안녕하세요심현주 세무사입니다.​장부에 기재하는 권리등기란 공적장부에 부동산에 대한 권리관계를 기재하는 것을 말합니다.(법령용어사전)사실 등기이야기가 나오면 취득시기[잔금청산일과 등기일 중 빠른 날]을 항상 이야기 하고 싶지만오늘은 등기유무로 인해 달라지는 납세의무의 예를 이야기 해보려합니다.​등기 말소서울에 자가주택에서 거주하는 A씨가 상속받은 재산에 폐가에 가까운 농가주택이 있었는데 이를 A씨는 당연히 폐가라고 생각하고 그대로 방치하였습니다.​나중에 A씨가 서울의 주택을 파려고 알아본결과 1세대1주택은 비과세임을 알게되어납부할 세금이 없다고 생각하였으나,확인차 세무상담을 받은 결과 현 상태에서 양도하게 된다면 1세대 1주택이 아닌1세대 2주택자로 상당한 세금을 납부해야 함을 알게 되었습니다.​A씨는 어떻게 해야할까요?​ A씨의 농가가 폐가나 다름없고 앞으로도 살 생각이 없다면 농가를 멸실시키고 등기를 말소를 통해 1주택자가 되어1세대 1주택 비과세를 적용받는 것이 좋습니다.​물론 실질과세 원칙에 따라 주택의 기능을 상실한 폐가임을 입증할 수 있다면 1세대1주택 비과세를 적용 받을수도 있으나 저번글에 말씀 드렸듯 이미 A씨의 주택이전등기가 모두 끝나고 사실 주택으로 등기되어있는 농가주택이폐가이었음을 입증하는것은 훨씬 복잡한 절차에 의할 수밖에 없습니다.​따라서 주택으로 보지 않는 폐가를 등기부등본상 소유하고 계시다면방치하지 마시고 멸실후 공부를 정리하시는게 좋습니다.​감사합니다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​상담을 진행하다보면부동산을 자녀, 형제나 친척들의 명의로 취득하는 경우가 많습니다.주택수에 포함이되어서, 나중에 상속세가 걱정되어서 등등의 이유들로 부동산명의신탁을 많이들 고민하십니다.​오늘은 명의신탁으로 취득한 부동산에 대한 세법상, 법률상 문제와 이 경우 어떻게 처리하는 것이 좋은지에 대해서 알아보게습니다.​​■ 개요우선,부동산은 주식과 다르게 타인의 명의로 취득하더라도 증여세 과세대상이 아닙니다.​이유는 주식은 명의신탁시 증여로 보아 증여세를 과세하지만,부동산은 1995년 7월 1일부터 시행된 부동산실명법에 따라서 신탁행위 자체를 무효로 보기 때문입니다.부동산 명의신탁은 현재부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산실명법) 제4조에 따라 무효로 하고 있습니다.부동산 명의신탁은 형식에 따라 제3자간 등기명의신탁, 양자간 등기명의신탁, 계약명의신탁으로 나눌 수 있으며,과세당국은 이외에 매매의 형식을 빌리는 등 다양한 경우에 대해서도 사실관계를 종합하여 실질에 따라 명의신탁으로 보고 있습니다.​이때, 증여세가 과세되지 않으니 좋은게 아니냐고 생각되실 수 있지만,부동산 명의신탁은 여러 가지 불이익이 있을 수 있습니다.​​■ 제재사항​1. 과징금먼저, 행정적 제재에 대해 살펴보면, 부동산실명법은부동산실명법 제5조와, 부동산실명법시행령 제3조의2 별표에 따라 과징금 부과시의 부동산의 평가액과 의무위반 경과기간에 따라 과징금의 비율을 달리 하고 있습니다.​따라서 부동산 평가액의최대 30%의 범위내의 과징금이 부과될 수 있습니다.​< 부동산 평가액 >- 이때의 부동산 평가액이란소득세법 99조에 따른 가액으로 합니다.- 추가적으로 유의해야할 사항은 평가의 기준일은 명의신탁을 한 날이 아닌과징금을 부과하는 날 현재를 기준으로 하게 됩니다.(다만, 과징금을 부과받은 날 이전에 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 한 경우에는 해당 시점을 기준으로 합니다)​​■ 형사처벌부동산명의신탁을 하는 경우 금액적인 제재 뿐만 아닌 형사처벌도 받을 수 있습니다.- 명의신탁자:5년 이하의 징역 또는2억원 이하의 벌금- 명의수탁자:3년 이하의 징역 또는1억원 이하의 벌금​​■ 세법상 유의사항시세차익을 누리기 위하여 타인의 명의로 부동산을 취득한 경우 다음과 같은오히려 세법상 더 많은 불이익이 발생할 수 있습니다.​1. 양도소득세 주택수 포함명의신탁한 주택의 경우 명의수탁자가 아닌명의신탁자의 주택으로 보아 양도소득세 비과세, 중과세 판단시 주택수에 포함됩니다.​따라서 명의신탁자가 명의신탁주택을 본인의 주택이 아닌 것으로 보아 이외의 주택 양도시 비과세 또는 일반세율로 적용하여 양도한 경우명의신탁사실이 발각되는 경우 엄청난 양도소득세와 가산세를 추징받을 수 있습니다.​​2. 상속재산가액 포함타인 명의로 명의신탁한 부동은 신탁자의 재산에 해당하므로 신탁자가 사망한 경우상속재산가액에 포함되어야 합니다.​따라서 상속재산에서 제외하고 최초 신고한 경우 이후상속재산가액에 포함되어 상속세와 가산세가 추징될 수 있습니다.​■ 부동산 명의신탁의 허용다음의 경우에는부동산명의신탁이 허용되고 있습니다. 다만, 조세포달, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피 등의 목적이 없어야 합니다.​1. 배우자→ 따라서 배우자에게 명의신탁한 경우로서 조세포탈 등의 목적이 아닌 경우에는 명의신탁에 대한 처벌을 받지 않습니다.2. 종중부동산3. 종교단체​​■ 명의신탁 부동산을 가져오는 방법명의신탁된 부동산을 수탁자로부터 가져오는 경우 여러가지 방법을 생각해볼 수 있습니다.​1. 증여현재 상태에서 증여세를 납부하고 증여를 원인으로 소유권을 가져오는 방법입니다.다만,증여의 경우에도 부담부증여 등 여러가지 방법들을 고려하여 최고의 절세방법을 찾아 진행하는 것이 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/2223994425162. 매매현재 상태에서 양도소득세를 납부하고 매매를 원인으로 소유권을 가져오는 방법입니다.​매매의 경우 또한저가매매 등의 방법을 통하여 가장 유리한 방식으로 진행하는 것이 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/2224244218303. 명의신탁임을 인정위에서 말씀드린 제재들을 모두 감내하고명의신탁임을 주장하여 소유권을 환원받는 방법입니다.다만,명의신탁임을 인정받기 위하여 입증하는 것은 별개의 문제입니다.사실관계에 따라서 각자에 유리한 방법은 다 다르므로세액, 리스크 등을 꼭 비교하시고 처리하시는 것을 추천드립니다.​​■ 정리세법상 불이익을 피하기 위하여 명의신탁으로 부동산을 취득하는 경우, 이후에명의신탁임이 발각되거나 수탁자가 변심을 하여 명의신탁임을 밝히는 경우 세법상, 법률상 여러 가지 복잡한 상황에 놓일 수 있으며,당초 명의수탁자의 자금출처에 대한 문제도 발생할 수 있습니다.명의신탁의 방법으로 투자를 하는 경우 발생되는 이익보다 돌아오는 불이익이 훨씬 클 수 있으니 명의신탁의 위험성을 인지하시고 진행하지 않는 것을 추천드립니다.만약이미 명의신탁을 하셨다면, 상황에 따른 세법상 가장 유리한 방법을 전문가와 논의하시여 처리하시길 바랍니다.​긴글 읽어주셔서 감사합니다.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​1세대 1주택 비과세 요건은 양도일 현재 충족되어야 합니다. ​그리고 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 거주자 에 대해 적용되므로, 비거주자 가 양도하는 주택은 원칙적으로 적용되지 않습니다. 예외적으로 세대 전원의 해외이주 등에 따라 거주자가 비거주자로 되는 경우 특례 (보유기간 등 특례)가 적용될 수 있습니다. ​또한, 해외에 이민을 가시거나 주재원으로 출국하신 분들이 자주하시는 질문 중 하나는 현재는 해외에서 거주중이지만, 예전에 한국에서 거주할 때 취득한 주택이며 1세대 1주택 비과세 요건 (보유요건)을 충족하였습니다. 예전에 1세대 1주택 요건은 충족한 경우에는 비과세를 적용 받을 수 있지 않을까요? 라는 질문입니다. ​대법원에서는 거주자의 지위에서 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 후 비거주자가 된 경우라도 비과세 여부는 양도 당시 를 기준으로 판단한다고 판시하였습니다. 따라서 비거주자 가 양도하는 주택은 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용받으실 수 없습니다.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택(1) 개요​1주택을 소유하는 1세대가 양도일 현재 2년 이상 보유한 국내의 1주택을 양도할 때에는 비과세가 적용됩니다. 단, 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 부분은 비과세가 적용되지 않습니다. ​​(2) 요건​▶ 거주기간 요건 (조정대상지역에 있는 주택의 경우에만 적용)취득당시 조정대상 지역에 있는 주택의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 합니다. 다만, 다음의 주택을 양도하는 경우에는 적용되지 않습니다. - 조정대상지역 지정일(2017년8월2일) 이전 취득한 주택 (지정일 이전 매매계약을 체결 및 계약금을 지급한 경우 포함)- 2019년12월16일 이전에 세무서 및 시,군,구에 등록한 임대주택으로서 임대의무기간을 충족한 주택 (2019년 12월17일 이후 임대주택으로 등록한 경우에는 거주요건 적용됨​)​▶보유기간 요건- 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지의 기간이 2년 이상이 되어야 합니다. - 2021년 1월1일 이후부터는 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우, 다른 주택을 모두 양도하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 2년 이상이 되어야 합니다. ​​(3) 비과세 제외에 해당되는 경우​▶ 1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 매도하는 '미등기 양도' 의 경우에는 비과세 요건에 해당된다 하더라도 양도소득세를 부담하여야 합니다. '미등기 양도'인 경우에는 양도차익의 70%에 해당되는 세율이 적용됩니다. ​▶ 1세대 1주택이라도 '고가주택'(양도가액이 9억원을 초과하는 경우)에 해당되면 양도소득세가 부과됩니다.​▶ 2011년 7월1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터, 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세 규정을 적용할 때 비과세 받을 세액에서 아래의 ①과 ② 중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세 됩니다. ① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

류모씨는 최근에 직장생활과 재테크를 통해 번 돈을 모으고 대출을 끼고 드디어 건물주가 되었다. 꼬마 빌딩 한 채이긴 하지만 아내와 지분을 50 대 50 으로 하고 이 후에 자산이 더 늘어날 것을 기대하며, 법인으로 운영하려고 한다. 건물로 법인을 처음 설립하려고 하다 보니 궁금한 것이 이만저만이 아니다. 법인이 법인세율이 낮아 뭔가 더 유리하다고 하던데, 진짜 그럴까? 부동산 임대법인이어서 더 주의해야 할 사항은 없을까?법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다.[사진 Rawpixel]취득세는 본점 소재지가 중요지방세법 제 13조에서는 취득세의 중과 사유로 다음과 같은 사항들을 열거하고 있으며 각 경우에 따라 추가로 중과되는 세율의 계산법도 복잡하다.따라서 법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다. 본점의 소재지는 과밀억제권역 외의 지역으로 하고 임대 건물은 과밀억제권역 내에 있을 경우 본점·주사무소의 사업용으로 취득한 것이 아니고 임대용 건물이면 중과가 적용되지 않는다는 유권해석이 다수 존재한다. 하지만 법인의 사무를 볼 수 있는 공간이 임대 건물 내에 있거나, 대표가 그 임대 건물로 출근을 한다거나 관리 인원이 있으면 해당 건물을 본점·주사무소 등으로 추정할 여지가 있으므로 이 부분은 면밀히 고려해야 한다. 시행령에서 법인 또는 사무소 등이 설립된 이후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용의 모든 부동산 또한 취득세 중과대상으로 보고 있으므로 이 5년이라는 기간도 주의하여야 한다.정부는 지난해 6·17 대책과 7·4 대책을 잇따라 발표하면서 법인이 주택을 구매할 경우에는 취득세를 물도록 했다. 몇 번째 주택인지에 상관없이 13.4%의 취득세를 내도록 했는데, 수도권 과밀억제권역 밖에 소재지를 둔 법인이 공시가격 1억 원 미만 주택을 매수하면 취득세는 13.4%가 아닌 1.1%를 적용받도록 했다. 이에 따라 법인이 공시가격 1억 원 미만의 주택을 매수하는 사례가 급증하고 있다고 한다.취득에 따른 자금의 유동성 관리부동산은 취득자금이 크게 소요된다. 모든 자금을 현금으로 들고 있다면 문제가 없지만, 일부 대출을 이용해야 하는 경우 건물 취득으로 인한 부가가치세 부담도 크게 느껴지게 된다. 건물 취득으로 인한 부가가치세 매입세액은 부가가치세 신고 시 당연히 환급 받을 수 있는 금액이지만 신고기한에나 돌려받을 수 있으므로, 자금의 유동성에 문제가 발생할 수 있다. 이런 자금부담을 덜어주기 위해 사업용 감가상각자산의 취득으로 부가가치세 매입세액을 부담한 경우 예정신고기간, 확정신고기간이 아니어도 조기환급 신청으로 15일 이내에 환급받을 수 있다.뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있어 신중한 검토가 필요하다. [사진 pixabay]부동산 법인의 운영에 주의해야 할 것들법인이 주택을 보유하는 경우에는 제재사항이 많다. 먼저 법인이 주택을 매도할 경우에 중과세율이 적용된다. 1년 미만의 보유 주택을 팔 경우 개인은 양도세로 70%를 내야 하지만 법인의 경우 양도 차익에 따른 기본 세율에 20%를 가산해서 최고 45%를 내게된다. 법인세가 개인의 양도세보다 유리할 수 있지만, 법인의 이익이므로 이 부분이 주주에게 이전되는 것까지 생각한다면 개인의 경우와 큰 차이가 없을 수 있다. 또한 보유세도 법인이 주택을 보유하는 경우 종합부동산세에서 기본공제금액이 고려되지 않기 때문에 개인으로 보유하고 있는 경우보다 보유세 부담이 매우 커지게 된다.법인세 신고 때 부동산임대업을 주업으로 하는 소규모 법인은 일반 법인과는 여러 가지 차이점이 있다. 여기서 부동산 임대업을 주업으로 하는 소규모 법인이란 내국법인의 지배주주(특수관계자 포함)가 보유한 주식 합계가 50%를 초과하고, 부동산임대업을 주업으로 하거나 임대소득, 이자소득, 배당소득의 합계가 매출액의 70% 이상이면서 상시근로자 수가 5명 미만인 법인을 말한다.이밖에 법인세법 제60조에 따라 법인세의 과세표준과 세액을 신고하는 경우 비치·기록된 장부와 증명서류에 의해 계산한 과세표준 금액의 적정성을 세무대리인이 확인하고 작성한 ‘성실신고확인서’를 각 사업연도의 종료일이 속하는 달의 말일부터 4개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 성실신고 대상이 된다. 접대비의 한도가 일반 법인의 기본한도금액 및 수입금액별 한도 금액을 합한 금액의 50%수준으로 적용된다. 업무용 차량의 감가상각비 한도가 연간 800만원이 아닌 400만원으로 제한되며, 처분손실에 대한 인정 한도도 400만원이다. 차량운행기록부를 작성하지 않았을 때 1500만원까지 비용처리가 가능한 차량관련 비용이 500만원까지만 인정된다.현행 부동산 세금제도 하에서는 뾰족한 절세수단이 없다는 이야기도 나온다. 일반 사업의 경우에도 법인이 반드시 유리한 것이 아니듯이 부동산 법인의 경우에도 그렇다. 따라서 뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있기 때문에 신중한 검토가 필요하다.