안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 부동산 등의 취득일과 처분일에 대한 것입니다. 일반적으로 등기친날 이라고 표현하는데 구체적으로 취득세와 양도세에서는 어떻게 정하고 있는지 살펴보겠습니다.취득 처분일은 법 적용기준일이면서, 취득세와 양도세 신고/납부시기와 보유기간의 계산에도 영향을 미치므로 명확히 알 필요가 있으며 취득세와 양도세에 일부 차이가 있으니 주의가 필요합니다.취득 처분일을 잘못 알고 매매하여 불과 몇일 차이로 세금이 늘어나거나, 가산세를 물게되는 경우가 종종 발생합니다.세부적으로 살펴보면,매매의 경우, 취득세는 계약상의 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날이고 양도세는 대금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날로미묘한 차이가 있습니다.유상취득인 매매의 경우, 취득세의 취득시기는① 국가 등으로부터 취득, 판결, 공매, 법인장부 확인: 사실상 잔금지급일②그 외의 유상취득: 계약상의 잔금지급일③ 등기를 먼저한 경우, 등기일(접수일)입니다.따라서, 개인이 부동산을 취득한 경우에는 매매 계약서상의 잔금지급일이 취득일이 됩니다. 이 경우 실제 잔금지급일이 아님에 주의해야합니다.(일반적으로는 일치하겠습니다만 간혹 매수자, 매도자 사정으로 몇일 차이나는 경우가 있습니다)단, 법인의 경우 법인장부로 확인이 되는 경우 사실상 잔금지급일로 실제 지급한날이 되어 개인과 차이가 있음에 주의해야합니다. 사실상 잔금지급일은 실제 지급일이라는 의미도 있으나, 잔금의 극히 일부만 남겨둔 경우에도 사실상 잔금지급이 된 것으로 본다는 의미도 있습니다.[지방] [토지 매매계약을 체결한 후 매매대금의 극히 일부만을 납부하지 아니한 경우 사실상 취득으로 볼지 여부(기각)]【재결요지】매매대금의 99.44%에 해당하는 금액을 납부하여 매매대금 중 0.55%에 불과한 나머지 잔금만을 미납한 상태로 잔금을 지급하면 등기부상 소유자로 등재하거나 배타적인 사용·수익·처분을 할 수 있는 상태에 있었으므로 청구인은 토지를 사실상 취득하였다고 보는 것이 타당하므로 부과고지 처분은 적법함그리고 만약에, 잔금일보다 등기를 먼저한 경우에는 등기일자(접수일)가 취득일이 됩니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.가. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.지방세법제10조(과세표준)⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2.외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득유상취득인 매매의 경우, 양도세의 취득시기는① 실제 잔금청산일로 계약상 잔금청산일이 아닙니다.② 등기를 먼저하는 경우, 등기접수일 입니다. 등기완료일이 아닙니다.소득세법제98조(양도 또는 취득의 시기)자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기) ①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일결국, 유상매매의 경우 계약상 잔금일과 실제 잔금일이 다른 경우개인은 취득세는 계약서에 따르고 양도세는 실제 지급일에 따르는 것입니다.먼저 등기를 한 경우에도,취득세는 등기일이고 양도세는 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득인 상속/증여의 경우, 상속은 상속개시일로 취득세와 양도세가 동일하나증여는 취득세는 증여 계약일 양도세는 증여 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득은 상속과 증여인데, 상속은 취득세 및 양도세 모두 상속개시일로 동일합니다.단, 증여의 경우 차이가 있으니 주의가 필요합니다.증여의 경우, 취득세는 증여 계약일자를 취득일로 봅니다.이에 반해,양도세와 증여세는 등기 접수일 입니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)① 무상 승계취득의 경우에는 그계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득 물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.1. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)2. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)3. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)⑬제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날양도, 재일46014-31 , 1995.01.07[ 제 목 ]증여받은 아파트를 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 요건 판정[ 요 지 ]1세대 1주택의 거주기간 및 보유기간을 계산함에 있어 증여에 의해 취득한 주택은 증여를 받은 날(증여 등기접수일)이후에 거주하거나 보유한 기간만을 통산하는 것임상증, 서면인터넷방문상담4팀-1625 , 2007.05.15[ 제 목 ]증여재산의 취득시기[ 회 신 ]1. 부동산을 증여받은 경우 증여재산 취득시기는「상속세 및 증여세법 시행령」제23조제1항제1호의 규정에 의하여소유권이전등기 접수일입니다.부동산을 증여받는 경우, 취득세와 증여세 취득일의 차이로신고/납부 기한에 주의해야합니다.취득세의 경우, 취득일로 부터 60일이내 신고/납부하여야 합니다.증여세의 경우, 증여일이 속하는 날의 말일로부터 3개월이내 신고/납부해야 합니다.취득세와 증여세의 취득일자가 다른 관계로 신고/납부일에 주의해야합니다.예) 부동산 증여 계약일 3/25일, 등기접수일 4/2일, 등기완료일 4/5일취득세 - 증여 계약일인 3/25일 + 60일 이내에 신고/납부증여세 - 등기접수일인 4/2일의 말일인 4/30일로부터 3개월인 7/31일까지 신고/납부증여계약일, 등기접수일, 등기일 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.양도세의 분양권 취득 시기는당첨일 또는 대금청산일이며, 주택이 완공된 경우 취득시기는대금청산일과 등기접수일 중 빠른날임분양권의 경우에도 취득시기를 혼동하시는 경우가 있습니다.분양권의 취득시기는 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날로①당첨 분양권의 경우: 당첨일②매입 분양권의 경우: 분양권 매매 대금청산일입니다.소득세법 기본통칙 98-162…2 【 부동산에 관한 권리의 취득시기 】부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트 당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.분양받은 아파트가 완공된 경우 양도세 취득시기는 대금청산일과 등기접수일 중에 빠른 날이 됩니다.그러나, 대금청산일 까지 완공되지 않는 경우, 사용승인서 교부일, 임시사용승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.양도, 부동산거래관리과-0701 , 2011.08.09[ 제 목 ] 분양받은 아파트의 취득시기[ 요 지 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것임[ 회 신 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것입니다. 이와 관련하여 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우 대금을 청산한 것으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 대금 중 일부를 지연납부한 경우 “대금청산일”을 언제로 볼 것인지는 사실판단할 사항입니다소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는제4호를 준용한다.분양받은 아파트가 완공된 경우, 취득세는 사실상의 잔금지급일을 취득일로 봅니다.다만, 잔금을 먼저 지급하는 경우에는 임시사용승인일, 사실상사용일, 사용승인서교부일이 분양받은 자의 취득일이 됩니다.정리하면,부동산의 취득/처분시기를 파악하는 것은 적용 개정 세법, 세율, 비과세 여부, 신고/납부기한 등을 따질때 매우 중요합니다.매매의 경우,취득세는 개인의 경우 계약상 잔금일, 법인의 경우 실제 잔금지급일를 기준으로 하되 등기가 먼저된 경우 등기일(접수일)로 봅니다.양도세는 실제 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이 취득일 입니다.상속/증여의 경우,상속은 상속개시일로 동일하나, 증여의 경우 취득세는 증여 계약일자이나, 증여세와 양도세는 등기 접수일로 취득세의 취득일과 차이가 있으며 신고/납부기한에 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.분양권의 경우,당첨된 경우 당첨일이 취득일, 매매로 취득한 경우 분양권 매매 대금청산일이 취득일입니다.분양권이 완공되어 주택이 된 경우,취득세는 사실상 잔금일(사용승인일 등 전에 잔금을 지급하는 경우에는 사용승인일 등)이나 양도세는 잔금지급일, 등기 접수일중에 빠른날이고 잔금일까지 미완공인 경우는 사용승인일 등입니다.이를 간략히 표로 보면 다음과 같습니다.구분취득세양도세유상매매개인 -계약상잔금일법인 –사실상잔금일등기먼저 한 경우, 등기접수일잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날상속상속개시일상속개시일증여증여 계약일등기접수일분양권취득세 대상 아님당첨 – 당첨일매매 – 대금청산일분양받아 완공된 주택사실상 잔금일사용승인일 등 이전에 잔금 지급시에는 사용승인일 등잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날잔금일까지 미완공시 – 사용승인일 등**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.오늘 다룰 주제는 증여 취소에 대한 것인데, 당초 증여하기로 하여 증여계약서도 작성하고 취득세 고지서도 발급받고 등기까지 다 했는데, 무슨 사유에서건증여에 대한 의사결정이 바뀌어 증여반환 또는 증여취소를 하는 경우 입니다.사실 이 부분을 제대로 처리하지 못하여,불필요한 세금을 내게 되는 억울한 경우가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.세부적으로 살펴보면,증여받은 재산을 반환하는 시점에 따라, 증여세의 납부 여부가 결정됩니다.신고기한 3개월 초과 후 반환시 당초 증여와 반환 증여 모두 증여세를 납부해야 합니다.증여일은 부동산의 경우,등기접수일입니다. 그리고 증여세의신고기한은 증여일이 속하는 달의 말일로 부터 3개월입니다.(부동산 취득일 관련 사항은 아래 포스팅 참조)https://blog.naver.com/riverodw/222287697816[양도세,취득세 - 부동산 취득일/처분일] 매매, 상속/증여, 분양권 (by 부산 오 회계사/세무사)들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 부동산 등의 취득일과 처분일에 대한 것입니...blog.naver.com증여를 취소결정하여 반환하는 경우, 반환의 시기에 따라 증여세 납부여부가 결정됩니다.① 신고기한 이내: 증여 자체가 없었던 것으로 봅니다. 따라서 증여세는 없습니다. (단, 이미 증여세액 결정 통보를 받은 경우에는 당초와 반환 증여세 모두 납부해야함)② 신고기한 ~ 3개월 이내: 증여는 유효하게 되고, 다만 돌려주는 반환에 대해서는 증여세를 과세하지 않습니다. (단, 이미 증여세액 결정 통보를 받은 경우에는 당초와 반환 증여세 모두 납부해야함)③ 신고기한 3개월 초과: 이 경우는 당초 증여와 반환 증여 모두 유효한 증여로당초와 반환 모두 증여세를 내야 합니다.증여를 취소나 반환받기로 결정한 경우,가능한 빨리 취소/반환 처리를 해야합니다. 어영부영 하다간 증여세를 두번 내야 할 수도 있습니다.그리고,신고기한 3개월이 초과되지 않았지만이미 증여세신고를 하였고 세액 결정통보를 받은 경우에는 당초 및 반환 증여 모두 증여세를 납부해야합니다.이를 간단히 표로 보면 아래와 같습니다.상증세법제4조(증여세 과세대상)④ 수증자가 증여재산(금전은 제외한다)을 당사자 간의 합의에 따라 제68조에 따른 증여세 과세표준신고기한까지 증여자에게 반환하는 경우(반환하기 전에 제76조에 따라과세표준과 세액을 결정받은 경우는 제외한다)에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보며,제68조에 따른 증여세 과세표준신고기한이 지난 후 3개월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다. 상증세법 기본통칙4-0…3 【 증여재산 반환시 증여세 과세방법 】 <조문번호이동 및 개정 2019.12.23.>① 증여를 받은 자가 증여계약의 해제 등에 따라 증여받은 재산(금전을 제외한다)을 증여자에게 반환하거나 다시 증여하는 경우 증여세과세는 다음 각호에 따른다.<개정 2011.05.20.>1. 증여세신고기한 내에 반환하는 경우에는 반환하기 전에 법 제76조에 따라과세표준과 세액을 결정받은 경우를 제외하고 처음부터 증여가 없었던 것으로 본다.<개정 2019.12.23.>2. 증여세신고기한 다음날로부터 3개월 이내에 반환하거나 다시 증여하는 경우에는당초 증여에 대하여는 과세하되, 반환 또는 재증여에 대하여는 과세하지 아니한다.3. 증여세신고기한 다음날부터 3개월 후에 반환하거나 재증여하는 경우에는당초 증여와 반환・재증여 모두에 대하여 과세한다.<개정 2019.12.23.>② 제1항을 적용할 때부동산의 경우 ¨반환¨이라 함은 등기원인에 관계없이 당초 증여자에게 등기부상 소유권을 사실상 무상이전하는 것을 말한다. <개정 2011.05.20.>금전의 경우는 증여 반환이나 취소가 적용되지 않습니다.금전의 경우는 위와 같은 증여 반환이나 취소가 적용되지 않습니다.이유로는① 금전의 경우분리하여 특정할 수가 없는 재산이고,② 금전 증여 반환을 인정하는 경우 신고기한내 증여와 반환의 반복을 통한증여세 회피로 악용될 수 있으므로이를 차단하기 위함입니다.대법원 2016. 2. 18., 선고, 2013두7384, 판결【판결요지】[1] 증여받은 금전은 증여와 동시에 본래 수증자가 보유하고 있던 현금자산에 혼입되어 수증자의 재산에서분리하여 특정할 수 없게 되는 특수성이 있어현실적으로 ‘당초 증여받은 금전’과 ‘반환하는 금전’의 동일성을 확인할 방법이 없고, 또한 금전은 증여와 반환이 용이하여 증여세의신고기한 이내에 증여와 반환을 반복하는 방법으로 증여세를 회피하는 데 악용될 우려가크기 때문에, 구 상속세 및 증여세법(2010. 1. 1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것) 제31조 제4항의 ‘(금전을 제외한다)’ 부분(이하 ‘괄호규정’이라 한다)은 과세행정의 능률을 높이고 증여세 회피시도를 차단하기 위하여, 증여세의 신고기한 이내에 반환한 경우 처음부터 증여가 없었던 것으로 보도록 하는 대상에서 금전을 제외하였다다만, 당초의 금전 입금이 증여를 받는 사람의 동의나 의사에 무관하게 진행된 경우라면원인이 무효이므로 반환받아도 당초 증여와 반환이 증여세가 발생하지 않습니다.서면4팀-2839, 2007.10.04【질의】(사실관계)-2007.7.19. 현금 5천만원과 8월 2일현금 190만원을 아내와 증여합의서를 체결하지 않고 일방적으로 본인의 계좌에서 처의 계좌로 이체를 하고 각각 익일 7월 20일과 8월 3일에 은행의 이체확인증만 첨부하여 ○○세무서에 증여신고를 함.(질문내용)이후 아내는 동 사실을 인지하고 본인에게 동 증여를 취소해 줄 것을 요구하는 바, 동 증여를 원인무효화 할 수 있는지 여부【회신】금전을 증여받은 자가 당해 금전을 증여계약의 해제 등에 의하여 증여세 신고기한 이내에 증여자에게 반환하는 경우에도 당초 증여 및 그 반환 모두에 대하여 증여세가 과세되는 것이나, 실체적 원인없이 타인의 예금계좌에 금전을 이체한사실상 원인무효인 경우로서 이를 원상회복한 경우에는 증여세 과세문제가 발생하지 아니하는 것입니다. 귀 질의의경우 사실상의 원인무효인지 또는 증여계약 해제 등으로 당초 증여한 금전을 반환받은 것인지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.취득세는 등기를 하지 않은 경우,취득일로부터 60일 이내에계약해제 사실이 입증된 경우에만 증여 취소가 가능합니다.취득세는 증여세와 과세 기준이 달라 주의가 필요합니다. 취득세는취득일로부터 60일 이내에 계약해제사실이 입증된 경우에만 당초 증여가 취소된 것으로 보아 취득세를 납부 의무가 없습니다.단, 등기/등록을 하지 않은 상태여야 합니다. 이미 등기를 했다면 취득세의 환급은 불가능합니다.여기서 취득일은 증여계약일입니다. (등기접수일이 아님)해제의 입증은화해/인낙조서, 공증증서, 계약해제신고서를 통해이루어져야 합니다. 단순히 쌍방간 취소하겠다는 구두나 일반문서로 의사를 남겨서는 인정이 되지 않습니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)① 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다.다만, 해당 취득 물건을 등기·등록하지 아니하고다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.1.화해조서·인낙조서(해당 조서에서 취득일부터60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)2.공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)3.행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터60일 이내에 제출된 것만 해당한다)지방세법 시행규칙제4조의4(계약해제 신고) 영 제20조 제1항 제3호 및 같은 조 제2항 제2호 다목에서 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서 란 별지 제1호의3 서식의 계약해제신고서를 말한다.여기서 주의해야 할 것은증여세의 증여 취소에 해당하여증여세 납부대상이 아니지만, 취득세는 납부해야 하는 경우가 발생한다는 것입니다.예를 들어, 부동산 증여계약체결하고 취득세 고지서는 발부를 받았으나 마음이 변하여 증여를 취소하기로 하여 등기접수를 하지 않고 60일이 경과된 경우증여세는 등기접수를 하지않았으므로 납부할 증여세는 없습니다만,취득세는 60일이 경과되었으므로 취득세를 납부해야 합니다.심지어, 수증자가 증여 취소 절차를 구청에 문의하여부동산 등기를 하지 않으면 취득세 납부대상이 아니라고구청 직원이 잘못된 안내를 하였음에도 조세심판원에서는 취득세를 납부해야 한다고 결정하였습니다.구청 직원의 말만 믿고 처리해도 곤란합니다.조심2020지0860(20201030) 취득세이 건 아파트 증여계약을 체결한 후소유권이전등기를 하지 않았으므로 취득세 납세의무가 성립하지 않았다는 청구주장의 당부결정요지청구인은 「지방세법 시행령」제20조 제1항에 의한 증여계약해제 신고서를 증여 취득일부터 60일 이내에 제출한 사실이 없는 점, 청구인의 이 건 취소 문의에 대한처분청 담당공무원의 답변은 안내수준의 행정서비스 제공에 불과한 점등에 비추어, 청구인은 「지방세법 시행령」제20조 제1항에 따라 증여 계약일에 이 건 아파트를 취득하여 취득세 등의 납세의무가 성립하였다고 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없음가. 청구인 주장청구인은 이 건 아파트를 증여로 취득한 것으로 보아, 취득세를 신고하였으나 납부할 세액을 감당할 수 없어 처분청에 취득세 신고를 취소하는 방법을 문의하였고,처분청 담당공무원은 소유권이전등기를 하지 않으면 법적절차가 마무리 되지 않아 괜찮다는 구두 답변을 듣고청구인 명의로 소유권이전등기를 경료하지 않았음에도 처분청은 청구인이 이 건 아파트를 취득한 것으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.당초 증여 자체가 원인 무효로 인정이 되면, 증여세 및 취득세는 부과 취소됩니다.기한이 경과하여, 증여세나 취득세 모두 과세대상인 경우라도 당초의 증여가 무효로 판정된다면 증여세 취득세는 부과 취소가 가능합니다.당연할 것일 수 있으나,법적으로 당초 증여 자체가 무효로 판명되면증여세 취득세도 증여 자체가 발생하지 않은 것이므로 과세 근거가 없습니다.이러한 사례로는, 노모가 자녀에게 재산을 증여하였고증여계약서의 조건에 부양의 의무를 다할 것을 명시한 경우, 자녀가 부양의무를 다하지 못해당초 증여 자체가 무효로 판결되는 경우 (취득원인 무효)증여세 취득세는 취소됩니다.정리하면,증여 취소나 반환을 결정한 경우, 가능한 조속히 취소/반환 절차를 해야하며 시일이 경과됨에 따라 증여세와 취득세의 납부 금액이 늘어날 수 있습니다.증여세의 경우 반환 시기별로 당초의 증여와 반환한 증여에 대한증여세 과세여부를 정리하면 아래와 같습니다. 여기서 중요한 것은, 금전은 증여 반환 대상이 아니라는 것입니다.취득세의 경우, 더욱 주의가 필요한데취득세 증여일인 증여계약일로 부터60일 이내에등기를 하지 않은 경우에계약해제가 화해/인낙조서, 공증증서, 계약해제신고서를 통해 확인되는 경우에만 취득세가 부과되지 않고, 그외의 경우는 취득세를 납부해야 합니다.경우에 따라서는,증여하려다 마음이 바뀌어 등기접수를 하지 않아 증여세는 납부하지 않는데 취득세는 납부해야하는 불상사가 발생할 수 있고 이미 등기를 했다면 돌이킬 수가 없습니다.세법을 몰랐다거나 심지어 구청 공무원이 잘못 안내해 취소 절차를 안한 경우에도 구제받지 못합니다.다만, 당초의 증여계약 자체가 원인무효로 판명되는 경우에는 증여세 취득세 모두 환급을 받을 수 있다는 것입니다.by 부산세무사/부산회계사

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 주택 관련 취득세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.이전에는 주택 관련 세금을 다룰 때, 취득세는 신경쓰지 않는 분위기였는데요. 작년 7.10 대책으로 인하여 주택 취득세가 인상되면서 많은 분들이 관심을 가지는 세목이 되었습니다.취득세의 정의'취득'이란 매매·교환·법인에 대한 현물출자, 상속·증여·기부, 건축·개수·공유수면의 매립·간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득·승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말합니다.​취득행위에 대한 과세이므로 관계 법령에 따라 등기·등록 등을 하지 않은 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보아 취득세를 부과합니다. ​취득세의 납세의무자는 취득세 과세대상 자산을 취득한 자로 하며, 상속으로 인하여 취득하는 경우 상속인 각각이 취득세 납세의무자가 되며 연대납세의무를 지게 됩니다.과세표준1) 원칙취득 당시의 신고가액으로 합니다. ​2) 시가표준액① 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우② 증여·상속 등 무상취득 또는 부당행위계산부인에 해당하는 취득3) 사실상 취득가격① 국가·지방자치단체로부터 취득② 외국으로부터 수입에 의한 취득③ 판결문·법인장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득④ 공매방법에 의한 취득⑤ 『부동산 거래신고 등에 관한 법률』에 따른 신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득세율기본적인 세율을 표로 정리하면 다음과 같습니다.7.10 대책으로 인하여 주택 취득에 대한 중과세율이 신설되었습니다.취득시기1) 무상승계 취득① 상속 등으로 인한 취득 : 상속개시일② 증여 등으로 인한 취득 : 증여계약일(등기접수일이 아님에 유의)※ 등기·등록하지 않고 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우로서 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않습니다.○ 화해조서·인낙조서(취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증)○ 공정증서(취득일부터 60일 이내에 공증받은 경우)○ 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것)2) 유상승계 취득① 원칙 : 계약상의 잔금지급일(양도세의 경우에는 잔금청산일)※ 등기·등록하지 않고 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우로서 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않습니다.○ 화해조서·인낙조서(취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증)○ 공정증서(취득일부터 60일 이내에 공증받은 경우)○ 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것)○ 부동산거래계약 해제 등 신고서(취득일부터 60일 이내에 제출한 경우)② 예외 : 사실상 취득가액을 적용하는 경우로서 사실상 잔금지급일(부동산거래신고에 의하여 검증이 이루어진 취득은 제외)​3) 원시 취득사용승인일, 임시사용승인일, 사실상 사용승인일 중 빠른 날​여기서 이번 글을 마치겠습니다.감사합니다.

2021년을 기준으로 상속세 신고 건수를 살펴보면 약 1만5000건의 상속세 신고가 이루어졌습니다. 총 상속재산가액은 약 65조9700억원정도이고, 이에 따른 신고세액은 20조 정도였습니다. (국세통계포털 참고)일반적으로는 피상속인이 사망하였을 때 이에 대한 상속세 신고를 6개월 이내에 하게 됩니다. 어떤 준비를 어떻게 해야 할지 막막한 경우가 많고, 필요한 서류들은 무엇인지 그리고 신고한 후 납부세액이 많이 나오게 되었을 때 언제까지 어떻게 납부를 해야 하는지 궁금해하시는 경우가 많습니다. 그래서 상속세 신고를 해야 한다면 어떤 서류들을 어떻게 준비해야 하는지와 납부는 어떤 방식으로 가능한지에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.2. 상속세 준비 기본절차와 납부방법1) 상속세 신고 준비절차피상속인의 상속세 신고를 진행하기 위해서는 피상속인의 모든 유형의 재산을 파악하는 것이 가장 중요합니다. 또한, 피상속인의 재산뿐 아니라 피상속인이 상속인(또는 외의 자)에게 증여했던 재산이 있었는지에 대해서도 확인해야 합니다.상속이 진행되었을 경우 상속인들간 소통이 어려운 경우도 존재하고, 처음 맞닥뜨리는 상황 때문에 당황하는 경우가 많습니다. 상속세 신고기한 이내에 순차적으로 알아두면 좋을 내용들에 대해서 간단히 설명해 드리도록 하겠습니다.■ 상속개시일부터 1개월 이내상속개시일(사망일) 이후 1개월 이내에는 주민센터,구청 등에 사망신고를 하면서, 동시에 안심상속 원스톱 서비스를 신청(정부24 홈페이지에서도 가능)하시면 됩니다. 안심상속 원스톱 서비스의 정확한 명칭은 '재산조회 통합처리 신청'입니다. 정부에서 상속인들에게 피상속인의 금융재산, 국세와 지방세, 연금, 토지와 건물, 자동차 소유내역 등 조회되는 모든 재산 등에 대해서 확인 후 안내하는 서비스입니다. 통상 신청 후 2주일 이내에 상속인에게 안내가 진행되고 있습니다.■ 상속개시일부터 3개월 이내상속개시일부터 3개월 이내에는 상속인들이 상속포기 또는 한정승인 신청을 할 수 있습니다.상속인 중 피상속인의 재산에 대하여 포기를 하고자 할 경우에는 3개월 이내에 피상속인의 주소지 관할 가정법원에 신청해야 합니다. 부득이한 경우가 아니라면 이 기간이 도과할 경우 신청이 어렵습니다. 또한, 피상속인이 차량 등을 보유했다면 이 기간에 명의변경을 진행하셔도 좋습니다.■ 상속개시일(상속개시일이 속하는 달의 말일 포함)부터 6개월 이내상속개시일(상속개시일이 속하는 달의 말일 포함)부터 6개월 이내에는 ①상속재산에 대한 평가 ②상속인들의 취득세 신고(납부) ③피상속인의 종합소득세 신고(납부) ④피상속인의 사업자 승계시 사업자등록 정정 ⑤상속세의 신고 등 일반적인 절차들이 완료되어야 합니다. 이 기간 내 상속인들간 법정상속비율이 아닌 별도로 협의를 통해 상속재산을 배분할 경우에도 ⑥협의분할 계약서를 작성해 등기 및 배분 등을 할 수 있습니다.이러한 절차대로 상속세 신고를 준비함에 있어 또 하나의 가장 중요한 자료는 피상속인의 재산 내역과 피상속인의 사전증여재산에 대한 확인 내용입니다. 예를 들어, 부모님이 돌아가시게 되었을 경우 상속개시일부터 10년 내에 상속인인 자녀에게 증여했던 재산이 있다면 상속재산에 합산해야 합니다. 상속개시일부터 5년 이내에 손자 등 법정상속인 외의 자에게 증여했던 내용이 있다면 상속세 신고시 합산 의무가 있습니다.홈택스에서는 상속인들을 위해 '상속재산 및 사전증여재산 확인 신청' 서비스를 제공하고 있습니다. 신청할 경우 상속개시일의 전년도 재산세 부과자료 및 금융자산에 대한 내역 등을 확인할 수 있습니다. 안심상속원스톱서비스와 함께 신청해 보시는 것이 상속세 신고를 누락없이 진행할 수 있는 좋은 방법입니다.▶ 상속세 준비 기본절차 요약 1. 상속개시일부터 1개월 이내 : - 안심상속원스톱서비스 신청(주민센터 또는 정부24홈페이지) 2. 상속개시일부터 3개월 이내 : - 상속포기 또는 한정승인 신청 3. 상속개시일부터 6개월 이내 : - 상속인들간 협의분할 - 상속재산의 취득세 신고·납부 - 피상속인의 종합소득세 신고·납부 - 피상속인의 사업자 승계시 사업자등록 정정 - 상속세 신고·납부 ※ 신고기한내“상속재산 및 사전증여재산 확인신청”필요2) 분할납부와 연부연납기본적인 절차대로 준비해상속세신고를 진행할 경우 상속개시일(사망일)이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내(피상속인이나 상속인 전원이 비거주자일 경우 9개월 이내)에 신고와 납부까지 완료되어야 합니다. 이렇다 보니 상속세 납부세액이 클 경우 납세자가 큰 금액을 환가하는데 시일이 필요할 수 있습니다. 처분을 강요하는 결과가 될 수 있어 세법에서는 단기간 분할해서 납부하는 방법과 최대 10년간 분할해서 납부할 수 있도록 납세자를 배려하는 규정이 있습니다.우선 분할납부란 납부할 세액이 1000만원을 초과할 경우 납부기한 이후 2개월 이내로 분할해서 납부할 수 있도록 규정하고 있습니다. 납부할 세액이 2000만원 이하일 경우에는 1000만원을 초과하는 금액, 2000만원을 초과할 경우에는 50% 이하의 금액을 분할해서 납부할 수 있도록 규정하고 있습니다.연부연납의 경우 최소 납부세액이 2000만원을 초과해야만 신청이 가능하며, 신청시 담보물건을 제공하면 최대 10년간 분할해서 납부가 가능합니다. 연부연납은 최대 10년까지 가능하지만, 매년 납부할 세액이 1000만원을 초과하도록 설정하여 신청하여야 하기 때문에 이 부분을 주의해야 합니다.연부연납을 신청하면서 납세담보를 제공해야 합니다. 납세담보가 가능한 물건으로는 현금, 유가증권, 납세보증보험증권, 은행 및 신용보증기금의 보증서, 토지, 건물 등이 있습니다. 이 경우 해당 담보물건으로 허가받기 위해서는 납부할 상속세와 연부연납 가산금을 합산한 가액의 120% 이상의 가액이어야 합니다. 때문에 담보물건의 시가가 적정한지에 대해서도 검토가 이루어져야 합니다.중도에 담보물건을 처분하거나 변경해야 할 경우에는 별도로 변경 승인을 신청할 수 있고, 과세관청에서도 해당 물건의 시가가 적정하지 않다고 인정될 경우 담보의 보충 요청이 이루어지기도 합니다. 또한, 상속인이 본인 명의의 물건만을 담보로 제공해야 하는 것은 아니기 때문에 다른 상속인이 담보물건을 제공해 신청하는 것도 가능합니다.연부연납은 납부세액을 분할해서 납부하지만, 매년 잔여금액에 대해서 1.2%의 이자율을 적용한 가산금이 붙게 됩니다. 가산율은 주기적으로 개정되고 있습니다. 연부연납기간 중 이자율이 변경될 경우 남은 금액에 대하여 고지될 세액은 변경된 이자율로 재계산되며 매년 기한에 따라 납부하시면 됩니다.■ 분할납부 요건 1. 2000만원 이하일 경우 : 1000만원을 초과하는 금액 2. 2000만원 초과할 경우 : 50% 이하의 금액 ■ 연부연납 요건 1. 납부세액이 2천만원을 초과해야 함 2. 연부연납신청기한까지 신청할 것 - 상속세 신고, 기한후 신고, 수정신고시 납세지관할세무서장에 제출 3. 납세담보물건을 제공할 것상속세 신고를 준비함에 있어 이러한 절차들은 기본적인 부분일 뿐입니다. 준비절차와 서류들 외에 피상속인의 10년간 금융거래내역, 상속개시일 전 1~2년 이내 재산의 처분했거나 채무 존재 여부, 피상속인의 소득 내역, 상속재산의 시가평가를 위한 최근 유사매매사례가액 확인 또는 감정평가 등 많은 고려사항과 의사결정이 필요합니다. 이러한 과정을 통하여 상속세를 줄여나갈 수 있습니다.설명드린 준비절차와 납부 방법 등은 전체적인 과정 중 일부입니다. 자세한 부분은 항상 전문가와 상의해 준비하시는 게 좋습니다.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 블로그보다는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​취득세부동산을 취득한 날 부터 60일 이내 (상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)에 취득세 (농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고, 납부하여야 합니다. 다만, 등기소에서 등기를 하는 경우 취득세 납부영수증이 필요하므로, 일반적으로 등기접수 전에 취득세를 납부하게 됩니다. ​​취득세율 적용하는 금액인 '취득가액'은 취득자가 신고한 가액으로 하며, 신고를 하지 않거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 하는 경우에는 시가표준액을 취득가액으로 봅니다. 인지세계약서 등 증서를 작성할 때에는 인지세를 납부하여야 합니다. 부동산 취득과 관련하여 매매계약서 (분양권 매매계약서 포함) 등 증서를 작성하는 경우 수입인지를 구입하여 증서에 붙이고 소인하여야 합니다. ​​상속세 또는 증여세부동산을 금전적인 대가 없이 취득하는 방법은 상속 또는 증여입니다. 이 경우 취득자는 경우에 따라 상속세 또는 증여세를 납부해야 합니다.