안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.
조합원입주권 양도시 비과세에 관련하여 2편에 걸쳐서 알아보도록 하겠습니다.
조합원입주권 비과세
소득세법 제89조제1항제4호
조합원입주권을 양도할 때 비과세되는 조문은 다음과 같습니다.
4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것
나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
관리처분계획일 또는 사업시행인가일 현재 1세대 1주택에 해당하는 주택이 조합원입주권이 된 이후 가, 나목 중 하나의 요건을 충족하게 되어 양도하는 조합원입주권은 비과세가 됩니다. 양도가액이 9억원을 초과한다면 1세대 1주택 비과세와 마찬가지로 9억 초과분에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다.
권리변환일 당시 1세대 1주택 요건
해당 주택의 권리변환일 당시 다른 주택이나 조합원입주권이 있었다면 조합원입주권 비과세는 받을 수 없는 것일까요? 조문만 놓고 보면 권리변환일 당시 1세대 1주택이 아니었기 때문에 비과세가 불가능한 것으로 보이나 국세청 유권해석에 따르면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 즉, 입주권 비과세도 1세대 1주택 비과세와 마찬가지로 양도일을 기준으로 판단하기 때문에 권리변환일 당시 1세대 1주택 요건(2년 이상 보유, 2017.08.03 이후 조정대상지역에서 취득하는 주택은 2년 이상 보유 거주)만 충족하면 비과세 받을 수 있습니다.
양도, 서면-2017-부동산-1678, 2017.09.25
[ 요 지 ]
관리처분계획의 인가일 현재 2주택을 보유한 경우 조합원입주권에 해당하는 기존주택이 관리처분계획인가일 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항의 비과세요건을 충족하면 같은 법 제89조 ①항 4호의 1세대 1주택 비과세규정을 적용받을 수 있는 것임
기획재정부 재산세제과-394, 2010.04.28.
소득세법 제89조 제2항의 본문에 따른 조합원입주권을 1개 소유한 1세대[2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획의 인가를 받고 같은 법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항에 해당하는 기존주택을 소유한 세대에 한한다]가 양도일 현재 다른 주택이 없이 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항에 따른 1세대 1주택으로 보는 것입니다.
관리처분계획의 인가일 현재 2주택을 보유한 귀 질의 경우 그 양도하는 조합원입주권에 해당하는 기존주택이 관리처분계획의 인가일 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항의 거주 및 보유기간 등 비과세요건을 충족하면 같은 법 시행령 제155조 제17항의 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.
권리변환일 기준으로 보유기간 및 거주기간 요건을 충족해야 하며 철거일이 권리변환일 이전이라면 철거일까지 보유 및 거주한 것으로 봅니다. 다만, 천재지변 등으로 주택이 멸실되고 이후에 조합원입주권을 취득하는 경우에는 권리변환일까지 보유한 것으로 보아 비과세 요건을 판단합니다. 그리고 권리변환일 이후에 주택이 철거되지 않은 경우라면 철거일까지 보유한 것으로 계산하고, 권리변환일 이후에 실제로 거주했다면 퇴거일까지 거주한 것으로 계산합니다.
양도, 사전-2019-법령해석재산-0739, 2021.07.23
[ 요 지 ]
관리처분계획의 인가일 이후에도 기존주택이 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에는 해당기간을 1세대1주택 비과세 특례 적용을 위한 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것임
이상으로 이번 글을 마치겠습니다.
감사합니다.
