주택에 대한 세금 규제가 지속되면서 오피스텔에 투자수요가 몰리고 있다. 주택에 대하여 다주택자와 법인에게 취득세를 중과하고 보유세 부담을 늘리는 등 규제가 이루어지면서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔 투자가 인기인 것이다. 또한 소득세 절세 및 대출한도 등의 이유로 법인 명의로 오피스텔을 취득하는 투자자가 늘고 있다. 이 역시도 법인을 통한 오피스텔 투자에 따라 취득하고 보유하는 과정에서 발생하는 세금 이슈를 미리 파악하고 투자를 해야 한다.오피스텔은 임차인이 어떻게 사용하느냐에 따라 취득, 보유 및 양도 단계별로 세금이 달라지므로 사전에 검토하여 투자계획을 세워야 할 것이다. [사진 pxhere]법인이 오피스텔을 취득하고 임대하면서 화두가 되는 것은 업무용인지 주거용인지에 대한 구분일 것이다. 최근에는 오피스텔을 주거용으로 쓰는 비율이 높아지고 있으며, 임대할 경우 임차인의 실질적인 사용 용도에 따라 세금이 달라진다. 임차인이 업무용으로 사용한다면 부가가치세 과세사업자가 되는 것이고, 주택임대는 부가가치세법상 면세 항목이기 때문에 면세사업자가 되는 것이다.면세사업이란?흔히 ‘면세’와 ‘비과세’의 용어를 혼동하는 경우가 많다. ‘면세’는 부가가치세를 면제하는 것으로 1977년 부가가치세법이 시행되면서 국민 필수재 등에 대한 국민들의 세금 부담을 경감하기 위하여 면세제도를 두었다. 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세)에 부가가치세의 면세 대상이 열거되어 있으며, 최종 소비자가 부담하는 부가가치세를 면제해주는 것이다. 예를 들어 면세 항목으로는 농산물, 축산물, 수산물, 수돗물, 도서, 주택임대 등이 있다. ‘비과세’는 소득자에게 일정한 소득에 대하여 세금을 부과하지 않도록 법인세법, 소득세법 등에서 규정한 것을 말한다. 해당 세법에서 비과세 항목을 정해놓은 것으로 예를 들면 1세대 1주택 양도소득세 비과세, 근로소득자의 식대와 차량유지비, 무주택자의 상속주택 비과세 등이 있다.임차인이 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 면세사업자가 되는 것이고, 업무용으로 사용한다면 과세사업자가 되는 것이다. 주거용으로 사용하는지는 공부상 용도 구분에 상관없이 실질에 따르며, 임차인의 사업자등록 여부에 불구하고 주거시설 등이 갖추어져 있고 임차인이 상시 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 볼 수 있으니 주의해야 한다.법인의 오피스텔 취득법인이 오피스텔을 취득하는 단계에서 만나는 주요 세금은 취득세와 건물분에 대한 부가가치세일 것이다. 취득세는 업무용과 주거용에 상관없이 4.6%의 취득세를 적용한다. 다만, 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면 대도시 내에서 부동산 취득 시 취득세가 중과되는 규정이 있으니 주의해야 한다.건물분에 대한 부가가치세는 오피스텔 취득 시 사용 용도가 불분명하기 때문에 부가가치세 환급이 가능하다. 오피스텔 취득할 때부터 주거용으로 임대하게 된다면 면세사업이 되므로 취득 시 부가가치세를 환급받을 수 없다. 또한 취득 당시에는 부가가치세 환급을 받았다가 임차인이 주거용으로 사용한다면 면세사업에 사용하게 되는 것이므로 환급받았던 부가가치세를 다시 반납해야 한다. 다만 건물의 경우 부가가치세 과세기간이 지날수록 과세기간마다 5%의 체감률을 적용하여 간주시가를 계산하기 때문에 건물의 금액이 감소하는 만큼 반납해야 할 부가가치세 부담도 줄어들게 된다.법인의 오피스텔 보유단계법인이 오피스텔을 보유하면서 발생하는 세금은 재산세, 부가가치세, 법인세 등이다. 오피스텔 재산세의 경우 주택분과 상업분(토지/건축물분)으로 나눌 수 있다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 상업분 재산세에 해당하지만 지자체에 주택임대사업자로 등록하거나, 소유자가 주택분 재산세로 변경 신청한 경우 주택분 재산세가 부과된다. 일반적으로 주택분 재산세가 상업분 재산세보다 저렴하다고 해서 주택분으로 변경 신청하는 경우가 있는데, 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세 납부의무도 생기므로 주의해야 한다.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 과세사업이므로 임차인에게 세금계산서를 발행하고, 임대차 계약에 따라 10%의 부가가치세가 포함된 임대료를 받게 된다. 예를 들어 월임차료(공급가액)가 100만원이라면 10만원을 별도로 받아 부가가치세 신고 시 납부하는 것이다. 또한 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하여 부가가치세 신고서에 반영하여 납부하여야 한다. 주거용이라면 면세사업이므로 부가가치세가 면제되는 계산서를 발행하게 된다. 면세사업의 경우 부가가치세 매출세액이 없어 부가가치세를 부담하지 않기 때문에 매입세액에 대하여도 공제를 받을 수 없게 된다.법인의 오피스텔 양도법인이 오피스텔을 양도하는 경우 발생하는 세금은 건물분에 대한 부가가치세와 법인세 등이다.오피스텔을 업무용으로 사용했을 경우 건물분에 대하여 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 납부하여야 한다. 일반적으로 양도금액에 토지와 건물의 가격이 구분되지 않는 경우에는 공시가격에 따라 안분한다. 또한 오피스텔을 양도하면서 양도차익이 발생했다면 장부에 반영하여 법인세 및 법인지방소득세 신고·납부를 진행하면 된다.오피스텔을 주거용으로 사용했다면 건물분에 대한 부가가치세는 발생하지 않지만, 양도차익이 발생한 경우 ‘토지 등 양도소득에 대한 과세특례’에 따라 주택에 해당하여 법인세 신고 시 양도차익의 20%를 추가하여 납부하여야 한다. 법인지방소득세까지 합치면 22%의 세금을 더 부담하게 된다.이처럼 오피스텔은 임차인이 어떻게 사용하느냐에 따라 취득, 보유 및 양도 단계별로 세금이 달라지므로 사전에 검토하여 투자계획을 세워야 할 것이다.

안녕하세요.심현주 세무사입니다.​​20년 4월에는 10일까지 개인사업자 부가가치세 예정고지가 이루어지고법인은 25일까지 부가가치세 예정신고를 해야했습니다.​그런데 21년 1월1일부터는 특정 법인은 부가가치세 예정신고를 하지 않아도 되는데요그 요건을 알아보겠습니다.​법 제48조제3항(예정고지)에서 “대통령령으로 정하는 법인사업자”란 직전 과세기간 공급가액의 합계액이 1억5천만원 미만인 법인사업자를 말한다.직전 과세기간 공급가액이 1.5억 미만인 소규모 법인의 경우에는예정신고를 굳이 하실 필요가 없고, 예정고지에 따라 부과된 세액을 납부하시면 됩니다.​​사업부진으로 인해 전기에 비해 매출이 크게 감소하거나 시설투자로 조기환급이 필요한 경우라면?개인사업자와 마찬가지로 경영부진이나 조기환급이 필요한 경우에는이전처럼 4월 25일 기준으로 예정신고를 하실 수 있습니다.​다만 대상은 직전 과세기간과 비교했을때 당기 매출이 1/3에 미달하거나시설투자로 조기환급 신고대상인 경우에 한정하지만요!​위에 해당하지 않으시는 법인 대표님께선4월, 10월 부가가치세 신고에 대한 부담은 넣어두셔도 됩니다.

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​본 포스팅은 2020년 9월에 작성되었습니다.프리랜서 세금 질문 정리!Q1. 3.3%내면 세금 다 낸 게 되서 더이상 신경쓸게 없을까요?​A1. 먼저 받은금액에서 3.3% 뗀 것은 미리 세금을 예상해서 떼어 납부한 금액이고, 실제 소득세 부담은 1년을 기준으로 하기때문에 1년치 소득을 통산해서 판단해야합니다!​Q2. 딱히 우편물이라던지 별 연락이 없었는데 그럼 신경쓰지 않아도 될까요?​A2. 안됩니다! 단순경비율 대상이라면 환급이 나올수도 있기 때문에, 반드시 신고기간에 홈택스에서 확인해보시는게 좋습니다. Q3. 홈택스에서 알아보지 않고 지나갔던 이전 년도에 대한 것은 어떻게 되나요?​A3. 환급받을 세액이 있는 경우 무신고 했더라도 기한후 신고를 통해 구제받을 수 있으므로 지금이라도 확인해보세요!환급의 주인공이 될지는 모르겠지만 되면 좋은거니까요.​Q4. 근로소득도 있는데, 직장에 관계없이 3.3%떼고 받는 사업소득도 있어요. 어떻게 신고하면 되나요?​A4. 근로소득은 연말정산을 통해 결정이 되셨을 겁니다. 이때는 5월에 근로소득과 사업소득을 합쳐서 종합소득세 신고를 해주시면 됩니다.​그리고 직장에서는 사업소득이 있는지 없는지 알아볼 방법이 없으니 걱정하지 마시고요.​여기까지, 프리랜서 세금관련 질문이었습니다!감사합니다.

지방세의 정기분, 신고분 및 수시분 차이서울세무-22700(20181024) 기타[ 답변요지 ]정기분은 지방세법에서 매년 정해진 납기를 정하여 납기개시 전 고지서를 납세자에게 발급하여 지방세를 징수하는 것이고신고분이라 함은, 납세의무 성립 시기로부터 정해진 기한내에 납세의무자가 스스로 과세표준액 및 세액을 신고하고 납부하는 것을 말하며수시분은 위와 같은 정기분이 정해진 납기개시 전 고지서 발급이 누락되었거나, 신고분의 납세의무자 신고·납부가 이행되지 않거나 과소 신고·납부되는 등 과세관청이 수시부과할 사유가 발생되어 고지하는 것을 말합니다.【질의요지】지방세의 정기분, 신고분 및 수시분 차이 문의【회신내용】가. 지방세기본법 등 지방세관계법에서 정기분, 신고분 및 수시분에 관하여 명확한 정의 규정은 없지만, 일반적으로정기분은 지방세법에서 매년 정해진 납기를 정하여 납기개시 전 고지서를 납세자에게 발급하여 지방세를 징수하는 것을 말하며, 이러한 세목으로는재산세, 등록면허세(면허분), 주민세(균등분), 자동차세, 지역자원시설세(특정부동산분)가 있으며,나.신고분이라 함은, 납세의무 성립 시기로부터 정해진 기한내에 납세의무자가 스스로 과세표준액 및 세액을 신고하고 납부하는 것을 말하며, 이러한 세목으로는취득세, 등록면허세(등록분), 레저세, 지방소비세, 주민세(재산분, 종업원분), 지방소득세, 담배소비세, 지역자원시설세(특정자원분)가 있습니다.다. 아울러수시분은 위와 같은 정기분이 정해진 납기개시 전 고지서 발급이 누락되었거나,신고분의 납세의무자 신고·납부가 이행되지 않거나 과소 신고·납부되는 등 과세관청이 수시부과할 사유가 발생되어 고지하는 것을 말합니다.

(6) 법인인 창작자​세법에서는 소득이 귀속되는 자가 개인이면 소득세를 부과하고, 법인이면 법인세를 부과합니다. 그런데 소득세와 법인세의 구조가 다르다는 사실은 이미 배웠습니다. 개인사업자들은 보통 규모가 어느 정도 커지면 절세를 위해서나 대외신용도 등 필요에 의해 법인설립을 고민하게 되는데요, 과연 미술작품을 창작하는 작가도 법인설립을 활용할 수 있을까요? 바꿔 표현하면, 창작에 따른 소득, 즉 저작권으로 인한 소득이 법인에 귀속되는 일이 가능할까요? 아래 내용은 최경수 교수님의 [저작권법 개론]을 참고하였습니다.​원래 저작물은 인간의 사상 또는 감정을 표현한 창작물이고, 저작물을 창작한 자를 저작자라고 하기 때문에, 그는 자연인일 수 밖에 없습니다. (저작권법 제2조 제1호, 제2호) 그러나 저작권법에서는 법인등의 명의로 공표되는 [업무상저작물]의 저작자는 법인등(법인과 법인격 없는 단체)이 된다고 하여, 법인이 저작자가 될 수 있는 길도 열어놓고 있습니다. (저작권법 제9조) 그러므로 일반적인 저작물을 양도 또는 이용허락하여 얻은 소득은 대부분 작가 개인에게 속할 수 밖에 없지만, 법인이 창작하여 만든 업무상저작물을 활용한 소득은 법인의 소득이 될 수도 있습니다. 이때 업무상저작물로서 법인이 저작자가 되기 위하여는 아래와 같은 요건이 필요합니다. (저작권법 제2조 31호)​​1) 고용관계​법인등의 업무상저작물이 되기 위해서는 법인등이 고용한 자가 저작물을 작성해야 합니다. 우리가 잘 아는 근로계약이 고용계약의 가장 전형적인 형태입니다. 반대로 민법상 위임이나 도급 계약에 의해 작성된 저작물은 법인등의 업무상저작물이 될 수 없고 수임인 및 수급인이 저작자가 됩니다. 이때 고용과 위임, 도급의 차이까지 설명하자면 너무 깊어지니 생략하고, 고용계약은 피용자가 종속적인 지위에서 사용자의 지시에 따라 노무를 제공한다는 점만 기억하시면 됩니다.​​2) 법인등의 기획​법인등이 피용자에게 저작물에 대한 기본적인 아이디어나 구상을 제시하고 지침을 제공하여야 합니다. 반대로 표현하면, 법인등의 피용자라고 하더라도 법인의 기획에 따르지 않고 본인의 생각을 표현하여 만든 저작물은 피용자에게 귀속됩니다.​​3) 업무상 작성​법인등이 제시한 업무 범위 내에서 피용자가 업무수행 과정에서 저작물을 창작하는 경우여야 합니다. 따라서 피용자가 업무 외적인 상황에서 저작물을 창작하는 경우에는 개인이 저작자가 됩니다.​​4) 법인등의 명의로 공표​법인등의 명의로 공표되거나, 공표 예정인 경우여야 합니다. 이때 공표라는 것은 저작물을 공연, 공중송신 또는 전시 그 밖의 방법으로 공중에게 공개하는 경우와 저작물을 발행하는 것을 말합니다. (저작권법 제2조 25호) 공표는 저작물이 세상에 처음 모습을 드러내는 것을 의미하고, 저작인격권 중 핵심 권리이기도 합니다. (저작권법 제11조) 즉, 법인등이 법인등의 명의로 저작물을 세상에 처음 내놓았다는 것을 의미합니다.​이렇게 정리하고 보니, 법인이 창작자가 되어 수익을 얻는 일은 잘 없을 것 같습니다. ①우선 작가가 창작법인을 설립하고 법인의 근로자로 등록이 되어, 법인의 지시에 따라 작품활동을 해야 할 것이고요, ②③ 법인이 작가에게 작품에 대한 아이디어를 제시하여 업무상 창작을 하는 모양새가 되어야 합니다. 그런데 개인이 작가 활동을 하다가 창작법인을 설립한다고 해서 이런 상황이 갖춰질까요? 여전히 작가 개인의 영감에 따라 자유롭게 작성되는 작품이 훨씬 많을 것입니다. 무엇보다 ④ 작가가 자기 작품을 자기 이름이 아니라 법인 이름으로 공표하는 것을 허용할 수 있을까요? 그렇게 한다고 하면 컬렉터들이 과연 그 그림을 사게 될까요? 상상하기 어렵습니다.​그래서 결론적으로 작가가 창작행위로 소득을 얻는 경우 소득세법이 중요하고, 법인이 작가로부터 저작재산권을 양도받거나 이용허락받은 경우에야 비로소 법인세법이 개입할 수 있다고 하겠습니다. 실무에서는 게임회사에 고용된 캐릭터 디자이너들이 창작한 창작물이나, 애니메이터들이 창작한 캐릭터 저작물 같은 경우 등 매우 한정적인 상황에서만 업무상 저작물 이슈가 나타납니다. 그래서 창작법인보다는 작가의 작품유통 및 전반적인 사항을 책임지는 매니지먼트 법인과 같은 형태가 일반적입니다.