안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다.
오늘은 '서울지방국세청에서 실시한 자금출처조사 대응사례'에 대한 내용과 과정에 대하여 안내드리려고 합니다.
이번 조사건은 22년 4월 18일에 개시되었으며, 조사대상기간은 20년 1월 1일 ~ 21년 4월 30일로서 해당기간 내에 미성년자인 자녀의 명의로 부동산을 8건 취득하였습니다.
(1) 소득이 없는 미성년자 자녀의 명의로
(2) 20.1.1~21.4.30까지 8개의 부동산을 취득하였고,
(3) 조사대상기간 이후에도 3개의 부동산을 추가로 자녀 명의로 취득하였으며,
(4) 최초 취득금액에 대해서는 부모와 자녀가 차용증을 작성하여 취득대금을 조달하였습니다.
실제로 이런 형식으로 자녀 명의로 취득하시려는 분들이 많기 때문에 유사한 내용에 해당하시는 분은 꼼꼼히 보시는 것이 좋을 것 같습니다.
전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.
이미 부모 명의로 다수의 부동산을 취득한 상황에서 미성년자 자녀의 명의로 총 11개의 부동산을 취득하였고, 해당 건에 대하여 증여세 신고 등을 하지 않았습니다.
소득이 없는 미성년자 자녀의 명의로 11개의 부동산을 취득하면서 부족금액에 대하여 차용증으로 자금을 조달한 것이 자금출처조사의 가장 큰 이유였습니다.
차용증 금액은 이자를 지급하지 않은 상태에서 대부분의 금액을 전세보증금으로서 상환한 상황이었습니다.
자녀가 소득이 전무하면서 미성년자이기 때문에 법정대리인인 부모가 매매계약 등을 진행하였으므로 실제로 자녀가 해당 부동산을 취득했음과 차용관계를 입증하는 것이 가장 중요했습니다.
해당 건에 대하여 가장 큰 쟁점은 다음과 같습니다.
부동산의 실권리자와 명의자가 다름이 인정되는 경우에는 부동산실명법에 따라 부동산 명의신탁에 해당하여 해당 거래는 무효가 되며, 명의신탁에 대한 과징금이 부과, 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다.
또한 양도소득세 등의 국세에서는 명의자와 실권리자가 다른 경우에는 실권리자의 주택으로 보아 다주택자 양도소득세 등을 과세하고 있습니다.
따라서 부동산명의신탁에 해당한다면 '부동산 가격에 대한 최대 30%의 과징금'과 '시세차익의 70%에 육박하는 다주택자 양도소득세' 등의 세금이 부과될 수 있습니다.
부동산 명의신탁은 가볍게 여길 문제가 아니므로 충분한 검토 없이 다른 분의 명의로 취득하는 행위를 지양해야 합니다.
부동산 명의신탁 해당 여부는 매매계약의 내용과 자금의 이체상황, 전후 사실관계들을 종합하여 판단할 문제이기 때문에 관련 판례 및 법적 근거에 따라 해당건은 부동산 명의신탁에 해당하지 않음을 주장하여 인정받았습니다.
실권리자가 부모가 아닌 자녀임을 관련 사실관계에 맞추어 입증하는 것이 가장 주요했습니다.
상속세및증여세법에서 원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 금전소비대차(차용증)은 인정하지 않고 있습니다.
다만, 형식과 실질이 차용증으로 볼 수 있는 경우에는 관련 판례에 따라 예외적으로 인정받을 수 있습니다.
가족간의 차용증이 당연하게 인정되는 것으로 알고 자유롭게 차용증을 쓰시는 분들이 굉장히 많이 계시는데, 차용금액과 차용내용 및 형식들이 굉장히 중요한 부분이니 충분한 검토를 통하여 차용거래를 해야 합니다.
원칙적으로 가족간 자금이 오간 것에 대해서는 각각을 증여로 보아 증여세가 부과됩니다. 따라서 차용증이 인정되지 않고 증여로 추징된다면 증여세와 가산세를 포함하여 큰 세금이 부과될 수 있습니다.
해당 조사건의 경우 관련 판례를 근거로 사실관계를 기반으로 하여 차용증으로 인정되어야 하는 논리를 만들어 인정받을 수 있었습니다.
차용금액을 상환한 사실, 차용증 작성의 동기 등의 사실관계를 입증하는 것이 가장 주요했습니다.
보유세 중 재산세는 지방세이지만, 종합부동산세는 국세입니다. 지방세는 일반적으로 형식주의를 취하고 있으므로 자녀 명의로 취득한 것이 등기무효가 되지 않는다면 명의자를 기준으로 부과되지만, 국세는 실질과세원칙에 따라 실권리자의 주택으로 보아 부과될 여지가 있습니다.
다만, 종합부동산세는 지방세법의 납세의무자를 차용하고 있으며 부동산 수익의 귀속 및 궁국적인 귀속이 자녀에게 있음을 근거로 보유세 추징을 막을 수 있었습니다.
조사대상기간 이외의 기간이더라도 명백한 탈세혐의가 포착되는 경우에는 조사범위를 확대할 수 있습니다.
해당 건의 경우 조사대상기간 이후에 3건의 부동산을 자녀 명의로 추가로 취득하였지만, 추가 취득부분에 대해서는 일부에 대해서만 기한 후 신고를 하는 것으로 잘 마무리할 수 있었습니다.
해당 조사건의 경우 쟁점사항부분을 어떻게 보느냐에 따라 세액차이는 다음과 같습니다.
이번 조사건은 법리 판단이 중요했던 건으로서 관련 판례 및 법적 근거를 통하여 조사를 잘 대응함으로써 잘 마무리할 수 있었습니다.
같은 조사건이라고 하더라도 담당 세무대리인이 해당 세목에 대한 경험이 얼마나 많고, 평소 관련 판례와 법령공부를 얼마나 하느냐에 따라 조사대응을 통한 절세액은 큰 차이가 날 수 있습니다.
특히 자금출처조사는 기장으로 파생되는 개인사업자 및 법인세 등의 세무조사건과는 쟁점이 다르기 때문에 평소 부동산 및 개인 재산을 전문으로 하는 세무사와 함께하는 것이 좋은 결과를 만들어 낼 수 있습니다.
