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[부동산전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 자녀에게 부담부증여 절세컨설팅(상생임대주택 혜택 극대

그동안 종합부동산세 중과, 상속세 절세, 부의 이전, 양도소득세 비과세 등의 여러 가지 이유로 보유 주택을 자녀나 가족들에게 부담부증여의 방법으로 진행하기 위해 문의 주신 분들이 많으셨습니다.


하지만 부담부증여는 채무승계부분에 대하여 양도소득세가 발생하므로, 다주택자의 경우 무거운 양도소득세 중과세율이 부담되어 진행하지 못한 분들이 많았습니다.


윤 당선인이 대통령직에 취임하자마자 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 유예하는 시행령을 취임(5월 10일)하자마자 곧바로 시행하겠다고 발표하였습니다.


조정대상지역에서 다주택자에 대하여 양도소득세 기본세율(6~45%)에 20%(30%)를 중과하여 적용하였지만, 중과유예 기간에 부담부증여를 진행한다면 기본세율을 적용받아 진행할 수 있게 됩니다.


아래에서 중과유예기간을 통하여 부담부증여를 하는 경우 다른 방법과 비교하여 절세효과가 어느 정도 발생할 수 있는지 사례를 통하여 자세하게 알아보겠습니다.







1. 자녀에게 주택을 이전하는 방법

주택을 보유한 부모가 자녀 또는 가족에게 재산을 이전하는 방식은 다음과 같은 여러 방법을 생각해볼 수 있습니다.

방법

발생하는 세금

양도소득세

증여세

취득세

1. 제3자에게 주택 양도 후 대금을 자녀에게 증여하여 자녀가 새로운 주택 취득

부모 양도소득세

현금에 대한 자녀 증여세

새롭게 취득하는 주택 자녀 취득세

2. 자녀에게 주택을 단순 증여

없음

주택 시가에 대한 자녀 증여세

주택 공시가격에 대한 자녀의 취득세

3. 자녀에게 전세보증금 등의 채무를 승계하여 주택을 부담부증여

채무에 대한 부모 양도소득세

주택 시가 – 채무자녀 증여세

주택 공시가격에 대한 자녀의 취득세

(매매와 증여 구분)







2. 세액 비교

다음의 사례를 통하여 위 방법 1,2,3에 따른 세액을 비교해보겠습니다.

세액계산은 모든 구체적인 상황을 가정할 수 없으므로, 큰 틀의 비교를 위해 장기보유특별공제, 기본공제, 신고세액공제 등의 크지 않은 부분들은 생략하여 계산하였으며 대상이 되는 주택의 면적 등에 따라 세액은 달라질 수 있습니다.


[사례]

부모님은 다주택자, 자녀는 무주택자로서 별도세대를 구성하고 있음

1. 양도가(시세) : 10억원

2. 취득가 : 3억원

3. 전세보증금 : 6억원

4. 주택 공시가격 : 7억원


방법1 : 부모가 제3자에게 주택을 양도 후 대금을 자녀에게 증여하여 자녀가 새로운 주택을 취득 

세목

세액

양도소득세(일반세율)

285,000,000원

증여세

60,000,000원

취득세

35,000,000원

합계세액

380,000,000원


<1> 양도소득세

조정대상지역의 다주택자는 원칙적으로 기본 양도소득세율 6~45%에 20%(30%)의 세율이 중과됩니다.


다만, 중과유예기간 내에 양도하는 경우 기본 양도소득세율이 적용 됩니다.



<2> 증여세

부모가 10억원에 주택을 양도하고 전세보증금 6억원을 상환하고 남은 4억원을 자녀에게 증여하는 경우 자녀에게는 현금 수증에 대한 증여세가 부과됩니다.



<3> 취득세

10억원의 주택을 증여 및 부담부증여하는 상황과 비교하기 위하여 무주택자인 자녀가 증여받은 4억원과 전세 6억원이 체결되어 있는 주택을 갭투자 하는 경우 매매가액 10억원에 대하여 1~3%의 기본취득세율이 적용 됩니다.




2. 방법2 : 부모가 자녀에게 주택을 단순 증여

세목

세액

양도소득세(일반세율)

없음

증여세

220,000,000원

취득세

90,000,000원

합계세액

310,000,000원


<1> 양도소득세

전세보증금 등의 채무가 설정된 주택을 단순 증여하는 경우에는 양도소득세는 발생되지 않습니다.


다만, 증여 후 기존 부동산의 채무는 증여자인 부모가 상환해야 합니다.



<2> 증여세

채무를 승계하지 않는 단순 증여의 경우 주택의 시가인 10억원에 대하여 부동산 수증에 따른 증여세가 부과됩니다.



<3> 취득세

조정대상지역내 공시가격이 3억원이 넘는 주택을 다주택자인 부모가 자녀에게 증여하는 경우 주택 공시가격에 대하여 12%의 중과 취득세율이 적용됩니다.





3. 방법3 : 부모가 자녀에게 전세보증금 등의 채무를 승계하여 주택을 부담부증여

세목

세액

양도소득세(일반세율)

155,000,000원

증여세

60,000,000원

취득세

20,000,000원

합계세액

235,000,000원


<1> 양도소득세

전세보증금 등의 채무를 승계하는 부담부증여의 경우 승계하는 채무 부분에 대하여 양도소득세가 발생됩니다.


중과유예기간을 활용한다면 다주택자라고 하더라도 해당 양도소득세에 대하여 일반세율을 적용받아 낮은 세부담을 지고 부의 이전을 할 수 있습니다.



<2> 증여세

부모가 10억원의 주택과 6억원의 채무를 승계하는 경우 차액 4억원에 대하여 자녀에게 증여세가 부과됩니다.


이후 승계한 6억원의 전세보증금은 자녀가 상환해야 합니다.



<3> 취득세

부담부증여의 경우 공시가를 기준으로 하여 채무승계부분에 대한 취득세율과 나머지 부분에 대한 취득세율이 달리 적용됩니다.


(1) 채무승계부분

채무승계부분은 매매를 원인으로 한 것으로 보아 매매에 대한 취득세율이 적용됩니다.

매매를 원인으로한 취득세율은 수증자의 주택 수를 기준으로 산정하며, 무주택자의 경우 채무승계액에 대하여 1~3% 기본취득세율이 적용됩니다.


(2) 공시가격 – 채무승계부분

공시가격에서 채무승계부분을 공제한 금액에 대해서는 증여를 원인으로한 취득세율이 적용되며, 증여자의 주택 수를 기준으로 산정합니다.


증여자가 다주택자인 경우 해당 금액에 대하여 12%의 중과취득세율이 적용됩니다.




 3-1. 감정평가를 9억원으로 받아 방법3을 진행하는 경우

세목

세액

양도소득세(일반세율)

145,000,000원

증여세

40,000,000원

취득세

20,000,000원

합계세액

205,000,000원


증여 주택의 상황에 따라 감정평가액은 달라지지만, 세법에서 허용하는 범위내에서 유리한 감정평가액을 받는 경우 받지 않는 경우와 비교하여 세액을 절세할 수 있습니다.








3. 비교 정리

구분

방법1

(양도 후 취득)

방법2

(단순증여)

방법3

(부담부증여)

방법3-1

(평가후 부담부증여)

양도소득세

285,000,000원

없음

155,000,000원

145,000,000원

증여세

60,000,000원

230,000,000원

60,000,000원

40,000,000원

취득세

35,000,000원

90,000,000원

20,000,000원

20,000,000원

합계세액

380,000,000원

320,000,000원

235,000,000원

205,000,000원

절세세액

60,000,000원

145,000,000원

175,000,000원


부담부증여시 발생되는 세금은 주택의 면적, 증여자 및 수증자의 주택 수, 부동산의 종류, 최근 거래가액의 형성 여부, 수증자의 담세력 등의 구체적인 내용에 따라 상황별로 세금이 달라지게 되며, 각자의 상황에 따라 절세할 수 있는 방안은 달라지게 됩니다.


위 방법들에서 비교한 취득세는 주택의 공시가격을 기준으로 하여 계산하였습니다. 취득세는 23.1.1이후부터 주택의 공시가격이 아닌 시가를 기준으로 과세하도록 개정이 예정되어있습니다. 따라서 23.1.1 이후 부담부증여시 취득세의 부담이 크게 증가할 수 있으므로 부담부증여를 계획중이라면 22.12.31 이내에 진행하는 것이 유리합니다.






4. 상생임대주택 활용 비과세 방안

22년 6월 21일 제1차 부동산 관계장관회의를 통하여 임대차 시장안정 및 정상화 정책이 발표되었습니다.


https://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000059926&menuNo=4010100



이번 개정안으로 요건이 완화된 '상생임대주택을 활용'하여 부담부증여 절세효과를 극대화할 수 있습니다.


<1> 상생임대주택 혜택

1. 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제

2. 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제


(1) 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제

개정된 요건을 모두 충족하는 상생임대주택은 양도시 2년 거주요건을 면제합니다.


따라서 상생임대주택에 해당한다면 거주하지 않더라도 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있습니다.



(2) 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제

양도소득세 비과세는 양도가액을 기준으로 12억원까지 양도소득세가 발생하지 않습니다.

만약, 12억을 초과하는 고가주택이라면 초과부분에 대하여 양도소득세가 부과됩니다.


이때 개정된 요건을 모두 충족하는 상생임대주택은 초과부분의 양도차익에 대하여 1세대 1주택자로서 높은 장기보유특별공제(표2)를 받을 수 있습니다.

구분

공제율

표1

보유연수*2%(30% 한도)

표2(2년 거주 후 양도)

보유연수*4%+거주연수*4%(각각 40%씩 총 80% 한도)

조정대상지역 여부와 무관하게 양도일 현재 2년 거주를 해야 표2 공제가 가능하지만, 상생임대주택이라면 2년 거주요건을 면제함으로써 거주하지 않더라도 표2의 높은 공제를 적용 받을 수 있습니다.




<2> 요건

개정안에 따른 완화된 상생임대주택 적용 요건은 다음과 같습니다.

요건

내용

임대기간 요건

상생임대차계약에 따른 임대계약의 

직전 임대차계약에 따른 임대 기간이 1년 6개월 이상

증액제한 요건

직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 

임대료의 증가율이 100분의 5 이내

계약갱신 요건

2021.12.20. ~ 2024.12.31. 기간 내에 갱신계약체결

(계약금을 지급 받은 사실이 확인되는 경우에 한함)

임대기간 요건

상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상





절세방안

기준시가 요건과 1세대 1주택자 요건이 삭제되면서 자녀에게 부담부증여한 주택의 경우 24.12.31 기간 내에 5% 범위내에서 갱신계약을 체결한다면


자녀가 부담부증여로 받은 주택에 2년 거주하지 않더라도 자녀는 이후 비과세를 받을 수 있기 때문에 시세가 높아져도 양도소득세 부담이 사라지게 되므로 굉장히 큰 혜택을 적용 받게 됩니다.





절세컨설팅 플랜을 세우고 증여계약서 작성부터 감정평가, 세액신고 마무리 까지 모든 절차를 한번에 도와드리고 있습니다.


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https://blog.naver.com/highyes_tax/222399442516



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