취득당시 비거주자였으나 양도당시 거주자인 경우1세대1주택 비과세 보유기간 기산일(거주자로 전환된 시점임)기획재정부 조세정책과-1483생산일자 : 2024.08.01.요 지조합원입주권이 완공된 신축주택을 양도하는 경우1세대1주택 비과세 적용을 위한 보유기간 기산일은 거주자로 전환된 시점임회 신비거주자가 취득한 주택이 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환된 후 거주자가 된 경우[질의1]조합원입주권이 완공된 신축주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용을 위한 보유기간 기산일(1안) 당초 구주택 취득시점(2안) 거주자로 전환된 시점[질의2]일시적2주택 특례 적용 시 조합원입주권이 완공된 신축주택(종전주택)의 취득시기(1안) 당초 구주택 취득시점(2안) 거주자로 전환된 시점[회신] 질의1의 경우 제2안이, 질의2의 경우 제1안이 타당합니다.[사실관계]○2014.05.19. A주택 상속 취득 (비거주자)○2018.09.19. A주택 관리처분계획인가○2021.10.21. 비거주자 ⇢ 거주자 전환○2023.07.20. B주택 취득○2023.07.31. A주택 준공일비거주자인 상태에서 취득한 주택을 양도시1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 보유기간의 기산일부동산납세과-443생산일자 : 2014.06.24.요 지비거주자인 상태에서 취득한 주택을 거주자가 된 상태에서 양도할 때「소득세법」 제89조제1항제3호가목 및 같은법 시행령 제154조제1항에서 규정한 보유기간은 거주자가 되는 시기부터 기산함회 신비거주자인 상태에서 취득한 주택을 거주자가 된 상태에서 양도할 때「소득세법」 제89조제1항제3호가목 및 같은법 시행령 제154조제1항에서 규정한 보유기간은 거주자가 되는 시기부터 기산하는 것입니다.한편, 비거주자가 거주자로 되는 시기는 「소득세법 시행령」 제2조의 2제1항 각호에서 규정한 날을 말하는 것으로, 귀 질의가 여기에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.※ 관련참고자료1. 질의내용 요약 ○ 사실관계- 1992.03.02 해외이주(이민출국) 하여 현지에서 거주하고 있는 시민권자- 1999.10.01 서울시 강남구 ○○동 아파트 취득 ○ 질의내용 - 외국 시민권을 가지고 현지에서 거주하는 상태에서 취득한 주택을 양도시 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 보유기간의 기산일은 언제부터인지

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.기획재정부 194 사례 마지막(1입주권+1주택보유)에서원조합원 입주권을 과세로 양도하는 경우(입주권 비과세요건을 갖추지 못한 경우)나머지 주택의 보유기간 기산점은 입주권의 양도일가 적절하다 말했었습니다.​그로 인해 남은 논점은 두가지가 있었습니다.​첫번째로 해당 입주권이 원조합원 입주권이기때문에, 즉 주택의 연속으로 보았기 때문에2주택에 해당하여 입주권의 양도일로부터 남은 보유주택의 보유기간을 기산하는 것인지.​두번쨰로 해당 입주권이 비과세요건을 갖춘다면, 열거된 법령상 내용은 아니더라도 주택의 원 취득일을 인정받는 것이 맞는지.​그런데 며칠전에 나온 질의회신 답변으로 인해 이제 두번째 논점만 남게 되었네요​양도, 서면-2021-법령해석재산-0565 [법령해석과-1745] , 2021.05.17​​​승계 입주권이라도 과세로 양도하는 경우라면입주권 양도일이 보유기간 기산일이 된다는 점​승계입주권은 현행 분양권(21.1.1. 이후 취득)과 맥락을 같이 한다고 볼 수 있으니분양권의 경우에도 주택이 있는 경우라면 분양권 과세양도일로부터 2년을 보유해야 할 것으로 보이네요​두번째 관련해서는 제가 사전답변 신청한게 있는데 한달 조금 넘었으니나중에 답변나오거나, 다른 질의회신으로 결론이 난다면 다시 글 올리러 오겠습니다.​그럼 다음에 뵈어요

​1. 양도소득세 비과세 보유기간 기산일 개정소득세법시행령 제154조 제1항, 제5항소득세법 제154조 제1항에 따라 1세대 1주택자가 해당 주택을 '2년 보유 및 거주'한 뒤 양도하는 경우 '양도가액 12억원까지 양도소득세를 비과세' 받을 수 있습니다.​하지만 2021년 양도분부터 보유기간의 계산이 달라집니다. 2주택 이상을 보유한 1세대가 최종 1주택 외의 주택을 2021년 1월 1일 이후 처분한 경우에는 처분 후 '1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간 및 거주기간을 재기산'하게 됩니다.​[사례]A주택과 B주택을 보유한 상황에서 A주택을 먼저 양도 후, B주택을 2021.4.1 양도B주택 : 양도가액 10억 / 취득가액 5억 / 2005년 취득(1) A주택을 2020.12.31.에 양도(2) A주택을 2021.1.1.에 양도예를 들어 오래전 A,B 주택을 취득하여 보유하고 있던 1세대가 20년까지 A를 과세로 양도한 경우에는 B주택을 다음날 바로 양도하더라도 비과세를 적용했지만, 21년부터는 A주택을 양도한 날부터 다시 B주택을 2년 보유해야 비과세를 받을 수 있습니다.​따라서 2년을 보유하지 못하고 양도하는 (2)의 경우 비과세가 아닌 일반세율을 적용한 양도소득세가 발생됩니다.​또한 법문에 ‘양도’가 아닌 ‘처분’이라고 명시하여 양도뿐만 아니라 증여, 용도변경 등의 다른 사유들로 처분한 경우도 포함하는 것으로 개정하였습니다.​개정 전 규정을 적용하여 비과세로 생각하고 양도한다면 생각지 못한 큰 금액의 세금이 부과될 수 있으니 양도하기 전 꼼꼼한 검토가 필요합니다.​​2. 거주기간2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은2년 보유기간뿐만 아니라'2년 거주기간'도 충족해야 비과세가 가능합니다.​만약 다른 주택을 처분한 세대로서 개정 규정이 적용되는 상황에는 1주택으로서 비과세를 받으려고 하는 주택은보유기간뿐만 아니라거주기간 역시 다시 기산하게 되어 양도시기에 대한 큰 부담이 될 수 있습니다.​하지만 17년 8월 2일 이전에 취득하였거나 취득 당시 조정대상지역이 아니었던 당초 취득일부터 2년 거주기간의 요건이 없었던 주택은개정 규정이 적용되더라도 2년 거주는 필요 없이 2년 보유만 추가로 하여도 비과세 적용이 가능합니다.​​

​​​3. 처분의 개념<1> 양도, 증여, 용도변경소득세법 시행령 제154조 제5항에는 개정 규정이 적용되는처분의 개념에 양도뿐만 아니라'증여 및 용도변경'을 포함하고 있습니다.소득세법시행령 제154조 [ 1세대1주택의 범위 ]⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.​​<2> 멸실기존 주택을 '멸실'하는 경우에는 처분의 개념이 적용되지 않아 보유기간 및 거주기간을 다시 기산하지 않습니다.​​<3> 상속2주택 이상을 보유하는 소유자가 사망하여 동일세대원이 아닌 '별도세대원에게 상속'되는 경우 기존 세대원이 보유하던 주택을 양도시에는 보유기간을 다시 기산하지 않습니다.​​<4> 세대분리2주택 이상을 보유하는 1세대의 '일부 세대원이 별도 세대로 분리'되어 해당 세대의 주택수에서 제외된 경우에는 소령 제154조 제5항의 개정규정이 적용되는 처분의 개념에 포함되지 않으므로 보유기간은 다시 기산하지 않습니다.​​​​​4. 장기보유특별공제 표2 적용소득세법 제95조 제4항소득세법시행령 제154조 제5항 개정규정이 적용되어 최종 1주택이 된 날부터 2년 보유 및 거주를 하지 못하여 비과세가 적용되지 않는 경우라고 하더라도​ '장기보유특별공제 표2'(보유기간 4% + 거주기간 4%, 최대80%)를 적용받을 수 있습니다.​장기보유특별공제를 적용하는 보유기간 및 거주기간은 소득세법 제95조 제4항에 명시된 취득일부터 양도일까지이므로 최종 1주택이 된 날부터 다시 기산하지 않습니다.​​​​​5. 입주권 및 분양권의 양도소득세법시행령 제154조 제5항은 1주택 외의 주택을 처분하는 경우로 명시하고 있지만, 입주권 및 분양권을 처분하는 경우에도 해당 규정이 적용됩니다.​입주권의 경우 원조합원과 승계조합원 모두 (1) 입주권을 양도한 후 남은 최종 1주택을 양도하는 경우 보유기간을 입주권 양도일부터 다시 기산하며, (2) 21년 1월 1일 이후 취득한 분양권 역시 분양권 양도하여 1주택을 보유한 날부터 기산하게 됩니다.​​​​​6. 개정 규정 적용의 예외<1> 소득세법시행령 제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택2021년 1월 1일 현재 '소득세법시행령 제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3의 규정이 적용되는 다주택자들'은 2021년 1월 1일 이후 비과세로 주택을 양도하더라도 남은 주택의 보유기간은 최초 취득일부터 기산합니다.​만약 2021년 1월 1일 현재 3주택자가 1채의 주택을 과세로 양도하고 남은 2채의 주택이 일시적 2주택으로서 비과세규정이 적용되는 경우에는 '2021년 11월 2일 이후 종전주택을 양도분'부터는 개정 규정이 적용되어 비과세가 되지 않으니 유의해야 합니다.​​<2> 조세특례제한법상 특례주택을 포함하여 2주택인 경우'조세특례제산법상 특례주택과 일반주택을 소유함으로서 2주택'인 경우 조특법 특례주택은 소유한 주택에서 제외하는 것으로 보므로 일반주택을 양도하는 경우 보유기간의 기산일은 최초 취득일로 봅니다.

일시적2주택자의 보유기간 기산일​사전-2021-법령해석재산-1305[ 요 지 ]「소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)」제154조제5항 개정규정 시행일(’21.1.1.) 현재 1주택만 보유한 후 신규 주택을 취득하여「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택 상태에서 종전주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은 종전주택의 취득일인 것임[ 답변내용 ]​귀 사전답변 신청의 경우 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 여부 판단시 같은 법 시행령 같은 조 제5항에 따른 보유기간 계산방법에 대해서는 기존해석사례(사전-2021-법령해석재산-1427, 2021.11.15.)를 참고하시기 바랍니다. 끝.사전-2021-법령해석재산-1427, 2021.11.15.사전답변 신청의 사실관계와 같이 2주택을 보유하던 1세대가 1주택 외의 주택을 양도하여「소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)」제154조제5항 개정규정 시행일(’21.1.1.) 현재 1주택만 보유한 후 신규 주택을 취득하여「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택 상태에서 종전주택을 양도하는 경우「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 보유기간 기산일은 종전주택의 취득일인 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제154조​1. 사실관계○ ’17.06.19.A주택(종전주택) 취득○ ’20.06.10. B주택 취득○ ’20.07.28.B주택 양도○ ’21.01.25. C주택(신규주택) 취득○ ’21.09.01.A주택(종전주택) 양도* 1세대 1주택의 특례(상증령§155①) 요건 충족한 것으로 전제