다주택자 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분까지 적용되고 끝났습니다.
그렇다고 조정대상지역에 있는 모든 주택에 대해 중과세를 적용하는 것은 아닙니다.
그 중 대표적인 상속주택 중과 배제에 대하여 알아보겠습니다.(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제7호)
※ 2026년 10월 기준입니다.
1. 상속주택 5년 중과배제 요건
● 기간 — 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 상속주택을 팔 때 중과하지 않습니다.
● 대상 주택 — 비과세 특례의 선순위 상속주택 1채만 해당합니다.
☞ 선순위 순서 : 보유기간이 제일 긴 1주택, 피상속인의 거주기간이 제일 긴 1주택, 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택, 기준시가가 제일 높은 1주택, 선택 순입니다.
● 세대 요건 — 돌아가실 때 같은 세대였다면 원칙적으로 해당하지 않습니다.
※ 주의
상속주택도 다주택 계산시 주택 수에는 들어갑니다.
2. 상속주택 아닌 일반주택을 팔면 중과되나요?
5년내 양도시 중과배제는 상속주택을 팔 때 중과를 빼 주는 것입니다.
상속주택이 아닌 일반주택을 팔 때는 상속주택도 주택 수에 포함되어 중과를 판단합니다.
(다만, 요건에 해당하는 상속주택 등을 빼고 내 집이 1채뿐이라면 그 집도 중과에서 빠집니다)
서울에 집이 두 채 있고 상속주택이 한 채 더 있다면 순서가 중요합니다.
서울 집을 먼저 팔면 3주택 중과가 붙을 수 있습니다.
상속주택을 5년 안에 먼저 정리하면 중과 없이 팔 수 있고, 남은 주택의 세금도 다시 계산하게 됩니다.
3. 형제와 나눠 받았다면
집 한 채를 여러 상속인이 나눠 받으면, 중과를 판단할 때는 그 집을 한 사람의 집으로만 셉니다(소득세법 시행령 제167조의3 제2항 제2호)
그 사람을 주된 상속인이라고 하고, 나머지는 소수지분자가 됩니다.
● 주된 상속인 정하는 순서 — 상속지분이 가장 큰 사람, 지분이 같다면 그 집에 살고 있는 사람, 그래도 같다면 나이가 가장 많은 사람입니다.
● 주된 상속인 — 주택 수에 집 한 채로 들어가고, 선순위 상속주택을 5년 내 양도하면 중과배제입니다.
● 소수지분자 — 주택 수에 들어가지 않고, 선순위·후순위·5년 기간 요건 없이 중과배제입니다.
이미 집이 여러 채인 형제가 주된 상속인이 되면 그 형제의 중과 부담이 커집니다.
지분을 똑같이 나누면 그 집에 사는 사람이나 나이가 가장 많은 사람이 주된 상속인이 된다는 점도 기억하세요.
4. 자주 묻는 질문
Q. 올해 안에만 팔면 중과가 없다고 들었는데요
A. 다주택 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분까지 적용되고 끝났습니다.
그 전에 계약한 경우에도 가장 늦은 기한은 2026년 11월 9일입니다.
Q. 상속받은 집을 팔지 않고 그냥 두면 어떻게 되나요?
A. 상속일부터 5년이 지나면 보통 주택으로 봅니다.
조정대상지역이라면 그 집을 팔 때도 중과가 붙을 수 있습니다.
Q. 부모님이 남긴 집이 여러 채여도 중과 유예 규정이 적용되나요?
A. 선순위 1채만 해당합니다.
선순위 판단은 상속 당시 사실관계에 따라 달라지니 집 목록을 가지고 확인하는 편이 안전합니다.
사례와 조문 전문은 블로그에 자세히 정리해 두었습니다.
https://blog.naver.com/antax01/224440132405
진세무회계 세무사 안세진
