안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.
상담을 진행하다보면 부동산을 자녀, 형제나 친척들의 명의로 취득하는 경우가 많습니다.
주택수에 포함이되어서, 나중에 상속세가 걱정되어서 등등의 이유들로 부동산명의신탁을 많이들 고민하십니다.
오늘은 명의신탁으로 취득한 부동산에 대한 세법상, 법률상 문제와 이 경우 어떻게 처리하는 것이 좋은지에 대해서 알아보게습니다.
■ 개요
우선, 부동산은 주식과 다르게 타인의 명의로 취득하더라도 증여세 과세대상이 아닙니다.
이유는 주식은 명의신탁시 증여로 보아 증여세를 과세하지만, 부동산은 1995년 7월 1일부터 시행된 부동산실명법에 따라서 신탁행위 자체를 무효로 보기 때문입니다.
부동산 명의신탁은 현재 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산실명법) 제4조에 따라 무효로 하고 있습니다.
부동산 명의신탁은 형식에 따라 제3자간 등기명의신탁, 양자간 등기명의신탁, 계약명의신탁으로 나눌 수 있으며, 과세당국은 이외에 매매의 형식을 빌리는 등 다양한 경우에 대해서도 사실관계를 종합하여 실질에 따라 명의신탁으로 보고 있습니다.
이때, 증여세가 과세되지 않으니 좋은게 아니냐고 생각되실 수 있지만, 부동산 명의신탁은 여러 가지 불이익이 있을 수 있습니다.
■ 제재사항
1. 과징금
먼저, 행정적 제재에 대해 살펴보면, 부동산실명법은 부동산실명법 제5조와, 부동산실명법시행령 제3조의2 별표에 따라 과징금 부과시의 부동산의 평가액과 의무위반 경과기간에 따라 과징금의 비율을 달리 하고 있습니다.
따라서 부동산 평가액의 최대 30%의 범위내의 과징금이 부과될 수 있습니다.
< 부동산 평가액 >
- 이때의 부동산 평가액이란 소득세법 99조에 따른 가액으로 합니다.
- 추가적으로 유의해야할 사항은 평가의 기준일은 명의신탁을 한 날이 아닌 과징금을 부과하는 날 현재를 기준으로 하게 됩니다.
(다만, 과징금을 부과받은 날 이전에 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 한 경우에는 해당 시점을 기준으로 합니다)
■ 형사처벌
부동산명의신탁을 하는 경우 금액적인 제재 뿐만 아닌 형사처벌도 받을 수 있습니다.
- 명의신탁자 : 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금
- 명의수탁자 : 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금
■ 세법상 유의사항
시세차익을 누리기 위하여 타인의 명의로 부동산을 취득한 경우 다음과 같은 오히려 세법상 더 많은 불이익이 발생할 수 있습니다.
1. 양도소득세 주택수 포함
명의신탁한 주택의 경우 명의수탁자가 아닌 명의신탁자의 주택으로 보아 양도소득세 비과세, 중과세 판단시 주택수에 포함됩니다.
따라서 명의신탁자가 명의신탁주택을 본인의 주택이 아닌 것으로 보아 이외의 주택 양도시 비과세 또는 일반세율로 적용하여 양도한 경우 명의신탁사실이 발각되는 경우 엄청난 양도소득세와 가산세를 추징받을 수 있습니다.
2. 상속재산가액 포함
타인 명의로 명의신탁한 부동은 신탁자의 재산에 해당하므로 신탁자가 사망한 경우 상속재산가액에 포함되어야 합니다.
따라서 상속재산에서 제외하고 최초 신고한 경우 이후 상속재산가액에 포함되어 상속세와 가산세가 추징될 수 있습니다.
■ 부동산 명의신탁의 허용
다음의 경우에는 부동산명의신탁이 허용되고 있습니다. 다만, 조세포달, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피 등의 목적이 없어야 합니다.
1. 배우자
→ 따라서 배우자에게 명의신탁한 경우로서 조세포탈 등의 목적이 아닌 경우에는 명의신탁에 대한 처벌을 받지 않습니다.
2. 종중부동산
3. 종교단체
■ 명의신탁 부동산을 가져오는 방법
명의신탁된 부동산을 수탁자로부터 가져오는 경우 여러가지 방법을 생각해볼 수 있습니다.
1. 증여
현재 상태에서 증여세를 납부하고 증여를 원인으로 소유권을 가져오는 방법입니다.
다만, 증여의 경우에도 부담부증여 등 여러가지 방법들을 고려하여 최고의 절세방법을 찾아 진행하는 것이 좋습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222399442516
2. 매매
현재 상태에서 양도소득세를 납부하고 매매를 원인으로 소유권을 가져오는 방법입니다.
매매의 경우 또한 저가매매 등의 방법을 통하여 가장 유리한 방식으로 진행하는 것이 좋습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830
3. 명의신탁임을 인정
위에서 말씀드린 제재들을 모두 감내하고 명의신탁임을 주장하여 소유권을 환원받는 방법입니다.
다만, 명의신탁임을 인정받기 위하여 입증하는 것은 별개의 문제입니다.
사실관계에 따라서 각자에 유리한 방법은 다 다르므로 세액, 리스크 등을 꼭 비교하시고 처리하시는 것을 추천드립니다.
■ 정리
세법상 불이익을 피하기 위하여 명의신탁으로 부동산을 취득하는 경우, 이후에 명의신탁임이 발각되거나 수탁자가 변심을 하여 명의신탁임을 밝히는 경우 세법상, 법률상 여러 가지 복잡한 상황에 놓일 수 있으며, 당초 명의수탁자의 자금출처에 대한 문제도 발생할 수 있습니다.
명의신탁의 방법으로 투자를 하는 경우 발생되는 이익보다 돌아오는 불이익이 훨씬 클 수 있으니 명의신탁의 위험성을 인지하시고 진행하지 않는 것을 추천드립니다.
만약 이미 명의신탁을 하셨다면, 상황에 따른 세법상 가장 유리한 방법을 전문가와 논의하시여 처리하시길 바랍니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
