로 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 양도세처럼 최대지분자 한 사람에게 몰아 주지 않습니다. 대신 1주택과 상속주택을 함께 가진 경우, 상속주택이 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나, 지분율이 40퍼센트 이하이거나, 지분에 해당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하 중 하나에 해당하면 1세대 1주택자로 봅니다. 종합부동산세법 제8조 제4항 제3호와 시행령 제4조의2 제2항입니다. 이 특례는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일 사이에 신청해야 적용됩니다. 상속이 아니라 매매로 산 지분에는 이 제외 규정이 적용되지 않는다는 것이 법원의 판단입니다.
■ 정리하면 이렇습니다
양도세에서 공동상속주택은 최대지분자 한 사람의 집이고, 나머지 형제는 자기 집을 팔 때 그 지분이 주택수에 영향을 주지 않습니다.
최대지분자가 둘 이상이면 거주자, 그다음은 최연장자입니다.
부모님과 같은 세대였거나, 부모님 집이 여러 채였거나, 협의분할을 미뤄 두었다면 이 계산이 달라집니다.
종합부동산세는 따로 계산하고, 매년 9월에 신청해야 합니다.
■ 지금 확인해 보실 것
첫째, 상속 당시 부모님과 같은 세대였는지 주민등록 기록으로 확인하십시오.
둘째, 부모님이 돌아가실 때 주택을 몇 채 갖고 계셨는지 확인하십시오. 여러 채였다면 어느 집이 공동상속주택인지부터 정해야 합니다.
셋째, 형제 중 가까운 시일 안에 집을 팔거나 옮길 사람이 있다면, 등기 전에 누가 최대지분자가 될지를 함께 정하십시오.
이 글은 일반적인 내용을 정리한 것으로, 개별 사안의 판단은 사실관계에 따라 달라집니다.
