재건축아파트 양도소득세 신고대행수수료는 얼마입니까?

안녕하세요.​차지연 세무사입니다.​​​해외 물품에 대한 구입 비율이 늘어나면서 구매대행의 비율이 높아지고 각종 세무문제가 발생하고 있습니다.​이번 포스팅에서는 구매대행의 세무 실무에 대하여 살펴보고자 합니다.​​구매대행의 특징▷ 사업자가 고객에게 단순히 물품의 구매대행용역을 제공하고 물건대금, 외국통관비용, 배송비, 구매대행 수수료를 구분하여 받는 경우 당해 사업자의 부가가치세 과세표준은 대행수수료만 신고합니다.​​▷ 주문상품을 고객이 송달받을 때까지의 모든 과정을 청구인 책임하에 이루어지는 경우X​▷ 통관번호도 소비자 명의의 번호​​​신용카드매출전표 발행에 따른 세액공제 여부▷ 구매대행업자가 해외 구매원가, 배송원가 및 구매대행수수료에 대하여 여전법에 따른 결제대행업체를 통한 신용카드매출전표 등을 발행하는 경우 해당 결제금액 중 구매대행수수료에 대해서는 신용카드매출전표발행세액공제를 받을 수 있습니다.​​▷즉, 전체 대금에 대하여 신용카드 결제 시구매대행수수료 부분에 대하여도 세액공제를 받을 수 있습니다.​​​​관련 질의회신 ​​​신용카드매출전표발행공제의 중요성▷결제금액의 1.3%를 곱한 금액을연간 1000만원을 한도로 납부세액에서 공제받을 수 있습니다.​▷ 구매대행수수료 부분을 카드매출임에도 불구하고 현금매출 처리시 해당 공제를 받지 못하기에 결제대행방법으로 분류하여 정리해주셔야 합니다.

© 본 포스팅은 세무사가 직접 작성하였습니다. 이 글의 저작권은 세무회계조예에 있습니다.안녕하세요. 세무회계조예 대표세무사 정 현 입니다:)지난 주는 종합부동산세에 대한 문의가 정말 많았던 것 같습니다(후아아아아아ㅏㅏ).(2022년 종합부동산세에 대한 기본적인 내용은 아래 포스팅을 참고하세요↓↓↓↓↓)[종합부동산세 전문세무사] '22년 종부세 12/15까지 납부하세요!안녕하세요. 세무회계조예 대표세무사 정 현 입니다. 바로 어제 국세청은 ’22년 귀속분 종합부동산세 납세...blog.naver.com종합부동산세 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지 입니다. 과세관청의 고지분을 납부하든 직접 신고납부하든 12월 15일까지는 종합부동산세 납부세액을 납부하여야 합니다(만약 과세관청의 종합부동산세에 대해 이의신청 등 불복청구를 할 계획이 있는 경우에도 확실한 건이 아닌 이상 먼저 납부를 한 이후에 불복청구를 하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 납부를 하지 않으면 가산세가 부과되기 때문입니다).종합부동산세 납부세액이 많아서 납부기한을 늦추거나 나누어 내는 방법은 없을까요?종합부동산세 분납종합부동산세는 국세청에서 세액을 계산하여 납세고지서를 발부(신고납부도 가능)하며, 세액의 납부는 일시납부 원칙이나, 분할납부도 가능합니다.납부할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에(다음 해 6월 15일까지) 납부할 수 있습니다.250만원 초과 500만 원 이하 : 250만 원 초과 금액을 분납500만 원 초과 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납종합부동산세 납부기한 연장종부세는 12월 15일까지 납부해야 합니다. 단, 불가피하게 세금을 제 때 내기 어렵다고 인정되는 경우에는 국세기본법에 따라 납부기한을 3개월 단위로 최대 9개월까지 연장할 수 있습니다.화재, 재난이나 도난에 따른 심각한 손실, 부도 또는 도산의 우려, 납세자 또는 동거가족의 중상해 및 사망 등이 법령에 열거된 불가피한 사유에 해당합니다.다만, 천재 등으로 인한 기한의 연장시 '우려'나 '심각'의 정도에 대한 판단은 관할 세무서장이 인정할 수 있는 경우로서 과세관청의 재량에 달려있기 때문에, 경제상황이나 병원 진료기록 등을 증빙으로 제출하더라도 무조건적으로 납기의 연장이 인정되는 것은 아닙니다.신용카드 무이자 할부를 이용하여 월납취득세 등 지방세 뿐만 아니라 국세도 신용카드납부가 가능합니다. 카드사별로 진행하는 무이자할부를 이용하면 여러 달로 나누어 세금을 납부하는 월납의 효과를 얻을 수 있습니다.202년 12월 현재 국세와 지방세 납부에 대한 무이자할부를 진행하는 카드사: **비씨, 하나, 농협, 씨티, 전북은행, 광주은행, 수협은행 (**7개사)비씨카드와 광주은행, 수협은행은 2~3개월 무이자, 씨티은행은 2~5개월 무이자, 농협과 전북은행은 2~6개월 무이자, 하나카드는 2~7개월 무이자 할부를 진행함또한 비씨카드와 하나카드, 농협은행, 전북은행은 각각 10, 12개월 단위로 부분무이자 행사도 병행하고 있음(부분무이자는 최초 3~5회차까지의 할부수수료는 고객이 부담하고 나머지만 할부수수료를 부과하지 않음)다만, 종합부동산세를 신용카드로 납부하는 경우에는 할부수수료와는 별도로0.8%(체크카드는 0.5%)의 납부대행수수료를 부담해야 합니다.1세대 1주택자의 경우 납부유예제도올해부터 1세대 1주택인 경우 종합부동산세의 납부를 미룰 수 있는 1세대 1주택 납부유예제도가 도입됐습니다. 납부유예시 유예 기간동안 1.2%의 이자가 가산이 되며 유예 기간은 해당 1주택에 대해 양도, 증여, 상속이 발생하거나 1세대 1주택이 아니게 된 때까지입니다.< 납부유예제도 적용요건 >1세대 1주택이면서 과세기준일(6월 1일) 현재 만 60세 이상의 고령자이거나 해당 주택을 5년 이상 보유하여야 합니다.전년도 총급여가 7,000만원 이하이고 종합소득금액도 6,000만원 이하여야 합니다.올해 주택분 종합부동산세액이 100만원을 넘어야 합니다.종합부동산세액에 상당하는 담보물건(토지, 건물, 유가증권, 보험증권 등)을 담보로 제공해야 합니다.납부기한 3일 전인 오는 12월 12일까지 신청서를 작성하여 관할 세무서에 제출해야 합니다.※ 1세대1주택자로 간주되는 일시적2주택, 상속주택, 지방저가주택 추가보유자도 납부유예 대상에 포함되며, 추후납부시 연 1.2%의 이자가 가산됩니다.관련 서식을 함께 첨부하였으니 참고하시기 바랍니다.첨부파일1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서(갑)¸ 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서(을).hwp파일 다운로드첨부파일세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서(갑)¸ 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서(을).hwp파일 다운로드첨부파일종합부동산세분납신청서.hwp파일 다운로드첨부파일납부유예 신청서.hwp파일 다운로드(2023년 부동산 보유세는 어떻게 될 지 궁금하시면 아래의 포스팅을 참고하세요↓↓↓↓↓)[부동산세 전문세무사] '23 부동산 보유세 '20 수준으로 되돌린다안녕하세요. 세무회계조예 대표세무사 정 현 입니다 ; ) 요즈음은 출장이 잦아서 깜깜한 밤이 되서야 겨우 ...blog.naver.com감사합니다: )(세무회계조예를 통해 유용한 정보를 받기 원하신다면 이웃추가를 하시거나 카카오톡채널 추가를 하시면 됩니다. 언제든지 환영합니다^ㅡ^)세무회계조예카카오톡 채팅을 해보세요.pf.kakao.com

3. 이사 및 전입신고가 불가한 재개발 구역 내 신규주택​신규 주택 갭투자 이슈는 특히 재개발 구역에서 많이 일어납니다. 재개발 투자의 핵심은 적은 투자금액으로 레버리지를 일으켜 큰 수익을 보는 데 있습니다. 취득 단계에서는 전세보증금으로, 공사중에는 중도금 대출로, 준공 단계에서는 새로운 세입자 전세보증금으로 레버리지를 일으킵니다.​이때 관리처분계획인가 전 재개발구역에 진입하는 경우, 투자자는 초기 투자금을 줄일 수 있어 구역 내에 임차인이 있는 물건을 선호합니다. 그런 물건이 귀하여 프리미엄이 더 붙습니다. 이때 재개발 구역으로 지정되었다는 건 주택이 노후/불량하다는 뜻인데, 그런 곳에 신규로 들어와 전세를 살 사람은 아무도 없고, 기존 임차인은 대부분 재개발구역의 토박이인 경우가 많아서, 멸실 전까지 전출할 가능성이 거의 없습니다. 기존 임차인은 관리처분계획이 인가되고 멸실이 닥쳐야 거주이전비를 받아 이사를 나가는 경우가 많습니다. 그러니 이 신규주택은 매수인이 거주할 일은 거의 없다고 보아야겠습니다.​그런데, 기존에 조정대상지역 내 1주택을 가진 자가, 일시적 2주택 비과세 특례를 이용하여, 재개발 구역 내 물건을 투자하는 경우가 있습니다. 투자 대상이 비조정대상지역의 물건이라면 괜찮은데, 조정대상지역 내 신규 주택을 매수하게 되면, 1년 내에 재개발 구역의 물건으로 이사 후 전입신고를 마쳐야 합니다. 요건을 미리 알고서 멸실이 되기 전에 잠깐 전입하면 괜찮은데, 임차인이 있는 상황에서 덜컥 멸실이 개시되는 경우가 있습니다.​신규 주택이 조합원입주권으로 변했기 때문에 문제인 것은 아닙니다. 원래 종전주택 취득일로부터 1년이 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 처분하는 때, 신규주택이 조합원입주권으로 전환되는 경우에도, 소득세법 시행령 제155조 제1항의 요건을 지켰을 때는 일시적 2주택 비과세는 가능합니다. 전입을 못한다는 사실이 문제입니다. 종전주택 신규주택 둘 다 조정대상지역에 위치하여, 1년 내에 신규주택에 전입까지 해야 하는 경우에, 전입을 마치지 못하면 요건을 충족하지 못한 것이 됩니다. ​서면부동산2019-715(2019.09.06)국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항 따른 1세대 1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다.​신규 주택이 도정법상 관리처분계획인가로 인하여 멸실되어 전입할 수 없는 경우에, 일시적 2주택 비과세 특례는 어떻게 되는지, 현재로써는 해석이 나온 것이 없습니다. 그러니 법문을 엄격하게 해석하여, 요건을 충족하지 못한 것으로 보아야 합니다. 1주택 보유자가 재개발 구역에 갭투자를 하는 경우에는 주의하셔야 겠습니다.​​​4. 전입 후 거주기간​법문을 자세히 보면 1년 이내에 이사하여 전입하여야 한다고는 했는데, 전입 후 얼마 동안 살아야 하는지는 말하지 않고 있습니다. 만약 전입하고 나서 다음 날 바로 전출하는 경우에도 일단 전입은 한 것이니 괜찮을까요? 이와 관련한 최신 해석이 나왔습니다. 해석에 의하면, 30일 정도는 거주를 해주어야 한다고 합니다. 조정대상지역 내에서 일시적 2주택 비과세 특례를 받고자 하시는 분들은 주의하셔야겠습니다.​양도, 기획재정부 조세법령운용과-592, 2021.07.06​[ 제 목 ]조정대상지역내 일시적 2주택인 경우 전입신고 후 즉시 퇴거시 소득령§155 특례 적용 가능여부​[ 요 지 ]소득령§155(2)가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우란 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임​[ 질 의 ]1. 사실관계 ○’09.8월 甲은 조정대상지역 소재 A아파트 취득○’20.7월 甲은 조정대상지역 소재 B아파트 취득(‘20.6.3. 매매계약, B아파트에는 전세입자가 ’21.10.31. 임대차 계약 만료 예정으로 거주 중에 있음)○’20.9월 A아파트 양도 예정○’21.10월 B아파트에 이사 및 전입신고 후 즉시 퇴거 예정* 소득령§155에 따른 나머지 요건은 모두 충족한 것을 전제함2. 질의내용○ 조정대상지역 소재 종전주택(A)과 조정대상지역 소재 신규주택(B)을 순차적으로 취득한 후 신규주택(B)에 이사 및 주민등록법§16에 따라 “전입신고를 마치고 즉시 퇴거”하는 경우에도 소득령§155에 따른 특례 적용이 가능한지 여부​[ 회 신 ]소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우 란 주민등록법 제6조 및 제16조 등 동법상 관련 규정에 따른 전입신고를 의미하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다. 끝.

1. 개요​조합원입주권이란, 재개발/재건축 사업(소규모재건축사업)이 진행되면서 관리처분계획인가로 인하여 취득한 입주자로서의 지위입니다. 정비구역의 토지등소유자가 사업을 위해 종전 부동산을 내놓았기 때문에 갖게 되는, 신규주택을 우선하여 공급받을 수 있는 자격을 말합니다.​재개발/재건축 사업은 [정비구역 지정(안전진단) – 조합(추진위)의 설립 – 사업시행계획인가 – 분양신청 – 관리처분계획인가 – 이주/멸실/착공 – 사용승인/입주 – 소유권이전고시]의 순서로 진행됩니다. 관리처분계획의 인가 전 단계는 새로 탄생할 동네의 밑그림을 그리는 단계이고, 관리처분계획인가로 비로소 공사에 돌입합니다. 그래서 세법에서는 관리처분계획인가를 중요한 변환점으로 보고, 관리처분계획 전을 [주택], 관리처분계획 후를 [조합원입주권], 사용승인 이후를 [주택]으로 보고 있습니다. 그러니 조합원입주권은 주택과 주택 사이 과도기에 있는 재산이라 하겠습니다.​소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.9. “조합원입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.​​그런데 소득세법 제89조 제1항 제3호에 의하면 비과세되는 양도소득은 [1세대 1주택 비과세] 요건을 갖춘 “주택”의 양도라고 정의하고 있습니다. 만약 9억 미만의 [1세대 1주택 비과세]의 요건을 갖춘 주택을 가진 조합원이 있다고 합시다. 그 사람이 관리처분계획인가 전에 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 비과세를 받겠지만, 관리처분계획인가 다음 날 주택을 양도하는 경우에는 어떻게 될까요? 소득세법 제89조 제1항 제3호에 의하면 더 이상 주택이 아니기 때문에 [1세대 1주택 비과세]를 받을 수 없습니다.​그러나 이것은 상당히 불합리합니다. 조합원입주권이라 해도 구주택이 신규주택으로 변환되는 공사과정에 있을 뿐 사실 주택이나 마찬가지입니다. 또, 실수요자를 보호하는 비과세 규정 취지에 비추어 다주택자의 투기목적이 없는 사람을 보호할 필요도 있습니다. 마지막으로 관리처분계획인가라는 행정처분을 기점으로 비과세가 되고 안 되고를 결정짓는 것도 지나치게 자의적이고 취지에 맞지 않습니다. 따라서 소득세법에는 조합원입주권을 위해 제89조 제1항 제4호에 별도로 [1세대 1조합원입주권 비과세]를 허용하고 있습니다.​소득세법 제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택​4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것​​2. 내용​조합원입주권이 사실상 주택이나 다름없다면, [1세대 1조합원입주권 비과세]를 받기 위해서는 주택이 [1세대 1주택 비과세]를 받기 위해 지켜야 할 요건을, 다름 없이 갖추어야 합니다. 그래서 소득세법에서는 관리처분계획인가일 현재, 아직 주택의 모습일 때 [1세대 1주택 비과세]의 요건을 갖춘 경우에만, 관리처분계획인가일 이후 양도하는 1세대 1조합원입주권에 대해 비과세를 적용합니다.​즉, 관리처분계획인가일이 지난 조합원입주권을 양도하려면, 관리처분계획인가일 시점에 1세대가 1주택을 2년 보유 (2017년 8월 2일 이후 취득한 주택의 경우 2년 거주)를 갖추었는지 살펴보아야 합니다.​그런데, 여기서 디테일에 의문점이 생깁니다. 원래 양도소득세의 세계에서는 [비사업용 토지] 판정을 제외하고는 [양도일 현재]의 상황을 가지고 판단하는 것이 대부분입니다. 그런데 관리처분계획인가일 시점에는 1세대가 2주택을 가졌으나, 추후 1개 물건을 정리하였거나 2주택이 1조합원입주권으로 합체하여, 양도일 현재에는 [1세대 1조합원입주권] 상태인 경우에는, 양도일 현재의 현황을 존중해서 비과세를 적용해주어야 하는 것이 아니냐는 의견이 나왔습니다.​처음에는 법에 쓰여진 대로, 관리처분계획인가일 시점만으로 판단해야 하므로, 관리처분계획인가일에 2주택자인 경우 [1세대 1조합원입주권]을 적용할 수 없다고 하였습니다. 그러나 여러 논란을 거쳐 대법원에서 먼저 양도일 현재 [1세대 1조합원입주권]이면 비과세를 적용할 수 있다고 판결하였고, 이후 조세심판관 합동회의를 거쳐 [양도일 현재 1세대 1조합원입주권이면 된다]는 해석에 이르렀습니다.​대법2007두10501(2008.06.12)구 시행령 제155조 제16항의 입법 취지나 입법 경위, 규정 내용 및 관련법령 등에 비추어 볼 때 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택이나 대지를 제공하고 그 사업계획이 승인됨에 따라 취득한 분양권을 양도하는 경우 구 시행령 제155조 제16항에 따라 분양권의 양도에 따른 소득이 양도소득세 비과세되기 위하여는 그 분양권을 양도할 당시 다른 주택이 없고, 사업계획승인일 현재 기존주택의 보유기간이 3년 이상(일부지역은 거주기간이 1년 이상) 되는 등 구 시행령 제154조 제1항 소정의 비과세요건을 갖추면 되는 것이지, 그외에 사업계획승인일 현재 1세대가 1주택을 보유할 요건까지 갖출 것을 요구하는 것은 아니라고 할 것이다​​그러니 다시 요건을 정리해보면, ①1세대가 1조합원입주권만을 가진 상태에서, ②관리처분계획인가일 시점에 2년 보유 (2017년 8월 2일 이후 취득한 주택의 경우 2년 거주)한 주택을 양도하는 경우, ③양도소득세 비과세가 가능합니다. 조합원입주권이 9억원을 넘는 경우에는 9억원까지만 비과세합니다.​​3. 장기보유특별공제​주택을 양도하는 때에는 주택을 오래 보유할수록 장기보유특별공제가 적용됩니다.(미등기양도, 다주택자나 2022년 이후에 양도하는 비사업용 토지의 양도소득일 경우에만 장기보유특별공제 적용이 배제) 특히 1주택의 양도에 대해서는 현행 법률로 보유 10년, 거주 10년에 대해 각 4%씩 최대 80%(소득세법 제95조 제2항 표2)까지도 장기보유특별공제가 적용됩니다. 조합원입주권은 어떨까요? 1세대 1조합원입주권의 양도에 대해서는 1주택의 양도와 같이 현행 법률로 보유 10년, 거주 10년에 대해 각 4%씩 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.​소득세법 제95조(양도소득금액)②제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.​재산 -1078, 2009.06.01「소득세법 시행령」제155조 제17항의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 조합원입주권은 「소득세법」제95조 제2항 표2에 규정된 보유기간별 공제율을 적용하여 장기보유특별공제액을 계산하는 것이나,​​그런데 조합원입주권의 장기보유특별공제는 주택이었던 기간인 [취득 ~ 관리처분계획인가일]의 양도차익에 한정하여 적용합니다. 관리처분계획인가일을 기점으로 주택이 조합원입주권으로 변환되니 당연한거 아니야? 생각할 수 있지만, 여기서 실무상 심각한 문제가 발생합니다. [취득 ~ 관리처분계획인가일]의 양도차익을, [권리가액 – 취득가액]으로 보고 있기 때문입니다.​정비사업에서 조합원의 권리가액은 실제 시세를 반영하지 않습니다. 프리미엄이 붙어 10억이 넘는 물건도, 권리가액은 1억 ~ 2억에 그치는 경우가 많습니다. 왜냐하면 감정평가사들이 개발이익(프리미엄)을 배제하고 조합원의 권리가액을 측정하기 때문입니다. 하지만 조합원의 분양가도 개발이익을 배제하고 결정되기 때문에, 조합원 입장에서는 손해보는 것은 없습니다. 결국 조합원들의 관심은 권리가액과 분양가가 얼마나 차이가 나서 분담금이 얼마냐에 있을 뿐, 권리가액을 시세로 생각하는 사람은 아무도 없습니다. 그런데, 세법에서는 심각한 문제를 가져옵니다.​만약 [2억에 취득]하여, [관리처분계획인가일 현재 시세 10억, 조합원 권리가액 3억], [조합원입주권 양도가액 12억]인 입주권이 있다고 합시다. 상식적으로 [관리처분계획인가일 현재 시세 10억 – 취득가액 2억]에 장기보유특별공제를 적용하고, [양도가 12억 – 관리처분계획인가일 현재 시세 10억]에 대해 장기보유특별공제를 배제하면 아무 문제가 없습니다. 그런데 실제로는 [조합원 권리가액 3억 – 취득가액 2억]에 장기보유특별공제를 적용하고, [양도가 12억 – 권리가액 3억] 에 대해 장기보유특별공제를 배제합니다. 즉, 조합원입주권의 양도는 프리미엄에 대해 장기보유특별공제를 하나도 못 받는 결과가 나옵니다.​재개발구역에서 제 경험상, 오래 보유하고 거주한 사람 입장에서는 이런 장기보유특별공제 구조 때문에 조합원입주권 상태로 12억에 파는 것보다 관리처분계획인가일 현재 주택으로 팔아 10억 받는 경우가 더 이익이 되는 경우가 정말 많습니다. 현재로서는 방법이 없는 상황이므로, 관리처분계획인가가 임박한 물건은 반드시 장기보유특별공제에 따른 효과를 비교하셔서 양도시기를 조절하셔야 합니다.​소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등)①법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.1. 청산금을 납부한 경우④제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.1. 관리처분계획등에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.⑤법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.1. 제1항제1호의 관리처분계획 등 인가전 양도차익 및 제1항제2호나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획등 인가일까지의 기간​​4. 전매제한​여지껏 조합원입주권을 양도하는 때에 비과세를 받을 수 있는지 없는지에 대해 이야기하고 있습니다. 그런데, 세법에서는 양도가 이루어졌을 때를 가정하여 세금을 계산하고 있을 뿐, 어떻게 양도하는지에 대해서는 관심이 없습니다.​그런데, 조합원입주권을 매매하는데, 그 매수인이 추후 신규주택을 얻을 수 없다면 어떻게 될까요? 그 조합원입주권은 그야말로 현금청산액만큼의 가치만 있을 뿐 프리미엄이 하나도 붙지 않는 물건이므로 살 이유가 없습니다. 그래서 세법의 영역은 아니지만, 혹시 몰라서 손님들에게 [조합원입주권의 전매제한 여부]를 공인중개사를 통해 반드시 검토하도록 권하고 있습니다.​[조합원입주권의 전매제한]은 투기과열지구에서 적용됩니다. 재건축사업의 경우 조합설입인가 후, 재개발사업의 경우 관리처분계획인가 후 소유권이전고시일까지 조합원입주권을 전매하는 경우 매수인은 조합원이 되지 못합니다. 단, ① 2018년 1월 24일 이후에 사업시행계획인가를 신청한 재개발 사업구역에서 적용되고요, ② 2018년 1월 24일 이후라도 사유가 있는 경우에는 조합원입주권을 전매할 수 있습니다. 주요 사유로는, 상속/이혼으로 인한 양수, 1세대 1주택자가 10년 보유 5년 거주한 주택이 조합원입주권으로 변환된 경우 등이 있습니다.​도시 및 주거환경 정비법 제39조(조합원의 자격 등)② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우​도시 및 주거환경 정비법 시행령 제37조(조합원)① 법 제39조제2항제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다.1. 소유기간: 10년2. 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다): 5년③ 법 제39조제2항제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우4. 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자5. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우6. 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우

1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며,서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만, 중개업소를 통하지 않는교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.오늘은최근 매매거래가 이루어지지 않는 상황을 이용한 증여 절세 방안에 대해서 설명해 드리겠습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 거래절벽을 활용하여 기준시가로 증여(2) 2023년 취득세 개정(시가 기준 과세)(3) 다주택자 양도소득세 중과세(4) 다주택자 종합부동산세 중과 부담(5) 재개발·재건축 예정으로 시세 상승이 예상되는 물건(6) 상속세 절세 대비2. 증여재산 평가 방법증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가[기준시가를 활용한 증여세 절세방안]증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간에 시가로 사용할 수 있는 금액이 있다면 시가를 사용해야 합니다.따라서 만약 증여하려는 물건 또는 면적·위치·용도·기준시가 등이 유사한 물건이증여일 전 6개월 이내에 계약되지 않았다면 시세 대비 50~70% 정도로 형성되어 있는'기준시가'를 기준으로 증여할 수 있습니다.따라서 최근 거래절벽인 상황에서 최근 유사한 물건의 거래가 없다면기준시가를 활용하여 증여하기 좋은 시점입니다.시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)에 대해서는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222801271435[증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법 총정리–'시가'(증여세 절세방안)1. 개요 부모의 부를 자녀에게 물려주는 상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다. 자녀...blog.naver.com3. 보충적 평가 방법증여세법에서 규정하고 있는 시가로 사용할 수 있는 금액을 알 수 없는 경우재산평가의 불확실성으로 인한 납세자의 법적 안전성과 예측 가능성에 혼란을 야기할 수 있으므로재산의 종류·규모·거래 상황 등을 감안하여 보충적 평가 방법을 규정하고 있습니다.자산 종류보충적 평가 방법토지개별공시지가일반 건물국세청장이 산정·고시하는 가액오피스텔 및 상업용 건물국세청장이 고시하는 가액(고시가액이 없는 경우 일반 건물 평가 방법 적용)주택, 아파트기초단체장, 국토부 장관이 공시하는 주택가격입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)(조합원 권리가) + 증여일 현재 불입한 금액+ 증여일 현재 프리미엄 상당액1. 토지시가가 불분명한 토지는'개별공시지가'로 평가하며, 개별공지시가는 ‘부동산 공시가격알리미’ 등 일부 사이트에서 조회할 수 있습니다.개별공시지가는 토지 소재지, 이용현황에 따라 다르지만,시세의 50% 정도 수준으로 형성되어 있으므로 시가 대비 훨씬 낮은 가액으로 증여할 수 있습니다.개별공시지가는 증여일 현재 공시된 공시지가를 적용하며,증여일과 개별공시지가 고시일이 같은 날이면 새로운 공시지가를 적용합니다.[주택의 부수토지]개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지의 경우 주택 건물과 토지를 모두 증여한다면 개별주택가격으로 평가하지만, 주택의 부수토지만 증여하는 경우에는 개별주택가격을 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분한 가격으로 평가합니다.[공시지가가 없는 토지]개별공시지가가 없는 토지는 관할세무서장이 평가한 가액으로 합니다.이때 형질변경, 용도변경 등으로 지목이 변경된 토지는 공시자가가 없는 토지에 해당하며, 분할 및 합병된 토지로서 고시된 공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지에 해당합니다.상속세및증여세법기본통칙 61-50…12. 일반 건물시가가 불분명한 일반 건물은매년 1월 1일'국세청장이 고시하는 방법으로 계산한 가액'으로 평가합니다.기준시가:신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별 잔가율*개별건물의 특성에 따른 조정율기준시가를 계산할 때 적용하는 지수는공부와 실질 사용이 다르다면 실질에 따라 계산하며,주택과 상가 건물이 같이 있는 겸용주택의 경우주택 부분은 주택공시가격으로, 상가건물은 일반건물 기준시가로 적용합니다.3. 오피스텔 및 상업용 건물오피스텔 및 상업용 건물은 매년 1월 1일에'국세청장이 고시하는 가액'을 기준으로 평가합니다.오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가는 단위면적당 고시된 가액에전유면적뿐만 아닌 공용면적을 합한 건물면적으로 기준으로 곱하여 산정해야 합니다.고시대상은 지정지역 내의 건물로서, 오피스텔과 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 점포가 100개 호 이상인 상업용 건물이며, 국세청에서 고시의 실익이 없다고 보는 경우 기준시가를 고시하지 않습니다.고시가액이 없는 경우 일반 건물과 동일한 방법으로 산출한 가액을 기준시가를 적용하며, 토지는 개별공시지가를 적용합니다.4. 주택, 아파트주택, 아파트 등은 매년 4월 말일에'기초단체장, 국토부장관이 공시하는 주택가격'으로 평가합니다.일반 개별주택은 고시된‘개별주택가격’으로 평가하며, 아파트 등의 공동주택은‘공동주택가격’으로 평가합니다.주택의 공시가격은 토지와 건물을 일괄하여 산정한 가액이며, 부수토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가를 합산한 가액과는 다릅니다.만약, 부수토지의 개별공시지가가 주택의 공시가격보다 크더라도 개별주택가격으로 평가해야 합니다.[개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 주택의 평가]주택의 고시가격이 없는 경우와 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우에는 대통령령으로 정하는 다음의 방법에 따라 평가해야 합니다.1. 개별주택가격이 없는 단독주택구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택을 표준주택으로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액2. 공동주택가격이 없는 공동주택인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액5. 입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)① 재개발·재건축 입주권재개발·재건축 조합원으로 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 입주권은'권리가액에 증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액을 합한 금액'으로 평가합니다.기준시가: 조합원 권리가 + 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액이때프리미엄 상당액이란 불특정 다수인 간 거래에서 통상 지급되는 금액을 말하는 것입니다.② 분양권일반분양으로 취득한 분양권은'증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액'을 합한 금액으로 평가합니다.기준시가: 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액입주권, 분양권의 경우 통상 사업이 진행될수록 거래되는 시세가 상승하기 때문에시세 상승이 예상되는 물건이라면 최대한 빠르게 증여하는 것이 유리합니다.다만, 양도소득세의 경우 권리변환일이 멸실 여부와 무관하게 관리처분계획인가일이지만 취득세의 경우 멸실일을 기준으로 물건의 종류가 달라지기 때문에 각종 세목에 따라 유불리를 고려하여 증여를 진행하는 것이 유리합니다.관련 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 보충적 평가방법의 위험성상·증세법상 시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간의 매매가·감정가·유사 매매사례가액을 의미하지만, 해당 평가 기간에 시가 등의 가액이 없더라도'평가심의위원회 제도'에 따라 시가로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가 기간 후 9개월(상속의 경우 15개월)의 기간에 매매등이 있는 경우에도 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 적용할 수 있습니다.즉, 증여일 이후 과세관청이 임의로 진행한 감정평가액으로 추징될 수 있습니다.따라서 증여하려는 부동산의 상세내역을 파악하고, 평가심의위원회 리스크를 충분히 검토하여 가장 유리한 방안으로 진행해야 합니다.평가심의위원회에 대한 내용은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com실무에서 실제로 진행되고 있는 평가심의위원회 사례를 통하여 내부적으로 리스크를 검토하고 진행하고 있으며, 평가심의위원회 리스크를 줄이는 방안으로 안전하게 진행하고 있으며,감정평가, 등기, 절세 컨설팅 모두 함께 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125[컨설팅 전문 세무사] 입주권, 분양권 증여·부담부증여 절세 컨설팅 (양도세·증여세·취득세 합법적으로 세금 줄이는 방법)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 제가 진행한 입주권 부담부증여 컨설팅 사례에 대해...blog.naver.com