오랜만에 글을 쓰게 되었습니다. 자금출처조사 등 업무량이 많아 글을 쓰지 못하였는데 중과유예기간에 따라 세액이 달라지는 부분에 궁금하신 분들이 많아 '중과유예기간을 활용하여 부담부증여 컨설팅 진행시 발생되는 절세효과'에 대하여 안내드리려고 합니다.
그동안 종합부동산세 중과, 상속세 절세, 부의 이전, 양도소득세 비과세 등의 여러 가지 이유로 보유 주택을 자녀나 가족들에게 부담부증여의 방법으로 진행하기 위해 문의 주신 분들이 많으셨습니다.
하지만 부담부증여는 채무승계부분에 대하여 양도소득세가 발생하므로, 다주택자의 경우 무거운 양도소득세 중과세율이 부담되어 진행하지 못한 분들이 많았습니다.
윤 당선인이 대통령직에 취임하자마자 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 유예하는 시행령을 취임(5월 10일)하자마자 곧바로 시행하겠다고 발표하였습니다.
조정대상지역에서 다주택자에 대하여 양도소득세 기본세율(6~45%)에 20%(30%)를 중과하여 적용하였지만, 중과유예 기간에 부담부증여를 진행한다면 기본세율을 적용받아 진행할 수 있게 됩니다.
아래에서 중과유예기간을 통하여 부담부증여를 하는 경우 다른 방법과 비교하여 절세효과가 어느 정도 발생할 수 있는지 사례를 통하여 자세하게 알아보겠습니다.
1. 자녀에게 주택을 이전하는 방법
주택을 보유한 부모가 자녀 또는 가족에게 재산을 이전하는 방식은 다음과 같은 여러 방법을 생각해볼 수 있습니다.
2. 세액 비교
다음의 사례를 통하여 위 방법 1,2,3에 따른 세액을 비교해보겠습니다.
세액계산은 모든 구체적인 상황을 가정할 수 없으므로, 큰 틀의 비교를 위해 장기보유특별공제, 기본공제, 신고세액공제 등의 크지 않은 부분들은 생략하여 계산하였으며 대상이 되는 주택의 면적 등에 따라 세액은 달라질 수 있습니다.
[방법1] 부모가 제3자에게 주택을 양도 후 대금을 자녀에게 증여하여 자녀가 새로운 주택을 취득
<1> 양도소득세
조정대상지역의 다주택자는 원칙적으로 기본 양도소득세율 6~45%에 20%(30%)의 세율이 중과됩니다.
다만, 중과유예기간 내에 양도하는 경우 기본 양도소득세율이 적용 됩니다.
<2> 증여세
부모가 10억원에 주택을 양도하고 전세보증금 6억원을 상환하고 남은 4억원을 자녀에게 증여하는 경우 자녀에게는 현금 수증에 대한 증여세가 부과됩니다.
<3> 취득세
10억원의 주택을 증여 및 부담부증여하는 상황과 비교하기 위하여 무주택자인 자녀가 증여받은 4억원과 전세 6억원이 체결되어 있는 주택을 갭투자 하는 경우 매매가액 10억원에 대하여 1~3%의 기본취득세율이 적용 됩니다.
[방법2] 부모가 자녀에게 주택을 단순 증여
<1> 양도소득세
전세보증금 등의 채무가 설정된 주택을 단순 증여하는 경우에는 양도소득세는 발생되지 않습니다.
다만, 증여 후 기존 부동산의 채무는 증여자인 부모가 상환해야 합니다.
<2> 증여세
채무를 승계하지 않는 단순 증여의 경우 주택의 시가인 10억원에 대하여 부동산 수증에 따른 증여세가 부과됩니다.
<3> 취득세
조정대상지역내 공시가격이 3억원이 넘는 주택을 다주택자인 부모가 자녀에게 증여하는 경우 주택 공시가격에 대하여 12%의 중과 취득세율이 적용됩니다.
[방법3] 부모가 자녀에게 전세보증금 등의 채무를 승계하여 주택을 부담부증여
<1> 양도소득세
전세보증금 등의 채무를 승계하는 부담부증여의 경우 승계하는 채무 부분에 대하여 양도소득세가 발생됩니다.
중과유예기간을 활용한다면 다주택자라고 하더라도 해당 양도소득세에 대하여 일반세율을 적용받아 낮은 세부담을 지고 부의 이전을 할 수 있습니다.
<2> 증여세
부모가 10억원의 주택과 6억원의 채무를 승계하는 경우 차액 4억원에 대하여 자녀에게 증여세가 부과됩니다.
이후 승계한 6억원의 전세보증금은 자녀가 상환해야 합니다.
<3> 취득세
부담부증여의 경우 공시가를 기준으로 하여 채무승계부분에 대한 취득세율과 나머지 부분에 대한 취득세율이 달리 적용됩니다.
(1) 채무승계부분
채무승계부분은 매매를 원인으로 한 것으로 보아 매매에 대한 취득세율이 적용됩니다.
매매를 원인으로한 취득세율은 수증자의 주택 수를 기준으로 산정하며, 무주택자의 경우 채무승계액에 대하여 1~3% 기본취득세율이 적용됩니다.
(2) 공시가격 – 채무승계부분
공시가격에서 채무승계부분을 공제한 금액에 대해서는 증여를 원인으로한 취득세율이 적용되며, 증여자의 주택 수를 기준으로 산정합니다.
증여자가 다주택자인 경우 해당 금액에 대하여 12%의 중과취득세율이 적용됩니다.
[방법3-1] 감정평가를 9억원으로 받아 방법3을 진행하는 경우
증여 주택의 상황에 따라 감정평가액은 달라지지만, 세법에서 허용하는 범위내에서 유리한 감정평가액을 받는 경우 받지 않는 경우와 비교하여 세액을 절세할 수 있습니다.
3. 비교 정리
부담부증여시 발생되는 세금은 주택의 면적, 증여자 및 수증자의 주택 수, 부동산의 종류, 최근 거래가액의 형성 여부, 수증자의 담세력 등의 구체적인 내용에 따라 상황별로 세금이 달라지게 되며, 각자의 상황에 따라 절세할 수 있는 방안은 달라지게 됩니다.
위 방법들에서 비교한 취득세는 주택의 공시가격을 기준으로 하여 계산하였습니다. 취득세는 23.1.1이후부터 주택의 공시가격이 아닌 시가를 기준으로 과세하도록 개정이 예정되어있습니다. 따라서 23.1.1 이후 부담부증여시 취득세의 부담이 크게 증가할 수 있으므로 부담부증여를 계획중이라면 22.12.31 이내에 진행하는 것이 유리합니다.
절세컨설팅 플랜을 세우고 증여계약서 작성부터 감정평가, 세액신고 마무리 까지 모든 절차를 한번에 도와드리고 있습니다.
