1. 사전통지 및 조사대상기간

안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다.

'서울지방국세청에서 실시한 자금출처조사 대응 사례'에 대한 내용과 과정 말씀드리려 합니다.



이상웅 세무사


해당 조사는 22년 4월 18일에 개시되어, 16년 1월 1일 ~ 21년 5월 31일을 조사대상기간으로 하여 해당 기간 내에 자녀가 소득금액을 초과하여 전세계약과 분양권, 아파트 등 다수 부동산을 취득하였습니다.


소득금액을 과다하게 초과한 전세 계약과 부동산을 취득한 것에 대한 증여세 이슈와 직계존비속 간의 이체에 대한 증여세가 쟁점이었습니다.


실제로 20·30대 사회초년생분들이 본인의 소득 대비 고가의 주택에 대하여 전세 계약을 맺거나 취득하시는 것에 대해서 조사가 빈번하게 발생하고 있으니 유의해야 합니다.







2. 사실관계

전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.

1. 조사기간 중 자녀 명의로 다수의 분양권을 취득, 매매

2. 조사기간 중 자녀 명의로 전세계약을 체결하고 이후 해당 물건을 부모가 매수계약을 체결하였으며, 자녀 명의의 전세대출을 대신 상환

3. 조사기간 중 자녀 명의로 아파트를 취득

4. 이외 부모와 자식 간 자금 이체내역 다수

자녀가 분양권을 공동투자 하면서 본인의 단독명의로 매매대금관리와 세금 신고·납부를 하였습니다. 공동투자라고 하더라도 공동투자자 각자가 본인들의 명의로 매매거래와 세금 신고·납부를 진행 해야 하며, 공동투자자 1인이 단독으로 진행한다면 부동산명의신탁 또는 증여 문제가 발생할 수 있습니다.


전세 계약의 경우 부동산 취득과 다르게 과세관청에서 문제 삼지 않으리라 생각하시는 분들이 많지만, 전세 계약 역시 신고 의무화하여 고액 전세계약에 대해서는 꾸준히 관리 하고 있어 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.







3. 쟁점사항

해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 분양권 공동투자 건에 대한 증여, 명의신탁 여부

2. 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출 대환한 것에 대한 증여 여부

3. 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역 증여 여부



<1> 공동투자 대금에 대한 증여, 명의신탁 이슈

부동산을 공동투자 하는 경우 각자가 본인 지분에 대한 매매대금 및 부대비용의 이체와 세금 신고·납부를 진행해야 합니다.


만약 다른 투자자의 명의로 대리행위를 하는 경우 부동산명의신탁에 따른 과징금 또는 투자자 간 대금 이체애 대하여 각각의 증여로 추징될 수 있습니다.


다만, 부동산 명의신탁 해당 여부는 매매계약의 내용과 자금 이체, 전후 사실관계들을 종합하여 판단할 문제로 관련 판례 및 법적 근거에 따라 부동산 명의신탁에 해당하지 않는 것으로 주장하여 인정받았으며, 증여 역시 실질과세원칙에 따라 사실관계를 소명함으로써 추징 없이 마무리할 수 있습니다.




<2> 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출을 대환한 것에 대한 증여 이슈

자녀가 본인 명의로 전세 계약을 하고 소득 대비 과다한 보증금을 증여세 신고 없이 부모님으로부터 지원받아 지급하였습니다.


이후 자녀의 전세 계약이 만료되기 전에 부모가 매매계약을 체결하였고, 자녀의 전세대출금을 대신 상환하였습니다.


세법상 자녀가 차용증 작성과 원리금 상환 없이 부모님으로부터 지원 받아 지급한 전세보증금 금액에 대해서 증여로 추징되며, 전세 계약이 만료되기 전이면서 자녀가 해당 주택에 거주하고 있음에도 불구하고 매매계약을 했다는 이유만으로 자녀의 전세대출을 대신하여 상환한 것 역시 증여로 추징될 수 있습니다.


해당 쟁점이 가장 주요했는데 전후 사실관계를 입증하여 매매계약서에는 기재되어 있지 않지만, 기존의 전세를 승계하는 것으로 주장하였으며, 매매계약과 동시에 인도하여 기존의 전세 계약은 만료된 상태에서 자녀는 부동산 무상사용을 하고 있음으로 주장하였습니다.


벌어진 사실관계에 따라 필요한 임대차보호법, 증여세법 등 각종 법문들을 적합하게 적용하였으며, 매매거래 당사자와 대리인들의 입증자료를 추가로 작성하여 제출하여 인정받을 수 있었습니다.


이번 건을 진행하면서 각종 세목에 대한 법과 세법이 아닌 타법에 대한 지식도 충분히 갖추어진다면 세무조사 대응 시 더 좋은 결과를 만들어 낼 수 있음을 다시 느꼈습니다.



<3> 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역 증여 여부

자금출처조사는 기본적으로 조사대상자의 소득과 소비를 분석하여 가용 가능한 금액을 기본으로 하여 재산증감내역을 비교합니다.


이때 본인의 자력을 초과하여 증가한 재산에 대해서는 증여로 추정하여 증여세를 부과합니다.

따라서 타인이 결제한 금액들을 본인으로 현금영수증 발급 또는 대신 카드 결제 등의 행위는 바람직하지 않습니다.


해당 건 조사대상자의 소비액을 입증하여 최소한으로 낮추었으며, 자금이체내역에 대해서도 차용으로 주장하여 각각에 대한 증여세 부과를 막을 수 있었습니다.








4. 추징세액 비교

세법상 추징될 수 있는 세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.

구분

추징될 수 있는 세액

조사 대응으로 조정된 세액

추징세액

약 4억원

약 1200만원


주어진 사실관계에 따라 각 상황별 적용될 수 있는 유리한 법조문을 찾아 주장함으로써 좋은 결과를 낼 수 있었습니다.








5. 정리

조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다. 각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.


따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.


관련 세목에 대한 경험이 많으며, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.




















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