1. 개요

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도시정비사업(재개발, 재건축, 소규모재건축)의 주된 목적은 새 집을 짓는 것입니다. 새 집을 지으려면 헌 집을 헐어야 공사를 시작할 수 있습니다. 그런데 공사는 하루아침에 끝나지 않습니다. 큰 아파트 단지 공사는 적어도 2년이 걸립니다. 그러면 아무리 조합원들이 새 집을 받는다고 하더라도 공사기간 동안 머무를 곳이 필요하겠죠. 전세나 월세를 구할 수도 있고, 집을 살 수도 있습니다. 이렇게 산 집을 대체주택이라고 합니다. 대체주택은 도시정비사업 때문에 일시적으로 산 것일 가능성이 큽니다.

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그런데 일시적이라는 말에는, 대체주택은 곧 팔 것이 예정되어 있다는 의미가 들어 있습니다. 언제 팔까요? 아마도 새 집이 완성되어 입주하고 나면 파는 경우가 가장 많겠지요. 이때, 조정대상지역 내 대체주택을 팔면, 신규주택이 1채 더 있기 때문에, 이 사람을 다주택자로 보고 중과세되어야 할까요? 불합리하다는 생각이 듭니다. 왜냐하면 도시정비사업은 도시계획이나 주거민 안전과 같은 공적인 가치를 염두에 진행되는 측면도 있고, 한 사람의 힘으로 어떻게 할 수 있는 것이 아닌 거대한 사업이다 보니 내 의사에 반해 따르는 경우도 있기 때문입니다. 1주택만 보유하면서 다주택의 의사가 없었고, 단지 정비사업 때문에 대체주택을 샀다가 판 사람이 있다면, 그 사람의 주거 생활은 보장받아야 합니다.

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그래서 대체주택의 일시적 성질이 증명되는 경우라면 양도소득세법상 특별한 취급이 필요합니다. 이것이 대체주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제156의2 제5항)입니다.

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조심2011서591(2011.05.25)

살피건대, 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항에서 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업의 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 대체취득한 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세하려는 입법취지는 주택재개발사업이 주택의 철거를 전제로 하는 것이므로 불가피하게 조합원이 거주지를 이전할 수밖에 없는 바, 사업시행기간 중 대체주택을 취득하여 거주하다가, 재개발한 주택이 완성되면 당해 주택으로 거주지를 이전하기 위하여 동 대체주택을 다시 양도하는 경우에는 이를 실수요 목적으로 보기 때문이다.​

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소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.

3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

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소득세법 시행규칙 제75조의2(주택과 조합원입주권 또는 주택과 분양권을 소유한 경우의 취학 등으로 인한 1세대1주택 특례의 요건)

① 영 제156조의2제4항제1호에서 “기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유”와 같은 조 제5항제2호 및 제156조의3제3항제1호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 각각 세대의 구성원 중 일부가 제71조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.

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소득세법 시행규칙 제71조(1세대1주택의 범위)

1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)