안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 지난 글에 이어서 조합원입주권 비과세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.[양도소득세]조합원입주권 비과세Ⅰ | TAXLY.KR (택슬리)조합원입주권 비과세 양도시기권리변환일 현재 비과세 요건을 갖춘 주택이 조합원입주권이 되고 양도일에 다음 중 어느 하나의 요건을 충족하게 된다면 조합원입주권 비과세를 적용받습니다.​① 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것② 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)​대통령령으로 정하는 사유는 다음과 같습니다.양도일 현재 다른 조합원입주권이 있는 경우양도일 현재 주택이 아닌 조합원입주권을 2개 이상 보유하고 있는 경우에 대해서 비과세 여부를 궁금해하시는 분들이 많습니다. 조합원입주권은 주택이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 양도일에 다른 조합원입주권이 있어도 비과세가 가능할 것처럼 보입니다. 그러나 대법원과 국세청은 양도하는 조합원입주권 외 다른 조합원입주권이 있는 경우에는 비과세가 안되는 것으로 해석하고 있습니다.​1. 대법원 판례2. 국세청 해석내년부터는 양도하는 조합원입주권 외에 분양권이 있는 경우라도 입주권에 대하여 비과세를 적용할 수 없도록 법이 개정될 예정입니다. 21년 이후부터는 분양권도 비과세 판단시에 주택수에 포함이 되기 때문에 형평성을 맞추기 위하여 이러한 조문을 신설하는게 아닐까 싶습니다. 그리고 해당 개정안이 통과될 경우 22.1.1 이후 취득하는 조합원입주권부터 적용됩니다.​다른 주택의 의미1세대 1주택 비과세 특례를 확대 적용하는 조합원입주권 비과세의 특성상 소득세법 시행령 제155조에서 규정하고 있는 주택은 주택수에 포함되지 않는 것이 맞아보입니다. 다만, 국세청은 이러한 1세대 1주택 특례규정이 조합원입주권 비과세에는 적용되지 않는 것으로 취급하고 있고 조세심판원 및 대법원에서는 조합원입주권에도 적용되는 것으로 판단하고 있습니다.​이에 반해 조세특례제한법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 주택에 대해서는 국세청과 조세심판원 및 대법원에서 동일하게 다른 주택에 해당되지 않는 주택으로 보고 있습니다. 즉, 해당 주택과 조합원입주권이 있는 상태에서 입주권을 양도하는 경우 다른 주택이 없는 상황에서 양도하는 것으로 봅니다. 조합원입주권 비과세에 대하여 2편에 걸쳐 알아보았는데요. 입주권 비과세 판단은 상당히 까다로운 문제이니 납세자 혼자 해결하지 못한다면 세무전문가들과 함께 처리하시는게 낫습니다. 저희 사무실에서도 양도소득세 상담을 진행하오니 연락바랍니다. 감사합니다.

1. 조합원입주권 양도시 비과세 (소득법89조1항 4호)(1) 조합원입주권 외 다른 주택 등이 없는 경우원조합원의 조합원 입주권인 경우, 관리처분계획인가일 당시 1세대 1주택 요건을 만족한다면 조합원입주권 양도시 양도소득세가 비과세 됩니다.조합원입주권 비과세 요건① 원조합원의 조합원입주권② 관리처분계획인가일 당시 비과세 요건을 충족할 것③ 양도일 현재 다른 주택 및 조합원입주권, 주택분양권을 보유하지 않을 것(2) 조합원 입주권 외 새로 취득한 주택이 있는 경우신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 조합원 입주권 양도시 양도소득세를 비과세 합니다.2. 조합원입주권 취득 후 종전주택 양도시 비과세(소득령156의2 3항)종전주택이 있는 상태에서 조합원입주권을 취득한 경우조합원 입주권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도시 비과세 요건① 종전주택을 취득한 후 1년 이상이 지나 조합원입주권을 취득② 조합원 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도③ 종전주택은 1세대1 주택 비과세 요건을 만족할 것이 때, 1세대 1주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하며 요건을 갖춘 경우① 보유기간 2년 이상일 것② 취득당시 조정대상지역에 있는 주택인 경우, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것종전주택을 조합원 입주권 취득일로부터 3년 이내에 양도하지 못한 경우에도 종전주택 양도시 비과세가 적용 가능하지만, 신규주택으로의 전입과 같은 추가 요건을 만족해야 합니다.조합원 입주권 취득 후 3년이 지난 후 종전주택 양도시 비과세 요건① 종전주택을 취득한 후 1년 이상이 지나 조합원입주권을 취득② 종전주택은 1세대1 주택 비과세 요건을 만족할 것③ 종전주택은 1세대1 주택 비과세 요건을 만족할 신축주택 완공 전후 3년 이내 종전주택을 양도④ 신축주택 완공 후, 세대 전원이 전입하여 1년 이상 거주할 것3. 조합원입주권과 대체주택의 비과세 (소득령 156조의2 5항)재개발사업, 재건축사업 등의 사업 시행기간동안 대체주택을 취득한 경우 요건을 만족하면 대체주택 양도시 양도소득세 비과세를 적용합니다.대체주택 비과세 요건① 원조합원이 대체주택을 취득할 것-재개발, 재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득② 대체주택에서 1년 이상 거주할 것③ 신축주택이 완공되기 전후 3년 이내 대체주택을 양도할 것④ 신축주택이 완공 후 3년 이내 세대전원이 전입하여 1년이상 거주4. 1+1 조합원입주권 양도시 비과세원조합원이 비과세 요건을 갖춘 1+1 조합원입주권을 같은 날 모두 양도하는 경우, 먼저 양도하는 것으로 선택한 조합원 입주권은 과세되고, 나중에 양도하는 조합원입주권은 비과세가 적용됩니다.서면-2016-법령해석재산-2865(2016.02.23.)1세대가 보유한 「소득세법 시행령」 제154조제1항이 적용되는 1주택(주택부수토지 포함)이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업지역에 포함되어 조합원입주권(같은 법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여취득한 입주자로 선정된 지위) 2개로 전환되어 같은 날 1인에게 모두 양도하는 경우로서 당해 거주자가 선택하여 먼저 양도하는 조합원입주권 1개는 양도소득세가 과세되는 것이며, 나중에 양도하는 조합원입주권 1개는 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.조합원입주권 양도시 비과세에 관련하여 2편에 걸쳐서 알아보도록 하겠습니다.조합원입주권 비과세소득세법 제89조제1항제4호조합원입주권을 양도할 때 비과세되는 조문은 다음과 같습니다.4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.​가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것​나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)관리처분계획일 또는 사업시행인가일 현재 1세대 1주택에 해당하는 주택이 조합원입주권이 된 이후 가, 나목 중 하나의 요건을 충족하게 되어 양도하는 조합원입주권은 비과세가 됩니다. 양도가액이 9억원을 초과한다면 1세대 1주택 비과세와 마찬가지로 9억 초과분에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다.​권리변환일 당시 1세대 1주택 요건해당 주택의 권리변환일 당시 다른 주택이나 조합원입주권이 있었다면 조합원입주권 비과세는 받을 수 없는 것일까요? 조문만 놓고 보면 권리변환일 당시 1세대 1주택이 아니었기 때문에 비과세가 불가능한 것으로 보이나 국세청 유권해석에 따르면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 즉, 입주권 비과세도 1세대 1주택 비과세와 마찬가지로 양도일을 기준으로 판단하기 때문에 권리변환일 당시 1세대 1주택 요건(2년 이상 보유, 2017.08.03 이후 조정대상지역에서 취득하는 주택은 2년 이상 보유 거주)만 충족하면 비과세 받을 수 있습니다.양도, 서면-2017-부동산-1678, 2017.09.25[ 요 지 ]관리처분계획의 인가일 현재 2주택을 보유한 경우 조합원입주권에 해당하는 기존주택이 관리처분계획인가일 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항의 비과세요건을 충족하면 같은 법 제89조 ①항 4호의 1세대 1주택 비과세규정을 적용받을 수 있는 것임기획재정부 재산세제과-394, 2010.04.28.소득세법 제89조 제2항의 본문에 따른 조합원입주권을 1개 소유한 1세대[2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획의 인가를 받고 같은 법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항에 해당하는 기존주택을 소유한 세대에 한한다]가 양도일 현재 다른 주택이 없이 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항에 따른 1세대 1주택으로 보는 것입니다.관리처분계획의 인가일 현재 2주택을 보유한 귀 질의 경우 그 양도하는 조합원입주권에 해당하는 기존주택이 관리처분계획의 인가일 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항의 거주 및 보유기간 등 비과세요건을 충족하면 같은 법 시행령 제155조 제17항의 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.권리변환일 기준으로 보유기간 및 거주기간 요건을 충족해야 하며 철거일이 권리변환일 이전이라면 철거일까지 보유 및 거주한 것으로 봅니다. 다만, 천재지변 등으로 주택이 멸실되고 이후에 조합원입주권을 취득하는 경우에는 권리변환일까지 보유한 것으로 보아 비과세 요건을 판단합니다. 그리고 권리변환일 이후에 주택이 철거되지 않은 경우라면 철거일까지 보유한 것으로 계산하고, 권리변환일 이후에 실제로 거주했다면 퇴거일까지 거주한 것으로 계산합니다. 양도, 사전-2019-법령해석재산-0739, 2021.07.23[ 요 지 ]관리처분계획의 인가일 이후에도 기존주택이 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에는 해당기간을 1세대1주택 비과세 특례 적용을 위한 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것임이상으로 이번 글을 마치겠습니다. 감사합니다.

동일세대원에게 조합원입주권을 상속받아조합원입주권으로 양도하는 경우 비과세 적용 여부(1세대 1주택 양도세 비과세 가능)서면-2023-부동산-4170 [부동산납세과-1229]생산일자 : 2024.07.25.요 지관리처분계획인가일 현재 1주택과 1조합원입주권을 소유한 동일세대원으로부터 상속받은 조합원입주권을 양도하는 경우에도 해당 조합원입주권 양도 당시 1조합원입주권만 소유한 경우에는 비과세 적용 가능회 신A주택에 대한 관리처분계획의 인가로 취득한 A조합원입주권과 B주택을 보유하는 거주자(甲)가 사망하여동일세대원(乙)이 A조합원입주권을 상속받고 별도세대원(丙)이 B주택을 상속받은 경우로서동일세대원(乙)이 A조합원입주권 양도 당시 다른 주택(조합원입주권 및 분양권 포함)을 보유하지 않은 경우에는 ｢소득세법｣ 제89조제1항제4호에 따라 비과세를 적용하는 것입니다.이 경우 A주택이 관리처분계획인가일 현재 같은 법 시행령 제154조제1항에 해당하는 주택이었는지 여부는 피상속인과 상속인이 동일세대로서 보유 및 거주한 기간을 통산하여 판단하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’83년 부친 甲 A주택 취득(자녀인 乙과 丙도 함께 거주)○ ’96년 부친 甲 B주택 취득 후 이사(자녀인 乙과 丙도 함께 거주)○ ’07년 자녀 丙 혼인으로 분가○ ’17년 A주택에 대한 관리처분계획인가(A주택→A조합원입주권)○ ’19. 7월 부친 甲 사망(상속개시일 당시 부친 甲과 乙 동일세대) * 乙은 A조합원입주권, 丙은 B주택을 각각 상속받음○ ’23. 9월 乙 상속받은 A조합원입주권 양도2. 질의내용○ 동일세대원으로부터 A조합원입주권을 상속받은 경우로서 피상속인이 A주택의 관리처분계획인가일 현재 2주택(A·B주택)을 보유하는 경우 A조합원입주권 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용 여부★주요 경력- 약 73,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 67,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

분양권이 주택으로 완공된 후조합원입주권 양도 시 양도세 비과세 여부(양도세 비과세 가능)사전-2024-법규재산-0398생산일자 : 2024.06.17.요 지조합원입주권의 양도일 현재, 조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 1주택을 보유한 경우로서 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목의 적용이 가능함답변내용A’조합원입주권의 양도일 현재, A’조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 B’주택을 보유한 경우로서 B’주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A’조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목에 따라 조합원입주권 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.1. 사실관계A(주택)→A’(입주권)’15.11.12.’17.4.26.’21.10.22.’24.5.14. ▲-----------▲-----------------------▲------------------------▲A주택 증여취득사업시행인가관리처분계획인가A’입주권 양도B(분양권)→B’(주택)’21.1.8.’24.1월 ▲-----------------------▲----------------B분양권 취득B’주택 완공○ 2015.11.12. 母로부터 A주택를 증여받음○ 2017.4.26. A주택 재개발 사업시행인가 받음○ 2021.1.8. B분양권 취득○ 2021.10.22. 관리처분계획인가 : A주택→A’입주권으로 전환○ 2024.1월 완공 : B분양권→B’주택으로 전환○ 2024.5.14. A’입주권 양도 * 관리처분계획의 인가일 현재소득세법 제89조 제1항 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대임을 전제2. 질의내용○ A’조합원입주권의 양도일 현재, A’조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 B’주택을 보유한 경우로서 B’주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A’조합원입주권을 양도하는 경우 소득법§89①(4)에 따른 조합원입주권 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부★주요 경력- 90,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 85,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트