안녕하세요, 오회계사입니다.
일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어는 「1세대 1주택」 비과세로 다양한 세법 중에서도 가장 일반적이고 자주 현실에서 접하게 되는 세금 문제입니다.
1세대 1주택의 비과세 요건은
① 1세대가
② 1주택을
③ 보유기간 충족
④ 거주요건 충족(조정지역에만 해당)
⑤ 고가 주택이 아닌 경우
에 적용됩니다.
1주택 요건에 대해서 알아보겠습니다.
세부적으로 살펴보면,
1주택 요건
주택이란,
여기서 주택이란 공부상의 용도나 허가 여부에 관계 없이 사실상 주거용으로
사용하는 경우 주택에 해당합니다.
즉, 공부상 주택이나 실제로는 영업용 사업장으로만 사용하는 경우 주택이
아닐 수도 있고, 무허가 주택도 상시 주거용으로 사용하면 주택으로 봅니다.
주요 유형별로 알아보겠습니다.
1. 조합원입주권, 분양권
재건축, 재개발 주택의 경우 의해 관리처분계획인가 이후, 조합원입주권으로
변환되며 이는 주택 수에 포함됩니다. 다만, 조합원입주권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도하는 등 별도의 비과세 특례가 있으며 이는 따로 살펴보도록 하겠습니다.
조합원입주권과의 성격은 약간 다르지만, 21년 이후 부터는 분양권도 조합원입주권과 동일하게 주택수에 포함되며, 1주택 1분양권 비과세 특례가 적용될 예정입니다.
2. 공동명의
1주택을 공동명의로 소유하는 경우, 원칙적으로 각 공동 소유자 개인이 1주택을 보유한 것으로 봅니다. 다만, 공동소유자가 동일한 세대인 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.
고가주택의 적용은 공동명의로 소유하더라도, 1주택 전체를 기준으로 판단합니다.
즉, 부부가 공동명의로 10억원 주택을 취득하고 양도하는 경우, 10억원을 기준으로 보아 9억원이 초과하므로 고가주택이며 비과세 적용이 되지 않습니다.
3. 다세대주택
다세대주택에 해당하는 경우, 각 세대별로 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 봅니다.
4. 다가구주택
3층 이하, 200평 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 곳이며, 독립적으로
거주할 수 있는 곳을 1주택으로 보나, 다가구주택 전체를 1개의 매매 단위로 양도하는 경우 단독주택으로 보아 1세대 1주택 적용이 가능합니다.
다만, 여기서 3층 다가구주택에 옥탑방을 증축하는 경우 4층으로 보느냐에 따라
비과세 여부가 달라질 수 있습니다. 옥탑방의 경우, 수평투영면적의 1/10을 초과하느냐에 따라 달라지는데
예를 들어, 수평투영면적이 50평인 경우, 옥탑방 크기가 6평인 경우 4층으로 보아 비과세 안되고 5평인 경우 3층으로 보아 비과세 적용이 되니 옥탑방의 경우 주의해야겠습니다. (옥탑방 허가 여부는 따지지 않습니다)
5. 겸용주택
하나의 건물에 주택과 상가 등이 함께 있는 경우에 해당하는데
주택의 연면적이 더 큰 경우 ⇒ 전체를 주택
주택의 연면적이 더 작거나 같은 경우 ⇒ 주택 부분만을 주택
으로 봅니다.
연면적을 따질 떄는 옥탑방의 연면적도 포함하여 계산하게 됩니다.
★ 단, 고가주택(12억원 초과)인 겸용주택의 경우에는 2022년 양도분부터 주택부분만 주택으로 봅니다.
6. 오피스텔
오피스텔은 내부시설, 구조, 사실상의 사용용도 등으로 판단하게 되며
상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보고, 상시 주거용이 아닌 경우
주택에 포함하지 않습니다.
결국 오피스텔이 주택인지 아닌지 여부는 사실 관계에 따라서 판단하겠다는 것이며
판단시에 고려사항으로,
임차인 사업자등록 여부, 직업, 주민등록 전입, 오피스텔 구조(주방, 김치냉장고, 장롱, 침대 등), 사용 수도/가스/전력 사용량 등의 다양한 요소를 고려합니다.
7. 가정보육시설
아파트 1층을 가정보육시설로 용도 변경하여 어린이집이나 놀이방으로 사용하는 경우로, 본래 주거용이며 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있으므로 주택으로 봅니다. 다만, 인허가를 받고 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정어린이집을 사용하고
사용하지 않게된 날로부터 6월이 경과하지 않은 주택은 장기가정어린이집에 해당하여 1세대 1주택 중과대상에서 제외합니다.
8. 별장
상시 주거용으로 사용하지 않는 별장은 주택에 포함되지 않습니다.
다만, 아파트를 별장으로 취득하는 경우 이는 주택으로 봅니다.
9. 펜션
펜션은 주택에 해당하지 않습니다만, 전 세대원이 펜션의 일부를 상시 주거용으로 사용하는 경우 겸용주택에 해당합니다.
10. 기숙사
공장에 부수된 기숙사는 주택으로 보지 않습니다.
다만, 개인사업자가 공장 이외의 장소에 아파트나 다가구주택을 매입하여 합숙소나 기숙사로 사용하는 경우 이를 주택으로 봅니다.
11. 폐가
향후 전원주택 건축 목적 등으로 시골에 폐가를 소유한 경우에
장기간 방치되어 건축물로 볼 수 없을 정도인 경우 주택으로 보지 않습니다만,
주거에 적합한 상태로 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 상태라면 주택으로 판단하게 됩니다. 사실 판단 사항으로 주택 가격 공시 여부, 주민등록 전입, 전기/수도 공급 여부, 벽 균열 상태, 지붕, 방치 기간 등을 고려하여 판단하게 됩니다.
정리하면,
1세대 1주택 비과세 요건 중 1주택 정의와 요건에 대해서 알아보았는데
주의할 점은
주택 여부는 상시 주거용인지 사실관계로 판단하는 것이고
본인은 주택이 아니라고 생각하고 보유하고 있는 것(일반적으로 오피스텔, 다가구주택 등)이 나중에 주택으로 판정되어 양도소득세를 추징당하게 될 수가 있다는 점입니다.
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by 부산세무사/부산회계사
