재건축아파트 양도시 주택부수토지 증가분 양도차익 계산 질의

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.재개발·재건축 사업, 소규모주택정비법에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 조합원이 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위 (조합원입주권) 또는 관리처분계획 등에 따라 취득한 '신축주택 및 그 부수토지'를 양도하는 경우 양도차익은 다음의 계산방법으로 계산합니다. ​​분담금/청산금 을 납부한 경우①관리처분계획 등 인가 전 양도차익= 기존건물과 부수토지의 평가액 - 기존건물과 부수토지의 취득가액 - 기존건물과 관련된 필요경비​②관리처분계획 등 인가 후 양도차익= 양도가액 - (기존건물과 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) - 신축아파트와 관련된 필요경비​​※ 장기보유특별공제는 관리처분계획 인가일을 기준으로 하여 ①,②양도차익에 적용됩니다.※ 양도세 계산시 청산금은 납부한 청산금입니다.​​입주권양도시 필요자료​

1. 개요1세대 1주택 양도소득세 비과세는 주택을 보유하고 있다면 반드시 받아야하는 세제 혜택입니다. 양도하는 주택의 양도가액이 12억원 이하라면 시세차익이 아무리 많이 나더라도 양도소득세는 발생하지 않으며, 12억원 초과라도 초과분에 대해서만 양도소득세를 부과하기 때문입니다.만약 세대가 2주택을 보유하더라도 1세대 1주택자 비과세를 적용해주는 특례가 마련되어 있습니다.'농어촌주택'이 대표적인 예입니다.1주택을 보유한 세대가 세법상 농어촌주택에 해당하는 지방의 주택을 취득하여 2주택자가 되더라도 보유하고 있던 주택을 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있습니다.다만, 농어촌주택은 주택 수에서 빠진다는 사실을 듣고 요건을 따지지 않고 농어촌주택을 취득하는 사례들이 늘고 있습니다.실제로 최근 40대 남성 A씨는 보유하던 주택이 당연히 농어촌주택에 해당한다고 생각하여 보유하고 있던 아파트를 양도하여 비과세로 신고하였으나, 2억원의 양도소득세가 추징되었습니다.농어촌주택에 해당하기 위해서는여러 가지 요건들을 충족해야 하며, 내용에 따라 중과유예 기간 이후에는 중과세에도 포함되는 주택에 해당할 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다.2. 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수 제외조세특례제한법 제99조의4에 해당하는 농어촌주택은 농어촌주택 취득 전 보유하던다른 주택(=일반주택)을 양도하는 경우 주택 수에서 제외하여 비과세를 적용합니다.즉, 일반주택을 보유하던 세대가 농어촌주택을 취득하여 2주택자가 되더라도 일반주택을 양도하는 경우 비과세를 적용 받을 수 있게 됩니다.조세특례제한법 제99조의4 [ 농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 ]① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 1세대 라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 농어촌주택등취득기간 이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 농어촌주택등 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 일반주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용한다.(2020.12.29 개정)해당 비과세를 적용받기 위해서 농어촌주택은다음의 요건들을 모두 충족해야 합니다.요건내용취득시기2003.08.01.~2022.12.31.기간 중 취득취득순서일반주택취득 후 농어촌주택 취득지역 요건읍·면 지역 또는 대통령령으로 정하는 동(수도권 등 지역 제외)면적 요건삭제(21.1.1 이후 양도분)가액 요건취득 당시 주택 및 부수토지의기준시가 합계 2억원 이하(한옥 4억원)보유 요건3년이상 보유(3년 보유 전 양도의 경우 특례 적용 가능)3. 요건<1> 취득시기2003.8.1. ~ 2022.12.31.까지의 기간 중에 농어촌주택을 취득해야 합니다.해당 기간 이전에 취득한 경우 특례를 적용 받을 수 없습니다.이때 취득이란 매매로 인한 취득뿐만 아니라증여, 상속, 직접 건설하여 취득한 것을 포함합니다.<2> 취득순서양도하는 일반주택 취득 후 농어촌 주택을 취득해야 합니다.만약 농어촌주택을 일반주택보다 먼저 취득한다면 이외의 요건들을 충족하더라도 특례를 적용 받지 못합니다.[세대기준 판단]일반주택 및 농어촌 주택의 취득시기 및 취득순서는세대를 기준으로 판단하므로 세대원간의 증여 및 상속 등의 경우에는 시기에 대해 유의해야 합니다.<3> 지역 요건(1) 취득 당시 지방자치법에 따른읍·면지역또는 대통령령으로 정하는동(별표12에 따른 시 지역에 속한 동으로서 보유하고 있던 일반주택이 소재하는 동과 같거나 연접하지 아니하는 동)이면서다음에 해당하지 않는 지역에 소재해야 합니다.1) 수도권지역. 다만, 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군은 제외2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 (토지거래)허가구역5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역따라서 취득 당시 조정대상지역에 소재했다면 이후양도일 현재 해제되더라도 적용이 불가능하며, 도시지역, 조정대상지역, 허가구역, 관광단지 여부 등은 토지이용계획확인원 및 각 법에 따라 지정여부를 확인해야 합니다.[도시지역]국토는 용도에 따라 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보건지역으로 구분됩니다.이 중 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 이루어져 있으며 해당 농어촌주택의 소재지가 도시지역에 해당하는지 여부를 잘 검토해야 합니다.(2) 농어촌주택과 일반 주택은 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 있지 않아야 합니다.조세특례제한법 제99조의4 [ 농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 ]③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.(2014.12.23 개정)<4> 면적 요건2020.12.31. 이전 양도분까지는 대지면적이 660㎡ 이내여야 하는 면적 요건이 있었지만,21.1.1 이후 양도분부터는 면적요건이 삭제되었습니다.<5> 가액 요건농어촌주택의 취득 당시 주택 및 토지의기준시가 합계액이 2억원 이하여야 합니다.(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)취득 당시의 가액 요건에 해당해야 하며, 취득시점에 따른 가액 요건은 다음과 같습니다.취득시기가액 요건2003.8.1. ~ 2007.12.31기준시가 7천만원2008.1.1. ~ 2008.12.31기준시가 1.5억원2009.1.1. ~기준시가 2억원14.1.1 이후 취득한 한옥은 기준시가 4억원이때 기준시가의 계산은소득세법 제99조에 따른 기준시가이며,만약 취득일 이후 농어촌주택을 증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우에는 증가한 면적의 가액을 포함하여 판단합니다.<6> 보유 요건농어촌주택 취득기간 중에 취득한 농어촌주택은3년 이상 보유해야 합니다.3년을 보유하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 특례 적용이 가능하며, 양도 이후 3년 보유 요건을 충족하지 않는 경우에는 다시 양도소득세가 추징됩니다.[ 거주 요건 ]보유에 대한 요건만 충족하면 되기 때문에 농어촌주택에 전입하여거주하지 않아도 해당 특례를 적용 받을 수 있습니다.4. 재건축 및 증축 또는부수토지의 추가 취득의 경우일반주택 및 농어촌주택의재건축 및 증축 또는 부수토지의 추가 취득의 경우적용의 기준은 다음과 같습니다.<1> 취득시기(1) 재건축농어촌주택취득기간 중 취득한 농어촌주택을 이후 멸실하고 재건축한 경우에도농어촌주택취득기간 내 취득한 것으로 보아 특례 적용이 가능합니다.(2) 증축 또는 부수토지의 추가 취득농어촌주택의 증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우당초 농어촌주택의 취득일을 기준으로 농어촌주택취득기간 중 취득여부를 판단합니다.<2> 취득 순서일반주택이 멸실된 후 재건축된 경우해당 주택은 일반주택의 연장으로 보아 취득순서를 판단합니다.<3> 지역 요건농어촌주택의 증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우 당초농어촌주택의 취득일을 기준으로 농어촌주택취득기간 중 취득여부를 판단합니다.<5> 가액 요건가액 요건 2억원 이하 여부는 취득일 이후 농어촌주택을증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우에는 증가한 면적의 가액을 포함하여 판단합니다.<6> 보유 요건농어촌주택 취득 후 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우 3년의 보유기간은멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 합하여 판단합니다.조세특례제한법시행령 제99조의4 [ 농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 ]⑬ 농어촌주택등의 보유기간 및 거주기간은 다음 각 호에 따라 계산한다.(2019.02.12 개정)3. 농어촌주택등에서 거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산한다.(2019.02.12 개정)다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다), 사망으로 인한 상속 또는 멸실의 사유로 인하여 당해 농어촌주택을 3년이상 보유하지 아니하게 되는 경우에는 3년 이상 보유하지 않더라도 추징되지 않습니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222376858753[재산전문세무사]가족간 매매로 세액 2억원 줄인 절세사례(조세특례제한법 99조의4, 농어촌주택 보유)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 많은 분들이 잘 모르고 계시지만 굉장히 파워풀한 혜...blog.naver.com

이상웅 세무사1편에 이어 2편에서는멸실 후, 준공 전 단계 / 준공 후 단계에 대해서 알아보겠습니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com<1편 >1. 관리처분계획인가 전 단계2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계<2편>3. 멸실 후, 준공 전 단계4. 준공 후 단계3. 멸실 후, 준공 전 단계1편에서 말씀드렸다시피 소득세법과 지방세법의 재건축·재개발 물건이 입주권으로권리변환의 기준일다음과 같습니다.구분권리변환일소득세법(양도소득세)도시정비법에 따른 관리처분계획 인가일지방세법(재산세, 취득세)사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날<1> 취득세관리처분계획인가가 나고 멸실된 물건은 지방세법에서토지의 취득으로 판단합니다.멸실 전에는 매매로 부동산을 취득하는 경우 취득 대상이주택과 주택 외 부동산인지에 따라 적용되는 취득세율과 중과 여부가 달라지지만, 멸실 후에는토지에 해당하므로 멸실 전 주택의 부수토지로 이용되고 있었더라도기본세율 4%가 적용됩니다.“멸실 후 취득세율 :종전 물건의 종류에 상관없이 4%”[절세방안]1.다주택자: 취득물건이 주택인 경우에는멸실 전 취득한다면 관리처분계획인가 후라도8% 또는 12%의 중과세율이 적용되지만,멸실 후 취득한다면4%의 취득세율이 적용되므로 멸실 후 취득하는 것이 유리합니다.2.무주택자:멸실 전과 멸실 후 취득세율은 동일합니다. 다만, 멸실 전 취득의 경우 건물의 시가표준액에 포함될 수 있습니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)관리처분계획인가 이후라도 멸실전에는 건물에 대한 재산세 및 종부세가 부과되지만,멸실이 됐다면 이후 준공까지 토지분에 대한 재산세만 부과되며 종부세도 부과되지 않습니다.재산세 및 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재로 부과되는데 실무상 주택건물이 실제로는 멸실되었지만 조합에서 멸실 신고를 하지 않아 당해 연도의 종부세가 부과되는 경우도 있습니다. 이 경우 실제 멸실된 사실을 입증하는 경우 경정청구를 통하여 환급받을 수 있습니다.<3> 양도소득세소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가로서 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 입주권의 양도에 해당합니다.①원조합원이 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 양도소득세는 1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com②관리처분계획인가 후 입주권을 취득한 승계조합원의 경우 입주권 양도시 비과세는 적용되지 않으며, 다주택자라고 하더라도 중과세가 아닌 일반과세가 적용됩니다.이때 입주권 일반과세의 적용세율은 다음과 같습니다.구분양도소득세율입주권 취득 후 1년 미만70%입주권 취득 후 1년 이상 ~ 2년 미만60%입주권 취득 후 2년 이상 보유 후 양도기본세율(6~45%)[장기보유특별공제]1.원조합원 :관리처분계획인가 전 토지와 건물의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제가 가능하며,관리처분인가 후 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.2.승계조합원: 입주권을 승계 취득한 승계조합원은 3년 이상 보유하고 입주권으로 양도하더라도장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.<4> 증여 및 상속세관리처분계획인가 이후증여 및 상속받는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리로 판단합니다.멸실 여부와는 무관하며 이때 증여 및 상속세는1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 준공 후 단계입주권이 준공되어 신축아파트를 취득하는 경우 조합원(승계조합원 포함)은 해당 아파트를'원시취득'한 것으로 판단합니다.원시취득이란 등기부등본상 등기원인이‘보존’으로 나게되며,직접 건설한 것으로 보는 것입니다.따라서 일반적인매매취득 또는 증여 및 상속취득과는 다른 별개의 개념이 적용됩니다.<1> 취득세입주권이 아파트로 준공된 후 조합원은 추가분담금에 대한 잔금과신축아파트에 대한 취득세를 납부하게 됩니다.이때취득세는 원시취득으로서 다주택자라고 하더라도 취득세가 중과되지 않습니다.현행 지방세법상 취득세 중과세율은매매 또는 증여를 원인으로 취득하는 경우에만 적용되므로 기본 원시취득세율이 적용됩니다.1. 재개발: 추가분담금 x원시취득세율 2.8%2. 재건축: 건축비용(세대별 평당 건축비 x 면적) x원시취득세율 2.8%토지의 지분이 증가되지 않는 경우라면 원조합원과 승계조합원의 취득세는 동일합니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)조합원의 경우 준공되기 전까지는 토지에 대한 재산세만 납부하면 되지만,준공 후에는 토지 위의 건물이 주택으로 인정되어 주택에 대한 재산세 및 종부세를 납부해야 합니다.따라서과세기준일인 6월 1일 이전에 준공이 이루어진다면 당해연도의 종부세를 부담해야 합니다.<3> 양도소득세소득세법상 신축아파트의 취득시기는빠른날(사용승인서 교부일, 사실상 사용일, 임시사용 승인일)입니다.일반적으로 준공일에 신축아파트를 취득하게 되므로준공일이라고 표현하겠습니다. 준공일 이후 양도하는 경우 주택을 양도하는 것에 해당합니다.① 비과세- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 비과세 적용받기 위한2년 보유 및 거주기간은 관리처분인가 전 종전주택과 신축아파트의 기간을 통산합니다.- 승계조합원: 승계조합원의 비과세 보유 및 거주기간의 판단은신축아파트를 취득한 날부터 기산하게 됩니다.따라서입주권으로 보유한 기간이 길더라도 신축아파트가 준공된 이후부터 인정되는 것을 유의해야 합니다.② 다주택자 중과세율준공 후 양도는 소득세법상 주택을 양도하는 것에 해당하므로원조합원, 승계조합원 모두 다주택자라면 양도소득세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 다주택자의 경우준공 전 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.③ 장기보유특별공제- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 양도소득세는기존부동산 양도차익과 청산금납부에 대한 양도차익으로 나눠서 계산합니다.구분장특 공제기간기존부동산 양도차익종전부동산 취득일~ 신축아파트 양도일청산금납부 양도차익관리처분계획인가일~ 양도일- 승계조합원: 승계조합원이 신축아파트를 양도하는 경우장기보유특별공제의 기산일은 신축아파트의 취득일입니다. 따라서입주권으로 보유하던 기간은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.④ 적용 세율신축아파트를 양도시 보유기간에 따라 취득일로부터 1년이내 양도는77%, 2년 이내 양도는66%, 2년 경과 후 양도시에는 기본세율(6~45%)가 적용됩니다.- 원조합원: 원조합원은 양도소득세 세율 적용시 취득일을종전부동산의 최초 취득일로 판단합니다.- 승계조합원: 승계조합원은 양도소득세 세율 적용시취득일을 준공일로 판단합니다. 따라서 입주권을 오래 보유했더라도 준공 후 바로 양도하게 되면 높은 단기세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.⑤ 미등기전매재개발·재건축사업 절차에 따라 신축아파트로 준공되었더라도이전고시일 이전에는 소유권보존등기가 불가능합니다. 따라서 조합원은 이전고시 후 조합원 명의로 보존등기됩니다.이때준공이 되었지만 이전고시 전 단계에서 조합원으로 보존등기 전 양도하는 경우에는 주택을 양도하는 것이며 등기가 불가능한 자산에 해당하여 미등기전매에 해당하지 않습니다.다만,이전고시가 되었지만 보존등기 전 단계에서 양도하는 경우에는 등기가 가능한 상태이지만 등기를 하지 않고 양도하는 것이므로 미등기전매에 해당할 수 있으므로 유의해야 합니다.미등기전매에 해당하게 되면다음의 불이익이 적용됩니다.1. 1세대 1주택비과세및 조세특례제한법에 따른감면혜택 적용 불가능2. 장기보유특별공제적용 불가능3. 양도소득 기본공제적용 불가능4.77%(지방세 포함)의 높은 세율 적용5. 무신고의 경우부당무신고가산세적용<4> 증여 및 상속세조합원의 경우 준공 후 증여 및 상속시신축아파트를 증여 및 상속 받은 것으로 판단되며 증여 및 상속시 평가액 산정은 다음과 같습니다.시가증여(상속)일 전 6개월 ~ 이후 3개월(상속은 이후 6개월)의 기간 중 매매가액, 감정가액, 수용가액 등기준시가증여(상속일) 현재 시가가 없는 경우로서 주택공시가격 등준공 전입주권 유사매매사례가액이 증여 및 상속일 전6개월 이내의 금액이라고 하더라도평가물건의 종류가 다르기 때문에 시가로 적용하기 어렵습니다.또한 신축아파트로서 최근 매매거래가액이 없더라도평가심의위원회 등실무적으로 공시가격으로 평가하여 신고시리스크가 존재하므로 감정평가 후 신고 하는 것을 추천해 드립니다.1편, 2편으로 도정법에 따른 재개발·재건축 물건에 대하여 각각 단계별 발생되는 세금에 대하여 정리해보았습니다.세부적인 내용은 각자의 상황에 따라 달라질 수 있으니 취득 및 매매시 전문가와 상담하시어 최선의 방법을 찾으시길 바랍니다.1편은 아래 링크를 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에는 최근에 나온 심판례 중 재건축으로 신축아파트를 취득한 경우로 비과세 대상으로 알았으나, 3주택 중과세율이 적용되어 세금폭탄을 맞은 사례입니다.세부적으로 살펴보면,승계조합원입주권으로 취득한 아파트의 보유기간은사용검사필증 교부일로부터 계산합니다조합원입주권이 되기 전에 주택을 보유하다 재개발/재건축이 되어 신축아파트를 취득하게 되는 경우에 신축아파트의 보유기간은 종전 주택의 취득일로부터 계산합니다. 다만, 추가분담금을 납부한 경우에는 장특공의 계산시 양도차익을 종전주택분과 분담금납부분으로 분리하여 계산하게 됩니다.이번에 살펴볼 승계조합원입주권의 경우에는, 이와 달리 신축아파트의 사용검사필증 교부일로부터 보유기간을 계산합니다.서면4팀-547, 2006.03.13.【질의】조합아파트의 승계조합원이 취득한 신축아파트를 양도하는 경우 세율 및 장기보유특별 공제율을 적용함에 있어 토지와 건물의 취득시기에 대하여 질의함.【회신】「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005. 5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005. 5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.즉, 동일한 아파트라도 원조합원인지 승계조합원인지 분양권으로 인한 것인지에 따라 보유기간이 각각 다르게 되니 주의가 필요한 부분입니다.재건축의 경우,2005.5.31.이전에는 사업시행인가일인 기준으로 조합원입주권으로 변환됩니다종전주택이 조합원입주권이 되는 시점은 현재는 재개발이던 재건축이던 관리처분계획인가일입니다. 그러나, 2005.5.31일 이전에는 재건축은 사업시행인가일로 차이가 있습니다.문제는 2005.5.31일 이전에 사업시행인가가 난 재건축아파트를 2005.5.31일 이후에 취득한 경우에 이를 주택의 취득으로 볼지 조합원입주권의 승계취득으로 볼지 여부 입니다.사례의 상황을 살펴보면,[상황]① 2009년 재건축아파트를 취득② 2016년 8월 완공되어 사용승인을 받음③ 2018년 3월 신축아파트를 양도④ 1세대 1주택 비과세 고가주택 신고⑤ 세무조사 결과, 사업시행인가일이 2005.5.16일로 확인⑥사용승인일인 2016년 8월을 취득일로 보아 비과세와 장특공 배제하고 중과세율 적용이에 불복하여 납세자가 심판청구를 한 사례입니다.조심-2022-서-5723 , 2022.09.29[ 제 목 ]가산세를 감면할 만한 정당한 사유가 있는지 여부[ 요 지 ]처분청이 자신의 판단에 따라 이 건 분양아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용하여 청구인들이 납부한 세금을 환급하였다가 서울지방국세청장의 조사결과에 따라 이 건 처분을 통해 환급세액 등을 추징한 사정이라면, 처분청의 이 건 경정처분은 청구인의 잘못에 기인한 것이 아니라 세액을 과소고지한 처분청에 귀책사유가 있는 것으로서 이 건 처분에 따라 증액된 세액이 납부되지 아니한 것에 대한 책임을 청구인들에게 지우는 것은 과도한 것으로 보이는 점 등에 비추어 당초 환급경정결정 통지일(2018.11.29.) 다음날부터의 기간에 대해서는 청구인들에게 가산세 감면의 정당한 사유가 있다 할 것이므로 처분청이 납부불성실가산세를 가산하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 일부 잘못이 있다고 판단됨재건축 사업시행인가일이 2005.5.16일 이므로2009년에 재건축이파트를 취득해도 신축아파트 보유기간은 1년 7개월입니다조세심판원은 신축아파트의 취득시점은 2009년이 아닌 2016년이라고 판단하였습니다.이에 대한 근거는① 2005.5.30일 이전에 사업시행인가가 완료된 경우는 종전 규정을 따름②종전 규정은 재건축은 사업시행인가일부터 조합원입주권이 되는 것임③따라서, 2009년에 취득한 재건축아파트는 조합원입주권을 승계취득한 것임④승계조합원입주권으로 취득한 아파트의 보유기간은 사용검사필증 교부일인 2016년임⑤따라서, 비과세와 장특공 판단시 아파트 취득일은 2009년이 아닌 2016년임결국, 2009년부터 보유하고 있었으나 보유기간은 1년 7개월로 인정되어 세금폭탄을 맞은 경우가 되었습니다. 만약, 사업시행인가일이 2005.5.16일인데 불과 2주만 더 늦게 났어도 비과세도 받고 장특공도 인정되었을 것입니다.이와 같은 경우, 보유기간이 1년 7개월밖에 인정이 안된다면 아파트를 팔지않고 더 보유하다가 팔았을 것입니다.다. 심리 및 판단쟁점아파트는 2005.5.16. 도시정비법에 따른 사업시행인가를 받은 것으로 확인되고, 「소득세법 시행령」부칙(2005.5.31. 제18850호)에서 “이 영 시행 전에 도시정비법에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.”라고 규정하고 있는 점 등에 비추어처분청에서 청구인들이 쟁점아파트를 취득할 당시에 쟁점아파트는 주택이 아닌 조합원입주권으로 전환된 상태였다고 보아 보유기간을 분양아파트의사용승인일인 2016.8.30.부터 양도일인 2018.3.30.까지 1년 7개월로 하여1세대 1주택 고가주택 비과세양도차익을 부인하고, 장기보유특별공제를 배제하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다정리하면,이상 심판례를 통해, 승계조합원입주권으로 취득한 신축아파트의 보유기간에 대해 알아보았습니다.특히, 2005.5.30일 이전에는 재건축의 경우 사업시행인가일이 조합원입주권으로 변환되는 시점입니다.본인의 아파트가 이에 해당하는 경우에는 관리처분일인가일 이전에 취득해도 승계조합원을 취득한 것으로 봅니다.본 사례의 경우와 같이 불과 몇일 사업시행인가가 일찍난 관계로 세금폭탄을 맞은 경우가 발생하니, 신축아파트의 보유기간에 유의해야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

1. 개요​조합원입주권이란, 재개발/재건축 사업(소규모재건축사업)이 진행되면서 관리처분계획인가로 인하여 취득한 입주자로서의 지위입니다. 정비구역의 토지등소유자가 사업을 위해 종전 부동산을 내놓았기 때문에 갖게 되는, 신규주택을 우선하여 공급받을 수 있는 자격을 말합니다.​재개발/재건축 사업은 [정비구역 지정(안전진단) – 조합(추진위)의 설립 – 사업시행계획인가 – 분양신청 – 관리처분계획인가 – 이주/멸실/착공 – 사용승인/입주 – 소유권이전고시]의 순서로 진행됩니다. 관리처분계획의 인가 전 단계는 새로 탄생할 동네의 밑그림을 그리는 단계이고, 관리처분계획인가로 비로소 공사에 돌입합니다. 그래서 세법에서는 관리처분계획인가를 중요한 변환점으로 보고, 관리처분계획 전을 [주택], 관리처분계획 후를 [조합원입주권], 사용승인 이후를 [주택]으로 보고 있습니다. 그러니 조합원입주권은 주택과 주택 사이 과도기에 있는 재산이라 하겠습니다.​소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.9. “조합원입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.​​그런데 소득세법 제89조 제1항 제3호에 의하면 비과세되는 양도소득은 [1세대 1주택 비과세] 요건을 갖춘 “주택”의 양도라고 정의하고 있습니다. 만약 9억 미만의 [1세대 1주택 비과세]의 요건을 갖춘 주택을 가진 조합원이 있다고 합시다. 그 사람이 관리처분계획인가 전에 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 비과세를 받겠지만, 관리처분계획인가 다음 날 주택을 양도하는 경우에는 어떻게 될까요? 소득세법 제89조 제1항 제3호에 의하면 더 이상 주택이 아니기 때문에 [1세대 1주택 비과세]를 받을 수 없습니다.​그러나 이것은 상당히 불합리합니다. 조합원입주권이라 해도 구주택이 신규주택으로 변환되는 공사과정에 있을 뿐 사실 주택이나 마찬가지입니다. 또, 실수요자를 보호하는 비과세 규정 취지에 비추어 다주택자의 투기목적이 없는 사람을 보호할 필요도 있습니다. 마지막으로 관리처분계획인가라는 행정처분을 기점으로 비과세가 되고 안 되고를 결정짓는 것도 지나치게 자의적이고 취지에 맞지 않습니다. 따라서 소득세법에는 조합원입주권을 위해 제89조 제1항 제4호에 별도로 [1세대 1조합원입주권 비과세]를 허용하고 있습니다.​소득세법 제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택​4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것​​2. 내용​조합원입주권이 사실상 주택이나 다름없다면, [1세대 1조합원입주권 비과세]를 받기 위해서는 주택이 [1세대 1주택 비과세]를 받기 위해 지켜야 할 요건을, 다름 없이 갖추어야 합니다. 그래서 소득세법에서는 관리처분계획인가일 현재, 아직 주택의 모습일 때 [1세대 1주택 비과세]의 요건을 갖춘 경우에만, 관리처분계획인가일 이후 양도하는 1세대 1조합원입주권에 대해 비과세를 적용합니다.​즉, 관리처분계획인가일이 지난 조합원입주권을 양도하려면, 관리처분계획인가일 시점에 1세대가 1주택을 2년 보유 (2017년 8월 2일 이후 취득한 주택의 경우 2년 거주)를 갖추었는지 살펴보아야 합니다.​그런데, 여기서 디테일에 의문점이 생깁니다. 원래 양도소득세의 세계에서는 [비사업용 토지] 판정을 제외하고는 [양도일 현재]의 상황을 가지고 판단하는 것이 대부분입니다. 그런데 관리처분계획인가일 시점에는 1세대가 2주택을 가졌으나, 추후 1개 물건을 정리하였거나 2주택이 1조합원입주권으로 합체하여, 양도일 현재에는 [1세대 1조합원입주권] 상태인 경우에는, 양도일 현재의 현황을 존중해서 비과세를 적용해주어야 하는 것이 아니냐는 의견이 나왔습니다.​처음에는 법에 쓰여진 대로, 관리처분계획인가일 시점만으로 판단해야 하므로, 관리처분계획인가일에 2주택자인 경우 [1세대 1조합원입주권]을 적용할 수 없다고 하였습니다. 그러나 여러 논란을 거쳐 대법원에서 먼저 양도일 현재 [1세대 1조합원입주권]이면 비과세를 적용할 수 있다고 판결하였고, 이후 조세심판관 합동회의를 거쳐 [양도일 현재 1세대 1조합원입주권이면 된다]는 해석에 이르렀습니다.​대법2007두10501(2008.06.12)구 시행령 제155조 제16항의 입법 취지나 입법 경위, 규정 내용 및 관련법령 등에 비추어 볼 때 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택이나 대지를 제공하고 그 사업계획이 승인됨에 따라 취득한 분양권을 양도하는 경우 구 시행령 제155조 제16항에 따라 분양권의 양도에 따른 소득이 양도소득세 비과세되기 위하여는 그 분양권을 양도할 당시 다른 주택이 없고, 사업계획승인일 현재 기존주택의 보유기간이 3년 이상(일부지역은 거주기간이 1년 이상) 되는 등 구 시행령 제154조 제1항 소정의 비과세요건을 갖추면 되는 것이지, 그외에 사업계획승인일 현재 1세대가 1주택을 보유할 요건까지 갖출 것을 요구하는 것은 아니라고 할 것이다​​그러니 다시 요건을 정리해보면, ①1세대가 1조합원입주권만을 가진 상태에서, ②관리처분계획인가일 시점에 2년 보유 (2017년 8월 2일 이후 취득한 주택의 경우 2년 거주)한 주택을 양도하는 경우, ③양도소득세 비과세가 가능합니다. 조합원입주권이 9억원을 넘는 경우에는 9억원까지만 비과세합니다.​​3. 장기보유특별공제​주택을 양도하는 때에는 주택을 오래 보유할수록 장기보유특별공제가 적용됩니다.(미등기양도, 다주택자나 2022년 이후에 양도하는 비사업용 토지의 양도소득일 경우에만 장기보유특별공제 적용이 배제) 특히 1주택의 양도에 대해서는 현행 법률로 보유 10년, 거주 10년에 대해 각 4%씩 최대 80%(소득세법 제95조 제2항 표2)까지도 장기보유특별공제가 적용됩니다. 조합원입주권은 어떨까요? 1세대 1조합원입주권의 양도에 대해서는 1주택의 양도와 같이 현행 법률로 보유 10년, 거주 10년에 대해 각 4%씩 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.​소득세법 제95조(양도소득금액)②제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.​재산 -1078, 2009.06.01「소득세법 시행령」제155조 제17항의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 조합원입주권은 「소득세법」제95조 제2항 표2에 규정된 보유기간별 공제율을 적용하여 장기보유특별공제액을 계산하는 것이나,​​그런데 조합원입주권의 장기보유특별공제는 주택이었던 기간인 [취득 ~ 관리처분계획인가일]의 양도차익에 한정하여 적용합니다. 관리처분계획인가일을 기점으로 주택이 조합원입주권으로 변환되니 당연한거 아니야? 생각할 수 있지만, 여기서 실무상 심각한 문제가 발생합니다. [취득 ~ 관리처분계획인가일]의 양도차익을, [권리가액 – 취득가액]으로 보고 있기 때문입니다.​정비사업에서 조합원의 권리가액은 실제 시세를 반영하지 않습니다. 프리미엄이 붙어 10억이 넘는 물건도, 권리가액은 1억 ~ 2억에 그치는 경우가 많습니다. 왜냐하면 감정평가사들이 개발이익(프리미엄)을 배제하고 조합원의 권리가액을 측정하기 때문입니다. 하지만 조합원의 분양가도 개발이익을 배제하고 결정되기 때문에, 조합원 입장에서는 손해보는 것은 없습니다. 결국 조합원들의 관심은 권리가액과 분양가가 얼마나 차이가 나서 분담금이 얼마냐에 있을 뿐, 권리가액을 시세로 생각하는 사람은 아무도 없습니다. 그런데, 세법에서는 심각한 문제를 가져옵니다.​만약 [2억에 취득]하여, [관리처분계획인가일 현재 시세 10억, 조합원 권리가액 3억], [조합원입주권 양도가액 12억]인 입주권이 있다고 합시다. 상식적으로 [관리처분계획인가일 현재 시세 10억 – 취득가액 2억]에 장기보유특별공제를 적용하고, [양도가 12억 – 관리처분계획인가일 현재 시세 10억]에 대해 장기보유특별공제를 배제하면 아무 문제가 없습니다. 그런데 실제로는 [조합원 권리가액 3억 – 취득가액 2억]에 장기보유특별공제를 적용하고, [양도가 12억 – 권리가액 3억] 에 대해 장기보유특별공제를 배제합니다. 즉, 조합원입주권의 양도는 프리미엄에 대해 장기보유특별공제를 하나도 못 받는 결과가 나옵니다.​재개발구역에서 제 경험상, 오래 보유하고 거주한 사람 입장에서는 이런 장기보유특별공제 구조 때문에 조합원입주권 상태로 12억에 파는 것보다 관리처분계획인가일 현재 주택으로 팔아 10억 받는 경우가 더 이익이 되는 경우가 정말 많습니다. 현재로서는 방법이 없는 상황이므로, 관리처분계획인가가 임박한 물건은 반드시 장기보유특별공제에 따른 효과를 비교하셔서 양도시기를 조절하셔야 합니다.​소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등)①법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.1. 청산금을 납부한 경우④제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.1. 관리처분계획등에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.⑤법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.1. 제1항제1호의 관리처분계획 등 인가전 양도차익 및 제1항제2호나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획등 인가일까지의 기간​​4. 전매제한​여지껏 조합원입주권을 양도하는 때에 비과세를 받을 수 있는지 없는지에 대해 이야기하고 있습니다. 그런데, 세법에서는 양도가 이루어졌을 때를 가정하여 세금을 계산하고 있을 뿐, 어떻게 양도하는지에 대해서는 관심이 없습니다.​그런데, 조합원입주권을 매매하는데, 그 매수인이 추후 신규주택을 얻을 수 없다면 어떻게 될까요? 그 조합원입주권은 그야말로 현금청산액만큼의 가치만 있을 뿐 프리미엄이 하나도 붙지 않는 물건이므로 살 이유가 없습니다. 그래서 세법의 영역은 아니지만, 혹시 몰라서 손님들에게 [조합원입주권의 전매제한 여부]를 공인중개사를 통해 반드시 검토하도록 권하고 있습니다.​[조합원입주권의 전매제한]은 투기과열지구에서 적용됩니다. 재건축사업의 경우 조합설입인가 후, 재개발사업의 경우 관리처분계획인가 후 소유권이전고시일까지 조합원입주권을 전매하는 경우 매수인은 조합원이 되지 못합니다. 단, ① 2018년 1월 24일 이후에 사업시행계획인가를 신청한 재개발 사업구역에서 적용되고요, ② 2018년 1월 24일 이후라도 사유가 있는 경우에는 조합원입주권을 전매할 수 있습니다. 주요 사유로는, 상속/이혼으로 인한 양수, 1세대 1주택자가 10년 보유 5년 거주한 주택이 조합원입주권으로 변환된 경우 등이 있습니다.​도시 및 주거환경 정비법 제39조(조합원의 자격 등)② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우​도시 및 주거환경 정비법 시행령 제37조(조합원)① 법 제39조제2항제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다.1. 소유기간: 10년2. 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다): 5년③ 법 제39조제2항제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우4. 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자5. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우6. 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우