안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​기재부에서 새로운 주장을 내놨는데요 내용을 간략화 해보자면21년 1월1일 현재 다주택자인경우A,B를 가지고있다고 할때​새롭게 주택(C)을 취득하고원래 주택 A,B중 B를 양도해서AC가 일시적2주택 요건중 1년이상 지난후 취득, 3년내 양도를 하더라고A에 보유요건을 적용한다는 이야기입니다.​솔직히 이해가 안되는게, 이전 해석사례를 보면 21년 이전에 취득한 주택으로 다주택자인 경우 다른 주택을 양도하고 남은 2주택이 일시적2주택이 적용되는때에는위와같은 문제가 생기지 않고 일시적 2주택 적용이 됩니다.​아래는 서면질의 답변자료입니다.​양도, 서면-2021-부동산-0824 [부동산납세과-428] , 2021.03.24[ 제 목 ]다주택 보유세대가 1주택을 양도하고 남은 주택이 일시적 2주택인 경우 비과세 가능 여부[ 요 지 ]3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택을 양도한 경우 소득령§154⑤에 따른 보유기간 기산일은 당해 주택 취득일임​​양도, 서면-2019-부동산-4530 [부동산납세과-248] , 2020.02.21[ 제 목 ]1세대 3주택 보유자가 1주택 양도 후 남은 주택이 일시적 2주택인 경우 보유기간 계산[ 요 지 ]3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도하는 경우에는 당해 주택 취득일부터 보유기간을 기산하는 것임​사실 위와같은 해석사례를 보고 저도 상담시 현행 법령상 문구를 놓고 보았을때, 그리고 지금까지 해석사례를 보았을때 새롭게 주택을 취득하고 하나를 양도한 후 하나를 비과세받는게 되냐는 질문에 가능하다고 답변드렸는데​이런식으로 납세자에게 불리한 해석을 던져놓는게 이해가 안되네요..예전에 21.1.1. 1주택자는 개정된 보유기간 기산을 따르지 않는 다는 해석도 있었지만 해당 내용은 납세자한테 유리한쪽이라 그런가 보다 하고 넘겼는데 참..​제생각엔 증여나 용도변경이 양도이외의 사유에 포함되었던 2월 개정처럼 최소한 시행령 개정 하고 그전에 계약이나 취득했던 납세자는 구제해줘야한다는 입장입니다.​만약에 이미 새롭게 1주택을 취득(비조정지역)하고 종전주택중 하나를 양도하신분이라도남아있는 종전주택을 3년내 양도시 중과배제이며 새롭게 2년 보유하는 경우(조정지역 지정이후 취득인경우 2년거주 포함) 비과세요건은 다시 만족하게 되니 이미 양도를 하신 경우가 아니라면 선택지는 남아있는 상태입니다.​감사합니다.

1세대 1주택자가 주택을 2년 보유 및 거주하고 양도하는 경우 양도가 12억원까지 양도소득세를 비과세 받는 것은 흔히들 알고 있는 규정이다. 하지만 2021년 양도분부터 보유기간의 계산이 달라진다. 2주택 이상을 보유한 1세대가 최종 1주택 외의 주택을 처분한 경우 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.예를 들어 10년 전에 A,B 주택 2채를 취득해 보유하고 있던 1세대가 지난해 4월1일A주택을 양도한 경우 작년까지는 B주택을 다음날 바로 양도하더라도 비과세를 적용했지만, 올해부터는 A주택을 양도한 날부터 다시 B주택을 2년 보유해야 비과세를 받을 수 있다.2021년 양도분부터 보유기간 계산이 달라진다. 2주택 이상을 보유한 1세대가 최종 1주택 외의 주택을 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. [사진 pxhere]또한 법문에 ‘양도’가 아닌 ‘처분’이라고 명시해 양도뿐만 아니라 증여, 용도변경 등의 다른 사유로 처분한 경우도 포함하는 것으로 개정하였다. 개정 전 규정을 적용하여 비과세로 생각하고 양도한다면 생각지 못한 수억원의 세금이 추징될 수 있으니 양도하기 전 꼼꼼한 검토가 필요하다.거주기간2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유기간뿐만 아니라 2년 거주기간도 채워야 비과세가 가능하다.만약 다른 주택을 처분한 세대로 개정 규정이 적용되는 경우 보유기간뿐만 아니라 거주기간 역시 다시 기산하게 되어 큰 부담이 된다.하지만 2017년 8월 2일 이전에 취득했거나 취득 당시 조정대상지역이 아니어서당초 취득일부터 2년 거주기간의 요건이 없던 주택은 개정 규정이 적용되더라도 2년 거주는 필요 없이 2년 보유만 추가로 하면 된다.처분의 개념① 양도, 증여, 용도변경소득세법 시행령 제154조 제5항에는 개정 규정이 적용되는 처분의 개념에 양도, 증여 및 용도변경을 포함하고 있다.② 멸실기존 주택을 멸실하는 경우에는 처분의 개념이 적용되지 않아 보유기간 및 거주기간을 다시 기산하지 않는다.③ 상속2주택 이상을 보유하는 소유자가 사망해 동일세대원이 아닌 별도세대원에게 상속되는 경우 기존 세대원이 보유하던 주택을 양도시에는 보유기간을 다시 기산하지 않는다.장기보유특별공제 적용소득세법시행령 제154조 제5항이 적용되어 최종 1주택이 된 날부터 2년 보유 및 거주를 하지 못하여 비과세가 적용되지 않는 경우라도 장기보유특별공제 표2(보유기간 4%, 거주기간 4%)를 적용받을 수 있다.장기보유특별공제를 적용하는 보유기간은 소득세법 제95조 제4항에 명시된 취득일부터 양도일까지이므로 최종 1주택이 된 날부터 다시 기산하지 않는다.입주권 및 분양권의 양도소득세법시행령 제154조 제5항은 1주택 외의 주택을 처분하는 경우로 명시하고 있지만, 입주권 및 분양권을 처분하는 경우에도 해당 규정이 적용된다.입주권의 경우 원조합원과 승계조합원 모두 입주권을 양도한 후 남은 최종 1주택을 양도하는 경우 보유기간을 입주권 양도일부터 다시 기산하며, 21년 1월 1일 이후 취득한 분양권 역시 분양권을 양도하고 1주택을 보유한 날부터 기산한다.개정 규정 적용의 예외2021년 1월 1일 현재 소득세법시행령 제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3의 규정이 적용되는 다주택자는 2021년 1월 1일 이후 비과세로 주택을 양도하더라도 남은 주택의 보유기간은 최초 취득일부터 기산한다.만약 2021년 1월 1일 현재 3주택자가 1채의 주택을 과세로 양도하고 남은 2채의 주택이 비과세규정이 적용되는 경우에는 2021년 11월 2일 이후 양도분부터 개정 규정이 적용되므로 유의해야 한다.이번 개정 규정에 대해 문제점이 계속해서 지적되어 왔다. 유권해석이 바뀌는 사례도 있고, 아직 명확한 해석이 없는 사례도 많이 있어 실무를 보는 세무사도 난색을 표하고 있다. 비과세 적용에 여부에 따라 세액차이가 크게 발생하므로 꼭 여러 명의 전문가와 상담을 통해 매매를 진행해야 한다.

1. 개요소득세법에 따른 1세대 1주택 비과세 규정은 원칙적으로 2년 보유 및 거주 요건을 충족해야 적용받을 수 있습니다.다만,1세대 1주택 비과세를 계획하여 취득했지만 보유 및 거주요건을 충족하지 못한 상태에서 이직 등의 부득이한 사유로 거주하지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.소득세법에서는 위와 같이 부득이한 사유에 의해2년 보유 및 거주를 하지 못한 경우에도 비과세를 받을 수 있도록 특례를 마련해놓고 있습니다. 다만, 다음의 일정 요건들을 충족해야 하며 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.소득세법시행령 제154조 [ 1세대1주택의 범위 ]3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우(2014.02.21 개정)요건내용1. 부득이한 사유의 발생취학(재학증명서)초등학교, 중학교 제외이직 등(근무상 형편)(재직증명서, 고용계약서)이직, 동일한 직장 전근(자영업 제외)치료 및 요양(진단서, 요양증명서)1년 이상의 치료 및 요양2. 사유 발생 전 취득부득이한 사유가 발생한 뒤에 주택을 취득한 경우적용 제외3. 1년 이상 거주취득일~양도일 기간 중 세대 전원이1년 이상 거주(부득이한 사유로 세대원 일부 퇴거 포함)4. 세대 전원의 주거 이전세대 전원이다른 시·군으로 주거 이전(부득이한 사유로 당사자 외의 세대원이 함께 이전하지 못하는 경우 포함)5. 양도기한부득이한 사유 발생 후~부득이한 사유 해소 전2. 부득이한 사유의 발생보유·거주기간 특례를 적용받기 위해서는다음의 부득이한 사유가 발생해야 하며, 부득이한 사유의 해당 여부는 제한적으로 해석하고 있습니다. 부득이한 사유란 현주소지에서 통학, 출·퇴근이 불가능한 경우를 의미하는 것으로서주거이전 전후의 소요 시간·비용 등을 종합적으로 판단할 사항입니다.취학이직 등(근무상 형편)치료 및 요양<1> 취학취학이란 초·중·고등교육법에 따른 학교에의 취학을 의미하지만, 특수학교를 제외한초등학교 및 중학교는 대상이 되지 않는 것을 유의해야 합니다.고등교육법에 따른 대학원의 취학은 적용될 수 있으며, 국외학교에 취학하는 경우에는 국내학교의 경우와 동일하게 판단합니다.<2> 이직 등(근무상 형편)근무상 형편의 사유에는다른 직장으로의 이직과 동일한 직장의 전근 등 모두 포함되지만,자영업자의 사업장 변경은 제외되므로 유의해야 합니다.국외로 발령 나는 경우에 대한 특례는 별도로 규정하고 있으므로해당 특례에 국외 이주는 포함되지 않는 것입니다.<3> 치료 및 요양치료 및 요양의 사유는1년 이상의 치료나 요양해야 하는 질병의 치료또는 요양인 경우를 의미합니다. 이때 출산을 위한 치료 및 요양도 포함될 수 있습니다.3. 사유 발생 전 취득보유·거주기간 특례를 적용받기 위해서는부득이한 사유가 발생하기 전에 취득한 주택에 한하여 적용 가능합니다.[분양 계약 후, 취득 전 부득이한 사유가 발생하는 경우]분양으로 취득하는 아파트의 취득시기는 분양 잔금 납부일입니다. 만약분양계약은 했지만, 분양잔금 납부 전에 부득이한 사유가 발생한 경우에는 적용 가능 여부에 대한 해석이 나뉘고 있습니다.따라서 이에 해당하는 경우는 충분한 검토가 필요합니다.4. 1년 이상 거주보유·거주기간 특례를 적용받기 위해서는해당 주택에서 1년 이상 거주를 해야 합니다. 따라서 1년 보유만 하고 거주하지 않은 경우에는 적용받을 수 없습니다.<1> 거주기간의 계산1년 이상의 거주기간 계산은 해석의 여지가 있지만취득일부터 양도하는 날까지의 보유기간 중 거주한 기간을 기준으로 판단하는 것으로 해석한 국심판례가 있습니다.<2> 세대 전원의 거주비과세 규정에서 거주란원칙적으로 세대전원이 거주하는 것을 의미합니다. 따라서 세대원 중 일부가 함께 거주하지 않는 경우에는 거주기간에서 제외되지만,세대원 중 일부(소유주 포함)가 부득이한 사유로 일시 퇴거한 경우에도 거주요건을 충족한 것으로 보고 있습니다.5. 세대 전원의 주거 이전<1> 주거 이전부득이한 사유로 인해 세대 전원이 다음과 같이 주거를 이전해야 합니다.구분내용원칙 : 다른 시·군으로 이전원칙적으로 다른 시·군으로 이전해야 하며, 이때 시에는 특별시와 광역시를 포함하고 있습니다. 따라서 같은 특별시와 광역시의 구와 구 간의 이전은 해당하지 않습니다.예외 : 동일 시 안에서 이전광역시 안에서 구 지역과 읍·면지역 간에 이전과 도농 복합형태의 시지역 안에서 동기졍꽈 읍·면 지역 간의 주거이전이 포함됩니다.다만,부득이한 사유가 발생하기 전에 주거를 이전하는 경우에는 특례가 적용되지 않으니 유의해야 합니다.[새로운 근무지와 이전한 주거지의 소재지]새로운 근무지와 이전한 근무지가 동일한 시·군일 필요는 없지만, 특례의 취지에 따라 통상 출퇴근이 어려운 곳으로 보인다면 비과세가 어려울 수 있으니 유의해야 합니다.<2> 세대 전원의 이전원칙적으로 세대 전원이 거주지를 이전해야 하지만 당사자 외세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편 등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대 전원이 주거를 이전한 것으로 판단합니다.(소득세법시행규칙 제71조 제5항)6. 양도기한부득이한 사유로 인하여 주거이전의 경우 종전주택의 양도시기는부득이한 사유가 발생한 후 ~ 부득이한 사유가 해소되기 전에 양도해야 합니다.규정의 취지가 단기간 내 해소되지 않는 부득이한 사유로 보유 및 거주기간을 충족하지 못하는 경우를 해소하기 위한 것이므로 만약 부득이한 사유가 해소되었다면 해당 특례를 적용 받을 수 없는 것입니다.※ 일시적 2주택과 중복 적용부득이한 사유가 해소되지 않은 상태에서 신규주택을 취득한 경우 소득세법시행령 제155조 제1항에 따른 중복보유기간 내 종전주택을 양도하는 경우에도 비과세 특례를 적용 받을 수 있습니다.따라서 부득이한 사유로 인해 주거를 이전하는 경우 반드시 전·월세로 거주해야 하는 것은 아닙니다.(부동산거래관리-221(2010.02.10)취학, 이직, 요양 등 부득이한 사유로 주거이전에 따른 비과세 특례의 경우사례가 다양하고 모든 내용을 법에서 규정하고 있지 않고 있기 때문에 사실관계에 맞추어 사전에 충분한 검토 작업이 필요합니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222903763274[양도전문세무사] 2년 보유, 거주하지 못하고 해외로 나가는 경우에도 비과세 받는 방법 총정리 - 2편(취학·근무상 형편에 따른 비과세 특례)1. 개요 1세대 1주택자가 소득세법에 따라 비과세를 받기 위해서는 2년 보유(2년 거주) 의무를 충족해야 합...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994[양도세 전문 세무사]1주택 비과세, 장특혜택 2년 거주 요건 충족하는 방법안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 양도소득세에 있어서 거주 기간의 문제는 비과세 및 장기보...blog.naver.com

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 비과세 보유기간 기산에 대하여 새로 나온 유권해석을 바탕으로 정리하는 시간을 가져볼까 합니다.21.1.1 현재 다주택자가 주택을 처분하는 경우 남은 1주택의 비과세 보유기간은 재기산됩니다.2021년 1월 1일 현재 다주택자가 1주택 외의 모든 주택을 처분하는 경우에 남은 1주택에 대한 비과세 보유기간은 기산됩니다. 여기에서 처분은 양도와 증여 및 용도변경을 포함합니다. 다만, 2021년 2월 16일 이전에 증여 및 용도변경을 하였다면 비과세 보유기간은 새롭게 기산되지 않습니다.​2021년 1월 1일 현재 1주택자에 해당하게 된다면 비과세 보유기간은 새롭게 기산되지 않습니다. 기재부 유권해석을 통해 확인할 수 있습니다.질의회신이번에 나온 유권해석 내용을 살펴보도록 하겠습니다.답 : 제1안​3주택 상태에서 20.12.31 이전에 1주택을 양도한 뒤 21.1.1 현재 일시적 2주택 상태에서 주택을 양도하는 경우 비과세 보유기간은 새로이 기산되지 않습니다. 일시적 2주택은 최종 1주택에 해당하게 되므로 결국 21.1.1 현재 1주택으로 보아 비과세 보유기간을 새롭게 기산하지 않는 것입니다.​답 : 제2안​21.1.1 현재 3주택자가 1주택을 양도하여 일시적 2주택 상태에서 주택을 양도하는 경우 비과세 보유기간은 새로이 기산됩니다. 이 부분이 많은 논란이 있던 부분인데요. 이전에 나온 유권해석은 비과세 보유기간이 새롭게 기산하지 않는다는 내용이었기 때문입니다.​그래서 회신일(21.11.02)을 기준으로 하여 비과세 보유기간 산정일을 구분하였습니다. 즉, 남은 주택을 일시적 2주택 상태에서 회신일 전에 양도하면 기존의 유권해석 내용을 적용받아 비과세 보유기간을 새롭게 기산하지 않습니다.​답 : 제2안​이전 7월에 기재부에서 발표한 내용과 동일한 내용입니다. 21.1.1 현재 2주택자(일시적 2주택X)가 새롭게 주택을 취득하여 3주택이 된 후에 1주택을 양도하여 임의로 일시적 2주택을 만들어 양도하는 경우 비과세 보유기간은 새로이 기산됩니다.​이전에 기재부에서 발표한 유권해석 내용과 또 다른 내용이 있는데요. 이번에는 납세자에게 유리하게 바뀐 내용입니다.우선 과거 유권해석부터 보시죠.답 : 제2안​21.1.1. 전에 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여, 21.1.1. 현재 일시적 2주택이 되어 종전주택을 양도하는 경우 기존의 유권해석은 위와 같이 보유기간이 새롭게 기산한다는 내용이었습니다. 이번에 발표한 내용은 다음과 같습니다.21.1.1 현재 일시적 2주택이라면 최종 1주택에 해당하게 되므로 결국 비과세 보유기간은 새롭게 기산되지 않는 것으로 바뀌었습니다.​일시적 2주택은 소득세법 시행령 제155조, 제156조의2, 제156조의3을 포함하기 때문에 상속, 혼인, 동거봉양 등으로 인하여 2주택이 되는 경우 뿐만 아니라 1주택 + 1입주권, 1주택 + 1분양권 등도 포함됩니다. ​비과세 보유기간에 대한 상담을 하면서 세법이 정말 어려워졌다는 생각을 하는데요. 법령을 모호하게 만들어 이를 보완하고자 유권해석을 발표하고 또 이를 계속 수정하는 것은 납세자 뿐만 아니라 전문가들도 혼란스럽게 만드는데요.. 분명히 이번 유권해석에 대해서도 추후 많은 논란이 생기지 않을까 싶습니다.​

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.​이번 시간에는 장기보유특별공제와 관련하여 나온 예규를 보도록 하겠습니다.장기보유특별공제부동산을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 양도차익에서 보유기간 및 거주기간별 공제율을 곱하여 장기보유특별공제액을 계산합니다.기본적으로 최대 30%의 장기보유특별공제율을 적용하고, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당하는 주택으로서 보유기간 중 2년 이상 거주하고 양도하는 경우 최대 80% 장기보유특별공제율을 적용합니다.​여기서 가장 중요한 것은 1세대 1주택일 뿐만 아니라 2년 이상 거주한 상태여야 한다는 건데요.거주기간은 기본적으로 주민등록등본상 전입일부터 전출일까지로 합니다.해당 거주기간을 산정할 때 특수한 경우(일시퇴거)도 포함되는지 아닌지에 대한 사전답변이 이번에 나왔습니다.​사전답변1세대 1주택을 위한 비과세 거주요건을 계산할 때 일시퇴거자도 같이 거주한 것으로 보아 계산을 합니다.양도, 재산세과-3173 , 2008.10.07 [ 요 지 ]비과세 판정시 “거주”라 함은 원칙적으로 세대전원이 거주하는 것을 말합니다. 다만, 세대원의 일부가 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 일시퇴거한 경우에도 나머지 세대원이 거주한 경우에는 세대전원이 거주한 것으로 봄국세청 사전답변의 사실관계는 다음과 같습니다.○ 신청인은 서울 소재 A주택을 2010.1.22. 부부 공동명의 취득○ A주택에 2010.4.16. 전입하여 거주하던 중 직장변경*으로 2011.4.29. 부산으로 가족 모두가 이사갔다가, 2016.2.19. 다시 서울로 복귀함(서울에서 퇴거하여 부산에 거주 중이던 기간을 “퇴거기간”이라 함)* 서울에서 부산으로 변경○ ’21.9.16. A주택 양도 계약(’21.12.27. 잔금청산 예정)A주택을 1세대 1주택 비과세를 받아 양도를 할 때, 퇴거기간이 장기보유특별공제시 거주기간으로 인정받을 수 있을지에 대한 질의였는데요.국세청 사전답변은 다음과 같습니다.일시퇴거의 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 예외적으로 거주기간으로 인정해주는 것이므로 장기보유특별공제시에는 거주기간으로 인정이 되지 않는 것입니다. 장기보유특별공제 적용시 이를 염두해두어야 할 것 같습니다.​이상으로 이번 글을 마치겠습니다.감사합니다.