주택에 대한 세금 규제가 지속되면서 오피스텔에 투자수요가 몰리고 있다. 주택에 대하여 다주택자와 법인에게 취득세를 중과하고 보유세 부담을 늘리는 등 규제가 이루어지면서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔 투자가 인기인 것이다. 또한 소득세 절세 및 대출한도 등의 이유로 법인 명의로 오피스텔을 취득하는 투자자가 늘고 있다. 이 역시도 법인을 통한 오피스텔 투자에 따라 취득하고 보유하는 과정에서 발생하는 세금 이슈를 미리 파악하고 투자를 해야 한다.오피스텔은 임차인이 어떻게 사용하느냐에 따라 취득, 보유 및 양도 단계별로 세금이 달라지므로 사전에 검토하여 투자계획을 세워야 할 것이다. [사진 pxhere]법인이 오피스텔을 취득하고 임대하면서 화두가 되는 것은 업무용인지 주거용인지에 대한 구분일 것이다. 최근에는 오피스텔을 주거용으로 쓰는 비율이 높아지고 있으며, 임대할 경우 임차인의 실질적인 사용 용도에 따라 세금이 달라진다. 임차인이 업무용으로 사용한다면 부가가치세 과세사업자가 되는 것이고, 주택임대는 부가가치세법상 면세 항목이기 때문에 면세사업자가 되는 것이다.면세사업이란?흔히 ‘면세’와 ‘비과세’의 용어를 혼동하는 경우가 많다. ‘면세’는 부가가치세를 면제하는 것으로 1977년 부가가치세법이 시행되면서 국민 필수재 등에 대한 국민들의 세금 부담을 경감하기 위하여 면세제도를 두었다. 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세)에 부가가치세의 면세 대상이 열거되어 있으며, 최종 소비자가 부담하는 부가가치세를 면제해주는 것이다. 예를 들어 면세 항목으로는 농산물, 축산물, 수산물, 수돗물, 도서, 주택임대 등이 있다. ‘비과세’는 소득자에게 일정한 소득에 대하여 세금을 부과하지 않도록 법인세법, 소득세법 등에서 규정한 것을 말한다. 해당 세법에서 비과세 항목을 정해놓은 것으로 예를 들면 1세대 1주택 양도소득세 비과세, 근로소득자의 식대와 차량유지비, 무주택자의 상속주택 비과세 등이 있다.임차인이 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 면세사업자가 되는 것이고, 업무용으로 사용한다면 과세사업자가 되는 것이다. 주거용으로 사용하는지는 공부상 용도 구분에 상관없이 실질에 따르며, 임차인의 사업자등록 여부에 불구하고 주거시설 등이 갖추어져 있고 임차인이 상시 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 볼 수 있으니 주의해야 한다.법인의 오피스텔 취득법인이 오피스텔을 취득하는 단계에서 만나는 주요 세금은 취득세와 건물분에 대한 부가가치세일 것이다. 취득세는 업무용과 주거용에 상관없이 4.6%의 취득세를 적용한다. 다만, 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면 대도시 내에서 부동산 취득 시 취득세가 중과되는 규정이 있으니 주의해야 한다.건물분에 대한 부가가치세는 오피스텔 취득 시 사용 용도가 불분명하기 때문에 부가가치세 환급이 가능하다. 오피스텔 취득할 때부터 주거용으로 임대하게 된다면 면세사업이 되므로 취득 시 부가가치세를 환급받을 수 없다. 또한 취득 당시에는 부가가치세 환급을 받았다가 임차인이 주거용으로 사용한다면 면세사업에 사용하게 되는 것이므로 환급받았던 부가가치세를 다시 반납해야 한다. 다만 건물의 경우 부가가치세 과세기간이 지날수록 과세기간마다 5%의 체감률을 적용하여 간주시가를 계산하기 때문에 건물의 금액이 감소하는 만큼 반납해야 할 부가가치세 부담도 줄어들게 된다.법인의 오피스텔 보유단계법인이 오피스텔을 보유하면서 발생하는 세금은 재산세, 부가가치세, 법인세 등이다. 오피스텔 재산세의 경우 주택분과 상업분(토지/건축물분)으로 나눌 수 있다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 상업분 재산세에 해당하지만 지자체에 주택임대사업자로 등록하거나, 소유자가 주택분 재산세로 변경 신청한 경우 주택분 재산세가 부과된다. 일반적으로 주택분 재산세가 상업분 재산세보다 저렴하다고 해서 주택분으로 변경 신청하는 경우가 있는데, 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세 납부의무도 생기므로 주의해야 한다.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 과세사업이므로 임차인에게 세금계산서를 발행하고, 임대차 계약에 따라 10%의 부가가치세가 포함된 임대료를 받게 된다. 예를 들어 월임차료(공급가액)가 100만원이라면 10만원을 별도로 받아 부가가치세 신고 시 납부하는 것이다. 또한 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하여 부가가치세 신고서에 반영하여 납부하여야 한다. 주거용이라면 면세사업이므로 부가가치세가 면제되는 계산서를 발행하게 된다. 면세사업의 경우 부가가치세 매출세액이 없어 부가가치세를 부담하지 않기 때문에 매입세액에 대하여도 공제를 받을 수 없게 된다.법인의 오피스텔 양도법인이 오피스텔을 양도하는 경우 발생하는 세금은 건물분에 대한 부가가치세와 법인세 등이다.오피스텔을 업무용으로 사용했을 경우 건물분에 대하여 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 납부하여야 한다. 일반적으로 양도금액에 토지와 건물의 가격이 구분되지 않는 경우에는 공시가격에 따라 안분한다. 또한 오피스텔을 양도하면서 양도차익이 발생했다면 장부에 반영하여 법인세 및 법인지방소득세 신고·납부를 진행하면 된다.오피스텔을 주거용으로 사용했다면 건물분에 대한 부가가치세는 발생하지 않지만, 양도차익이 발생한 경우 ‘토지 등 양도소득에 대한 과세특례’에 따라 주택에 해당하여 법인세 신고 시 양도차익의 20%를 추가하여 납부하여야 한다. 법인지방소득세까지 합치면 22%의 세금을 더 부담하게 된다.이처럼 오피스텔은 임차인이 어떻게 사용하느냐에 따라 취득, 보유 및 양도 단계별로 세금이 달라지므로 사전에 검토하여 투자계획을 세워야 할 것이다.

안녕하세요.심현주 세무사입니다.​​20년 4월에는 10일까지 개인사업자 부가가치세 예정고지가 이루어지고법인은 25일까지 부가가치세 예정신고를 해야했습니다.​그런데 21년 1월1일부터는 특정 법인은 부가가치세 예정신고를 하지 않아도 되는데요그 요건을 알아보겠습니다.​법 제48조제3항(예정고지)에서 “대통령령으로 정하는 법인사업자”란 직전 과세기간 공급가액의 합계액이 1억5천만원 미만인 법인사업자를 말한다.직전 과세기간 공급가액이 1.5억 미만인 소규모 법인의 경우에는예정신고를 굳이 하실 필요가 없고, 예정고지에 따라 부과된 세액을 납부하시면 됩니다.​​사업부진으로 인해 전기에 비해 매출이 크게 감소하거나 시설투자로 조기환급이 필요한 경우라면?개인사업자와 마찬가지로 경영부진이나 조기환급이 필요한 경우에는이전처럼 4월 25일 기준으로 예정신고를 하실 수 있습니다.​다만 대상은 직전 과세기간과 비교했을때 당기 매출이 1/3에 미달하거나시설투자로 조기환급 신고대상인 경우에 한정하지만요!​위에 해당하지 않으시는 법인 대표님께선4월, 10월 부가가치세 신고에 대한 부담은 넣어두셔도 됩니다.

지방세의 정기분, 신고분 및 수시분 차이서울세무-22700(20181024) 기타[ 답변요지 ]정기분은 지방세법에서 매년 정해진 납기를 정하여 납기개시 전 고지서를 납세자에게 발급하여 지방세를 징수하는 것이고신고분이라 함은, 납세의무 성립 시기로부터 정해진 기한내에 납세의무자가 스스로 과세표준액 및 세액을 신고하고 납부하는 것을 말하며수시분은 위와 같은 정기분이 정해진 납기개시 전 고지서 발급이 누락되었거나, 신고분의 납세의무자 신고·납부가 이행되지 않거나 과소 신고·납부되는 등 과세관청이 수시부과할 사유가 발생되어 고지하는 것을 말합니다.【질의요지】지방세의 정기분, 신고분 및 수시분 차이 문의【회신내용】가. 지방세기본법 등 지방세관계법에서 정기분, 신고분 및 수시분에 관하여 명확한 정의 규정은 없지만, 일반적으로정기분은 지방세법에서 매년 정해진 납기를 정하여 납기개시 전 고지서를 납세자에게 발급하여 지방세를 징수하는 것을 말하며, 이러한 세목으로는재산세, 등록면허세(면허분), 주민세(균등분), 자동차세, 지역자원시설세(특정부동산분)가 있으며,나.신고분이라 함은, 납세의무 성립 시기로부터 정해진 기한내에 납세의무자가 스스로 과세표준액 및 세액을 신고하고 납부하는 것을 말하며, 이러한 세목으로는취득세, 등록면허세(등록분), 레저세, 지방소비세, 주민세(재산분, 종업원분), 지방소득세, 담배소비세, 지역자원시설세(특정자원분)가 있습니다.다. 아울러수시분은 위와 같은 정기분이 정해진 납기개시 전 고지서 발급이 누락되었거나,신고분의 납세의무자 신고·납부가 이행되지 않거나 과소 신고·납부되는 등 과세관청이 수시부과할 사유가 발생되어 고지하는 것을 말합니다.

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​본 포스팅은 2020년 9월에 작성되었습니다.프리랜서 세금 질문 정리!Q1. 3.3%내면 세금 다 낸 게 되서 더이상 신경쓸게 없을까요?​A1. 먼저 받은금액에서 3.3% 뗀 것은 미리 세금을 예상해서 떼어 납부한 금액이고, 실제 소득세 부담은 1년을 기준으로 하기때문에 1년치 소득을 통산해서 판단해야합니다!​Q2. 딱히 우편물이라던지 별 연락이 없었는데 그럼 신경쓰지 않아도 될까요?​A2. 안됩니다! 단순경비율 대상이라면 환급이 나올수도 있기 때문에, 반드시 신고기간에 홈택스에서 확인해보시는게 좋습니다. Q3. 홈택스에서 알아보지 않고 지나갔던 이전 년도에 대한 것은 어떻게 되나요?​A3. 환급받을 세액이 있는 경우 무신고 했더라도 기한후 신고를 통해 구제받을 수 있으므로 지금이라도 확인해보세요!환급의 주인공이 될지는 모르겠지만 되면 좋은거니까요.​Q4. 근로소득도 있는데, 직장에 관계없이 3.3%떼고 받는 사업소득도 있어요. 어떻게 신고하면 되나요?​A4. 근로소득은 연말정산을 통해 결정이 되셨을 겁니다. 이때는 5월에 근로소득과 사업소득을 합쳐서 종합소득세 신고를 해주시면 됩니다.​그리고 직장에서는 사업소득이 있는지 없는지 알아볼 방법이 없으니 걱정하지 마시고요.​여기까지, 프리랜서 세금관련 질문이었습니다!감사합니다.

안녕하세요.절세 플래너강홍구세무사입니다.오늘은 부동산임대법인과 성실신고대상자에 관하여 설명해드리겠습니다.1. 부동산임대법인은 무조건 성실신고대상자일까?- 법인세법에서는 다음의 요건을 모두 충족하는 법인에 대하여 성실신고대상자로 선정하고 있습니다.■ 세부요건1. 해당 사업연도 종료일 현재 내국법인의 지배주주등이 보유한 주식등의 합계가 해당 내국법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 50을 초과할 것2. 해당 사업연도에 부동산 임대업을 주된 사업으로 하거나 다음 각 목의 금액 합계가 기업회계기준에 따라 계산한 매출액(가목부터 다목까지에서 정하는 금액이 포함되지 않은 경우에는 이를 포함하여 계산한다)의 100분의 50 이상일 것가. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 수입금액나. 「소득세법」 제16조 제1항에 따른 이자소득의 금액다. 「소득세법」 제17조 제1항에 따른 배당소득의 금액3. 해당 사업연도의 상시근로자 수가 5명 미만일 것2. 성실신고대상자에 선정될 경우 법인세 신고시 의무사항은?▶ 성실신고확인서 제출-성실신고대상법인에 해당하는 부동산 임대법인의 경우 법인세 신고시 세무사의 확인이 된 성실신고서를 첨부하여 법인세 신고시 제출하여야 합니다.■ 법인세법 제60조의 2 [성실신고확인서의 제출]① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내국법인은성실한 납세를 위하여 제60조에 따라 법인세의 과세표준과 세액을 신고할 때 같은 조 제2항 각 호의 서류에 더하여 제112조 및 제116조에 따라 비치ㆍ기록된 장부와 증명서류에 의하여 계산한 과세표준금액의 적정성을 세무사 등 대통령령으로 정하는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 확인하고 작성한 확인서(이하 성실신고확인서 라 한다)를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 다만,「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제4조에 따라 감사인에 의한 감사를 받은 내국법인은 이를 제출하지 아니할 수 있다.(2018.12.24 단서개정)1.부동산임대업을 주된 사업으로 하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 내국법인(2017.12.19 신설)■ 법인세법 시행령 제97조의 4①법 제60조의2 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 세무사 등 대통령령으로 정하는 자 란 세무사(「세무사법」 제20조의2에 따라 등록한 공인회계사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다), 세무법인 또는 회계법인(이하 이 조에서 세무사등 이라 한다)을 말한다.(2018.02.13 신설)3. 성실신고 확인서 미제출시 발생하는 이슈▶ 성실신고 확인서를 미제출 할 경우 가산세- 성실신고 확인서를 미제출 할 경우에는 의무사항을 미이행한 것으로 판단하여 다음중 큰 금액을 가산세를 납부하게됩니다.1. 산출세액의 5%2. 수입금액의 2/10,000- 이러한 가산세는 산출세액이 없더라도 납부하게 되니 반드시 놓치지 말고 제출하여야 합니다.▶ 세무조사 대상자 선정 가능성 상승- 부동산 임대법인의 경우 국세청 특별세무조사 등 기획조사의 타겟으로 지속적으로 세무조사의 대상으로 선정되고 있는데, 성실신고 확인서를 미제출 할 경우 선정가능성은 더 높아질 수 있습니다.■ 법인세법 제 75조[성실신고 확인서 제출 불성실 가산세]①제60조의2 제1항에 따른 성실신고 확인대상인 내국법인이 각 사업연도의 종료일이 속하는 달의 말일부터 4개월 이내에 성실신고확인서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하지 아니한 경우에는 다음 각 호의 금액 중 큰 금액을 가산세로 해당 사업연도의 법인세액에 더하여 납부하여야 한다.(2021.12.21 개정)1. 법인세 산출세액(제55조의2에 따른 토지등 양도소득에 대한 법인세액 및「조세특례제한법」 제100조의32에 따른 투자ㆍ상생협력 촉진을 위한 과세특례를 적용하여 계산한 법인세액은 제외한다. 이하 이 조,제75조의2부터 제75조의9까지의 규정에서 같다)의 100분의 5(2021.12.21 신설)2. 수입금액의 1만분의 2(2021.12.21 신설)② 제1항을 적용할 때제66조에 따른 경정으로 산출세액이 0보다 크게 된 경우에는 경정된 산출세액을 기준으로 가산세를 계산한다.(2018.12.24 개정)③ 제1항에 따른 가산세는 산출세액이 없는 경우에도 적용한다.(2021.12.21 신설)4. 성실신고 확인비용 세액공제- 성실신고대상자의 경우 담당세무사에게 지불한 법인세(종합소득세) 신고 수수료를 세액공제해주고 있습니다.법인세 신고 수수료로 지불한수수료의 60%를 법인세에서 차감해주고 있으므로,실질적인 지출비용은 40%라고 보셔도 됩니다.(법인의 경우 150만원을 세액공제, 개인의 경우 120만원을 세액공제 해주고 있음)■ 조세특례제한법 제 126조의 6 [성실신고 확인비용에 대한 세액공제]①「소득세법」 제70조의2 제1항에 따른 성실신고확인대상사업자및「법인세법」 제60조의2 제1항에 따른 성실신고확인대상 내국법인(이하 이 조에서 성실신고확인대상자 라 한다)이 성실신고확인서를 제출(둘 이상의 업종을 영위하는 「소득세법」 제70조의2 제1항에 따른 성실신고확인대상사업자가 일부 업종에 대해서만 성실신고확인서를 제출한 경우를 포함한다)하는 경우에는성실신고 확인에 직접 사용한 비용의 100분의 60에 해당하는 금액을 해당 과세연도의소득세[사업소득(「소득세법」 제45조 제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득을 포함한다)에 대한 소득세만 해당한다] 또는 법인세에서 공제한다. 다만,공제세액의 한도는 120만원(「법인세법」 제60조의2 제1항에 따른 성실신고확인대상 내국법인의 경우에는 150만원)의 범위에서 대통령령으로 정한다.성실신고대상자의 경우 신고기한도 1개월 연장해주고 있으므로, 이 부분도 참고하시면 좋습니다.감사합니다.