강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.주1) 화성시 반송동·석우동, 동탄면 금곡리·목리·방교리·산척리·송리·신리·영천리·오산리·장지리·중리·청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함 주2) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외 주3) 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리·사암리·미평리·좌항리·맹리·두창리 제외 주4) 일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면 및 금광면 제외 주5) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외 주6) 백석읍, 남면, 광적면 및 은현면 제외 주7) 통진읍, 대곶면, 월곶면 및 하성면 제외 주8) 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외 주9) 광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동 및 탑동동 제외 주10) 을왕동, 남북동, 덕교동 및 무의동 제외 주11) 가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외 주12) 건설교통부고시 제2006-418호(2006.10.13.)에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설 예정지역으로, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」제15조제1호에 따라 해제된 지역을 포함 주13) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외 주14) 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외 주15) 성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외 주16) 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외 주17) 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외 주18) 돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외 주19) 승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면 및 상사면 제외 주20) 봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외 주21) 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외 주22) 하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외 주23) 대산면 및 동읍, 북면 제외(북면 감계리 일원 감계지구*, 무동리 일원 무동지구**는 투기과열지구 지정 유지) * 「창원도시관리계획(감계지구 지구단위계획)결정(변경) 및 지형도면 고시(창원시 고시 제2020-379호, 2020.12.31.), 「창원도시관리계획(감계지구 지구단위계획)결정(변경) 및 지형도면 고시에 대한 정정고시(창원시 고시 제2021-11호(2021.1.29.)」에 따른 구역 ** 「창원도시관리계획(무동지구 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시(창원시 고시 제2020-110호, 2020.5.29.)」에 따른 구역

1. 개요오늘 22년 11월 10일 오전 제3차 부동산관계장관회의를 개최하고 부동산 관련 규제 완화책을 발표함으로써 서울과 경기도 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 4곳을 제외한 규제지역이 해제 되었습니다.이에 따라 조정대상지역은경기도 22곳, 인천 8곳, 세종 등 총 31곳에 해제되었으며 이에 따라 관련 양도세, 취득세, 종부세에서 큰 변화가 발생되므로 이에 대해 자세하게 알아보겠습니다.이번 규제지역 해제는 관보 게재가 완료되는11.14일(월) 0시부터 효력이 발생합니다.http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95087425국토교통부에서 알려드립니다국토교통부(장관 원희룡)는 11.9(수)‘22년 제4차 주거정책심의위원회(위원장: 국토교통부 장관)’에서 「투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)」을 심의&mwww.molit.go.kr[조정대상지역 해제 지역]구분해제 지역경기도수원(팔달·영통·권선·장안), 안양(만안·동안), 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인(수지·기흥·처인), 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원),인천중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구세종「신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제2호에 따른 예정지역[현재 남은 조정대상지역(22년 11월 14일)]구분조정대상지역(22년 11월 14일 현재)지정일서울전 역(25개구)17.09.06경기도과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명17.09062. 내용 정리취득단계(취득세), 보유단계(종합부동산세), 양도단계(양도소득세) 순서로 요약하면 다음과 같습니다.세목구분변경 전변경 후취득세다주택자 취득세 중과(매매)- 1주택 세대(A)가 조정지역 주택B 취득시8%중과세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 조정지역 주택C 취득시12%중과세율 적용- 1주택 세대(A)가 비조정지역 주택B 취득시1~3%기본취득세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 비조정지역 주택C 취득시8%중과세율 적용다주택자 취득세 중과(증여)다주택자 증여자가 시가표준액 3억원 이상조정지역 주택을 증여시12%중과세율 적용다주택자 증여자가 시가표준액 3억원 이상비조정지역 주택을 증여시3.5%기본세율 적용일시적 2주택기본취득세율새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우2년내 A를 양도해야 B 1~3% 기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 비조정지역 B주택 취득 후 3년내 A주택 양도 B1~3%기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 A주택이 비조정지역으로 해제된 경우3년내 A주택 양도 B 1~3% 기본취득세율 적용종부세다주택자종부세 중과매년 6월 1일 현재 조정지역 2주택(A,B)을 보유하는 경우1.2~6%의 중과세율 적용A,B 중 1개의 주택이 비조정이 되는 경우0.6~3%의 기본세율 적용주택임대사업자종부세 합산배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도종부세 합산배제 혜택 적용 불가능장기임대주택종부세 합산 혜택 가능양도세1세대 1주택비과세17.8.3 이후 취득한 조정지역 주택을 비과세 받기 위해서는2년 거주 필요(취득일 기준으로 판단하므로 이미 취득한 주택은 제외)비조정지역 주택 취득시2년보유만 해도 비과세 가능일시적 2주택비과세새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우2년내 A를 양도해야 비과세가 가능(다만, B취득일 현재 조정지역이었더라도 18.9.13 이전 매수계약 또는 계약일 현재 비조정인 경우에는 3년 적용)비조정지역 B주택 취득 후3년내 A주택 양도시 비과세 가능다주택자양도소득세 중과2주택 이상 보유한 다주택자가 조정지역 내 주택을 양도하는 경우중과세율(10%or20%가산) 적용(다만, 23.5.9까지 양도하는 경우에는 중과유예 한시적 적용 중)기본양도세율적용(일반세율 적용 및 장기보유특별공제 가능)주택임대사업자 중과배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도중과배제 혜택 적용 불가능장기임대주택중과배제 혜택 가능3. 각 내용에 대한 자세한 글 링크세목구분링크취득세다주택자 매매 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222535669434다주택자 증여 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713일시적 2주택 기본취득세율https://blog.naver.com/highyes_tax/222544771098종부세다주택자 종부세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222667373501양도세1세대 1주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222347004066다주택자 양도소득세 중과(2주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222569817907다주택자 양도소득세 중과(3주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222568065783조정지역에서 해제됨에 따라 다주택자 분들은 취득 및 양도의 계획을 잘 수립한다면 최선의 절세방안을 찾을 수 있습니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 지역주택조합 조합원의 경우, 일시적 2주택과 실거주 요건에 대한 적용에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,지역주택조합은사업계획승인일이후 주택을 취득할 수 있는 권리로 봅니다「도시 및 주거환경정비법」 상의 재개발, 재건축과 달리 지역주택조합은 「주택법」에 따른 주택조합을 설립하여 주택을 공급하는 것입니다. 지역주택조합에 의한 절차는 아래와 같습니다.토지물색 → 주택조합추진위원회(가칭) → 주택조합규약 작성 → 주택조합창립총회→ 주택조합설립인가 → 추가조합원 모집 → 등록사업자와 협약체결 → 사업계획승인→ 등록사업자와 공사계약 →착공신고 → 사용검사 및 입주 → 청산 및 주택조합 해산지역주택조합은 사업계획승인일 이후에 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당합니다.○ 기획재정부 재산세제과-40, 2022.01.07.｢주택법｣제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른사업계획승인일 이후에 한하여｢소득세법시행령｣제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것입니다.일시적 2주택의 처분기한도 사업계획승인 여부에 따라 달라집니다이러한 지역주택조합 조합원의 경우, 일시적 2주택의 처분기한 판단은 사업계획승인일 기준으로 판단합니다.양도, 서면-2021-부동산-7802, 2022.01.20[ 제 목 ]지역주택조합 조합원이 종전주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 허용기간[ 요 지 ]사례와 같이, 지역주택조합 조합원이 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 취득한 조합원 지위가 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 경우 일시적 2주택 허용기간은 3년을 적용하는 것임위의 사례와 같이, 조정대상지역 지정전에 사업계획승인이 난 경우에는 종전 A주택은 B주택 취득일로부터 3년의 처분기한이 적용됩니다. 조정지정 이후에 사업계획승인이 난 경우라면 2년이 적용되겠습니다.단, 2021년 이후 사업계획승인이 난 경우에는 분양권도 주택수에 포함되므로 1주택+1분양권 비과세 조항이 적용된다고 보입니다.지역주택조합은거주요건 예외 조항이 적용되지 않습니다주택 취득(잔금)시에 조정대상지역이면 2년 실거주해야 1세대 1주택 비과세 됩니다. 그러나,잔금시는 조정지역이지만 계약시는 조정지역이 아닌 경우에는 계약 당시 무주택이면 2년 거주를 안해도 됩니다. 이때 계약은 분양계약도 포함합니다.지역주택조합은 사업계획승인부터 분양권과 같은 주택을 취득할 권리에 해당한다고 하니, 조정지역 공고 전에 사업계획승인이 나면 2년 거주를 안해도 되는 것 아닌지에 대한 의문이 있을 것입니다.지역주택조합의 사업계획승인이 조정지역 전에 이루어진 것은 2년 거주의 예외조건에 해당하지 않습니다. 즉, 주택의 취득일을 기준으로 판단한다는 것입니다.양도, 서면-2021-법규재산-2823 [법규과-1850] , 2022.06.21[ 제 목 ]조정대상지역 공고 전 지역주택조합 조합원 가입계약 및 사업계획승인 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]지역주택조합에 조합원 가입계약을 체결하거나 사업계획승인을 받은 경우는 「소득세법 시행령」 제154조제1항제5호 및 대통령령 제28293호 소득세법 시행령 일부개정령 부칙 제2조제2항제2호에 따른“매매계약을 체결하고 계약금을 지급”한 경우에 해당하지 않는 것임정리하면,지역주택조합 조합원의 경우에 적용되는 일시적 2주택과 거주요건에 대해 살펴보았습니다.일시적 2주택은 사업계획승인일을 기준으로 판단하고, 거주요건은 아파트가 완공되어 취득된 시점(지역주택조합은 사용승인일)을 기준으로 1세대 1주택 2년 거주의무를 판단하는 것입니다.사업계획승인일이 조정지역 공고전이라도, 이를 계약일로 보아 무주택이면 2년 실거주 예외가 적용되지 않습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세신고/양도세상담/부산세무사

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 용도변경과 관련한 1세대 1주택 거주요건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1세대 1주택 비과세 요건1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택을 양도하는 경우에는 비과세가 되는데요. 이 때, 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 만일 17.8.3 이후 취득하는 주택으로서 취득 당시 조정대상지역에 위치한 경우라면 2년 이상 보유 뿐만 아니라 거주도 해야 합니다. 다만, 거주자가 무주택 상태에서 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인된다면 거주요건은 충족하지 않아도 됩니다.용도변경과 비과세 요건주택과 주택외부분으로 이루어진 겸용주택, 업무용으로 사용하던 오피스텔 등의 건물을 흔히 찾아볼 수 있는데요. 만일 이런 상가를 주택으로 용도변경하게 된다면 1세대 1주택 거주요건을 어떻게 적용될까요? 국세청 유권해석을 통해서 몇가지 알아보도록 하겠습니다.조정대상지역의 오피스텔을 취득하여 근린생활시설으로 사용하다 조정대상지역에서 해제된 이후 주택으로 용도변경하는 경우양도, 서면-2020-부동산-5098 [부동산납세과-1247] , 2021.09.08사실관계는 다음과 같습니다.- ’15.12. 9. 고양 일산서구 대화동 소재A오피스텔 분양권 취득(취득당시 무주택)* ’15.12.24. 사업자등록(비주거용건물임대) 후 부가세 환급받음- ’17. 8. 3.A 소재지 조정대상지역 지정- ’19. 7월 A오피스텔 취득(완공) 후 2개월(’19.8∼9월) 사무실로 임대- ’19.11. 8.A 소재지 조정대상지역 지정해제- ’19.12.17.A오피스텔 상가에서 주택으로 용도변경 후 사업자등록 폐업 및 환급받은 부가세 자진신고납부- ’19.12.28. 인천 서구 원당동 B아파트 분양권 취득- ’20. 6.19. A·B 소재지 조정대상지역 지정​A오피스텔이 취득당시에는 조정대상지역이었지만 용도변경 당시에는 조정대상지역에서 해제된 상황에서 추후 A주택을 비과세 받기 위해서 거주요건이 적용되는지 안되는지가 질의내용이었는데요. 이에 대해 국세청은 다음과 같은 답변을 내놓았습니다.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 이는 주택에 포함되지 않는 것이며 해당 오피스텔을 주거용으로 용도변경하는 시점에 새로운 주택을 취득하는 것이므로 용도변경 당시 조정대상지역이 아니라면 2년의 거주요건이 적용되지 않는다는 것입니다.​사실 A오피스텔을 계약하고 계약금을 지급할 당시에 무주택 세대로서 A오피스텔 소재지가 조정대상지역에 위치하지 않았기 때문에 처음부터 거주요건이 적용되지 않는 것이 당연했는데요. 국세청 해석은 이보다는 오피스텔을 업무용으로 사용했다면 주택이 아니라는 것에 주목했던 것 같습니다.조정대상지역 소재 겸용주택 취득 이후 용도변경시 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용여부양도, 서면-2020-법령해석재산-3906 [법령해석과-2950] , 2021.08.26사실관계는 다음과 같습니다.○ ’14.1월 甲은 부산 기장군 소재 A토지 취득- ’17.9월 부산 기장군조정대상지역 지정○ ’18.2월 A토지 위B겸용주택 신축(1층 단독주택 90㎡, 1층근린생활시설 50㎡)- ’18.12.31. 부산기장군조정대상지역 해제○ ’20년 주택부분을 근린생활시설(상가)로 용도변경 후 사용하다가 상가로 사용하는 임차인이 퇴거할 경우 다시 전체를 주택으로 용도변경 예정​조정대상지역 소재한 겸용주택 전체를 상가로 용도변경하고 이후 조정대상지역에서 해제된 후 전체를 주택으로 용도변경하는 경우 거주요건이 적용되느냐가 질의내용이었습니다. 국세청 답변은 아래와 같습니다.취득 당시 조정대상지역에 소재한 겸용주택은 이후 주택으로 용도변경하더라도 거주요건은 적용됩니다. 해당 겸용주택은 오피스텔과는 달리 주택과 주택외부분으로 이루어져 있기 때문에 취득 당시 조정대상지역이면 무조건 거주요건을 적용한다는 것입니다. 만일 1층이 근린생활시설로만 이루어져 있었다면 용도변경 당시에는 조정대상지역이 아니었기 때문에 거주요건이 적용되지 않았을 것입니다.​이상으로 용도변경과 관련한 1세대 1주택 거주요건에 대하여 알아보았습니다.감사합니다.

2020년 8월 12일 이후로 요즘에는 취득세가 정말로 무서운 세상이 되었습니다.​그래도 지금 주택을 사는 분들은 세금을 아는 상태에서 결정을 내리니 괜찮은데, 분양으로 새 주택을 취득하시는 분들께서는 참 걱정이 많으실 겁니다. 내가 주택을 취득하기로 결정을 내린 시점에는 이런 법이 아니었는데, 정말로 이 무서운 취득세를 내야 하는지 싶습니다. 또, 주택 수에 따라 취득세가 달라진다면, 언제 시점으로 주택 수를 세어야 하는지도 궁금합니다. 우리나라 특유의 선분양제도에 따라 분양과 주택 취득 사이에 긴 시간 간격이 있기 때문에 생기는 일입니다.​하지만 세법에서는 대부분 종전 규정에 따라 행동한 사람을 보호해주는 장치를 마련합니다. 취득세에도 그런 내용이 있습니다. 오늘은 분양 아파트의 취득세와 관련하여 가장 질문이 많은 부분을 정리해드리겠습니다.​본 내용에 대해 법적 책임은 지지 않습니다.​​​1. 분양권 주택 수 판단​취득세라는 세목은, 자산 취득에 대해 내는 세금입니다. 언제 자산을 취득할까요? 등기일을 가지고 판단하면 장난칠 수 있기 때문에, [사실상의 잔금지급일]을 취득시기로 봅니다. 즉, 여러분이 주택 매수 의사를 가지고 돈을 다 줬을 때 (극히 소액만 남겨두는 장난은 인정 안 됩니다) 비로소 주택을 취득하는 것입니다. 일반적인 매매에서는 잔금일, 아파트 분양 매매에서는 분양대금 완납일이 주택 취득시기입니다. 경우에 따라서는 잔금보다 먼저 등기를 치는 경우도 있는데, 이때는 취득시기가 등기접수일로 당겨집니다.​그러면 취득이라는 행위가 일어났으니, 취득세를 납세의무가 생깁니다. 일반적인 매매에서는 취득시기부터 60일 이내에 취득세를 내고, 잔금보다 먼저 등기를 치려거든 등기치는 날까지 취득세 먼저 내야 합니다.​이것이 취득세의 대원칙이며, 모든 취득세에 적용되는 원칙입니다. 주택에도 적용되는 원칙입니다. 적어도 2020년 8월 12일 이전까지는요.지방세법 제20조(취득의 시기 등)② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.​지방세법 제20조(신고 및 납부)① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(생략)부터 60일[생략] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.④ 제1항부터 제3항까지의 신고ㆍ납부기한 이내에 재산권과 그 밖의 권리의 취득ㆍ이전에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록[생략]하려는 경우에는 등기 또는 등록 신청서를 등기ㆍ등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고ㆍ납부하여야 한다.​2020년 7월 10일에 국가는 무시무시한 취득세 개정사항을 발표했습니다. (8월 12일부터 시행) 다주택자의 개념과 주택 수의 개념을 도입하여, 주택의 취득세 중과조항을 만들었습니다. (처음에는 지역에 상관없이 2주택자부터 8% 세율을 때리려고 했으나, 조금 고쳐서 비조정대상지역은 3주택자부터 8% 세율을 적용하도록 하였습니다.)지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서“조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율​좀 더 쉽게 표현하면​그런데, 이때 중과를 판정하기 위해서는 반드시 주택 수를 세는 규칙이 있어야 했습니다. 그러면 주택 수를 언제 세어야 할까요? 당연히 취득시기에 세어야 합니다. 취득시기가 도래하지 않으면 취득한 사실이 없기 때문에 납세의무자 자체가 아니기 때문입니다. 그래서 법에 주택 취득일 현재 주택 수를 세라고 말해놓았습니다.​그런데 그렇게 말해놓고 나니, 갑자기 걱정이 되었나봅니다.​“분양권으로 아파트를 취득하는 사람은 분양대금 완납일이 취득시기가 된다. 그러면 사람들이 완납일에 딱 맞춰서 다른 주택을 정리하면, 분양권 아파트는 1주택이 되나…? 생각해보니 그렇게 하면 안 될 것 같은데… 왜냐하면 분양권의 가치는 분양 시점에서 이미 정해지고, 분양권을 여러 개 가지고 있는 자는 이미 다주택자의 개념에 들어와야 되는 것 아닐까…?”​그래서 사족을 붙였습니다. 분양권으로 취득하는 아파트의 경우는 원칙인 [분양대금 완납일]이 아니라, 아예 [분양 당첨되어 조합과 계약하고 계약금 내는 시점]에 주택 수를 따지게 했습니다. 정말 희귀한 내용입니다. 대원칙인 [사실상의 잔금지급일]이 도래하지 않았는데, 게다가 분양권 자체는 취득세 과세대상 자산도 아닌데, 미리 주택 숫자부터 고정해 놓고 갑니다. 중과 회피를 막기 위한 조항입니다.지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법)① 법 제13조의2제1항제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3제2호에 따른 조합원입주권(이하“조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하“주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하“오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.​그러면, 또 이런 문제가 생깁니다. 2020년 8월 12일 현재 분양권을 들고 있는 사람만 수천수만명일텐데, 이 사람들이 분양권을 처음 취득한 시점까지 기억을 더듬어서 주택 수를 산정해야 하나? 과거에는 이런 내용을 모르고 분양계약을 했는데, 이제 와서 중과를 맞으면 어떡하나?​그래서 경과 규정을 두었습니다. 2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권에 대해서만, 분양계약 시점에서 주택 수를 세겠다는 것입니다.부칙 <대통령령 제30939호, 2020. 8. 12.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택에 관한 적용례) 제28조의4제1항 후단의 개정규정은 이 영 시행 이후 조합원입주권 또는 주택분양권을 취득하는 경우부터 적용한다.​자, 이제 정리하겠습니다.​분양권 아파트 취득시기의 대원칙은 분양대금 완납일(사실상 잔금지급일, 실무에서는 거의 임시사용승인일하고 같음)입니다. 그리고 이때 등기를 치면서 취득세를 내든지, 60일 이내에 취득세를 내든지 아무튼 새 집이 다 지어지고 취득세를 낸다는 말입니다.​만약 그 분양권을 2020년 8월 12일 이전에 취득했다면, 원칙에 따라 분양대금 완납일에 주택 수를 세어 취득세를 산정합니다. 당연한 논리입니다.​그런데 만약 그 분양권을 2020년 8월 12일 이후에 취득했다면, 분양계약일에 미리 주택 수를 세어 놓고, 분양대금 완납일에 가서 중과세율을 적용한 취득세를 내게 됩니다. 주택 수를 세는 시점과 취득세를 내는 시점에 괴리가 생깁니다.​예를 들어, 분양권을 취득하는 시점에 다른 주택이 2채가 있었다고 합시다. 분양권 취득이 2020년 8월 12일 이전이었다면, 분양권 취득 시점은 무시해도 됩니다. 분양대금 완납일에 주택 수를 세고, 거기에 맞춰서 세율을 계산해서 취득세를 내면 됩니다. (2편에서 설명하는 경과규정 때문에, 중과되는 경우는 실제로는 별로 없습니다)​분양권 취득이 2020년 8월 12일 이후였다면, 분양권 취득 시점의 주택 수가 아주 중요합니다. 분양 계약일에 2주택이 있었기 때문에, 이 놈의 새 주택은 나중에 12%(비조정 8%)의 세율을 적용받게 됩니다. 새 주택 다 지었을 때 나머지 2채의 주택이 없더라도 그렇게 됩니다. 주택 수는 미리 고정해놓고 취득세 자체는 분양대금 완납일쯤 가서야 냅니다.​여러분이 2020년 8월 12일 이후에 분양권을 가지려고 하신다면, 분양 계약일의 주택 수가 중요하기 때문에 매우 주의하셔야 하겠습니다.​