들어가며,

안녕하세요, 오회계사입니다.

2023년부터 증여로 인한 취득세가 기존 시가표준액에서 실제 시가로 변경되어 증여 취득세가 대폭 인상되니 2023년 전에 증여를 빨리 해야한다는 기사는 보셨을 것입니다.


이는 지난 8월에 행안부에서 발표한 개정안에 근거하였고, 이번달 12월 국회에 통과되었습니다. (시행은 2023년으로 1년 유예) 8월 발표 개정안에서 일부 수정된 내용도 있으니 이에 대해 법조문을 자세히 살펴보겠습니다.

세부적으로 살펴보면,

현재 증여로 인한 취득세는 시가표준액을 기준으로 합니다

증여로 부동산을 취득했다면, 취득세 과세표준은 신고가액과 시가표준액 중에 큰 금액입니다.


하지만, 굳이 시가표준보다 큰 금액으로 신고할리 없으므로 실무적으로는 시가표준액 입니다. 다만, 실제로 본인이 감평을 받아 더 높은 금액으로 취득세 신고를 하면 인정됩니다. 그리고 부동산 실거래가가 신고되는 경우에는 그 실제 거래가액에 따라 취득세를 부과합니다. 


지방세법

제10조(과세표준) 

① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.  

 

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

 

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득


따라서 주택의 경우 취득세 과세표준은 아래를 적용합니다

① 매매로 취득 : 실거래가

② 증여/상속으로 취득: 시가표준액


문제는 무상취득인 증여, 상속의 경우 상증세법은 공시가액이 아닌 실제의 시가 (감평, 유사매매사례 등)을 따르게 되어있다는 것입니다.


따라서, 아파트를 증여로 취득한다면

증여세는 감평이나 실거래가 (유사매매 있는 경우)가 적용되는데, 취득세는 공시가액이 적용된다는 점입니다. 이 경우 각각 법에서 다른 시가가 적용됩니다.


정부가 문제를 제기한 것은, 옛날처럼 시가 확인이 어려운 것도 아니고 이미 시가를 알고 있음에도 굳이 취득세만 달리할 필요가 있냐는 취지로 개정안이 나왔습니다.

증여의 경우에는 과세표준을 시가인정액을 적용하기 하였습니다 (2023년 부터 시행)

지방세 개정은 12월 국회를 통과하여, 내년부터 시행됩니다.

취득세 과표를 유상취득은 실제거래가격, 무상취득은 시가인정액을 적용하는 것이고 다만 1년 시행을 유예하여 2023년부터 적용한다는 것입니다.




시가인정액이라는 개념이 도입되었습니다

무상 취득에 적용되는 과세표준은 시가인정액이라는 용어를 새로 만들어 적용합니다.

지방세법

제10조의2(무상취득의 경우 과세표준) 

① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 “취득당시가액”이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액, 그 밖에 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 “시가인정액”이라 한다)으로 한다.


시가인정액이란 무엇인지 살펴보면,

취득일 전 6개월 후 3개월 이내의 기간에 매매/감정/경매/공매가를 적용한다는 것인데 이는 증여세의 증여재산 평가방식과 유사합니다.


또한, 지방세심의위원회 심의를 거쳐 직전 2년까지 연장 확대할 수 있다는 것도 상증세법의 재산평가심의위원회와 유사한 규정입니다.


전반적으로 상증세법과 유사한 방식임을 알 수 있습니다.


지방세법 시행령

제15조의2(평가의 원칙등) 

① 법 제10조의2제1항에서 “매매사례가액ㆍ감정가액 및 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액”이란 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(이하 이 절에서 “평가기간”이라 한다) 중 매매ㆍ감정ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 


다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제21조에 따라 부과하기 전까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 취득일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 취득세 납세자 또는 지방자치단체의 장이 신청하는 때에는 「지방세기본법」제147조에 따른 지방세심의위원회의(이하 “지방세심의위원회”라 한다) 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

시가인정액 적용의 예외 규정이 있습니다

무상취득에 시가인정액 적용이 원칙이나, 아래 3가지 예외를 두고 있습니다.


① 상속

② 시가표준액 1억이하

③ 시가인정액 산정이 어려운 경우


당초 8월의 개정안에는 ① 상속과 ② 1억이하는 예외 규정이 없었는데, 추가되었습니다. 과거 나온 신문기사에는 이러한 예외 규정 언급이 없는데, 최종 개정에는 포함되었으니 유의가 필요하겠습니다.

지방세법

제10조의2(무상취득의 경우 과세표준) 

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 해당 호에서 정하는 가액을 취득당시가액으로 한다.

1. 상속에 따른 무상취득의 경우: 제4조에 따른 시가표준액

2. 대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등을 무상취득(제1호의 경우는 제외한다)하는 경우: 시가인정액과 제4조에 따른 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액

3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우: 시가인정액으로 하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는  제4조에 따른 시가표준액

지방세법 시행령

제15조의3(평가 예외 부동산등) 

법 제10조의2제2항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 가액”이란 취득물건에 대한 시가표준액이 1억원 이하인 경우를 말한다.

감정평가는 둘 이상의 기관에서 받되, 시가표준 10억 이하는 1개만 받아도 됩니다 

감정평가액을 적용하고자 할때는 2 이상의 평가기관에서 받은 것을 제출해야하나, 시가표준이 10억이하면 1개만 해도 됩니다.


이 규정 역시, 상증세법의 감정평가 방식과 동일하다고 볼 수 있습니다.

지방세법

제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)  

③ 납세자가 제20조제1항에 따른 신고를 할 때 과세표준으로 제1항에 따른 감정가액을 신고하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산 등의 경우에는 하나의 감정기관으로 한다)에 감정을 의뢰하고 그 결과를 첨부하여야 한다. 

지방세법 시행령

제15조의2(평가의 원칙등)  

⑤ 법 제10조의2제3항 전단에서 “대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산 등의 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

  1. 취득하는 부동산등의 시가표준액이 10억원 이하인 경우

2. 법 제10조의5제3항제2호에 따른 법인의 합병ㆍ분할 및 조직변경을 원인으로 부동산등을 취득하는 경우

부담부증여의 경우, 유상 취득액은 시가인정액을 한도로 합니다

전세나 담보대출을 인수하는 조건인 부담부증여를 하는 경우에, 현재는 전세금이 시가표준액보다 더 큰 경우에는 그 전세금이 유상취득 대상액이 됩니다.


예를 들어, 시가 8억이고 전세가 6억인데 시가표준이 4억인 경우 부담부증여시 시가표준 4억이 아닌, 전세금 6억에 대한 유상취득세율을 적용합니다.


이에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅 참고

https://blog.naver.com/riverodw/222307569557


하지만, 개정된 내용에는 시가인정액을 한도로 한다고 합니다.

즉 위의 경우 

① 시가인정액이 8억이 확인되는 경우 : 6억은 유상취득세율 2억은 증여취득세율

② 시가표준액을 시가인정액으로 적용시 : 6억이 아닌 4억에 대한 유상취득세율 (기존과 달라지는 경우)


지방세법 시행령

제15조의4(부담부증여시 취득가격)

① 부담부 증여로 취득하는 경우 법 제10조의2제6항에 따른 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하는 채무부담액(취득하는 부동산등에 대한 채무액에 한정한다. 이하 이 조에서 같다)은 시가인정액을 한도로 한다.

 

② 제1항을 적용할 때 채무부담액은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 취득자가 입증한 경우로서 각 호의 어느 하나에 따라 확인된 금액에 한한다.

1. 등기부 등본으로 확인되는 증여 부동산등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액

2. 금융기관이 발급한 채무자변경 확인서 등으로 확인되는 금융기관의 금융채무

3. 임대차계약서 등으로 확인되는 증여 부동산등에 대한 임대차 보증금

4. 그 밖의 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액

정리하면,

2023년부터 증여에 대한 취득세 산출시 기존의 시가표준액이 아닌, 시가인정액을 적용하게됩니다. (개정은 2022년이나 1년의 시행 유예로 2023년에 시작)


시가인정액은 취득일 전 6개월 후 3개월 이내 유사매매, 감정, 경매, 공매를 적용합니다. 지방세심의위원회를 거쳐 2년전까지도 확대 가능합니다. 


다만, ① 상속 ② 시가표준 1억이하 ③ 시가인정액 산출안되는 경우는 시가인정액을 적용하지 않습니다.


또한, 채무를 인수하는 조건인 부담부증여에 그 채무액이 시가표준액을 초과하는 경우, 적용 방식이 상황에 따라 달라지니 유의해야 겠습니다.


그리고 무엇보다 중요한 것은, 향후 증여를 계획 중이라면 2023년이 되기 전에 하는 것이 증여 취득세 절감 측면에서 유리하니 서둘러야 한다는 것입니다.



존재하지 않는 이미지입니다.




by 부산 양도/증여/상속 회계사/세무사