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06-22
피상속자가 이사로인한 일시적 2주택자 상태로 돌아가신 경우
1. 상속인들이 공동상속으로 지분을 각각 가진다면 일시적 2주택 상태가 같이 넘어오나요?
2. 그게 아니라면 더 오래 산 집만이 비과세가 되고 나머지 신규주택에 대해서는 혜택이 없나요?
3. 상속인 중 1명이 종전주택을 단독상속 하여 6개월 내 매도 하고, 다른 상속인이 신규주택을 상속하게되면 신규주택을 상속받은 상속인들도 1주택만을 상속받은 것과 같이, 본 신규주택에 대해서도 혜택이 적용되나요?
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안녕하세요? 당신의 자산 코디네이터 이상웅 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 피상속인이 일시적 2주택이라도 상속인이 피상속인의 2개의 주택을 모두 공동상속받는 경우에는 피상속인의 일시적 2주택 혜택을 승계하지 않습니다.
상속하는 2개의 주택 중 1개의 주택만 소득세법시행령 제155조 제2항에 따른 상속특례주택에 해당하며, 다른 1주택은 혜택을 적용받지 못합니다.
상속특례주택의 상속지분이 동일한 경우에는 상속특례주택 중 연장자는 상속특례주택의 혜택을 받으며, 이외의 공동상속자들은 소수지분권자로서 주택을 소유하지 않는 것으로 봅니다.
이때 피상속인과 상속인이 상속개시일 현재 동일세대원 여부에 따라 달라질 수 있으니 유의해야 합니다.
2. 피상속인의 주택이 2개인 경우 피상속인이 다음의 순서로 특례주택을 판단합니다.
(1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
(2) 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
(3) 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
3. 상속개시일로부터 6개월 이내 양도시 해당 주택은 양도소득세는 발생하지 않습니다. 다만, 상속세는 양도가액으로 산정하여 증가할 수 있습니다.
피상속인의 주택 중 보유기간이 적은 주택은 상속주택특례에는 해당하지 않습니다.
다만, 해당 주택의 상속인들의 세대 기준으로 1세대 1주택자라면 양도소득세 비과세 적용 가능합니다.
관련 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222597270280
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안녕하세요? 김현우세무회계 김현우 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 같이 넘어오진 않고 지분율대로 주택 소유주가 변경되게 됩니다. 상속주택은 지분이 큰 자의 소유가 원칙이며 소수지분 상속주택은 주택수로 보지 않습니다.
2. 나머지 신규주택의 의미를 잘 알기 힘든거 같습니다. 일반적으로 상속주택 비과세는 상속주택 외 일반주택을 매각할 때 비과세가 적용됩니다.
3. 피상속인의 주택이 여러채라면 그 중 1주택만 비과세 혜택을 적용받게 됩니다.
1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택
위 1~4의 순위에 따라 상속주택 비과세를 적용받게 됩니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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관련 질문답변
모두보기양도소득세
1가구 2주택 양도세 문의 드립니다.
1. 안타깝지만 동일세대원인 배우자로부터 주택을 상속받아 일시적 2주택이 된 경우, 기존주택을 양도할 때는 일시적 2주택 비과세는 불가능합니다. 아래 예규를 참고하시면 됩니다.
▣ 조심2009중2436, 2010.04.08
[ 제 목 ]
동일세대원인 피상속인으로부터 주택을 상속받아 2주택이 된 경우 상속주택을 "주택수에서 제외하는 상속받은 주택"으로 볼 수 있는지 여부
[ 요 지 ]
상속주택을 상속받기 이전에 일반주택을 보유하고 있었고, 청구인과 동일세대원인 피상속인이 상속주택을 보유하여 이미 1세대 2주택인 상태에서 상속주택을 상속받아 상속으로 인하여 비로소 1세대 2주택이 된 것은 아니므로「소득세법 시행령」제155조 제2항의 적용 대상이 될 수 없음.
2. 일시적 2주택 비과세는 불가능하지만 상속받은 주택은 수도권/광역시/세종시 이외의 공시가격 3억 이하인 주택으로 해당되는 것으로 보여집니다. 여기에 해당한다면 중과주택수에는 포함이 되지 않으므로 전주아파트를 양도하여도 양도세는 중과되지 않고 기본세율 적용 및 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 참고로 양도세 중과란 중과주택이 2채 이상인 자가 조정지역 주택을 양도할 때 적용되는 것입니다.
전주주택의 양도차익 9,550만원, 보유기간 15년 이상을 가정할 경우 양도소득세는 지방세 포함 11,246,400원입니다. 양도세를 절세하기 위해서는 주택과 관련된 경비를 최대한 반영하셔야 합니다. 양도세 신고시, 경비로 반영할 수 있는 대표적인 항목들은 과거 제가 포스팅한 내용을 참고하시면 도움이 될 것입니다.
https://blog.naver.com/cta_moonyh/222440990711
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
혼인합가 특례에 대한 비과세 질문
답변1)각각 분양권과 주택을 보유하신 상태에서 혼인후 분양권으로 인한 주택이 준공되고(잔금지급이 취득시기임) 2년지나서 혼인합가후 5년이내에 양도하시면 비과세가 가능합니다.
그 이후 1세대 1주택 상태이기에 다른 주택도 2년이상 보유 요건을 갖춘경우 비과세가 가능합니다.
답변2) 질문하신 상황은 일시적 2주택에 해당되어야 비과세가 가능한 상황입니다.
그러나 21년이후 분양권을 먼저 취득하고 주택을 나중에 취득한 경우에는 일시적 2주택규정을 적용받을 수 없습니다.
반대의 경우인 주택을 취득하고 나중에 분양권을 취득한 경우는 분양권 취득후 3년 이내에 주택을 매도하거나 3년 지나서 매도하는 경우에는 분양권으로 인한 주택이 완공된후 3년이내에 이사가서 1년이상 거주하고 b주택을 3년이내에 양도하는 경우만 비과세가 가능합니다.(소득령 156조의3)
잘 검토하시기 바랍니다.
추가 검토가 필요하시면 전화 주시기 바랍니다.
010-2613-9907
양도소득세
승계조합원입주권보유중에 대체주택매수
승계조합원인 경우에는 대체주택의 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
기존 주택을 비과세 받기 위해서는 기존주택 취득후 1년이 지나서 조합원 입주권을 취득하여야 하고 입주권 취득후 3년내에 기존 주택을 매각하여야 합니다.
3년안에 매각하지 못하는 경우에는 입주권으로 인한 완성주택에 완공후 3년안에 이사하여 1년이상 계속하여 거주하여야 하고 입주권으로 인한 주택이 완성되기전이나 완성후 3년이내에 기존주택을 매각하야야 기존주택을 비과세 받을 수 있습니다.
님의 경우 기존주택 취득후 1년이 지나서 입주권을 취득하여야 하는데 1년이 지나서 취득하지 아니하였으므로 '주택과 조합원 입주권 소유한 경우 1세대1주택 특례'를 적용받지 못하게 됩니다.
기존 주택을 비과세 받을 수 있는 방법은 조합원 입주권을 먼저 과세로 양도하고 1주택상태에서 타주택을 취득하여 3년안에 매각하여 일시적 2주택 비과세를 받든 타주택 취득없이 기존주택을 매각하든 하는 방법밖에 없어 보입니다.
기존 주택 매각전에 다른주택을 매수하여서는 기존주택을 비과세 받지 못합니다.
이렇게 하는 경우 일시적2주택으로 취득세도 중과되지 않을 수 있습니다.
양도소득세
양도소득세 일시적 2주택 비과세, 전입신고 30일 관련
안녕하세요. 부동산 양도 증여 상속 전문 이상웅 세무사입니다.
[사실관계]
A : 18.2. 매매취득 / 21.7.1 매도예정(2년 이상 거주)
B : 21.7 증여취득 / 21.6.1 전입신고 후 1개월 유지
C : 취득 예정
C를 취득하기 전에 A,B만 보유한 상태에서 소득세법시행령 제155조 제1항에 따른 비과세를 받기위해서는 B취득일로부터 1년 이내 A양도 및 B에 전입하여야합니다.
또한 말씀주신 내용처럼 법문에는 명시되어 있지 않지만 전입 후 30일 이상 거주하여야 한다는 해석이 있습니다.
다만, 법의 미비로 인하여 법문상 표현만으로는 판단이 불가능한 경우에는 해석 및 법적취지를 함께 고려하여 판단해야 합니다.
아래의 해석 역시 질의내용이 A주택을 양도 후 B에 전입시를 사실관계로 질의한 것입니다.
일시적 2주택 비과세 특례의 취지는 이사를 위하여 어쩔 수 없이 종전주택을 양도하기 전 대체주택을 취득하는 경우로서 종전주택을 양도하고 대체주택에 이사하는 경우 2주택임에도 불구하고 1세대 1주택으로 보아 비과세를 해주는 것이므로 보수적으로 A주택을 양도 후 30일 이상을 거주하시는 것을 추천드립니다.
또한 이후 일시적 2주택으로 A주택 비과세 양도 후 C주택 취득하는 경우로서 남은 B,C주택의 재차 일시적 2주택 비과세 보유기간의 재기산 여부는 아직 이슈가 있는 부분이므로 관련 해석이 나온 뒤에 C를 취득하시는 것을 추천드립니다.
기획재정부조세법령-592(2021.07.06)
[제목] 조정대상지역내 일시적 2주택인 경우 전입신고 후 즉시 퇴거시 소득령§155 특례 적용 가능여부
[요약] 소득령§155(2)가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우란 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임
https://taxly.kr/post/222-이상웅-세무사
상속∙증여세
상속지분 2/7를 증여할경우 증여세
상속주택 소수지분과 상속전에 취득한 일반주택을 보유하고 있는 상태이시네요.
답변 1) 주택수는 일시적 2주택자가 됩니다.
이 상태에서는 상속주택은 주택수 계산에서 제외됩니다.
답변 2) 이사를 목적으로 하는 일시적 2주택자로 보므로 취득세가 중과되지 않습니다. 일단 1주택자에 대한 취득세를 신고 납부하고 3년 이내에 기존 A아파트를 타인에게 매도하면 됩니다.
그러나 취득세는 법무사 혹은 C아파트 관할 지자체에 질의하여 확인받으시기 바랍니다.
답변 3) 예, 3년 이내에 A아파트를 타인에게 매도하면 양도소득세 비과세 적용됩니다.
이사갈 목적으로 C아파트를 취득하고 A아파트를 3년 이내에 타인에게 매도하면 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다. (소득세법시행령 제155 1항과 2항)
답변 4) 상속주택의 2/7를 부친에게 증여하는 경우에, 해당 재산가액이 5천만원을 초과한다면 부친은 증여세와 취득세를 납부해야 합니다. (과거 10년간 귀하가 부친에게 증여한 사실이 없다고 가정하였습니다.)
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취득세 일시적 2주택 ② 대체주택 비과세 특례와 유사한 경우
3. CASE 2 - [기존 입주권/분양권을 보유한 상태에서] – [신규주택을 매수하고] – [종전주택이 완성된지 3년(1년) 이내에] - [신규주택을 양도하는 경우]지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.일반적인 경우의 일시적 2주택은, [종전물건을 보유] – [신규주택을 매수하고 3년(1년) 이내에] - [종전물건을 양도하는 경우]를 말한다고 했습니다. 그런데 여기서 조금 변형을 가해보겠습니다.① 지방세법 시행령 제28조의5 제1항 괄호에 의하면 종전물건이 입주권/분양권인 경우에는 종전물건이 아닌 신규주택을 양도해도 일시적 2주택을 인정한다고 하였습니다. ② 제2항에 의하면 종전물건이 입주권/분양권인 상태에서 신규주택을 취득한 경우에는, 3년(1년) 기산일을 신규주택 취득일이 아닌, 종전 입주권/분양권에 의해 주택을 취득한 날부터 기산해도 된다고 하였습니다. 이것을 종합해보면, [종전 입주권/분양권을 보유한 상태에서] – [신규주택을 매수하고] – [종전주택이 완성된지 3년(1년) 이내에] - [신규주택을 양도하는 경우]에 신규주택의 취득세를 계산할 때에 일시적 2주택이 가능해집니다.이때 취득세에서 조합원입주권이란, 재개발/재건축 사업의 관리처분계획인가로 인해 취득한 입주자로 선정된 지위라고 표현되어 있습니다만, 실무에서는 주택의 멸실까지 이뤄질 것을 요합니다.지방세법 제13조의3(주택 수의 판단 범위)제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 조합원입주권 이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.어디서 많이 본 구조 아닌가요? 양도소득세 규정 중에, 소득세법 제156조의2 제5항에 있는 [정비사업으로 인한 대체주택 비과세 특례]와 아주 닮았습니다. 그래서 취득세의 일시적 2주택은 정비사업으로 인한 대체주택을 파는 경우에도 써먹을 수 있습니다.[1주택을 소유한 1세대가 종전주택에 대해 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가를 맞이하고] – [사업시행인가 이후에 대체주택을 취득하여 1년 이상 통산 거주] – [종전주택이 완성 전 또는 완성 후 2년 이내에 대체주택을 양도] – [새 주택 완성 후 2년 이내에 새 주택으로 전입하여 1년 이상 계속하여 거주]소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것하지만 여기서도 양도소득세와 취득세의 차이가 있습니다.① 양도소득세의 대체주택 비과세는 원조합원만 가능하지만, 취득세의 일시적 2주택은 원조합원 승계조합원 모두 가능합니다. 단, 취득세의 일시적 2주택은 종전 물건의 멸실을 요합니다.② 양도소득세의 대체주택 비과세는 대체주택에서 1년 이상 통산 거주를 필요로 하지만, 취득세에서는 대체주택에서 거주했는지는 묻지 않습니다.③ 양도소득세의 대체주택 비과세는, 대체주택을 새 주택 완성 전에 팔아도 되고, 완성 후 2년 이내에 팔아도 되지만, 취득세에서는 대체주택을 종전주택 완성 후 파는 경우만을 이야기하고 종전주택 완성 전 파는 경우는 말하지 않습니다. 또한 조정대상지역이면 2년이 아닌 1년 이내에 팔아야 한다고 말합니다.④ 양도소득세의 대체주택 비과세는 새 주택에 완성 후 2년 이내 전입하여 1년 이상 계속하여 거주하는 사후요건이 있지만, 취득세에서는 그런 사후요건이 없이 대체주택을 팔기만 하면 됩니다.그래서 양도소득세 정비사업 대체주택 비과세 요건을 지켜가면서 움직이고 있다면, 대부분 취득세 일시적 2주택 요건을 충족하게 됩니다. 딱 하나, 취득세 일시적 2주택은 종전주택 완성 후에 대체주택을 1년 이내에 파는 경우로 한정하므로, 양도소득세 대체주택 비과세 특례만 신경쓰다가 [새 주택 완성 전에 대체주택을 판다든지], [새 주택 완성 후 대체주택을 1년 넘어 판다든지] 하는 경우만 주의하면 됩니다.4. CASE 2 - [기존 주택을 보유하다가 관리처분계획인가일까지 거주하다가 입주권을 보유하게 된 상태에서] – [신규주택을 매수하여 이주하는 경우]조금 더 나가보겠습니다. 양도소득세 대체주택 비과세 특례를 노리면서 동시에 대체주택에 대해 취득세 일시적 2주택을 노린다고 합시다. 그러면 [기존 입주권/분양권을 보유한 상태에서] – [신규주택을 매수하고] – [종전주택이 완성된지 3년(1년) 이내에] - [신규주택을 양도하는 경우]로 진행할 것입니다. 그런데 취득세에서는 좀 더 널널하게 일시적 2주택을 받을 수 있는 길을 열고 있습니다. 이것이 지방세법 시행령 제28조의5 제3항입니다.원조합원이 관리처분계획인가 당시에 해당 사업구역(꼭 사업에 돌입하는 그 주택에 살아야 한다고 하지 않았지만 아마도 그 주택일 가능성이 높습니다)에 거주하고 있었다면, 대체주택을 취득하여 이주하는 것만으로도 취득세에서는 일시적 2주택이 성립된 것으로 봐줍니다. 그래서 종전주택 완성 이후의 사후요건을 묻지 않고, 대체주택 이주 시점에서 할 일이 마무리되고 추징 위험이 사라집니다.하지만 굉장한 혜택 같지는 않습니다. 현실적으로 취득세의 일시적 2주택보다, 양도소득세 대체주택 비과세 특례가 훨씬 더 중요합니다. 그래서 그 조합원은 꼭 취득세에서 특별한 요건을 두지 않았어도, 당연히 원조합원이었을 가능성이 높습니다. 또 취득세에서는 사후요건을 묻지 않는다고 하나, 양도소득세를 절세를 위해서 어차피 사후요건을 지켜야 합니다. 가볍게, 양도소득세 대체주택 비과세 요건을 지키면서 움직이고 있는데, 만약 관리처분계획인가일에 거주까지 하는 원조합원이라면, 대체주택으로 전입하는 순간에 일찌감치 취득세 일시적 2주택이 완성된다 정도로만 여기시면 됩니다. 정비사업 물건을 소유하되 전입할 생각이 없으신 조합원들은 [기존 입주권/분양권을 보유한 상태에서] – [신규주택을 매수하고] – [종전주택이 완성된지 3년(1년) 이내에] - [신규주택을 양도하는 경우]로 진행하면 됩니다.그러면 요약해볼까요. 조정대상지역에서 양도소득세의 정비사업 대체주택 비과세 특례와, 취득세의 일시적 2주택을 동시에 노리는 사람이라면, 이렇게 합니다.사업시행계획인가 당시 1주택을 소유한 1세대이고, (사업시행계획인가 ~ 관리처분계획인가에 취득하면 취득일 당시 1주택)그 상태로 관리처분계획인가를 맞이한 뒤에 주택이 멸실되고 대체주택을 취득하여 1년을 거주하고, (만약 주택이 멸실은 안 되었지만 관리처분계획인가일에 거주하는 자는 여기서 끝)새 주택이 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도하고새 주택이 완성된 후 2년 이내에 새 주택으로 전입하여 1년 이상 계속하여 거주합니다.
컨설팅∙자금조달
[컨설팅 칼럼] 소득·지출 분석 시스템 (PCI)과 세무컨설팅의 필요성
고소득자에게 적용되는 소득·지출 분석 시스템 (PCI)- 과세관청은 고소득자들이 세금을 탈루 했는지 어떻게 알수 있을까? - 최근 세무상담 및 컨설팅을 진행하다보면, 많은 분들이 궁금해하시는 부문이기도 하며, 경시하는 부문이기도 합니다. 도대체 탈세하는 소득에 대해서 어떻게 적발할수 있는지 그리고 이에 대한 불이익은 무엇이 있는지 설명하겠습니다.이 내용만 알더라도 충분히 세무조사 및 과세해명 등 다양한 세무리스크를 충분히 인지할수 있을거라 봅니다.* PCI 시스템이란? (Proverty + Consumption - Income) PCI 시스템 국세청에서 보유하고 있는 과세정보자료를 체계적으로 통환 관리하여 신고소득과 재산증가 및 소비지출을 비교·분석하는 시스템을 말하며 2009년 국세청에 의해 개발되었습니다.고소득 자영업자, 사회적 문제업종 자영업자들이 현금거래나 제 3자 명의를 통해 세금을 탈루해 이를 부동산, 주식 등 취득이나 해외여행 등 호화소비지출에 쓴다는 점에서 착악된 시스템입니다.보통 세무조사 및 탈루세액을 적발하기 위해서는 과세관청 입장에서 근거 데이터가 필요합니다. 막연하게 추징을 위한 과세권을 행사하게 될시에는 과세권남용과 더불어 많은 행정력을 소모하게 될것입니다. 그렇기에 국세청은 PCI 시스템을 개발, 도입함으로서 과세권을 행할 과세자료로서 보다 효율적으로 조사 및 추징을 행할 수 있습니다. *탈루 혐의 금액 : 세무신고 적정성을 검토, 특이사항이 확인되는 경우에는 세무조사 대상자 선정함 세무조사산정 이후 과세 흐름도 1) 부가세: 탈루 혐의 금액이 원천이 사업에서 발생한 경우라면, 우선적으로 과세사업에 한해서는 부가세가 먼저 추징됩니다. 부가가치세는 소비자로부터 예수하는 성격의 세금이라는 점에서 매출누락혐의가 적발될시 가장 무서운 세금 중 하나입니다. 단일적인 세율 10%이기는 하나, 누락된 매출에 상응한 매입이 적격증빙(세금계산서, 현금영수증, 신용카드전표)이 이루어지지 않는다면, 방어할수 없는 세금이기도 합니다. 또한 가산세 역시도 본세에 상응하는 가산세인 점을 감안하면 가장 무서운 세금이기도 합니다. 2) 사업(법인)소득세:부가세와는 별도로 해당 누락된 금액의 원천이 사업소득에서 발생한 경우라면 해당 사업(법인)소득세가 추징이 됩니다. 법인의 매출이 누락된 경우라면 법인소득세, 개인의 매출누락인 경우에는 개인소득세가 징수됩니다.물론 법인원천소득이 누락된 경우, 사외유출로 확인된다면 대표자의 상여로 근로소득세가 징수되기도 합니다. 그에비해 개인소득세의 경우, 법인세와 달리 종합합산과세제도를 채택하고 있다는 점에서 타소득이 있을시, 누진세율효과로 인해 고세율적용으로 상당히 치명적입니다. 3) 증여세 :위 부가세와 사업(법인)소득세는 발생한 원천에 대한 세금이라하면 이후 금전이 누구에게 흘러갔는지 여부가 주요 쟁점이 됩니다. 보통 특수관계인에게 흘러가게 되는데, 이때는 해당 귀속자에 따라서 증여세가 부과됩니다. 병의원 사업자의 사례 병원을 운영하며, 최근 5년간 종합소득금액 3.2억을 신고하였으나, XX구 소재 시가 25억원 하는 고급주택에 거주하며, 고급승용차를 소유하고, 자녀3명의 캐나다로 유학보내고, 해외여행 등을 32차례 가는 등 소득에 비해 소비수준이 과다한 것으로 분석되었으며 특히 최근 5년 동안 28억원 상당의 상가건물을 취득하였음- P(재산취득액 : 28억) + C(소비상당액 2.6억) - I(신고소득 3.2억))=27.4억 (탈루추정)탈루 추정액이 파악되고 있는 상태에서, 재산(부동산 및 차량 등)을 취득하게 된다면 위와 같은 해명자료 제출등을 안내받게 됩니다. 그렇기에충분한 소득이 증빙이 되질 않는 상태에서 재산을 취득하는 것은 오히려 세무리스크를 높이는 행위이기도 합니다. 그렇다하여, 무작정 소득을 높여 신고하기에는 많은 세부담 및 4대보험료가 늘어나는 고민도 발생하기도 합니다. 그렇다면 도대체 어떻게 해야 할까요?현재까지도 고액자영사업자들은 탈세를 쉽게 생각하는 경우가 있습니다. PCI시스템에 대한 정밀한 이해가 필요하며 더 이상 주먹구구식의 세금 신고가 아닌 현재의 상황에서 차선책에 대한 고민이 필요합니다.즉 단순히 세금신고 넘어선 적법한 부의 이전 과 미래 절세를 고려한 세무컨설팅이 필요합니다. 과세관청의 시스템은 시간이 지날수록 점점 정교화 되고 있는 상황이며, 정교화 된 시스템 내에서의 행정력은 집중되어 작용됩니다.단순히 저렴한 세무신고, 검증되지 않는 세무대리인, 무작정 세금을 줄여준다는 현혹된 정보로부터 벗어날수 있는 정확한 눈과 머리를 가지셔야 합니다.본인의 사업체 그리고 자녀의 미래까지 고려한다면 세무전략은 더이상선택이 아닌 필수입니다.컨설팅에는 다양한 종류의 컨설팅이 있습니다. 그중에서 검증되지 않는 컨설팅도 존재합니다. 그렇기에 사업자 스스로도 충분히 납득할수 있는 컨설팅이 아닌 경우에는 피하시길 권장드립니다. 단순히 영업목적으로서 접근하는 컨설팅은 유사컨설팅업체인 경우가 다수이며, 결국 그 피해는 최종적으로 사업주에게 돌아가게 됩니다.본인의 사업체를 누구보다 소중히 하신다면 상담은 언제나 환영합니다. 하지만 본인의 사업체를 소중히 하지 않은 상담은 정중히 거절하겠습니다.
양도소득세
[양도세 - 2주택 비과세 특례] 지방 발령,전근,이직 등 부득이한 사유로 지방주택 취득 (by 부산세무사/
안녕하십니까, 오회계사입니다.이번에 다룰 주제는 1세대 2주택 비과세 특례 중 부득이한 사유로 수도권밖의 주택을 취득한 경우의 2주택 비과세 특례입니다.일반적으로 지방 발령을 받거나 이직을 하는 경우에 해당하는 조항이며, 조건 충족시 2주택 비과세의 혜택을 누릴수 있으니 잘 활용하시길 바랍니다.세부적으로 살펴보면,부득이한 사유로 주거 목적의지방 주택을 취득한 경우, 기존 보유 주택을 부득이한 사유해소일 3년내 처분하면 비과세 됩니다.쉬운 예를 들면, 서울에 1채를 보유하던 자가 지방 발령을 받고 그 지방의 주택 1채 매입하고 전가족이 이사를 하는 경우에 해당하는 것으로, 이런 경우 일시적 2주택의 처분기한이 아닌 해당사유가 해소되는 날로부터 3년이내 서울주택을 처분하면 비과세해주겠다는 것입니다.일반적인 일시적 2주택의 경우, 3년/2년/1년의 처분 시한이 적용되며 매우 타이트하게 규제되는데 반해, 본 규정은 현재의 상황을 보면 실로 엄청난 혜택이라고 볼 수있습니다.서울 근무자가 지방에 발령받은 경우라면 5년간 지방근무 중에 서울주택을 팔아도 비과세를 해준다는 것은 물른 15년되어 지방근무가 끝나면 그날로 부터 3년이내 서울주택 팔아도 비과세 해준다는 것입니다.소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】⑧ 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 이 항에서 부득이한 사유 라 한다)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.해당 조건을 구체적으로 살펴보면,부득이한 사유로 인한수도권 밖의 주택을 취득한 경우에 적용되며,세대 전원이 이사를 가야합니다.본 규정을 적용받을려면,지방 주택의 취득이 부득이한 사유로 인한 것이어야 하며 이는 아래 4가지의 경우만 가능합니다.①취학 (초등, 중등 안됨)②이직, 전근 등 근무상의 형편③ 1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병 치료④ 학폭 피해에 의한 전학취학에 고등, 대학교는 되나, 초중등은 안된다는 것과 근무상 형편에 기존 직장의 발령뿐 아니라 퇴사 후 이직을 하는 경우도 가능하다는 것에 주의해야 합니다.위에서 열거한 것 외의 부득이한 사유는 해당이 안되며, 실제로 부득이한 사유의 대부분은 전근이나 이직 또는 지방발령입니다.취득 대상 주택은, 수도권(서울,경기,인천)이 아닌 지방에 있는 주택만이 대상입니다. 따라서, 지방 거주 1주택자가 수도권으로 이직, 취학을 하면서 수도권 주택을 매입하는 경우에는 적용대상이 아닙니다.그리고 결정적으로 세대 전원이 이사를 가야합니다. 물른 일부 세대원이 부득이한 사유로 남는 경우는 전원이 이사 간것으로 인정해 줍니다.부득이한 사유해소 전 또는 해소 후 3년이내에 기존 주택을 처분해야 합니다.해당 부득이한 사유가 해소된 후 3년 이내에는 기존 주택을 처분해야 기존 주택을 비과세해주고,해소되기 전에 매각해도 비과세는 인정이 됩니다. 중복 보유 인정기간이 상당히 길어져도 인정이 된다는 것입니다.본 규정은 2012.2.2 개정 이전에는 양도 시한도 없었으나 추가된 것으로, 2012년 2월 2일 이전에 부득이한 사유가 해소된 경우는 양도 시한 3년의 규정도 적용받지 않습니다.지방주택이 아닌, 종전 일반주택을 처분해야 비과세가 된다는 것에 주의해야겠습니다.사전-2020-법령해석재산-0834 2020.10.26근무상 형편에 따른 부득이한 사유가 있는 경우에 대한 1세대 1주택 특례 적용 여부[ 요 지 ]부득이한 사유가 해소되지 않은 상태에서 일반주택을 양도하는 경우 해당 일반주택에 대하여 소득령 제155조 제8항이 적용됨[ 답변내용 ]귀 사전답변 신청의 경우, 기존의 해석사례(기준-2016-법령해석재산-0010, 2016.09.13., 기준-2016-법령해석재산-0232, 2016.11.02.)를 참고하시기 바랍니다. 한편, 「소득세법 시행령」 제155조제8항 및 같은 법 시행규칙 제72조제7항에 따른 부득이한 사유에 해당하는지 여부는 관련 입증자료의 사실관계를 보아 판단할 사항입니다.○ 기준-2016-법령해석재산-0010, 2016.09.13.위 과세기준자문 신청의 사실관계와 같이, 서울에서 근무하던 거주자가 「소득세법 시행규칙」 제72조 제7항에 따른 근무상의 형편 등의 부득이한 사유로 수도권 밖 소재 주택을 취득하고 세대전원이 수도권 밖 소재 주택으로 이전하여 거주하다가 당해 부득이한 사유가 해소되지 아니한 상태에서수도권 소재 일반주택을 양도하는 경우일반주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조 제8항이적용되는 것입니다.○ 기준-2016-법령해석재산-0232, 2016.11.02.수도권 밖에 소재하는 1주택(이하 “종전주택”이라 한다)을 소유하는 1세대가 근무상의 형편으로 수도권 밖에 소재하는 다른 시로 주거를 이전하기 위하여 1주택을 취득한 경우「소득세법 시행령(2015.10.23. 대통령령 제26600호로 개정되기 전의 것)」제155조제8항에 따라 근무상 형편이 해소된 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것임다만, 근무상 형편으로 다른 시의 주택을 취득한 것인지 여부는 일반주택 소재지에서 근무지까지의 거리, 시간, 비용, 교통수단 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항임[사실관계]○ ‘12.XX월 □□시 소재 A주택 취득하여 거주- ‘17.XX월 □□시 소재 직장에서 명예퇴직 후‘18.XX월 △△시 소재 회사에 새로이 취업함(근무상 형편)○ ‘18.X.XX. □□시 소재 B주택 취득* 이사 목적으로 ‘15.XX월 분양받은 뒤 완공되어 취득함○ ‘19.XX월 새로운 직장에 근무하기 위해 △△시 소재 C주택 취득* △△시 소재 직장 출퇴근을 위해 ‘18.XX월 분양권 매수 후 ‘19.XX월 완공되어 취득함○ ‘19.XX월 A주택을 제3자에게 양도하여 양도소득세 신고함○ ‘20.XX.XX. B주택을 제3자에게 양도함일반주택의분양권을 보유한 경우에도, 적용이 가능함일반 주택이 아닌 분양권을 취득하여 중도금을 납입중이었는데 지방 근무를 하게된 경우에도 가능하느냐인데, 분양권을 보유한 경우에도 가능합니다. 물른 실거주 목적으로 취득하였는지 여부는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.조심2012부4283 , 2013.01.09부득이한 사유 발생 이전에 종전주택을 취득할 목적으로 분양계약을 체결하여 종전주택의 취득의사가 분명하였다고 보이는 점, 청구인이 이직 이후 종전주택 양도시까지 계속 ㅇㅇ시에 거주하고 있는 점 등을 종합할 때, 부득이한 사유 발생 이전에 종전주택을 취득할 목적으로 분양계약을 체결한 후 실제로 취득한 이 건의 경우 1세대 1주택 특례를 적용하는 것이 합리적이라고 판단됨정리하면,일반적으로 이사를 하는 경우, 일시적 2주택이 적용되나 아래의 요건을 충족하는 경우에는 2주택 중복 보유기간을 상당히 길어져도 2주택 비과세가 가능하게 됩니다.①취학, 근무, 치료/요양, 학폭으로 인한 부득이한 사유②지방(서울,경기,인천이외지역)에 주택을 취득③전세대원이 지방으로 이사(부득이한 사유 있는자는 예외)이 경우, 부득이한 사유가 유지된 상태에서 기존 주택을 매도해도 비과세되고 최장 부득이한 사유 해소일로부터 3년이내 종전주택 양도시 비과세됩니다.물른 종전주택은 수도권에 있어도 되고 지방에 있어도 되고 제한은 없습니다만, 수도권으로 신규주택을 취득하는 경우에는 적용이 안된다는 것에 주의해야 합니다.2주택 중복 보유기간이 인정되는 혼인, 동거봉양, 상속 등이 있으나, 각각 중복 보유 가능 기간은 5년, 10년, 무제한으로 차이가 있습니다.본 규정도 중복 보유기간을 상당기간 가능하게 됨에 따라 편법을 사용하는 경우도 있습니다만, 합법적인 범위내에서 잘 활용하면 도움이 될것입니다.예를 들어 서울 1주택자 직장인이 부산에도 1주택을 취득하고 장기간 보유하면서 둘다 비과세를 받고 싶은 경우, 고등학생 자녀 1명에 부인은 직장이 서울이라면, 다니던 회사 그만두고 본인 혼자 부산으로 직장을 구한 후 부산 1주택을 취득하면 둘다 10년을 보유하던 15년을 보유하던 부득이한 사유인 지방근무가 해소되지 않았거나 해소후 3년이내라면 둘다 비과세입니다.이직을 하며 전가족이 지방으로 이사를 가야함은 쉽지않겠지만, 순환근무 직장이라던가 상대적으로 이직이 용이한 직종이라면 절세의 대안도 될수 있습니다.물른, 위장취업이나 위장전입 등은 추후 적발시 가산세까지 물게 되겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사
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일시적 2주택 비과세 특례 ④ - 그 밖에 주의사항
3. 이사 및 전입신고가 불가한 재개발 구역 내 신규주택신규 주택 갭투자 이슈는 특히 재개발 구역에서 많이 일어납니다. 재개발 투자의 핵심은 적은 투자금액으로 레버리지를 일으켜 큰 수익을 보는 데 있습니다. 취득 단계에서는 전세보증금으로, 공사중에는 중도금 대출로, 준공 단계에서는 새로운 세입자 전세보증금으로 레버리지를 일으킵니다.이때 관리처분계획인가 전 재개발구역에 진입하는 경우, 투자자는 초기 투자금을 줄일 수 있어 구역 내에 임차인이 있는 물건을 선호합니다. 그런 물건이 귀하여 프리미엄이 더 붙습니다. 이때 재개발 구역으로 지정되었다는 건 주택이 노후/불량하다는 뜻인데, 그런 곳에 신규로 들어와 전세를 살 사람은 아무도 없고, 기존 임차인은 대부분 재개발구역의 토박이인 경우가 많아서, 멸실 전까지 전출할 가능성이 거의 없습니다. 기존 임차인은 관리처분계획이 인가되고 멸실이 닥쳐야 거주이전비를 받아 이사를 나가는 경우가 많습니다. 그러니 이 신규주택은 매수인이 거주할 일은 거의 없다고 보아야겠습니다.그런데, 기존에 조정대상지역 내 1주택을 가진 자가, 일시적 2주택 비과세 특례를 이용하여, 재개발 구역 내 물건을 투자하는 경우가 있습니다. 투자 대상이 비조정대상지역의 물건이라면 괜찮은데, 조정대상지역 내 신규 주택을 매수하게 되면, 1년 내에 재개발 구역의 물건으로 이사 후 전입신고를 마쳐야 합니다. 요건을 미리 알고서 멸실이 되기 전에 잠깐 전입하면 괜찮은데, 임차인이 있는 상황에서 덜컥 멸실이 개시되는 경우가 있습니다.신규 주택이 조합원입주권으로 변했기 때문에 문제인 것은 아닙니다. 원래 종전주택 취득일로부터 1년이 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 처분하는 때, 신규주택이 조합원입주권으로 전환되는 경우에도, 소득세법 시행령 제155조 제1항의 요건을 지켰을 때는 일시적 2주택 비과세는 가능합니다. 전입을 못한다는 사실이 문제입니다. 종전주택 신규주택 둘 다 조정대상지역에 위치하여, 1년 내에 신규주택에 전입까지 해야 하는 경우에, 전입을 마치지 못하면 요건을 충족하지 못한 것이 됩니다. 서면부동산2019-715(2019.09.06)국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항 따른 1세대 1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다.신규 주택이 도정법상 관리처분계획인가로 인하여 멸실되어 전입할 수 없는 경우에, 일시적 2주택 비과세 특례는 어떻게 되는지, 현재로써는 해석이 나온 것이 없습니다. 그러니 법문을 엄격하게 해석하여, 요건을 충족하지 못한 것으로 보아야 합니다. 1주택 보유자가 재개발 구역에 갭투자를 하는 경우에는 주의하셔야 겠습니다.4. 전입 후 거주기간법문을 자세히 보면 1년 이내에 이사하여 전입하여야 한다고는 했는데, 전입 후 얼마 동안 살아야 하는지는 말하지 않고 있습니다. 만약 전입하고 나서 다음 날 바로 전출하는 경우에도 일단 전입은 한 것이니 괜찮을까요? 이와 관련한 최신 해석이 나왔습니다. 해석에 의하면, 30일 정도는 거주를 해주어야 한다고 합니다. 조정대상지역 내에서 일시적 2주택 비과세 특례를 받고자 하시는 분들은 주의하셔야겠습니다.양도, 기획재정부 조세법령운용과-592, 2021.07.06[ 제 목 ]조정대상지역내 일시적 2주택인 경우 전입신고 후 즉시 퇴거시 소득령§155 특례 적용 가능여부[ 요 지 ]소득령§155(2)가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우란 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임[ 질 의 ]1. 사실관계 ○’09.8월 甲은 조정대상지역 소재 A아파트 취득○’20.7월 甲은 조정대상지역 소재 B아파트 취득(‘20.6.3. 매매계약, B아파트에는 전세입자가 ’21.10.31. 임대차 계약 만료 예정으로 거주 중에 있음)○’20.9월 A아파트 양도 예정○’21.10월 B아파트에 이사 및 전입신고 후 즉시 퇴거 예정* 소득령§155에 따른 나머지 요건은 모두 충족한 것을 전제함2. 질의내용○ 조정대상지역 소재 종전주택(A)과 조정대상지역 소재 신규주택(B)을 순차적으로 취득한 후 신규주택(B)에 이사 및 주민등록법§16에 따라 “전입신고를 마치고 즉시 퇴거”하는 경우에도 소득령§155에 따른 특례 적용이 가능한지 여부[ 회 신 ]소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우 란 주민등록법 제6조 및 제16조 등 동법상 관련 규정에 따른 전입신고를 의미하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다. 끝.
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[양도세 - 동거봉양 비과세] 만 60세, 암환자, 세대합가, 재합가, 일시적2주택 (by 양도세무사/증여세
안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 부모님과 합가하는 경우에 2주택 이지만 비과세를 해주는 동거봉양 합가에 대해 자주 질문하는 사항 위주로 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,합가일 당시 직계존속이만 60세 이상이거나, 중증질환이 있어야 합니다일반적인 경우, 부모님과 합가를 한 상태면 동일한 세대이며 부모와 자녀 각자 1주택을 보유하고 있다면 1세대 2주택이므로 2주택 중에 1주택을 양도하면 비과세가 안됩니다.그러나, 동거봉양 합가의 조건을 만족하는 경우에는 합가일로부터 10년이내에 양도하는 1주택은 비과세를 해줍니다. 남은 1주택은 1세대 1주택이니 또 비과세가 되므로 결국 2주택이 비과세가 됩니다.여기서, 중요한 것은①합가 당시, 직계존속이 만 60세를 넘어야 합니다.직계존속이므로 부모 뿐만 아니라, 조부모도 되며 배우자의 부모, 조부모도 됩니다.만 60세는 직계존속 중에 1명만 충족해도 됩니다.②중증질환자는 나이 관계없이 됩니다.간혹, 만 60세가 안되었는데 합가하는 경우가 있는데 이 경우라도 직계존속이 중증질환, 난치병 등이면 적용가능합니다.이때, 중증질환은 암환자도 포함됩니다.즉, 부모 모두 만 60세 미만이지만 부모 중에 암환자가 있다면 동거봉양 비과세 가능합니다.소득세법 시행령제155조(1세대1주택의 특례)④1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다1. 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람2. 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우3. 「국민건강보험법 시행령」 별표 2 제3호가목3), 같은 호 나목2) 또는 같은 호 마목에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)으로서 기획재정부령으로 정하는 사람일시적 2주택 + 동거봉양 합가는 중복 적용이 가능합니다①부모나 자녀가 일시적 2주택 상태인데, 1주택자인 부모나 자녀와 합가하여 3주택이 되거나②각자 1주택자인 부모 자녀가 합가한 이후, 신규주택을 취득하여 일시적 3주택이 된 경우일시적 2주택 비과세와 동거봉양 합가 비과세는 중첩 적용이 가능합니다.단, 일시적 2주택 양도 기한과 동거봉양 합가 비과세 양도 기한을 모두 충족한 경우에 적용이 됩니다.양도, 기획재정부 재산세제과-182 [] , 2008.05.16[ 제 목 ]동거봉양ㆍ혼인 또는 상속으로 인한 일시적 1세대 2주택과 대체취득을 위한 1세대 2주택의 사유가 동시에 발생한 경우[ 요 지 ]1주택자가 동거봉양으로 인한 세대 합가로 인해 1세대 2주택자가 된 후 주택을 추가 취득함으로써 일시적인 1세대 3주택자가 된 경우 그 세대합가일로부터 3년 이내 및 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 양도하는 기존주택은 1세대 1주택에 해당함[ 회 신 ]1주택(이하 “갑주택”이라 한다)을 보유하고 있는 1세대의 구성원인 자가 1주택(이하 “을주택”이라 한다)을 보유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써1세대가 2주택을 보유한 상태에서 새로운 주택(이하 “병주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 1세대 3주택이 된 경우로서 그 세대를 합친 날로부터 3년이내에 그리고 병주택을 취득한 날로부터 1년이내에 갑주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 및 제4항의 규정에 의하여 이를 1세대 1주택으로 보아 동 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임동거 중에 분가를 하였다가재합가를 하는 경우,비과세 적용 가능하나 위장 전입 등은 인정안됩니다최근에는 나이가 들어도 부모님과 계속 같이 사는 경우가 많습니다.그러나, 그 상태에서 부모와 자녀가 각자 1주택을 보유한 경우에는 1세대 2주택이므로 비과세가 안됩니다.비과세를 받기 위해서는 세대분리를 하고 양도를 하면 가능합니다. 단, 실제 이사를 가야하고 위장 전입은 안됩니다.만약, 세대분리를 하였다가 일정 기간후에 다시 부모님과 재합가를 하는 경우에는 동거봉양 합가 비과세의 적용이 가능한지 질문하는 경우가 많습니다.아래와 같이 국세청은 실제 세대분리 후에 다시 재합가 해도 동거봉양 비과세는 가능하다는 것입니다. 단, 실제 분가여부는 사실 판단 사항이라는 것입니다.즉 위장 전입으로 일정 기간 분가를 하고 재합가를 하는 경우에는 실제 분가가 아니므로 동거봉양 비과세가 안되고 세무조사를 당하면 양도세를 추징당하게 됩니다.법규재산2013-136노부모와 동거하던 세대가 분가한 후 합가하는 경우 1세대1주택 비과세 특례적용 여부[ 요 지 ]동거하던 자와 모가 1주택을 각각 보유한 상태에서 분가한 후 다시 합가한 후 10년 이내 1주택을 양도하는 경우 해당 주택이 노부모 동거봉양 합가에 따른 비과세 특례에 해당하는지는 실제 분가여부 등 사실판단사항임[답변내용]위 사전답변신청의 사실관계와 같이, 1주택을 보유하고 있는 어머니와 1주택을 보유하고 있는 아들이 동거하던 중 아들과 어머니가 주민등록상 분가하고, 다시 합가한 후 10년 이내에 아들이 1주택을 양도하는 경우 해당 주택이 「소득세법 시행령」 제155조 제4항에 해당하는지 여부는 실제 별도세대인 상태에서 어머니를 동거봉양하기 위하여 합가하였는지 여부 등 그 사실내용에 따라 판단할 사항입니다.정리하면,이상 동거봉양 비과세 관련하여, 자주 질문을 하거나 혼동하는 부분에 대해 살펴보았습니다.암환자와 같은 중증질환자에 해당하면, 나이와 무관하게 비과세 특례가 적용 가능하며 일시적 2주택과는 중첩적용이 가능하는 것 그리고 세대분리후 재합가를 하는 경우에도 적용이 가능하나 위장전입 등 사실상 분가를 하지 않은 경우에는 적용되지 않고 세무조사를 받게 될 수 있다는 점 등에 유의해야 하겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세무사/증여세무사/상속세무사/부동산세무사